Cass. civ., sez. II, sentenza 04/09/2020, n. 18489
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Segnala un errore nella sintesiIl provvedimento analizzato è una sentenza della Corte di Cassazione, emessa in data 5 febbraio 2020, relativa al ricorso n. 2512/2016. Le parti in causa erano un'agenzia immobiliare e un imprenditore, con l'agenzia che richiedeva il pagamento di provvigioni per attività di mediazione non corrisposte, sostenendo l'inadempimento dell'imprenditore. Quest'ultimo, a sua volta, contestava la validità del contratto di mediazione, sollevando questioni di prescrizione e di qualificazione giuridica del negozio.
La Corte ha respinto il ricorso, confermando la decisione della Corte d'Appello di Firenze, che aveva accolto in parte l'appello dell'agenzia. Il giudice ha argomentato che l'inadempimento dell'imprenditore era evidente, poiché aveva ceduto il terreno senza rispettare l'incarico di esclusiva conferito all'agenzia. Inoltre, la Corte ha ritenuto infondate le eccezioni di prescrizione e di inutilizzabilità della consulenza tecnica, sottolineando che la qualificazione del contratto come atipico non escludeva il diritto al risarcimento per l'agenzia. La sentenza ha ribadito l'importanza della corretta interpretazione delle obbligazioni contrattuali e la necessità di rispettare gli impegni assunti.
La Corte ha respinto il ricorso, confermando la decisione della Corte d'Appello di Firenze, che aveva accolto in parte l'appello dell'agenzia. Il giudice ha argomentato che l'inadempimento dell'imprenditore era evidente, poiché aveva ceduto il terreno senza rispettare l'incarico di esclusiva conferito all'agenzia. Inoltre, la Corte ha ritenuto infondate le eccezioni di prescrizione e di inutilizzabilità della consulenza tecnica, sottolineando che la qualificazione del contratto come atipico non escludeva il diritto al risarcimento per l'agenzia. La sentenza ha ribadito l'importanza della corretta interpretazione delle obbligazioni contrattuali e la necessità di rispettare gli impegni assunti.
Sul provvedimento
Testo completo
to la seguente SENTENZA sul ricorso 2512-2016 proposto da: P A, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA BALDO DEGLI UBALDI,43/B, presso lo studio dell'avvocato A M, rappresentato e difeso dall'avvocato A S;
- ricorrente -
contro
E S, elettivamente domiciliate in Livorno, Scali Bettarini n.15 presso lo studio dell'avv.to S T che la rappresenta e difende;
- controricorrente -
Ric. 2016 n.2512 sez. S2 - ud. 05/02/2020 avverso la sentenza n. 1755/2015 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE, depositata il 15/10/2015;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/02/2020 dal Consigliere Dott. L V;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. C S che ha concluso per l'accoglimento dei motivi n.1, 4 e 6, e per il rigetto dei restanti;
uditi gli Avvocati A S e S T;
FATTI DI CAUSA
1. Ecua srl nella quale è stata conferita l'agenzia centro immobiliare di B proponeva appello avverso la sentenza del 12 gennaio 2005 n. 28 con la quale il Tribunale di Livorno, sezione distaccata di Cecina, aveva parzialmente accolto la domanda di condanna di A P al pagamento di provvigioni su affari conclusi e da concludere per il suo tramite quale mediatore. L'appello si fondava su tre motivi: 1) l'inadempienza totale definitiva del P che giustificava la sua condanna all'integrale risarcimento, 2) la necessità di conteggiare il risarcimento sulla scorta di una consulenza tecnica d'ufficio che accertasse il valore degli immobili ancora da costruire;
3) la condanna dell'appellato al pagamento della penale di 250 milioni di lire nel caso si ravvisasse un suo recesso unilaterale.
2. Si costituiva nel giudizio di appello A P che proponeva a sua volta appello incidentale per ottenere il rigetto di tutte le domande attrici, condannando l'attrice alla restituzione della somma di euro 20.410 corrisposta dal P in forza della sentenza di primo grado.
3. La Corte d'Appello di Firenze accoglieva l'impugnazione principale e, in parziale riforma della sentenza gravata, condannava Ric. 2016 n.2512 sez. S2 - ud. 05/02/2020 l'appellato pagare in favore dell'appellante l'ulteriore somma di euro 290.116,26 oltre alle spese del giudizio e della consulenza disposto. Preliminarmente la Corte d'Appello osservava che l'eccezione di prescrizione espressamente respinta dal giudice di primo grado a pagina 9 della sentenza impugnata non era stata ritualmente riproposta, dovendo la stessa essere oggetto di appello incidentale e non potendosi ricavare da un generico inammissibile rinvio per ogni altra eccezione e deduzione agli scritti difensivi di primo grado. La Corte d'Appello respingeva l'eccezione di inutilizzabilità della consulenza tecnica d'ufficio formulata dalla difesa del P. Nel merito la Corte d'Appello evidenziava che, con la scrittura privata del 7 settembre 1998 le parti, sulle premesse che era stato acquisito un terreno edificabile da un terzo e che per tale operazione immobiliare non era stato corrisposta la mediazione all'agenzia centro immobiliare di B, avevano concordato un incarico irrevocabile all'appellante di esclusiva, ai sensi dell'articolo 1723 cod. civ., su tutte le future vendite fino ad esaurimento degli immobili con destinazione commerciale, abitativa, uso ufficio, garage, ripostigli e magazzini. L'articolo 2 di tale scrittura prevedeva il riconoscimento all'agenzia di una mediazione del 2% più Iva nel caso che la vendita fosse mediata dalla proprietà o da terzi, e la percentuale doveva essere calcolata su quanto pagato dall'acquirente. L'articolo 3, inoltre, riconosceva una mediazione del 2% nel caso la vendita fosse conclusa con clienti presentati dal centro immobiliare di B. Anche in questo caso la percentuale doveva essere calcolata sul valore totale pagato dall'acquirente. Il P contravvenendo ad un suo specifico obbligo al momento della cessione del terreno su cui dovevano essere realizzati gli immobili non aveva fatto inserire nell'atto di compravendita la Ric. 2016 n.2512 sez. S2 - ud. 05/02/2020 clausola suddetta e l'individuazione dell'acquirente del terreno edificabile era avvenuta senza il trasferimento dell'impegno per la vendita in esclusiva assunto nei confronti dell'agenzia centro immobiliare di B. Sul terreno ceduto, come evidenziato nella relazione del consulente tecnico, era stato realizzato un complesso immobiliare denominato palazzo Gaudìi situato lungo la strada di collegamento tra Rosignano Solvay e Rosignano marittimo. Dopo aver descritto il complesso immobiliare, la Corte d'Appello evidenziava che la consulenza tecnica aveva accertato che erano state costruite 85 unità immobiliari di varia tipologia e che, pertanto, non aveva fondamento la tesi della difesa del P circa un preteso disinteresse del B, che non aveva dato corso alle attività di procacciamento di potenziali acquirenti. Infatti, tale tesi, oltre ad essere smentita dalla documentazione in atti, in particolare da una fattura di pagamento di un cartellone pubblicitario, contrastava con il fatto che il B, dopo aver procurato l'acquisto del terreno in capo all'appellato, rinunciando ad un cospicuo importo per la relativa provvigione, avesse poi omesso ogni attività per ottenere i guadagni pattuiti. Pertanto, considerato che la citata scrittura privata prevedeva un compenso del 2% anche nel caso di vendita mediata dalla proprietà o da terzi, il danno subito dal B doveva quantificarsi sulla base della consulenza tecnica in euro 283.685. La consulenza tecnica, peraltro, non era stata disposta per supplire ad una carenza probatoria dell'appellante, essendo invece accertato sulla base di fatti certi ed obiettivi l'inadempimento del P, ma serviva a quantificare il risarcimento sulla base del valore degli immobili.
4. Andrea pizzi ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di sei motivi.
5. Equa Sri ha resistito con controricorso. Ric. 2016 n.2512 sez. S2 - ud. 05/02/2020 6. Il ricorrente, con memoria depositata in prossimità dell'udienza, ha insistito nella richiesta di accoglimento del ricorso.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli artt. 1333, 1987, 1988, 1381, 1723, 1754, 1755 cod. civ. Il ricorrente ritiene che la sentenza impugnata sia del tutto carente in relazione alla qualificazione giuridica del negozio intercorso tra le parti. Tale aspetto era stato ampiamente discusso tra le parti e su di esso il giudice di primo grado si era ampiamente dilungato al fine di stabilire la natura giuridica della scrittura privata, trattandosi certamente di un negozio atipico. La Corte d'Appello avrebbe omesso di qualificare il negozio e di indicare la norma applicabile alla fattispecie. Infatti, qualora la scrittura privata del 7 settembre 1998 dovesse qualificarsi come un contratto e non un atto unilaterale, risulterebbe evidente la mancata accettazione dell'incarico e la mancata effettuazione di ogni attività mediatoria. Peraltro, la Corte non avrebbe esaminato l'evidente sproporzione derivante dalla rinuncia alla provvigione della mediazione maturata per la vendita del terreno, venduto per 560 milioni di lire e che avrebbe comportato a favore del mediatore una provvigione del 2% pari ad euro 5600, rispetto ad una futura attività di mediazione dell'intero complesso immobiliare, attività peraltro mai svolta. Inoltre, nella specie, non era stata neanche una richiesta di risoluzione del contratto o di messa in mora ex articolo 1454 codice civile, segno della rinuncia al negozio stipulato, come testimoniato anche dalla rimozione del cartello pubblicitario unica attività posta in essere. Ric. 2016 n.2512 sez. S2 - ud. 05/02/2020 Qualora invece la scrittura privata del 7 settembre 1998 dovesse qualificarsi come negozio atipico dovrebbe trovare applicazione l'articolo 1987 cod. civ.Ì che esclude l'efficacia delle promesse unilaterali atipiche e, in ogni caso, mancherebbe la causa del contratto vista la sproporzione fra le prestazioni. In definitiva, secondo il ricorrente, accedendo a tale interpretazione, l'atto unilaterale avrebbe dovuto essere qualificato come atto di liberalità del quale tuttavia mancavano tutti i presupposti, compresa la causa.
1.2 n primo motivo è infondato. Il ricorrente sostanzialmente lamenta una mancanza di motivazione in ordine alla qualificazione giuridica del contratto e
- ricorrente -
contro
E S, elettivamente domiciliate in Livorno, Scali Bettarini n.15 presso lo studio dell'avv.to S T che la rappresenta e difende;
- controricorrente -
Ric. 2016 n.2512 sez. S2 - ud. 05/02/2020 avverso la sentenza n. 1755/2015 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE, depositata il 15/10/2015;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/02/2020 dal Consigliere Dott. L V;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. C S che ha concluso per l'accoglimento dei motivi n.1, 4 e 6, e per il rigetto dei restanti;
uditi gli Avvocati A S e S T;
FATTI DI CAUSA
1. Ecua srl nella quale è stata conferita l'agenzia centro immobiliare di B proponeva appello avverso la sentenza del 12 gennaio 2005 n. 28 con la quale il Tribunale di Livorno, sezione distaccata di Cecina, aveva parzialmente accolto la domanda di condanna di A P al pagamento di provvigioni su affari conclusi e da concludere per il suo tramite quale mediatore. L'appello si fondava su tre motivi: 1) l'inadempienza totale definitiva del P che giustificava la sua condanna all'integrale risarcimento, 2) la necessità di conteggiare il risarcimento sulla scorta di una consulenza tecnica d'ufficio che accertasse il valore degli immobili ancora da costruire;
3) la condanna dell'appellato al pagamento della penale di 250 milioni di lire nel caso si ravvisasse un suo recesso unilaterale.
2. Si costituiva nel giudizio di appello A P che proponeva a sua volta appello incidentale per ottenere il rigetto di tutte le domande attrici, condannando l'attrice alla restituzione della somma di euro 20.410 corrisposta dal P in forza della sentenza di primo grado.
3. La Corte d'Appello di Firenze accoglieva l'impugnazione principale e, in parziale riforma della sentenza gravata, condannava Ric. 2016 n.2512 sez. S2 - ud. 05/02/2020 l'appellato pagare in favore dell'appellante l'ulteriore somma di euro 290.116,26 oltre alle spese del giudizio e della consulenza disposto. Preliminarmente la Corte d'Appello osservava che l'eccezione di prescrizione espressamente respinta dal giudice di primo grado a pagina 9 della sentenza impugnata non era stata ritualmente riproposta, dovendo la stessa essere oggetto di appello incidentale e non potendosi ricavare da un generico inammissibile rinvio per ogni altra eccezione e deduzione agli scritti difensivi di primo grado. La Corte d'Appello respingeva l'eccezione di inutilizzabilità della consulenza tecnica d'ufficio formulata dalla difesa del P. Nel merito la Corte d'Appello evidenziava che, con la scrittura privata del 7 settembre 1998 le parti, sulle premesse che era stato acquisito un terreno edificabile da un terzo e che per tale operazione immobiliare non era stato corrisposta la mediazione all'agenzia centro immobiliare di B, avevano concordato un incarico irrevocabile all'appellante di esclusiva, ai sensi dell'articolo 1723 cod. civ., su tutte le future vendite fino ad esaurimento degli immobili con destinazione commerciale, abitativa, uso ufficio, garage, ripostigli e magazzini. L'articolo 2 di tale scrittura prevedeva il riconoscimento all'agenzia di una mediazione del 2% più Iva nel caso che la vendita fosse mediata dalla proprietà o da terzi, e la percentuale doveva essere calcolata su quanto pagato dall'acquirente. L'articolo 3, inoltre, riconosceva una mediazione del 2% nel caso la vendita fosse conclusa con clienti presentati dal centro immobiliare di B. Anche in questo caso la percentuale doveva essere calcolata sul valore totale pagato dall'acquirente. Il P contravvenendo ad un suo specifico obbligo al momento della cessione del terreno su cui dovevano essere realizzati gli immobili non aveva fatto inserire nell'atto di compravendita la Ric. 2016 n.2512 sez. S2 - ud. 05/02/2020 clausola suddetta e l'individuazione dell'acquirente del terreno edificabile era avvenuta senza il trasferimento dell'impegno per la vendita in esclusiva assunto nei confronti dell'agenzia centro immobiliare di B. Sul terreno ceduto, come evidenziato nella relazione del consulente tecnico, era stato realizzato un complesso immobiliare denominato palazzo Gaudìi situato lungo la strada di collegamento tra Rosignano Solvay e Rosignano marittimo. Dopo aver descritto il complesso immobiliare, la Corte d'Appello evidenziava che la consulenza tecnica aveva accertato che erano state costruite 85 unità immobiliari di varia tipologia e che, pertanto, non aveva fondamento la tesi della difesa del P circa un preteso disinteresse del B, che non aveva dato corso alle attività di procacciamento di potenziali acquirenti. Infatti, tale tesi, oltre ad essere smentita dalla documentazione in atti, in particolare da una fattura di pagamento di un cartellone pubblicitario, contrastava con il fatto che il B, dopo aver procurato l'acquisto del terreno in capo all'appellato, rinunciando ad un cospicuo importo per la relativa provvigione, avesse poi omesso ogni attività per ottenere i guadagni pattuiti. Pertanto, considerato che la citata scrittura privata prevedeva un compenso del 2% anche nel caso di vendita mediata dalla proprietà o da terzi, il danno subito dal B doveva quantificarsi sulla base della consulenza tecnica in euro 283.685. La consulenza tecnica, peraltro, non era stata disposta per supplire ad una carenza probatoria dell'appellante, essendo invece accertato sulla base di fatti certi ed obiettivi l'inadempimento del P, ma serviva a quantificare il risarcimento sulla base del valore degli immobili.
4. Andrea pizzi ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di sei motivi.
5. Equa Sri ha resistito con controricorso. Ric. 2016 n.2512 sez. S2 - ud. 05/02/2020 6. Il ricorrente, con memoria depositata in prossimità dell'udienza, ha insistito nella richiesta di accoglimento del ricorso.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli artt. 1333, 1987, 1988, 1381, 1723, 1754, 1755 cod. civ. Il ricorrente ritiene che la sentenza impugnata sia del tutto carente in relazione alla qualificazione giuridica del negozio intercorso tra le parti. Tale aspetto era stato ampiamente discusso tra le parti e su di esso il giudice di primo grado si era ampiamente dilungato al fine di stabilire la natura giuridica della scrittura privata, trattandosi certamente di un negozio atipico. La Corte d'Appello avrebbe omesso di qualificare il negozio e di indicare la norma applicabile alla fattispecie. Infatti, qualora la scrittura privata del 7 settembre 1998 dovesse qualificarsi come un contratto e non un atto unilaterale, risulterebbe evidente la mancata accettazione dell'incarico e la mancata effettuazione di ogni attività mediatoria. Peraltro, la Corte non avrebbe esaminato l'evidente sproporzione derivante dalla rinuncia alla provvigione della mediazione maturata per la vendita del terreno, venduto per 560 milioni di lire e che avrebbe comportato a favore del mediatore una provvigione del 2% pari ad euro 5600, rispetto ad una futura attività di mediazione dell'intero complesso immobiliare, attività peraltro mai svolta. Inoltre, nella specie, non era stata neanche una richiesta di risoluzione del contratto o di messa in mora ex articolo 1454 codice civile, segno della rinuncia al negozio stipulato, come testimoniato anche dalla rimozione del cartello pubblicitario unica attività posta in essere. Ric. 2016 n.2512 sez. S2 - ud. 05/02/2020 Qualora invece la scrittura privata del 7 settembre 1998 dovesse qualificarsi come negozio atipico dovrebbe trovare applicazione l'articolo 1987 cod. civ.Ì che esclude l'efficacia delle promesse unilaterali atipiche e, in ogni caso, mancherebbe la causa del contratto vista la sproporzione fra le prestazioni. In definitiva, secondo il ricorrente, accedendo a tale interpretazione, l'atto unilaterale avrebbe dovuto essere qualificato come atto di liberalità del quale tuttavia mancavano tutti i presupposti, compresa la causa.
1.2 n primo motivo è infondato. Il ricorrente sostanzialmente lamenta una mancanza di motivazione in ordine alla qualificazione giuridica del contratto e
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