Cass. civ., sez. II, sentenza 18/06/2020, n. 11846

guente PU SENTENZA sul ricorso n. 13301 - 2015 R.G. proposto da: Avvocato OSCAR BERTANZETTI - c.f. BRTSCR58L13E507I - da se medesimo rappresentato e difeso ai sensi dell'art. 86 cod. proc. civ.;
elettivamente domiciliato, con indicazione dell'indirizzo di posta elettronica certificata, in Lecco, alla via Cavour, n. 74, presso il proprio studio. RICORRENTE

contro

SACCHI ANTONIO - c.f. SCCNTN46R26E507D - SANDRETTI ANTONIO - c.f. SNDNTN64D06L330F - BOLIS ANTONIO - c.f. BLSNTN45C29E5073 - PROJECT MANAGEMENT & CONTRACTING P.M.C. s.r.I., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentati e difesi in virtù di procura speciale in calce al controricorso in forma disgiunta dall'avvocato P C C e dall'avvocato D L;
elettivamente domiciliati in Roma, alla via dei Conciatori, n. 3, presso lo studio dell'avvocato L U. CONTRORICORRENTIe MORLOTTI ANNA MARIA, MAGNI IRMA, GUGLIELMETTI GIULIANO, SACCHI ANGELA, BOLIS LUIGI, BOLIS MARIA VIRGINIA, TEDESCHI MAURIZIO, TEDESCHI MARZIANO, VENDRAME ANTONINO, PANIZZA ENRICO, SERGIO GIUSEPPE, CATTANEO ITALO, CATTANEO ROBERTO, BONETTI LUIGI, ZANCANELLA LAURA, VERNOCCHI ARIALDO (erede di A I), VERNOCCHI FLAVIO (erede di A I), MAZZOLENI NICOLETTA (erede di Gilda Mini), MAZZOLENI ROBERTO (erede di Gilda Mini), RIVA LOREDANA. INTIMATI avverso la sentenza n. 3715 dei 8/21.10.2014 della corte d'appello di Milano, udita la relazione della causa svolta all'udienza pubblica del 19 settembre 2019 dal consigliere dott. Luigi Abete, udito il Pubblico Ministero, in persona del sostituto procuratore generale dott. Alberto Celeste, che ha concluso per la declaratoria di inammissibilità, in subordine per il rigetto del ricorso, udito l'avvocato Oscar B, udito l'avvocato L U, per delega degli avvocati P C C e D L, per i controricorrenti,

FATTI DI CAUSA

1. Con atto notificato il 31.5.2001 Anna Maria Morlotti, Irma Magni, Giuliano Guglielmetti, Angela Sacchi, Luigi Bolis, Antonio Bolis, Maria Virginia Bolis, Maurizio Tedeschi, Marziano Tedeschi, Antonino Vendrame, Antonio Sacchi, Antonio Sandretti, E P, Giuseppe Sergio, I C, Roberto Cattaneo, A I, Luigi Bonetti, Laura Zancanella, Gilda Mini e la "Project Management & Contracting P.M.C." s.r.I., condomini del condominio in Lecco, alla via Petrarca, n. 7, alla via Leopardi, n. 1, citavano a comparire dinanzi al locale tribunale il condomino Oscar B. Chiedevano - tra l'altro - accertarsi che la tabella dei millesimi relativi alle unità immobiliari ricomprese nel condominio conteneva evidenti errori e non era al contempo più attuale, siccome talune unità avevano subito modifiche e trasformazioni;
chiedevano quindi determinarsi la tabella dei millesimi con separazione dei millesimi dei boxes da quelli delle unità immobiliari.

1.2. Si costituiva Oscar B. Instava per il rigetto delle avverse domande.

1.3. Veniva integrato il contraddittorio nei confronti della condomina Loredana Riva. Il nominato c.t.u. attendeva al deposito di ben tre relazioni di consulenza.

1.4. Con sentenza n. 208/2008 il tribunale di Lecco accoglieva la domanda attorea ed all'uopo faceva propria la tabella "C" depositata dal consulente in data 9.11.2006. 2. Proponeva appello Oscar B. Resistevano Anna Maria Morlotti, Irma Magni, Giuliano Guglielmetti, Angela Sacchi, Luigi Bolis, Antonio Bolis, Maria Virginia Bolis, Maurizio Tedeschi, Marziano Tedeschi, Antonino Vendrame, Antonio Sacchi, Antonio Sandretti, E P, Giuseppe Sergio, I C, Roberto Cattaneo, A I, Luigi Bonetti, Laura Zancanella e la "Project Management & Contracting P.M.C." s.r.I.;
proponevano appello incidentale. Non si costituivano e venivano dichiarati contumaci gli eredi di Gilda Mini e Loredana Riva.

2.1. Con sentenza n. 3715 dei 8/21.10.2014 la corte d'appello di Milano rigettava il gravame principale, rigettava il gravame incidentale e regolava le spese del grado.

2.2. Premetteva la corte che l'iniziale domanda "si basava non solo sull'esistenza di errori obiettivi, ma anche su (...) fatto che le unità immobiliari dell'(...) appellante (...) fossero state trasformate in un'unica unità immobiliare, incorporando parte del corridoio, delle scale e dell'ascensore (...) e trasformando di fatto il sottotetto in mansarda abitabile" (così sentenza d'appello, pag. 6). Premetteva segnatamente che, da un lato, l'appellante aveva assunto che, "fin dal momento dell'attribuzione dei millesimi di proprietà ai singoli appartamenti da parte del costruttore, la sua unità fosse considerata come unità abitativa" (così sentenza d'appello, pag. 6);
che, d'altro lato, gli attori - appellati avevano addotto che al momento della predisposizione delle tabelle millesimali l'unità immobiliare del B era stata considerata "come uno stenditoio non abitabile", sicché il numero dei millesimi, determinato sulla scorta di mere risultanze documentali, non era corrispondente, siccome inferiore, alla situazione di fatto - ovvero all'utilizzo abitativo dell'unità - successivamente determinatasi.

2.3. Indi - la corte - esponeva che, alla stregua dell'insegnamento delle sezioni unite di questa Corte, recepito dal primo giudice, la revisione delle tabelle millesimali si giustificava in presenza di obiettive divergenze tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle;
che l'utilizzo - de facto - abitativo, da parte dell'appellante, della sua unità ne aveva alterato il valore e determinato una incongruenza. Esponeva segnatamente che, ai fini della revisione delle tabelle, correttamente il tribunale aveva utilizzato la tabella C) predisposta dal c.t.u., ove l'unità immobiliare dell'appellante principale era stata considerata come i appartamento e non già come sottotetto non abitabile;
che invero, ai fini dell'equa ripartizione delle spese comuni, occorreva far riferimento alla situazione reale, non già meramente documentale, delle unità immobiliari;
che dunque il cespite immobiliare del B a tutti gli effetti appartamento destinato ad abitazione, come tale doveva risultare dalle tabelle millesimali.

3. Avverso tale sentenza hatm-13 proposto ricorso Oscar B;
ne ha chiesto sulla scorta di sei motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione in ordine alle spese. Antonio Sacchi, Antonio Sandretti, Antonio Bolis e la "Project Management & Contracting P.M.C." s.r.l. hanno depositato controricorso;
hanno chiesto dichiararsi inammissibile o rigettarsi l'avverso ricorso con il favore delle spese. Non hanno svolto difese Anna Maria Morlotti, Irma Magni, Giuliano Guglielnnetti, Angela Sacchi, Luigi Bolis, Maria Virginia Bolis, Maurizio Tedeschi, Marziano Tedeschi, Antonino Vendrame, E P, Giuseppe Sergio, I C, Roberto Cattaneo, Luigi Bonetti, Laura Zancanella, Arialdo Vernocchi (erede di A I), Flavio Vernocchi (erede di A I), Nicoletta Mazzoleni (erede di Gilda Mini), Roberto Mazzoleni (erede di Gilda Mini) e Loredana Riva. Il ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 cod. proc. civ..

RAGIONI DELLA DECISIONE

4. Con il primo motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 10 co., n. 4, cod. proc. civ. la nullità della sentenza, l'apparenza ovvero l'insufficienza della motivazione, la violazione degli artt. 112, 115 e 132 cod. proc. civ. nonché dell'art. 118 disp. att. cod. proc. civ. Deduce, con riferimento alla previsione del n. 1) dell'art. 69 disp. att. cod. civ., che l'impugnata pronuncia non dà conto di un eventuale errore commesso nella predisposizione delle tabelle. Deduce, con riferimento alla previsione del n. 2) dell'art. 69 disp. att. cod. civ., che l'impugnata pronuncia non chiarisce quando l'alterazione del valore della sua unità immobiliare è avvenuta né se tale alterazione è di notevole portata. Deduce ancora che nell'impugnata statuizione l'incongruenza tra la descrizione catastale e la reale situazione è affermata in maniera apodittica;
che nel rogito in data 23.12.1966, con cui il costruttore ebbe a vendere per la prima volta l'unità immobiliare ora di sua proprietà, la medesima unità è descritta catastalmente come "appartamento".

5. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia ai sensi dell'art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione/falsa applicazione degli artt. 1118, 1123, 1428,2. 1442, 2699 cod. civ. e degli artt. 68 e 69 disp. att. cod. civ. Deduce che la pattuizione di cui al n. 6 dell'originario atto di acquisto dell'unità immobiliare ora di sua proprietà, integrata dall'attribuzione dei millesimi di cui alle pagine 3 e 4, dà corpo nella specie all'ipotesi della diversa convenzione prefigurata all'art. 1123, 1° co., cod. civ. in deroga al criterio legale di ripartizione proporzionale delle spese;
che significativa in tal senso è "la lunga serie di limitazioni ai diritti ed ai poteri degli acquirenti, derogatori rispetto alla disciplina del condominio (...) con attribuzione di vantaggi a favore del costruttore/venditore" (così ricorso, pag. 15). Deduce inoltre che siffatta pattuizione risulta debitamente trascritta, giacché risultano trascritti gli atti di acquisto in cui è contenuta. 0,. Deduce d'altra parte che "la mancata conoscenza da parte dei singoli acquirenti dei millesimi di partecipazione alle cose comuni attribuiti alle altre unità immobiliari è del tutto irrilevante" (così ricorso, pag. 19);
che invero, in occasione della prima assemblea e della prima suddivisione delle spese "i millesimi attribuiti a ciascuna unità immobiliare sono stati conosciuti da tutti i condomini" (così ricorso, pag. 20). Deduce quindi che la tabella millesimale, siccome integrante la diversa convenzione prefigurata all'art. 1123, 1° co., cod. civ. in deroga al criterio legale di ripartizione proporzionale delle spese, è insuscettibile di modifica ai sensi dell'art. 69 disp. att. cod. civ. ed è modificabile unicamente con il consenso unanime di tutti i condomini, contraenti o aventi causa degli iniziali contraenti, ovvero mercé impugnazione della tabella per errore - vizio. Deduce infine che le tabelle millesimali di cui si pretende la modifica, sono state utilizzate per ben 37 anni, il che deve essere inteso, in ogni caso, quale tacito riconoscimento della loro correttezza.