Cass. civ., SS.UU., sentenza 19/07/2018, n. 19281

nunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 3925-2015 proposto da: INPS - ISTITUTO NAZIONALE PREVIDENZA SOCIALE , elettivamente domiciliato in ROMA,

VIA CESARE BECCARIA

29, presso l'Avvocatura Centrale dell'Istituto stesso, rappresentato e difeso dagli avvocati G D R, S P e D A;

- ricorrente -

contro

MINISTERO DEL LAVORO E DELLE POLITICHE SOCIALI, MINISTERO DELL'ECNOMIA E DELLE FINANZE, in persona dei rispettivi Ministri pro tempore, elettivamente domiciliati in ROMA,

VIA DEI PORTOGHESI

12, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO;
- resistenti - CANAZZA ENNIO, ALESSI ELENA AMALIA ANTONIETTA, A E, B M, N P, CNFORTI ROBERTO, elettivamente domiciliati in ROMA,

VIA GIUSEPPE FERRARI

12, presso lo studio dell'avvocato S S, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato D M;
- ricorrenti incidentali - nonchè

contro

MURATORI AIDA ARGIA GIUDITTA, MOLINARI ERNESTA GIOVANNA, FRASSINETTI MASSIMO;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1420/2014 della CRTE D'APPELLO di MILANO, depositata il 09/04/2014. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/11/2017 dal Consigliere Dott. PASQUALE D'ASCLA;
udito il Pubblico Ministero, in persona dell'Avvocato Generale Dott. R F, che ha concluso per il rigetto del ricorso e la declaratoria del giudice ordinario;
uditi gli avvocati Daniela Anziano e Daniele Mammani.

Fatti di causa

La causa è stata introdotta nel luglio 2007 da nove conduttori di alloggi di proprietà Inps siti in Milano, Corso Porta Romana 51, per chiedere in via principale che a seguito dell'esercizio del diritto di Ric. 2015 n. 03925 sez. SU - ud. 21-11-2017 -2- opzione era stato stipulato un contratto preliminare per l'acquisto dell'immobile locato, alle condizioni di prezzo fissate nella comunicazione del settembre 2006 con cui Inps aveva offerto in vendita il bene. Il locale tribunale ha disatteso l'eccezione di difetto di giurisdizione ed ha accolto la domanda. La Corte di appello ambrosiana con sentenza 9 aprile 2014 ha rigettato l'appello dell'ente previdenziale e l'appello incidentale relativo alle spese. Il ricorso Inps consta di cinque motivi illustrati da memoria. Sei dei nove intimati hanno resistito con controricorso e memoria. Il Ministero del lavoro e delle politiche sociali e il Ministero dell'economia e delle finanze non hanno ritenuto di resistere con controricorso;
tuttavia hanno depositato atto di costituzione per l'eventuale partecipazione alla discussione, ma non hanno svolto attività difensiva. Ragioni della decisione 2) Il quinto motivo di ricorso ha cagionato la assegnazione della controversia alle Sezioni Unite, poichè pone una questione di giurisdizione. L'ente sostiene che in contestazione sarebbe non il diritto degli attori ad acquistare gli appartamenti, ma la loro qualificazione di pregio, per le conseguenze che ne derivano sul prezzo. La domanda di accertamento dell'avvenuta conclusione del contratto sarebbe strumentale e come tale non idonea a sottrarre la causa al giudice amministrativo. La censura, posta sin dal primo grado di giudizio, poiché nella sentenza del tribunale si legge che l'Inps aveva sostenuto che ogni atto preordinato alla vendita era espressione di attività pubblicistica provvedimentale, non ha pregio. Ric. 2015 n. 03925 sez. 5U - ud. 21-11-2017 st\ -3- La giurisdizione si determina in base al petitum sostanziale, che è determinato dalla pretesa fatta valere con l'atto introduttivo. Nel caso di specie non v'è dubbio che tanto il tribunale che la Corte di appello hanno inteso la domanda proposta dai conduttori, come volta a far valere il diritto soggettivo alla stipula coattiva del contratto di vendita in forza dell'accertamento dell'avvenuto perfezionamento del contratto preliminare con l'esercizio dell'opzione loro offerta. L'oggetto della causa non muta sol perché vi è diniego della parte convenuta, basato sulla pretesa che il prezzo non debba essere quello inizialmente proposto nelle lettere inviate ai conduttori nel 2006, ma il prezzo dovuto per immobili di pregio, a seguito della riqualificazione dell'edificio stabilita nel 2007. E' vero che effetto secondario dell'accoglimento della domanda di trasferimento ex art. 2932 c.c. è quello di rendere definitivo il prezzo di vendita, ma ciò non modifica l'oggetto della controversia. La legittimità del provvedimento successivo di fissazione del prezzo, a suo tempo prudentemente impugnato dai resistenti davanti al giudice amministrativo, non è direttamente oggetto della azione introdotta per far valere la conclusione dell'acquisto in epoca precedente a quel provvedimento, che non è stato oggetto di pronuncia in questo giudizio. 3) Con il primo motivo l'Inps deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 1331 cc e vizi di motivazione. Premesso che la Corte di appello ha motivato la decisione richiamando pedissequamente analoghe decisioni rese in controversie tra altri inquilini e l'ente, quest'ultimo espone che in appello aveva fatto presente che nel 2007 era stato emesso un decreto interministeriale che aveva inserito l'edificio di Corso Porta Romana tra quelli di pregio e che questo intervento di riclassificazione poneva un "problema di coordinamento tra norme" non risolto dal primo giudice. Ric. 2015 n. 03925 sez. SU - ud. 21-11-2017 -4- Sostiene che due erano i temi da decidere: la "peculiarità della opzione disciplinata dalle disposizioni in tema di dismissione del patrimonio immobiliare" e la rilevanza dell'accertamento ammnistrativo circa la natura di pregio dell'immobile. Espone che la opzione speciale era diversa da quella di cui all'art. 1331 c.c. e si duole che non sia stata fornita espressa motivazione sul punto, così da non consentire di censurare lo scostamento dai canoni ermeneutici normativi. La doglianza è infondata. Come riconosciuto dallo stesso ricorrente, la Corte di appello ha rigettato il gravame ritenendo: a) che la lettera con cui l'Inps aveva comunicato le condizioni per l'esercizio del diritto di opzione era stata riscontrata da pronta risposta con l'esercizio del diritto offerto;
b) che la proposta dell'ente aveva carattere irrevocabile e che il contratto si era perfezionato con l'accettazione;
c) che il contratto definitivo non poteva che riprodurre le condizioni pattuite nel preliminare, frutto di libera determinazione rispetto alla quale restava irrilevante la successiva diversa qualificazione dello stabile. Questa motivazione costituisce risposta alle deduzioni svolte, ancorché il percorso motivazionale eluda i presupposti del ragionamento di parte appellante;
essa può dolersi del 'esito inappagante perché aveva sostenuto il carattere modificabile della proposta, ma infondatamente nega che sia rintracciabile la logica della decisione e la sua ratio giuridica. La tesi di parte ricorrente, bene illustrata in memoria, è che vi sarebbe una differenza tra l'opzione civilistica, che si caratterizza per la irrevocabilità della proposta, e l'opzione "disegnata dalla disciplina speciale", che sarebbe caratterizzata congiuntamente da un procedimento amministrativo e da un procedimento negoziale non aventi "scansione temporale netta". Ric. 2015 n. 03925 sez. SU - ud. 21-11-2017 -5- Questa tesi non si confronta però con la esplicitazione dei comportamenti adottati, che sono stati analizzati e qualificati dai giudici di merito. Ne è risultato che l'offerta fatta dalla amministrazione ai propri inquilini aveva le caratteristiche della offerta irrevocabile, giacchè indicava condizioni e prezzo di vendita e invitava ad esprimere adesione, senza preannunciare in alcun modo la possibile modifica del prezzo o l'incombere di un procedimento amministrativo per la rettifica. Né si richiedeva una mera manifestazione di interesse. Il testo riportato in ricorso conteneva perfino l'indicazione della banca incaricata e del notaio. Dunque, l'assenza di una riserva riferita al procedimento ammnistrativo, alla modificabilità di prezzo e condizioni, a instabilità della proposta è stata oggetto di una valutazione di merito, risoltasi incensurabilmente nel ravvisare la caratteristica di una opzione vincolante in caso di accettazione. In linea con questa lettura la giurisprudenza di legittimità ha già affermato, in tema di dismissione di immobili pubblici, che quando il conduttore accetta l'offerta in opzione contenente gli elementi essenziali della vendita, si perfeziona un contratto preliminare che gli attribuisce il diritto di acquistare al prezzo fissato, esercitabile anche con azione ex art. 2932 c.c. davanti al giudice ordinario, essendo ormai uscita la determinazione del prezzo dalla discrezionalità tecnica dell'offerente ed essendo irrilevante il successivo mutamento della qualifica dell'immobile, riclassificato come "di pregio" (Cass.6023/16). 3) Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione dell'art. 2909 c.c. e 324 c.p.c.. Esso fa leva sulla circostanza che con riguardo alle procedure di dismissione in corso era intervenuta nel 2010 sentenza del consiglio di Stato che aveva respinto l'impugnazione dei provvedimenti che avevano riclassificato gli immobili come di pregio. Ric. 2015 n. 03925 sez. SU - ud. 21-11-2017 -6- Secondo parte ricorrente, la sentenza farebbe stato tra i contendenti anche nella parte in cui ha ritenuto che la riclassificazione spiega i suoi effetti pur se intervenuta dopo l'avvio della procedura di vendita. La tesi è infondata. L'impugnazione del provvedimento di riclassificazione costituiva cautela necessaria degli acquirenti, per l'ipotesi in cui non fosse stata accolta la loro tesi principale circa la avvenuta conclusione di un'opzione vincolante. Non può predicarsi un effetto di giudicato relativamente a un'affermazione incidentale del Consiglio di Stato che trova limite nel giudizio impugnatorio ad esso devoluto. L'esito di quest'ultimo - e ancor meno il percorso motivazionale - non può scalfire l'accertamento giurisdizionale che sancisca che anteriormente a quel provvedimento impugnato si era formato un vincolo contrattuale, in forza anche di quell'omessa cautela nel subordinare l'offerta a qualsivoglia formula di modificabilità. Si ricade in sostanza in quanto già valutato nell'esaminare il precedente motivo. 4) Trattasi di considerazioni che in parte tolgono valore anche al terzo motivo, che denuncia violazione dell'art. 1339 c.c. in ordine alla inserzione automatica di clausole, che il ricorrente vuole siano individuate con carattere di imperatività laddove viene imposto al l'ente cedente di attenersi a quanto stabilito dall'ufficio competente. La censura è priva di pregio, perché nel caso di specie è incontroverso che nel momento in cui il contratto fu perfezionato, con l'accettazione tempestiva degli inquilini, il procedimento di riclassificazione e conseguente rideterminazione del prezzo era ancora in corso e ben lungi dall'essere ultimato. Ne consegue che il contratto non poteva sottostare a una clausola imperativa ancora inesistente, che viene quindi inutilmente invocata ex post. Sul punto è congrua la motivazione ampiamente resa a pag. 10 della sentenza impugnata. Ric. 2015 n. 03925 sez. 51.1 - ud. 21-11-2017 -7- 5) Non è diversa la risposta che va data al quarto motivo, che ripropone la tesi della prevalenza del nuovo prezzo sotto altra via: la violazione degli artt. 1428 e 1429 c.c.. Parte ricorrente si duole del fatto che la Corte di appello abbia negato l'esistenza di errore nella determinazione del prezzo causato dalla oscillazione indotta dal procedimento di riclassificazione. In realtà la motivazione resa è logicamente coerente con i principi testè affermati. La Corte di appello ha infatti rilevato che la individuazione del prezzo sulla base della qualificazione dell'immobile come non di pregio era stata causata dal successo della impugnazione, da parte degli inquilini, di una prima classificazione. L'offerta era avvenuta quindi sulla base di un declassamento (decreto ministeriale 16.9. 2004), quando era ancora da avviare il nuovo procedimento di riclassificazione al rialzo. Ne ha desunto la non riconoscibilità di un eventuale errore nella determinazione del prezzo. Il ricorso afferma che si trattava di errore sulla qualità essenziale del bene e richiama quale paragone il caso regolato da