Cass. civ., sez. III, sentenza 19/12/2014, n. 26892

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. R L A - Presidente -
Dott. S A - Consigliere -
Dott. F R - rel. Consigliere -
Dott. S D - Consigliere -
Dott. P A - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 26005/2011 proposto da:
COMUNE DI ORTA DI ATELLA, in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA TACITO 50, presso lo studio dell'avvocato I P, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato F M giusta delibera di incarico della G.C. n. 131 in atti;

- ricorrente -

contro
MIGLIACCIO MARIA DOMENICA, FOGLIA CAMILLA considerati domiciliati ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall'avvocato M P, giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1815/2011 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, depositata il 17/06/2011 R.G.N. 3567/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/10/2014 dal Consigliere Dott. R F;

udito l'Avvocato M P C per delega;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. S C, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
p.

1. Il Comune di Orta di Atella ha proposto ricorso per cassazione

contro

F Camilla e M Maria Domenica avverso la sentenza del 17 giugno 2011, con la quale la Corte d'Appello di Napoli ha parzialmente riformato la sentenza resa in primo grado inter partes dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Sezione Distaccata di Aversa.
La Corte partenopea, in particolare: a) in parziale accoglimento dell'appello principale di esso ricorrente l'ha condannato al pagamento alle controparti di una somma minore rispetto a quella riconosciuta dal primo giudice in relazione ad una domanda di risarcimento del danno esistente in un immobile che il Comune aveva restituito dopo averlo condotto in locazione;

b) in accoglimento dell'appello incidentale delle qui intimate ha dichiarato illegittimo il recesso del Comune dalla locazione (che, invece, il primo giudice aveva riconosciuto legittimo) e, previa dichiarazione che il contratto aveva avuto durata fino al 5 giugno 2005, ha condannato il Comune al pagamento del canone fino a quella data.
p.

2. Al ricorso, che propone due motivi, hanno resistito con congiunto controricorso le intimate.
p.

3. Parte resistente ha depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
p.

1. Con il primo motivo di ricorso si deduce "violazione e falsa applicazione dell'art. 27, ultimo comma della legge 27 luglio 1978 n. 392, in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, lett. a) (sic)".
Il mezzo censura la motivazione con cui la Corte territoriale ha accolto l'appello incidentale delle locatrici diretto ad ottenere la riforma della sentenza di primo grado, là dove il Tribunale non aveva riconosciuto l'inidoneità del recesso del Comune a determinare la cessazione della locazione anticipatamente rispetto alla scadenza del secondo sessennio di durata fino al 5 giugno 2005 (scaturito per effetto della rinnovazione alla scadenza del primo sessennio) e non aveva considerato in conseguenza il medesimo Comune tenuto a corrispondere il canone sino al suo verificarsi.
p.

1.1. La sentenza impugnata ha così motivato la riforma della sentenza di primo grado:
"Al fine di esaminare compiutamente la questione che ci occupa è opportuno ricordare che il giudice di prime cure aveva ritenuto legittimo il recesso operato, in quanto la causa evidenziata nello stesso e cioè l'intervenuta ultimazione di un nuovo immobile - di sua proprietà - da destinare a nuova sede scolastica, integrava i gravi motivi di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c.. Orbene, ritiene questo Collegio che la decisione del giudice di prime cure non possa essere condivisa. Si deve infatti tenere presente che il contratto di locazione di cui trattasi era stato stipulato tra il Comune di Orta di Atella e le signore F e M in data 5.6.1993. La data di inizio del rapporto era stata stabilita per il 21.6.1993, con una durata di anni sei. Alla prima scadenza del giugno 1999 il contratto si era rinnovato tacitamente per sei anni, tuttavia - con nota del 16.12.1999 - il Comune aveva manifestato alle locatrici il proprio intento di recedere dal detto contratto L. n. 392 del 1978, ex art. 27, u.c., per gravi motivi che individuava
nella circostanza che era stato ultimato il costruito un nuovo plesso scolastico per cui la locazione di cui trattasi non era più necessaria. Ciò posto, sulla scorta di quanto emerge dagli atti allegati alla produzione del Comune, si deve a questo punto evidenziare che con apposita deliberazione della giunta comunale era stato indetto in data 27/11/98 un pubblico incanto per i lavori di ampliamento della scuola media di via Petrarca. Inoltre, con determina del 14/1/1999 era stato approvata l'aggiudicazione dell'appalto relativo agli stessi ed ancora in data 28/4/1999 era stato stipulato il contratto di appalto tra il Comune e la ditta appaltatrice. Ebbene, in forza di quanto appena evidenziato è evidente che l'impedimento alla prosecuzione del rapporto locativo è stato determinato da un fatto, quale la realizzazione di un nuovo plesso scolastico, dipeso dalla volontà del conduttore e ben noto allo stesso, che ben poteva quindi prevedere il suo verificarsi sin da epoca di gran lunga antecedente rispetto a quella in cui ha comunicato alle locatrici il proprio intento di recedere. Ciò posto, deve pertanto escludersi a parere di questo Collegio che tale ipotesi rientri in quella prevista dall'altra 27 u.c., in quanto la Suprema Corte ha avuto modo in più occasioni di chiarire sull'argomento che:
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, i gravi motivi in presenza dei quali la L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, indipendentemente dalle previsioni
contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione (da comunicare con preavviso di almeno sei mesi, a mezzo di lettera raccomandata), devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibile sopravvenute alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravoso per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo (cfr. tra le altre: Cass. sent. n. 9443/2010 e n. 6089/2006). Alla luce delle considerazioni sin qui esposte l'appello incidentale dev'essere pertanto accolto, con conseguente riconoscimento della illegittimità del recesso operato dal Comune e conseguente rinnovazione del contratto di locazione e condanna del predetto al pagamento del canone fino a naturale scadenza dello stesso, ossia 5/6/2005". p.

1.2. La critica alla motivazione della sentenza impugnata viene svolta con considerazioni che si risolvono espressamente nel riprendere testualmente la motivazione con cui il giudice di primo grado aveva invece ritenuto legittimo il recesso.
p.

1.2.1. Peraltro, in una prima parte l'illustrazione riprende un argomento speso da quel Giudice per replicare ad una difesa svolta dalle locatrici ed imperniata sulla circostanza che la ragione posta dal Comune a base del suo recesso si era manifestata in un momento in cui esso avrebbe potuto - nella contemplazione dell'intenzione di appaltare la costruzione di un edificio proprio per allocarvi la scuola allocata nell'immobile condotto in locazione - disdire il contratto con riferimento alla scadenza del 26 giugno 1999. Senonché la motivazione della sentenza impugnata, pur ripercorrendo le scansioni inerenti le scadenze naturali del contratto e quelle con cui il Comune decise di dar corso alla costruzione di un immobile da destinare alla scuola allocata nell'immobile condotto in locazione, non ha motivato la denegazione della legittimità del recesso del Comune adducendo che la ragione posta a base di esso avrebbe potuto giustificare, in quanto esistente, già l'esercizio del potere di disdetta del contratto locativo alla detta prima scadenza (potere, tra l'altro, che non è chiaro se dovesse esercitarsi un anno prima, come per legge o con un termine minore: nel primo caso la deliberazione della Giunta comunale di dar corso all'opera pubblica si sarebbe collocata dopo la rinnovazione).
Ne segue che per questa parte l'illustrazione del motivo svolge considerazioni prive di