Cass. civ., sez. II, sentenza 06/10/2022, n. 29057

ente: L'() SENTENZA sul ricorso 24131-2017 proposto da: NG NC AR, rappresenta e difesa dall'Avvocato SABINA CICCOTTI per procura in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

MI OS, rappresentato e difeso dall'Avvocato NICOLA NERI per procura in calce al controricorso;

- controricorrente -

nonché AN BR, rappresentata e difesa dall'Avvocato NICOLA NERI per procura in calce al controricorso;

- controricorrente -

nonché MI LA e, per essa, quale suo amministratore di sostegno, l'avv. LOREDANA D'ANNIBALI, rappresentata e difesa dall'Avvocato GENNARO CONTARDI per procura in calce al controricorso;
- controricorrente e ricorrente incidentale - 45-7( 123 avverso la sentenza n. 4596/2017 della CORTE D'APPELLO DI ROMA, depositata il 5/7/2017;
udita la relazione della causa svolta nell'udienza pubblica del 5/7/2022 dal Consigliere GIUSEPPE DONGIACOMO;
lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale della Repubblica CORRADO MISTRI.

FATTI DI CAUSA

1.1. La corte d'appello, con la sentenza in epigrafe, in dichiarato accoglimento dell'appello principale proposto dall'attore RO CH e della domanda dallo stesso formulata, ai sensi dell'art. 1453, comma 2°, c.c., nel corso del giudizio d'appello, con l'adesione della moglie NA AM, intervenuta nel giudizio di primo grado a norma dell'art. 105, comma 2°, c.p.c., ha dichiarato la risoluzione del contratto preliminare di compravendita di un villino in Roma stipulato, il 30/4/2004, tra lo stesso, in qualità di promissario acquirente, e l'appellata MA FR UN, in qualità di promittente venditrice, per inadempimento di quest'ultima, che ha, quindi, condannato: - innanzitutto, alla restituzione, in favore del primo, della somma di C. 100.000,00, ricevuta dalla stessa a titolo di caparra confirmatoria e acconto sul prezzo, oltre interessi e rivalutazione monetaria con decorso dal 30/4/2004, per un totale, fino al 30/4/2017, di C. 148.461,41;
- in secondo luogo, al pagamento, a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali arrecati all'appellante, della minor somma, rispetto a quella richiesta, di C. 181.268,24, di cui C. 174.252,24 a titolo di rimborso dei canoni locativi corrisposti dall'appellante dal giugno 2007 al marzo 2017 compreso, C. 6.216,00 per spese di trasloco ed- C. 800,00 per spese notarili, oltre agli interessi legali successivi fino al soddisfo. Ric. 2017 n. 24131, Sez. 2, PU del 5 luglio 2022 1.2. La corte d'appello, inoltre, ha accolto l'appello incidentale condizionato con il quale MA FR UD ha chiesto di essere manlevata, rispetto al risarcimento dei danni dovuto all'appellante principale, dalla figlia DA OZ, dalla stessa, quale convenuta, a tal fine chiamata in causa nel corso del giudizio di primo grado, ed ha, quindi, condannato quest'ultima a tenere indenne la UN dall'importo della condanna al pagamento di C. 181.268,24, oltre interessi, dichiarando, per contro, inammissibili le ulteriori domande proposte dalla stessa.

1.3. La corte d'appello, infine, ha espressamente dichiarato inammissibili le domande proposte da DA OZ.

1.4. La corte, in particolare, ha evidenziato, per quanto ancora rileva, che: a) RO CH, nell'atto di citazione introduttivo del giudizio, notificato il 23/11/2005, aveva dedotto che: - nel contratto preliminare di compravendita, la promittente venditrice si era impegnata a liberare l'immobile tanto dall'ipoteca legale iscritta in favore delle coeredi DA OZ e NT SA, rispettivamente figlia e nipote di MA RA UN, a garanzia delle somme liquidate dalla sentenza del tribunale di Roma n. 27229 del 12/9/2000, passata in giudicato, a titolo di conguaglio in denaro a fronte dell'attribuzione, all'esito del giudizio di divisione ereditaria, della proprietà dell'immobile in questione alla predetta UN, quanto dal pignoramento immobiliare eseguito sul predetto immobile dalla Banca di Roma, poi Capitalia, per il recupero del credito vantato verso DA OZ in surroga di quest'ultima;
- la promittente venditrice, tuttavia, non aveva adempiuto agli obblighi contrattualmente assunti, arrecandogli, Ric. 2017 n. 24131, Sez. 2, PU del 5 luglio 2022 in conseguenza, danni patrimoniali costituiti, tra gli altri, dai canoni di locazione corrisposti successivamente alla vendita della propria abitazione in data 30/12/2004, compiuta proprio al fine di poter adempiere le obbligazioni assunte con il contratto preliminare, nonché dalle spese di trasloco e da quelle notarili, chiedendo, quindi, che il tribunale, accertato l'inadempimento della convenuta alla diffida ad adempiere contenuta nello stesso atto di citazione, emettesse la pronuncia ex art. 2932 c.c. di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita del 30/4/2004, subordinatamente al pagamento del prezzo di C. 490.000,00, decurtato dei danni subiti;
b) la convenuta MA FR UN, a sua volta, aveva dedotto che: - aveva provveduto, tramite i legali designati ed accettati dallo stesso attore nel contratto preliminare, agli adempimenti finalizzati alla cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, in ragione delle quali, peraltro, era stata concordatq una sostanziale riduzione del prezzo della compravendita;
- il conguaglio dovuto alla nipote NT SA, creditrice ipotecaria, dovendo essere versato alla stipula del contratto preliminare mediante detrazione dal saldo del prezzo da versarsi alla stipula del contratto definitivo, era a carico del promissario acquirente;
- l'art. 10 del contratto preliminare ha previsto che gli "eventuali ritardi nelle procedure legali, oggi non ipotizzabili, non potranno essere imputati alle parti" e che tali ritardi avrebbero dovuto "in ogni caso essere addebitati solo a DA OZ immotivatamente rifiutatasi di accettare il conguaglio disposto in suo favore nella sentenza di divisione con contestuale rinuncia alla ipoteca legale gravante sull'immobile de quo";
- tale conguaglio doveva essere decurtato delle somme di C. 53.870,00 e di C. 3.450,00, corrisposte il 10/10/2005 e il 3/11/2005 al creditore della OZ, e cioè la Ric. 2017 n. 24131, Sez. 2, PU del 5 luglio 2022 Banca di Roma-Capitalia s.p.a., a seguito di pignoramento presso terzi, chiedendo, quindi, di essere autorizzata alla chiamata in causa della figlia DA OZ al fine di essere manlevata e garantita da quest'ultima nell'ipotesi di accoglimento delle domande proposte dall'attore;
c) MA FR UN aveva, quindi, chiamato in giudizio DA OZ, nei confronti della quale aveva chiesto: - in via principale, di accertare l'illegittimità del rifiuto opposto dalla chiamata in causa all'offerta reale del "5 maggio 2005", della somma alla stessa dovuta dalla UN a titolo di conguaglio in denaro, così come liquidato dalla sentenza del tribunale di Roma n. 27229/2000, che aveva definito il giudizio di divisione ereditaria tra le coeredi UN, OZ e SA, attribuendo alla UN la proprietà esclusiva dell'immobile, e l'illegittimità del rifiuto della stessa OZ a prestare il proprio consenso alla cancellazione dell'ipoteca legale iscritta a garanzia di tale credito;
- in via subordinata, di condannare la OZ a rivalere e rifondere la convenuta "di quanto possa essere tenuta a sborsare ed essere condannata a pagare al CH";
d) DA OZ, dal suo canto, aveva chiesto il rigetto delle domande deducendo che il rifiuto di ricevere il conguaglio in denaro dalla madre MA FR UN era dipeso dal danno, quantificato in C. 66.364,71, arrecatole in conseguenza del ritardo di tale pagamento, che doveva essere effettato nel 2000, sia per la svalutazione che gli immobili avevano subito, sia per le esecuzioni intraprese ai suoi danni per non aver potuto disporre, nell'anno 2000, dei conguagli, con aggravio di interessi convenzionali nei confronti delle banche e spese di esecuzione, e proponendo, pertanto, domanda riconvenzionale nei confronti di MA FR UN per la condanna di quest'ultima al "pagamento del conguaglio" previsto dalla sentenza che aveva Ric. 2017 n. 24131, Sez. 2, PU del 5 luglio 2022 definito il giudizio di divisione ereditaria ed al "risarcimento del danno suddetto";
e) il tribunale, con sentenza del 1/6/2010, aveva rigettato la domanda proposta dall'attore ed aveva, per l'effetto, ritenuto che fosse venuto meno tanto l'interesse della convenuta alla domanda di manleva proposta nei confronti della chiamata in causa, quanto l'interesse di quest'ultima alla domanda proposta in via riconvenzionale nei confronti della chiamante;
f) il tribunale, in particolare, aveva ritenuto che, alla luce degli artt. 5, 7 e 10 del contratto preliminare, "le parti non hanno voluto fissare un termine essenziale per la stipulazione del contratto definitivo, escludendo espressamente che i ritardi collegati alle procedure legali possano essere imputati alle parti ... ben consapevoli al momento della stipula del negozio preliminare delle ipoteche, del pignoramento e della necessità di procedere alle relative cancellazioni nonché dei rischi e dell'alea concessa ai tempi delle procedure legali, contemplando, quindi, la possibilità del ritardo ed escludendo la sua imputabilità alle parti nel caso del mancato rispetto del termine del 31-12-2004" e che, pertanto, "le parti, con la clausola di cui all'art. 10 del contratto preliminare, hanno rinunciato preventivamente a far valere eventuali responsabilità di ciascuna di esse per il ritardo delle procedure legali e quindi per la ritardata stipulazione del contratto definitivo ... sorgendo l'obbligo a contrarre e a stipulare rogito definitivo ad avvenuta risoluzione delle problematiche richiamate dalle parti nel contratto preliminare";
g) RO CH, con atto di citazione notificato il 24/9/2010, aveva proposto appello avverso tale sentenza deducendo l'erronea interpretazione delle clausole del contratto preliminare e l'errata ed illogica valutazione dei danni esposti e provati in corso di causa;
Ric. 2017 n. 24131, Sez. 2, PU del 5 luglio 2022 h) MA FR UN aveva resistito al gravame proponendo, con appello incidentale condizionato all'accoglimento del gravame, la domanda di manleva, per il caso di soccombenza, nei