Cass. civ., sez. II, ordinanza 16/04/2021, n. 10145

guente Ci ORDINANZA sul ricorso 26943-2016 proposto da: L M, rappresentato e difeso dall'Avvocato G A per procura speciale in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

A M, rappresentata e difesa dall'Avvocato A A B e dall'Avvocato M L per procura speciale in calce al controricorso;
- con troricorrente - nonché SAN DIEGO IMMOBILIARE S.R.L.;
- intimata - avverso la sentenza n. 3067/2016 della CORTE D'APPELLO DI MILANO, depositata il 21/7/2016;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 17/12/2020 dal Consigliere GIUSEPPE DO.

FATTI DI CAUSA

M A, quale cessionaria del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra la San Diego Immobiliare s.r.l. e M L, avente ad oggetto un immobile ad uso residenziale oltre ad un box e una cantina, ha convenuto in giudizio, innanzi al tribunale di Milano, tanto la società, promittente venditrice, quanto il secondo, promissario acquirente, e, dopo aver dedotto che nel contratto preliminare era stata garantita l'abitabilità e l'uso residenziale dell'immobile, laddove tutte le unità immobiliari erano accatastate come C4, e cioè ad uso laboratorio, e che la cantina non era mai stata consegnata in quanto inesistente, ha chiesto di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare e la condanna dei convenuti (la società, per avere garantito l'uso residenziale dell'immobile e l'esistenza della cantina, il L perché, quale collaboratore della società e ben consapevole della reale destinazione d'uso, aveva celato la realtà dei fatti ed era quindi responsabile ai sensi dell'art. 1410 c.c.) alla restituzione del doppio della caparra versata ed al risarcimento dei danni subiti. Marco L, per quanto ancora rileva, ha eccepito che l'art. 1410, comma 2°, c.c. non era applicabile, non avendo assunto la garanzia dell'adempimento del contratto da parte della società. Il tribunale, con sentenza del 3/12/2013, ha, tra l'altro, condannato i convenuti alla restituzione, in solido, in favore dell'attrice, della somma di C. 35.000,00, versata a titolo di caparra confirmatoria. Marco L ha proposto appello avverso tale sentenza chiedendo che, in riforma della stessa, fosse accertato e dichiarato che nulla era da lui dovuto all'attrice. L'A, a sua volta, ha resistito al gravame chiedendone il rigetto. La corte d'appello, con la sentenza in epigrafe, ha rigettato l'appello ed ha, per l'effetto, confermato la sentenza impugnata. Ric. 2016 n. 26943, Sez. 2, CC del 17 dicembre 2020 La corte, in particolare, per quanto ancora rileva, ha ritenuto che: - la condanna dell'appellante, in solido con la società, alla restituzione della somma di C. 35.000,00 in favore dell'attrice era stata motivata dal tribunale sul rilievo che tale somma era stata versata proprio all'appellante per la cessione del contratto preliminare di compravendita con il quale lo stesso "aveva garantito o comunque dichiarato espressamente l'uso residenziale dell'immobile" "oltre ad aver indicato un termine entro il quale addivenire al rogito": e poiché il L si è reso inadempiente né ha negato di aver ricevuto la somma, come peraltro risulta dalle copie degli assegni prodotti in giudizio e dalla dichiarazione di quietanza di cui al contratto di cessione, la restituzione consegue, come affermato dal tribunale, proprio alla declaratoria di risoluzione;
- la responsabilità del cedente è stata ravvisata nel fatto di aver non rispettato il termine essenziale entro il quale il contratto definitivo doveva essere stipulato e nell'aver indicato, contrariamente al vero, l'uso residenziale dell'unità immobiliare oggetto del preliminare ceduto ("la responsabilità del ... L g è stata ... ravvisata proprio nel fatto di aver non rispettato il termine essenziale entro il quale rogitare l'immobile e nell'aver indicato, contrariamente al vero, l'uso residenziale dell'unità immobiliare");
- "se è vero che nel contratto di cessione si stabilisce che ... la sig.ra A accetta integralmente le condizioni già sottoscritte dal Sig. L, del preliminare di compravendita, sottoscritto con l'impresa costruttrice...", "è indubbio che lo stesso L g era ben al corrente della destinazione funzionale dell'immobile, e della necessità ed interesse della A di stipulare entro il termine indicato";
- il grave inadempimento della San Diego è comprovato dal fatto che l'immobile non solo non aveva la Ric. 2016 ri. 26943, Sez. 2, CC del 17 dicembre 2020 condizione di uso residenziale ma mai avrebbe potuta averla atteso che la destinazione ad uso residenziale era in contrasto con le norme della variante generale al P.R.G. vigente, che prevedeva esclusivamente la destinazione industriale e artigianale, per cui, diversamente da quanto sostiene l'appellante, l'oggetto del contratto era viziato sin dall'origine, con la conseguente operatività della norma prevista dall'art. 1410, comma 1°, c.c.: e di tale qualità il cedente era ben a conoscenza per "le sue qualità professionali ed il suo rapporto con la San Diego Immobiliare";
- l'indicazione del termine essenziale per la stipula del definitivo determinava, infine, l'applicazione anche dell'art. 1410, comma 2°, c.c.. Marco L, con ricorso notificato il 25/11/2016, ha chiesto, per tre motivi, la cassazione della sentenza della corte d'appello, dichiaratamente non notificata. M A ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.2. Con il primo motivo, il ricorrente, lamentando la violazione e la falsa applicazione dell'art. 1410, comma 1°, c.c., in ordine all'accertato inadempimento della san Diego Immobiliare s.r.I., e la violazione dell'art. 112 c.p.c. per la mancata corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., e l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, ha censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d'appello ha ritenuto che, a fronte dell'inadempimento della società, trovasse applicazione l'art. 1410, comma 1°, c.c., il quale, al contrario, prevede soltanto un obbligo legale di garanzia, in capo al cedente, in ordine alla validità del contratto, laddove, al contrario, non è in alcun modo emerso che il contratto ceduto fosse invalido, e cioè nullo o annullabile, inesistente o inefficace tra le parti. Nessuna Ric. 2016 n. 26943, Sez. 2, CC del 17 dicembre 2020 responsabilità, quindi, può essere imputata al ricorrente a norma dell'art. 1410, comma 1°, c.c.. 1.3. L'attrice, del resto, ha proseguito il ricorrente, ha agito per l'accertamento non dell'invalidità del contratto ceduto ma solo dell'inadempimento della San Diego Immobiliare e la conseguente risoluzione del contratto preliminare di compravendita. La condanna del ricorrente, dunque, è stata pronunciata in violazione dell'art. 112 c.p.c.. 1.4. Una volta accertato l'inadempimento della società, con la conseguente risoluzione del contratto preliminare, la corte d'appello, quindi, avrebbe dovuto ritenere che quel contratto era valido per cui, ha concluso sul punto il ricorrente, la condanna dello stesso ai sensi dell'art. 1410, comma 1°, c.c., non avrebbe potuto trovare alcuna conferma.