Cass. civ., sez. II, sentenza 02/08/2023, n. 23506

Numero registro generale 18601/2018 R.G. N. 18601/2018. Numero sezionale 2515/2023 Numero di raccolta generale 23506/2023 Data pubblicazione 02/08/2023 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SECONDA SEZIONE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R.G.18601/2018. R M D V - Presidente Ud. 4. 7. 2023. M B - Consigliere rel. est. Oggetto: vendita. L V - Consigliere D C - Consigliere C T - Consigliere ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A sul ricorso proposto da: G I, rappresentata e difesa per procura alle liti allegata al ricorso dagli AvvocatiElena Beconi e prof. V D G, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Roma, via Barnaba Oriani n. 85. Ricorrente

contro

B G e C C, rappresentati e difesi per procura alle liti in calce al controricorso dagli Avvocati A C e C G, elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in Roma, viale Angelico n. 32. Controricorrenti-Ricorrenti incidentali e P F, P C e M M, rappresentati e difesi per procura alle liti in calce al controricorso dall'Avvocato A R, elettivamente domiciliati presso lo studio dell'Avvocato L T in Roma, via Cossria n. 15. Controricorrenti-Ricorrenti incidentali e 1 R.G. N. 18601/2018. Numero registro generale 18601/2018 Numero sezionale 2515/2023 Numero di raccolta generale 23506/2023 P L e P N, rappresentati e difesi per procura alle liti Data pubblicazione 02/08/2023 in calce al controricorso dagli Avvocati prof. A B e prof. P S, elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in Roma, via Po n. 43. Controricorrenti avverso la sentenza n. 576/2018 della Corte di appello di Brescia, depositata il 29. 3. 2018. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 4. 7. 2023 dal consigliere relatore M B. Udite le conclusioni del P.M., in persona del sostituto Procuratore Generale dott. Corrado Mistri, che ha chiesto l'accoglimento del quinto motivo del ricorso principale, il rigetto dei primi due e la declaratoria di inammissibilità del terzo, assorbiti il quarto motivo del ricorso incidentale ed i ricorsi incidentali condizionati. Udite le difese svolte dagli Avv.ti Filippo Auriti, su delega dell'Avv. V D G, e Elena Beconi per la ricorrente, dall'Avv. C G per i controricorrenti e ricorrenti incidentali B G e C C e dall'Avv. Alberto Brigoli per i controricorrenti P L e P N.

Fatti di causa

Con sentenza n. 576 del 29. 3. 2018 la Corte di appello di Brescia, in riforma della decisione di primo grado, dichiarò l'illegittimità del recesso esercitato da G I dal contratto preliminare di acquisto del complesso immobiliare denominato Villa I Romani sito in Porto Rotondo, località Punta Volpe, stipulato in data 17. 12. 2007 con P L e P N, con B G e C C, con P C e M M e con P F, rispettivamente proprietari delle quattro unità immobiliari costituenti il compendio e, pro quota, delle parti comuni, dichiarando questi ultimi legittimati, previo esercizio del diritto di recesso, ove non già esercitato, a trattenere le somme ricevute a titolo di caparra. Il giudizio di primo grado fu promosso da G I, che chiese fosse accertata la legittimità del recesso dal contratto preliminare da lei comunicato 2 R.G. N. 18601/2018. Numero registro generale 18601/2018 Numero sezionale 2515/2023 Numero di raccolta generale 23506/2023 in data l'11. 3. 2009 ai promittenti venditori a causa del loro inadempimento, Data pubblicazione 02/08/2023 costituito dal fatto che il complesso immobiliare, come da lei appreso nel giugno 2008, a seguito di indagini tecniche svolte dopo la stipula del compromesso, presentava una situazione di gravissima irregolarità edilizia ed urbanistica, che ne rendeva giuridicamente impossibile il trasferimento, in contrasto con l'impegno della controparte, assunto in preliminare, di vendere l'immobile conforme alla normativa ed alle prescrizioni edilizie ed urbanistiche vigenti. Chiese altresì la condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra loro versata, oltre al rimborso delle spese di commissione e delle altre sopportate per gli accertamenti tecnici eseguiti. All'esito del giudizio, in cui si costituirono i convenuti opponendosi alle domande e venne svolta consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale di Bergamo dichiarò la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei convenuti, che condannò al pagamento del doppio della caparra ricevuta. Proposti distinti appelli da parte dei convenuti ed appello incidentale da parte della G, riuniti i procedimenti, la Corte di appello di Brescia riformò totalmente la decisione di primo grado, rigettando le domande proposte dalla attrice. A sostegno di tale conclusione la Corte territoriale affermò che non aveva trovato positiva conferma l'assunto della esponente secondo cui l'atto di trasferimento non poteva essere stipulato, pena la sua nullità, avendo il consulente tecnico d'ufficio verificato sì la presenza nel compendio immobiliare di difformità rispetto ai titoli edilizi, ma anche inequivocabilmente accertato che nessuna di esse dava luogo ad abusi primari, cioè alla realizzazione di manufatti in mancanza o totale difformità dal provvedimento autorizzatorio, unica fattispecie che renderebbe nullo, ai sensi degli artt. 40 legge n. 47 del 1985 e 46 d.p.r. n. 380 del 2001, l'atto di vendita. Aggiunse che le difformità riscontrate dal consulente tecnico non potevano nemmeno assumere rilievo in termini di inadempimento a carico dei promittenti venditori, rispetto al loro impegno di vendere l'immobile in regola con le norme urbanistiche, atteso che la G aveva accettato tali irregolarità con la sottoscrizione del contratto preliminare di vendita, essendo già a conoscenza, in quel momento, della 3 R.G. N. 18601/2018. Numero registro generale 18601/2018 Numero sezionale 2515/2023 Numero di raccolta generale 23506/2023 situazione di fatto e di diritto dell'immobile, per avere, prima dell'acquisto, Data pubblicazione 02/08/2023 incaricato tecnici qualificati di eseguire sopraluoghi e di compiere le visure necessarie presso gli uffici degli enti locali preposti e risultando gli stessi tecnici in possesso di tutta la documentazione amministrativa, catastale e documentale relativa allo stato edilizio urbanistico della villa, che la stessa parte, in sede di contratto preliminare, dichiarava di avere visionato con riguardo alle effettive consistenze dell'immobile, compresa la parte cortilizia e tutti i relativi accessori. Per la cassazione di questa sentenza, notificata il 12. 4. 2018, con atto notificato l'11. 6. 2018, ha proposto ricorso G I, affidandosi a cinque motivi. B G e C C hanno notificato controricorso e proposto ricorso incidentale condizionato, sulla base di due motivi, come pure P C, P F e M M, sulla base di un solo motivo, cui ha replicato con controricorso la ricorrente principale. P L e P N hanno notificato controricorso. Sia il Procuratore Generale che le parti private hanno depositato memoria. Ragioni della decisione Preliminarmente va esaminata e quindi disattesa l'eccezione di improcedibilità del ricorso principale sollevata dai controricorrenti B e C e P e M, per non avere la parte depositato copia della sentenza notificatale in data 12. 4. 2018. L'eccezione è infondata, atteso che dagli atti risulta che la copia della sentenza munita della sua relazione di notifica è stata depositata tempestivamente insieme all'indice del fascicolo in data 28. 6. 2018, entro il termine di 20 giorni dalla notifica del ricorso prescritto dall'art. 369 cod. proc. civ. Il primo motivo del ricorso principale denuncia omessa o falsa applicazione degli artt. 31, 32, 44 e 46 d.p.r. n. 380 del 2001, dell'art. 40 legge n. 47 del 1985 e degli artt. 5 e 50 legge Regione Sardegna n. 23 del 1985, censurando la sentenza impugnata per avere ritenuto che le irregolarità edilizio urbanistiche presenti nell'immobile, non rientrando tra gli abusi primari, cioè non determinando la totale difformità del bene rispetto ai titoli autorizzativi, non rendessero nullo il futuro atto di vendita, ai sensi degli artt. 40 legge n. 47 del 1985 e 46 d.p.r. n. 380 del 2001. 4 R.G. N. 18601/2018. Numero registro generale 18601/2018 Numero sezionale 2515/2023 Numero di raccolta generale 23506/2023 Premesso che la relazione del consulente tecnico d'ufficio richiamata dalla Corte Data pubblicazione 02/08/2023 di appello aveva accertato la sussistenza negli immobili compromessi di “ difformità di minore gravità “ e di “ abusi gravi “, sostiene la ricorrente che la conclusione accolta è erronea ed illegittima, per non avere il giudicante considerato che, essendo i beni compresi in area sottoposta a vincolo paesaggistico ed ambientale, le difformità riscontrare come “ abusi gravi “ avrebbero dovuto portare a qualificare le opere eseguite in totale difformità dal titolo, ai sensi dell'art. 32 d.pr. n. 380 del 2001, secondo cui gli interventi che determinano variazioni essenziali su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico ed ambientale sono sempre considerate “ in totale difformità dal permesso “ di costruire. La ricorrente precisa che l'errore commesso da giudice a quo discende dal recepimento acritico delle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, che, andando al di là del compito affidatogli,