Cass. civ., sez. II, sentenza 10/10/2022, n. 29363
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In tema di vendita immobiliare "a corpo", l'art. 1538, comma 1, c.c. risponde alla necessità di ripristinare l'equilibrio delle prestazioni quale in concreto fissato dalle parti e, tuttavia, pregiudicato dalla sperequazione emersa dopo la stipula. Pertanto, la revisione del prezzo non deve seguire il criterio del valore di mercato (che si sovrapporrebbe all'equilibrio contrattuale raggiunto dai contraenti), né il criterio proporzionale "secco" (che cancellerebbe la volontà delle parti di vendere "a corpo", anziché "a misura"), dovendosi applicare, invece, un criterio proporzionale "corretto", che prescinda dall'esatta misurazione del bene, entro l'ambito per il quale è esclusa la revisione ex art. 1538 c.c..
Qualora le parti concludano un contratto di compravendita "a corpo" indicando, nell'ambito di esso, la misura del bene compravenduto, si applica il rimedio di cui all'art. 1538, comma 1, c.c., in presenza di una divergenza quantitativa della misura del bene maggiore di un ventesimo di quella indicata nel contratto. Resta salva la facoltà delle parti di escludere l'efficacia della norma dianzi richiamata, mediante specifica clausola negoziale, pur in presenza dei requisiti previsti per la sua applicabilità. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto errata la valutazione operata dai giudici di merito, secondo cui la stipulazione del contratto definitivo, conseguente al compromesso di vendita di un bene immobile, avrebbe implicato di per sé rinuncia ad avvalersi del rimedio specifico di cui all'art. 1538, comma 1, c.c., dato che le parti avevano concluso il contratto definitivo di compravendita "a corpo" nonostante la riscontrata difformità della cosa venduta in misura superiore al ventesimo rispetto a quanto pattuito).
Sul provvedimento
Testo completo
Numero registro generale 8971/2017 Numero sezionale 1672/2022 Numero di raccolta generale 29363/2022 Data pubblicazione 10/10/2022 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SECONDA SEZIONE CIVILE Oggetto Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: VENDITA Dott. LUIGI G L - Presidente - Dott. G G - Consigliere - Ud. 13/09/2022 - Dott. G TCO - Consigliere - PU Dott. S O - Rel. Consigliere - R.G.N. 8971/2017 Dott. C A - Consigliere - ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 8971-2017 proposto da: GILA IMMOBILIARE S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA A. VESALIO n. 22, presso lo studio dell'avv. NATALE IRTI, che lo rappresenta e difende unitamente all'avv. GIANNI SCAGLIARINI
- ricorrente -
contro
DELFINO S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, LARGO DI TORRE ARGENTINA, Numero registro generale 8971/2017 Numero sezionale 1672/2022 11, presso lo studio dell'avv. A LTI, rappresentato Numero di raccolta generale 29363/2022 e difeso dall'avv. M ZOPPELLARI Data pubblicazione 10/10/2022
- controricorrente -
nonchè
contro
VENTURA ARCISIO, ARSI FILIPPO, ARSI ALESSANDRA, FINARDI ARSI CARLA e VENTURA ANDREA
- intimati -
avverso la sentenza n. 1719/2016 della CORTE D'APPELLO di BOLOGNA, depositata il 03/10/2016;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/09/2022 dal Consigliere Dott. S O;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. ALESSADRO PEPE, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso.
FATTI DI CAUSA
Con atto di citazione ritualmente notificato Gila Immobiliare S.r.l. evocava in giudizio Delfino S.r.l. dinanzi il Tribunale di Bologna, deducendo di essere utilizzatrice di un immobile, acquistato in leasing giusta contratto tra Delfino S.r.l., venditrice, e ABF Leasing S.p.a., acquirente, ed invocando la riduzione del prezzo di compravendita a fronte delle difformità riscontrate nel bene compravenduto. In particolare, quest'ultimo risultava avere una estensione inferiore a quella promessa ed indicata in atto di vendita ed era dotato di ascensore inidoneo allo scopo. Con autonomo atto di citazione Gila Immobiliare S.r.l. evocava in giudizio, dinanzi il medesimo Tribunale, la società Delfino S.r.l., insieme al suo legale rappresentante ed al legale rappresentante della società che aveva effettuato la ristrutturazione dell'immobile di cui è causa, invocandone la condanna al risarcimento del danno derivante dal mancato rispetto del progetto allegato alla concessione edilizia rilasciata dal Comune di Bologna in data 18.9.1988. 2 di 14 Numero registro generale 8971/2017 Numero sezionale 1672/2022 Numero di raccolta generale 29363/2022 Nella resistenza della società convenuta, il Tribunale, dopo Data pubblicazione 10/10/2022 aver riunito i due giudizi, li decideva con sentenza n. 3122/2010, con la quale rigettava la domanda, rilevando che nella specie la compravendita era stata conclusa a corpo, e non a misura, con conseguente irrilevanza della differenza di superficie lamentata dalla società attrice. Quanto invece alla mancanza delle qualità promesse, il giudice di prime cure rilevava la tardività dell'azione. Interponeva appello avverso detta decisione Gila Immobiliare S.r.l. e la Cofrte di Appello di Bologna, con la sentenza impugnata, n. 1719/2016, emessa nella resistenza di Delfino S.r.l., rigettava il gravame. Propone ricorso per la cassazione di detta decisione Gila Immobiliare S.r.l., affidandosi a due motivi. Resiste con controricorso Delfino S.r.l. Il ricorso, chiamato all'adunanza camerale del 10.12.2021, in prossimità della quale ambo le parti avevano depositato memoria, è stato rinviato a nuovo ruolo, perchè fosse trattato in udienza pubblica, con ordinanza interlocutoria n. 10252/2022, con la quale le parti sono state invitate a dedurre in relazione alla titolarità del rapporto ed alla legittimazione attiva, trattandosi di domanda di natura contrattuale proposta dall'utilizzatore finale di bene acquistato da una società di leasing e poi concesso in uso al detto utilizzatore con separato contratto. Con memoria depositata in seguito a detta ordinanza interlocutoria, Gila Immobiliare S.r.l. ha preso posizione in relazione al tema sottoposto dal Collegio al contraddittorio delle parti. In prossimità dell'odierna udienza, ambo le parti hanno depositato memoria. Il P.G. ha concluso per il rigetto del ricorso RAGIONI DELLA DECISIONE 3 di 14 Numero registro generale 8971/2017 Numero sezionale 1672/2022 Numero di raccolta generale 29363/2022 Prima di esaminare i motivi di ricorso, va affrontata la Data pubblicazione 10/10/2022 questione evidenziata con l'ordinanza interlocutoria n. 10252/2022, e dunque verificata la legittimazione attiva della società ricorrente, utilizzatrice del bene oggetto di compravendita e successivo leasing, di far valere le domande di natura contrattuale che spetterebbero all'acquirente del bene oggetto di causa. Alla luce di quanto dedotto dalla ricorrente con la memoria depositata in seguito alla predetta ordinanza interlocutoria, la legittimazione attiva va ritenuta sussistente. In forza di specifica clausola contenuta sia nel contratto preliminare del 25.10.2001, a rogito del notaio S in Bologna, rep.104.976, sia nel contratto definitivo di vendita del 9.7.2003, a rogito del medesimo notaio, rep. 108.708, infatti, la società venditrice Delfino S.r.l. ha dichiarato espressamente che “… tutte le azioni spettanti alla ABF Leasing S.P.A. nella sua veste di Parte promissaria acquirente della porzione in oggetto, competono direttamente alla Società Utilizzatrice, pertanto riconosce la piena e incondizionata legittimazione ad agire nei propri confronti” (cfr. clausola “Spese ed oneri accessori” del preliminare e clausola “Reddito fondiario e dichiarazioni urbanistiche” del definitivo). La società utilizzatrice del bene, dunque, è pienamente legittimata a far valere le eccezioni, e a proporre le azioni e domande, di natura contrattuale che spetterebbero alla società concedente, acquirente del bene concesso in leasing. Sul punto, va infatti ribadito il principio, già enunciato nell'ordinanza interlocutoria, per cui “L'operazione di leasing finanziario si caratterizza per l'esistenza di un collegamento negoziale tra il contratto di leasing propriamente detto, concluso tra concedente ed utilizzatore, e quello di fornitura, concluso tra concedente e fornitore allo scopo (noto a quest'ultimo) di soddisfare l'interesse dell'utilizzatore ad acquisire la disponibilità della cosa, in forza del quale, ferma restando l'individualità propria 4 di 14 Numero registro generale 8971/2017 Numero sezionale 1672/2022 di ciascun tipo negoziale, l'utilizzatore è legittimato a far valere la Numero di raccolta generale 29363/2022 pretesa all'adempimento del contratto di fornitura, oltre che al Data pubblicazione 10/10/2022 risarcimento del danno conseguentemente sofferto. In mancanza di un'espressa previsione normativa al riguardo, l'utilizzatore non può, invece, esercitare l'azione di risoluzione (o di riduzione del prezzo) del contratto di vendita tra il fornitore ed il concedente (cui esso è estraneo) se non in presenza di specifica clausola contrattuale, con la quale gli venga dal concedente trasferita la propria posizione sostanziale, restando il relativo accertamento rimesso al giudice di merito poiché riguarda non la legitimatio ad causam ma la titolarità attiva del rapporto” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 19785 del 05/10/2015, Rv. 636742). Passando all'esame dei motivi di ricorso, con il primo di essi la società ricorrente lamenta la violazione degli artt.