Cass. civ., sez. III, sentenza 29/03/2022, n. 10136

ato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 28280/2017 R.G. proposto da B E, rappresentato e difeso dall'Avv. A D B e dall'Avv. M R, con domicilio eletto presso lo studio del primo in Roma, via Isole del Capo Verde, n. 26;
– ricorrente –

contro

Civini Gestioni Immobiliari S.r.l., rappresentata e difesa dall'Avv. G F B M, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, Piazza Adriana n. 8;
– controricorrente – F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f F i r m a t o D a : I A N N E L L O E M I L I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 5 a 6 c e f c 0 0 4 b 3 a b d d e a 0 a 0 6 f b 0 1 c 2 5 4 5 2 Numero registro generale 28280/2017 Numero sezionale 319/2022 Numero di raccolta generale 10136/2022 Data pubblicazione 29/03/2022 e

contro

Fondazione Ecclesiastica Istituto Marchesi Teresa, Gerino e L Gerini, rappresentata e difesa dall'Avv. F L, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via Fontelana, n. 49;
– controricorrente e ricorrente incidentale – e nei confronti di Gaetani Bonifacio, Gaetani Isabella, Gaetani Maria Ghilla, Magistrati Maria Luisa, Gaetani Sveva;
– intimati – avverso la sentenza della Corte di appello di Roma, n. 4015/2017 depositata il 26 luglio 2017. Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 17 febbraio 2022 dal Consigliere Emilio Iannello. udito l’Avv. Attilio Biava, per delega;
udita l’Avv. Daniele Gambardella, per delega;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Alessandro Pepe, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso principale, con assorbimento del ricorso incidentale condizionato.

FATTI DI CAUSA

1. Con ricorso ex art 447-bis cod. proc. civ. E B adì il Tribunale di Civitavecchia chiedendo accertarsi — in contraddittorio con F G, S G, N G e la Fondazione Ecclesiastica «Istituto Marchesi Teresa, Gerino e L Gerini» (quali locatori) nonché con la Civini Gestioni Immobiliari S.r.l. (quale terzo acquirente) — la fondatezza nonché l’efficacia del riscatto esercitato ex art. 39 legge 27 luglio 1978, n. 392, in relazione F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f F i r m a t o D a : I A N N E L L O E M I L I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 5 a 6 c e f c 0 0 4 b 3 a b d d e a 0 a 0 6 f b 0 1 c 2 5 4 5 2 Numero registro generale 28280/2017 Numero sezionale 319/2022 Numero di raccolta generale 10136/2022 Data pubblicazione 29/03/2022 ad immobile dallo stesso condotto in locazione ad uso commerciale, con le conseguenti statuizioni. Espose a fondamento di aver manifestato ai locatori, con nota ad essi recapitata in data 11 giugno 2001, la volontà di acquistare l'immobile nel caso di una sua eventuale vendita;
di aver appreso solo in data 20 luglio 2002, che i locatori — senza alcuna preventiva comunicazione ad esso conduttore e dunque in violazione dell'art. 38 legge cit. — con atto dell'8 giugno 2001 avevano alienato l’immobile alla società Civini Gestioni Immobiliari S.r.l.;
di aver interesse ad esercitare il diritto di riscatto previsto dall'art. 39 legge cit., dichiarandosi disponibile a corrispondere il prezzo indicato nel rogito di compravendita (£ 120.000.000, pari ad € 61.974,83). Chiese in subordine la condanna dei predetti, in solido, al risarcimento dei danni.

2. Con sentenza n. 925/2010, in data 21 settembre 2010, il tribunale rigettò entrambe le domande, avendo ritenuto, quanto alla prima, che le comunicazioni inviate dal conduttore alle controparti non potessero avere significato assimilabile all'esercizio del diritto di riscatto e, quanto alla seconda, che non sussistessero sufficienti elementi per ritenere che il mancato rispetto dell'obbligo di comunicazione da parte del locatore fosse dipeso da una condotta volta ad impedire volontariamente l'acquisto del bene da parte del B.

3. Con sentenza n. 4015/2017, depositata il 26 luglio 2017, la Corte di appello di Roma ha confermato tale decisione, rigettando il gravame interposto dal B. Per quanto in questa sede interessa, con riferimento alla subordinata domanda risarcitoria, ha infatti ritenuto, conformemente al primo giudice, mancare la prova che il venditore e il terzo acquirente avessero volontariamente posto in essere comportamenti tali da indurlo in inganno circa l'avvenuta vendita del bene e ad F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f F i r m a t o D a : I A N N E L L O E M I L I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 5 a 6 c e f c 0 0 4 b 3 a b d d e a 0 a 0 6 f b 0 1 c 2 5 4 5 2 Numero registro generale 28280/2017 Numero sezionale 319/2022 Numero di raccolta generale 10136/2022 Data pubblicazione 29/03/2022 omettere i controlli presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, essendo in particolare, a tal fine, insufficiente la mancata risposta da parte del locatore alla lettera dell’11 giugno 2001. Ha soggiunto che, peraltro, proprio l'avvenuta conoscenza da parte del conduttore dell'intenzione del locatore di alienare l'immobile e la mancata risposta a detta lettera avrebbero dovuto indurlo ad essere maggiormente vigile e ad effettuare una verifica presso l'Ufficio dei Registri Immobiliari per accertare la titolarità del bene.

4. Avverso tale decisione E B propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi, cui resistono, con controricorsi, la Civini Gestioni Immobiliari S.r.l. e la Fondazione Ecclesiastica Istituto Marchesi Teresa, Gerino e L Gerini, quest’ultima proponendo anche ricorso incidentale condizionato. Il ricorso è anche notificato a: — B G, I G e M G G, quali eredi di F G e di N G, deceduti nelle more del giudizio di appello;
M L M, quale erede di N G;
— S G, in proprio e quale erede di N G. Nessuno di essi svolge difese nella presente sede.

5. Calendarizzata la causa, una prima volta, per l’adunanza del 19 novembre 2019, in vista della quale la controricorrente Civini Gestioni Immobiliari S.r.l. aveva depositato memoria, la causa venne rinviata a nuovo ruolo con decreto del Pres. Titolare del 18 novembre 2019 per impedimento del relatore.

6. Fissata, dunque, l’adunanza camerale del 25 settembre 2020 (in vista della quale depositava memoria il ricorrente), all’esito della stessa la Corte, con ordinanza interlocutoria n. 27597 depositata il 2 dicembre 2020, ritenuta la rilevanza nomofilattica di alcune delle questioni poste («segnatamente quali siano gli effetti della mancata comunicazione della volontà traslativa sull'esercizio del diritto di F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f F i r m a t o D a : I A N N E L L O E M I L I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 5 a 6 c e f c 0 0 4 b 3 a b d d e a 0 a 0 6 f b 0 1 c 2 5 4 5 2 Numero registro generale 28280/2017 Numero sezionale 319/2022 Numero di raccolta generale 10136/2022 Data pubblicazione 29/03/2022 prelazione»), ne ha disposto, ai sensi dell’art. 375, ultimo comma, cod. proc. civ., la trattazione in pubblica udienza.

7. Chiamata quindi alla pubblica udienza del 31 marzo 2021 (in vista della quale la controricorrente Civini Gestioni Immobiliari S.r.l. aveva depositato ulteriore memoria), la causa è stata rinviata a nuovo ruolo per la necessaria astensione di uno dei componenti del Collegio, che aveva deciso la causa in primo grado.

8. In vista dell’odierna udienza pubblica, il ricorrente ha depositato istanza di discussione orale ex art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176. La controricorrente Civini Gestioni Immobiliari S.r.l. ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il proprio controricorso la Fondazione Ecclesiastica Istituto Marchesi Teresa, Gerino e L Gerini, eccepisce preliminarmente il difetto di contraddittorio nel presente giudizio di legittimità per non essere stati in esso evocati i figli di N G, ossia O G D’Aquila D’Aragona e F G D’Aquila D’Aragona, la cui qualità di coeredi del predetto documenta con la produzione di stralcio della dichiarazione di successione. Per le considerazioni appresso esposte, che — come si dirà — devono condurre al rigetto del ricorso, si rivela nondimeno ultroneo, per il principio di ragionevole durata del processo, ordinare l’altrimenti necessaria integrazione del contraddittorio. Secondo principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, invero, il rispetto del diritto fondamentale ad una ragionevole durata del processo impone al giudice (ai sensi degli artt. 175 e 127 cod. proc. civ.) di evitare e impedire comportamenti che siano di ostacolo ad una sollecita definizione dello stesso, tra i quali rientrano quelli che si traducono in un inutile dispendio di attività processuali e F i r m a t o D a : C A T A N I A F R A N C E S C O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 7 2 0 4 4 3 2 4 2 a b 2 9 e 4 3 0 0 6 1 8 a 0 5 5 4 2 6 4 3 0 9 F i r m a t o D a : F R A S C A R A F F A E L E G A E T A N O A N T O N I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 4 5 a 4 e 9 4 d b 5 7 a b c d d 6 8 1 8 0 4 9 c 8 5 e 8 0 4 b f F i r m a t o D a : I A N N E L L O E M I L I O E m e s s o D a : A R U B A P E C S . P . A . N G C A 3 S e r i a l # : 5 a 6 c e f c 0 0 4 b 3 a b d d e a 0 a 0 6 f b 0 1 c 2 5 4 5 2 Numero registro generale 28280/2017 Numero sezionale 319/2022 Numero di raccolta generale 10136/2022 Data pubblicazione 29/03/2022 formalità superflue perché non giustificate dalla struttura dialettica del processo e, in particolare, dal rispetto effettivo del principio del contraddittorio, da effettive garanzie di difesa e dal diritto alla partecipazione al processo in condizioni di parità, dei soggetti nella cui sfera giuridica l'atto finale è destinato a produrre i suoi effetti. Ne consegue che, in caso di ricorso per cassazione prima facie infondato o inammissibile, appare superfluo, pur potendone sussistere i presupposti, disporre la fissazione di un termine per l'integrazione del contraddittorio ovvero per la rinnovazione di una notifica nulla o inesistente, atteso che la concessione di esso si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio di cassazione senza comportare alcun beneficio per la garanzia dell'effettività dei diritti processuali delle parti (v. Cass. Sez. U. 22/03/2010, n. 6826;
Cass. 21/05/2018, n. 12515;
10/05/2018, n. 11287;
17/06/2013, n. 15106).