Cass. civ., sez. III, sentenza 03/08/2004, n. 14813
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Per gli enti pubblici, la mancanza della deliberazione autorizzativa a stare in giudizio incide sulla legittimazione processuale ed è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del procedimento; il suo difetto, tuttavia, comporta solo l'inefficacia e non anche, l'invalidità della costituzione dell'ente, con la conseguenza che la produzione del relativo documento può intervenire anche in Cassazione, sanando così retroattivamente i vizi prodottisi nelle fasi precedenti, sempre che non sia già intervenuta una pronuncia del giudice di merito in ordine al riscontrato difetto di legittimazione processuale.
Non è rilevabile d'ufficio in sede di legittimità l'eventuale inammissibilità della eccezione proposta per la prima volta in appello, in riferimento al nuovo testo dell'art. 345 cod.proc.civ. nuova formula, nel testo risultante dopo la novellazione contenuta nell'art. 52 della legge 26 novembre 1990,n.353, qualora la questione non sia stata sollevata dal controricorrente.
La proroga biennale stabilita dall'art. 11, comma secondo bis, legge 8 agosto 1992 n. 359, della scadenza contrattuale dei contratti di locazione stipulati anteriormente alla sua entrata in vigore, concerne soltanto gli immobili adibiti ad uso di abitazione, com'è desumibile sia dalla Relazione al Parlamento sul D.L. 11 luglio 1992 n. 333, (che chiarisce di voler incidere sulla disciplina dell'equo canone, destinato progressivamente ad esser liberalizzato, onde assicurare una più adeguata possibilità di reddito all'edilizia abitativa, a fronte dell'inasprimento fiscale sulla proprietà immobiliare, introdotto con il medesimo decreto legge, per prevenire la contrazione della disponibilità di alloggi abitativi da condurre in locazione ed assicurare la continuità degli investimenti nel settore) sia da ragioni di ordine esegetico, desumibili dal richiamo contenuto nel comma secondo dell'art. 11 precitato, all'art. 24 legge 27 luglio 1978 n. 392, concernente l'aggiornamento del canone di immobili ad uso abitativo, e non dall'art. 32, e dall'omessa previsione, per la stipula degli accordi in deroga, dell'assistenza delle organizzazioni di categoria dei conduttori commercianti, artigiani e professionisti (vedi Corte Costituzionale 21 luglio 1993 n. 323).
Rientra nei poteri del presidente di un ente autonomo che, ai sensi del decreto legislativo istitutivo dello stesso, ne abbia la rappresentanza legale, quello di dare disdetta del contratto di locazione stipulato dall'ente, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione.
Sul provvedimento
Testo completo
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIULIANO Angelo - Presidente -
Dott. LUPO Ernesto - Consigliere -
Dott. LIMONGELLI Antonio - Consigliere -
Dott. LO PIANO Michele - rel. Consigliere -
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
ME LU, elettivamente domiciliato in Roma, Via Crescenzio n. 63, presso lo studio dell'avv. Massimo Tirone, difeso dall'avv. Renato Mensitieri, giusta delega in atti.
- ricorrente -
contro
Mostra d'EM S.p.A. (già Ente Autonomo Mostra d'EM e del Lavoro Italiano nel Mondo), in persona del suo legale rappresentante prof. Raffaele Cercola, elettivamente domiciliata in Roma, Via Boncompagni n. 71/C, presso lo studio dell'avv. Salvatore Castellano, che la difende, giusta delega in atti.
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 3119/00 della Corte d'appello di Napoli, sezione terza civile, emessa il 24 novembre 2000 e depositata il 20 dicembre 2000 (R.G. 2982/99);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza dell'11 maggio 2004 dal relatore consigliere dott. Michele Lo Piano;
udito l'avv. Massimo Tirone (delegato dall'avv. Renato Mensitieri);
udito il P.M., nella persona del sost. Proc. Gen. Dott. FUZIO Riccardo, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. L'Ente Autonomo Mostra d'EM e del Lavoro Italiano nel Mondo (E.A.M.O.) intimò, in data 9 maggio 1997, a LU ME licenza per finita locazione e lo citò a comparire per la convalida davanti alla Pretura di Napoli.
Espose:
- che aveva concesso in locazione a Giuseppina Torrente un terreno da adibire a campi da tennis;
- che il rapporto, decorrente dal 4 gennaio 1985, era venuto a scadenza il 30 giugno 1992 e si era rinnovato tacitamente fino al 29 giugno 1998;
- che nel contratto era succeduto, nella qualità di conduttore, LU ME;
- che con lettera raccomandata del 13 dicembre 1996 aveva manifestato al detto conduttore la propria volontà di non rinnovare ulteriormente il contratto.
2. LU ME si oppose alla convalida eccependo:
- che l'azione era inammissibile perché proposta dall'ente pubblico in assenza della deliberazione e dell'autorizzazione del consiglio di amministrazione;
- che il contratto prevedeva una durata iniziale di sette anni e sei mesi con clausola di tacito di rinnovo, sicché alla prima scadenza il rapporto si era rinnovato per altri sette anni e sei mesi e quindi fino al dicembre 1999;
- che doveva essere computata la proroga biennale di cui alla legge n. 359 del 1992. 3. Il Pretore rilevato che il consiglio di amministrazione dell'E.A.M.O., con atto n. 689 del 12 settembre 1997, aveva deliberato la proposizione del giudizio e che, pertanto, si era verificata un'ipotesi di sanatoria a norma dell'art. 182, secondo comma, c.p.c., emise ordinanza provvisoria di rilascio e, proceduto
al mutamento del rito, accolse la domanda indicando però quale data di cessazione del rapporto quella del 30 dicembre 1999, sul presupposto che il contratto, alla prima scadenza, si era rinnovato per altri sette anni e sei mesi e cioè per una durata pari a quella contrattualmente pattuita;
negò che potesse essere applicata la proroga biennale di cui all'art. 11 del D.L. 11 luglio 1992 n. 333, poiché il contratto aveva ad oggetto una locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo.
4. Contro la sentenza propose appello LU ME deducendo:
- l'invalidità della disdetta perché sottoscritta dal presidente dell'ente, privo dei poteri di rappresentanza negoziale oltre che processuale;
- l'inidoneità della disdetta a determinare la cessazione del rapporto, atteso che ai sensi della clausola n. 5 del contratto di locazione per evitare la rinnovazione del contratto era necessario che fossero intervenute "particolari circostanze", che avrebbero dovuto essere indicate, tali da indurre l'ente a non rinnovare il rapporto;
- l'applicabilità della proroga biennale di cui alla legge n. 359 del 1992. 5. All'appello resistette l'ente locatore.
6. La Corte d'appello respinse l'impugnazione osservando:
- che la disdetta poteva essere data anche da un mandatario;
- che il difetto di rappresentanza processuale iniziale del presidente dell'ente doveva ritenersi sanato per effetto della delibera di ratifica del consiglio di amministrazione dell'ente;
- che la soggezione della disdetta, per effetto dell'accordo contrattuale, alla sussistenza di particolari circostanze doveva ritenersi limitata alla prima scadenza non potendo ipotizzarsi tale limite per ogni successiva scadenza;
- che la proroga biennale era limitata alle sole locazioni abitative.
7. LU ME ha proposto ricorso per la cassazione della suddetta sentenza.
8. Al ricorso ha resistito con controricorso la S.p.A. Mostra d'EM (già Ente