Cass. civ., sez. III, sentenza 07/04/2015, n. 6895

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. T G - Presidente -
Dott. S D - Consigliere -
Dott. S G M - Consigliere -
Dott. S A - Consigliere -
Dott. R M - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 23107/2013 proposto da:
LOGISTICA SUD SRL 05355030726, in persona del legale rappresentante pro tempore, Dott. F V, elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE REGINA MARGHERITA 93, presso lo studio dell'avvocato C E, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati NATALE IRTI, ALFREDO IRTI giusta procura in al ricorso;

- ricorrente -

contro
AGENZIA DELLE ENTRATE DIREZIONE CENTRALE in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende per legge;

- controricorrente -

e contro
AGENZIA DELLE ENTRATE DIREZIONE REGIONALE LAZIO;

- intimata -
avverso la sentenza n. 365/2013 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 27/02/2013 R.G.N. 4651/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/12/2014 dal Consigliere Dott. M R;

udito l'Avvocato ENRICO CATALDO;

udito l'Avvocato ALFREDO IRTI;

udito l'Avvocato FABRIZIO FERRERI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FRESA Mario, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Nel 2009 la società Logistica Sud s.r.l. (d'ora innanzi, per brevità, "la Logistica") chiese ed ottenne dal Presidente del Tribunale di Roma un decreto ingiuntivo nei confronti della Agenzia delle Entrate (d'ora innanzi, per brevità, "l'Agenzia"). A fondamento del ricorso la Logistica dedusse che:
- nel 2002 la Fintecna s.p.a. aveva concesso in locazione alla Agenzia l'immobile sito in Roma, via Boglione nn. 30/60, lotto D-C, per il canone annuo di circa 2,3 miliardi di lire;

- a seguito della vendita dell'immobile dalla Fintecna alla Iniziative Immobiliari s.r.l., e quindi della fusione per incorporazione della Iniziative Immobiliari s.r.l. nella Logistica Sud, tale ultima società aveva acquisito la qualità di locatrice;

- l'Agenzia si era resa inadempiente all'obbligo di pagare il canone di locazione relativo al periodo 28 dicembre 2008 - 27 gennaio 2009, pari a Euro 250.970,63.

2. L'Agenzia (formalmente dichiarando di agire tramite sia la Direzione Centrale, sia la Direzione Regionale per il Lazio) propose tempestiva opposizione al decreto, eccependo (per quanto in questa sede ancora rileva) che:
- nel corso del 2006 due diversi provvedimenti normativi (il D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 22, comma 2, e la L. 27 dicembre 2006, n. 296, art. 1, comma 507) avevano imposto rilevanti tagli alle risorse
finanziarie a disposizione delle pubbliche amministrazioni, e costretto di conseguenza queste ultime alla contrazione delle spese;

- in attuazione di tali norme, l'Agenzia si era vista costretta a ridurre il numero degli immobili condotti in locazione;

- l'emanazione delle suddette leggi di spesa, rendendo non più sostenibile l'onere del pagamento del canone, costituiva un "grave motivo" che, ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, legittimava il recesso del conduttore;

- avvalendosi, dunque, della facoltà concessale dalla norma appena ricordata, l'Agenzia aveva manifestato la volontà di recedere dal contratto per gravi motivi, con raccomandata ricevuta dalla Logistica il 2.4.2007;

- il contratto di locazione si era dunque sciolto per recesso del conduttore alla data del 3.10.2007, e la Logistica non aveva titolo per pretendere il pagamento del canone relativo a gennaio 2009. 3. La Logistica Sud si costituì negando che nella specie fossero sussistenti i "gravi motivi" che potessero giustificare il recesso del conduttore ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 27. In ogni caso, soggiunse che la riconsegna dell'immobile era stata offerta dalla Agenzia delle Entrate in modo irrituale, e che la conduttrice aveva continuato a detenere l'immobile per tutto il tempo necessario all'esecuzione dei lavori di ripristino del fabbricato nello stato anteriore alla locazione, sicché era comunque tenuta al pagamento del canone.

4. Con sentenza 10.2.2011 n. 3854 il Tribunale di Roma rigettò l'opposizione.

5. La sentenza venne appellata dalla Agenzia delle Entrate. La Corte d'appello di Roma con sentenza 27.2.2013 n. 365 accolse il gravame. A fondamento della propria decisione la Corte d'appello osservò tra l'altro che:
(a) il D.L. n. 223 del 2006, e, soprattutto, la legge finanziaria 2006 (L. n. 296 del 2006), introducendo severi tagli di spesa per le amministrazioni statali, costituivano un "grave motivo" oggettivo che giustificava il recesso dell'Agenzia, in quanto sopravvenuto al contratto ed indipendente dalla volontà del conduttore;

(b) l'Agenzia aveva pertanto legittimamente esercitato il diritto di recesso dal contratto, ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, con effetto dal 3.10.2007;

(c) l'obbligo dell'Agenzia di pagamento del canone era cessato il 16.10.2007, data in cui la conduttrice aveva offerto alla Logistica (sia pur in modo non solenne) la riconsegna dell'immobile.

5. La sentenza d'appello è stata impugnata per cassazione dalla Logistica sulla base di sei motivi illustrati da memoria. Ha resistito con controricorso l'Agenzia, e proposto ricorso incidentale condizionato.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso.

1.1. Col primo motivo di ricorso la Logistica lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all'art. 360 c.p.c., n.

3. Si assume violato la L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, comma 8. Espone, al riguardo, che il recesso del conduttore dal contratto di locazione per gravi motivi, previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 8, produce effetti immediatamente - e cioè dal momento in
cui il conduttore manifesta validamente la volontà di recedere - soltanto se il locatore non vi si opponga.
Quando, invece, il locatore contesti la sussistenza o la fondatezza dei motivi adotti a sostegno del recesso, quest'ultimo produrrebbe effetti non già immediatamente, ma soltanto quando con sentenza sia accertata la sussistenza delle ragioni giustificatrici. Nella specie, poiché la locatrice contestò la sussistenza dei gravi motivi di recesso, il recesso non si perfezionato e l'Agenzia era di conseguenza tenuta al pagamento dei canoni.

1.2. Il motivo è manifestamente infondato.
Il recesso dal contratto è l'atto col quale uno dei contraenti si scioglie unilateralmente dal vincolo negoziale.
Esso non costituisce un istituto dai caratteri unitari. Talora è previsto dalla legge quale mera facoltà (ad esempio, negli artt. 24, 768 septies, 1671 e 1750 c.c.);
talaltra è concepito come una misura di reazione ad errori di fatto (ad esempio, negli artt. 1538, 1539 e 1893 c.c.);
in altri casi ancora è concepito come uno strumento di salvaguardia del sinallagma contrattuale contro il rischio di vizi sopravvenuti (è il caso dell'art. 1613 c.c., art. 1614 c.c., comma 2, art. 1897 c.c.). In quest'ultima categoria rientra l'istituto previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 27, il cui scopo è evitare il rischio che il
conduttore si trovi costretto ad onorare un contratto che, senza propria colpa, sia divenuto per lui inutile. In quanto finalizzato a rimediare ad un vizio sopravvenuto del sinallagma contrattuale, il recesso ha effetto immediato e provoca lo scioglimento del contratto alla scadenza del semestre di legge: al pari, ad esempio, della scadenza del termine essenziale, dell'avverarsi della clausola risolutiva espressa o dell'inutile spirare del termine fissato con la diffida ad adempiere. L'efficacia del recesso non richiede dunque alcuna pronuncia giudiziale costitutiva, ne sia o meno contestata la legittimità da parte del locatore. Il contratto di locazione dunque si scioglierà ope legis una volta decorso il semestre previsto dalla legge, per il solo fatto che la dichiarazione di recesso sia pervenuta al domicilio del locatore, secondo la regola generale di cui all'art. 1334 c.c.. L'eventuale contestazione del locatore circa l'esistenza o la rilevanza dei "giusti motivi" invocati dal conduttore a fondamento del diritto di recesso non introduce una azione costitutiva finalizzata ad una sentenza che dichiari sciolto il recedente dal contratto, ma introduce una mera azione di accertamento, il cui scopo è stabilire se esistessero al momento del recesso i giusti motivi invocati dal conduttore (così come già ritenuto, tra le altre, da Sez. 3, Sentenza n. 16110 del 09/07/2009, Rv. 608801, e da Sez. 3, Sentenza n. 2070 del 20/02/1993, Rv. 481012, in motivazione).

1.3. Corretta, pertanto, è stata la statuizione del giudice di merito il quale, accertata la sussistenza dei giusti motivi invocati dalla conduttrice, ha ritenuto risolto il contratto con decorrenza dalla scadenza del sesto mese successivo alla manifestazione della volontà di recesso, reputando irrilevante al fine del differimento degli effetti del recesso l'opposizione della società locatrice.

2. Il secondo motivo di ricorso.

2.1. Col secondo motivo di ricorso la Logistica lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all'art. 360 c.p.c., n.

3. Si assumono violati gli artt. 1216, 1220, 1362, 1363, 1373, 1591 e 1592 c.c.;
nonché la L. n. 392 del 1978, art. 27. Espone la ricorrente, al riguardo, che anche a volere ritenere legittimo il recesso dell'Agenzia dal contratto di locazione, comunque la locatrice Logistica aveva legittimamente rifiutato la riconsegna del bene, per due motivi:
(a) sia perché il contratto di locazione prevedeva, all'art. 7, comma 2, che la riconsegna dell'immobile avrebbe avuto effetto liberatorio per il conduttore solo se preceduta da una constatazione congiunta dell'esistenza o meno di danni all'immobile;
in assenza di tale constatazione congiunta, pertanto, l'offerta dell'Agenzia di riprendere n consegna l'immobile non poteva produrre alcun effetto;

(b) sia perché l'esistenza di danni agli