Cass. civ., sez. III, sentenza 12/11/2021, n. 33883

del .338 83 -2 1 patrocinio 19 0 2 u al gratuito . o 7 P O . a ORIGINALE N T 6 I vv.ti di 1 B esso E D ons. ord. A m REPUBBLICA ITALIANA am icorrente A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO delib. C R LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE TERZA SEZIONE CIVILE Oggetto Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: LOCAZIONE Dott. C G - Presidente - ABITATIVA - Rel. Consigliere - Dott. ANTONIETTA SCRIMA Ud. 19/05/2021 - · Consigliere - Dott. CRISTIANO VALLE - PU R.G.N. 23171/2019 Dott. MARCO DELL'UTRI - Consigliere - Dott. S G G - Consigliere - Rep. hon33883 ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 23171-2019 proposto da: B R, domiciliato ex lege in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall'avvocato G M;

- ricorrente -

contro

F G, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA L. SPALLANZANI, 22, presso lo studio dell'avvocato M P, rappresentato e difeso dall'avvocato R B;
- controricorrente- avverso la sentenza n. 386/2019 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, Я depositata il 10/05/2019;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/05/2021 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;
2021 1396 今 Lette le conclusioni scritte dal Sostituto Procuratore Generale Dott. G B NCHIA che ha chiesto l'accoglimento del ricorso.

FATTI DI CAUSA

G F intimò a R B sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, sostenendo che quest'ultimo, conduttore di una villa di sua proprietà sita in Capri, si era reso inadempiente degli impegni contrattualmente assunti, e segnatamente del pagamento dei canoni e dello svolgimento di alcuni lavori migliorativi dell'immobile. Chiese, pertanto, al Tribunale di Napoli di convalidare lo sfratto per morosità intimato al conduttore;
di pronunciare, ove ve ne fossero le condizioni, ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 cod. proc. civ.;
di emettere decreto ingiuntivo per i canoni scaduti per la somma di euro 21.691,04 e per quelli a scadere fino al rilascio dell'immobile nonché per gli aumenti ISTAT sul canone e gli interessi;
in ogni caso, chiese la risoluzione del contratto, giusta i gravi inadempimenti del Bolliger, e la condanna al pagamento dei canoni dovuti, maggiorati degli aumenti ISTAT, oltre interessi, nonché al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali derivati e derivandi dal protrarsi dell'occupazione dell'unità immobiliare e del ritardo nel pagamento dei canoni di locazione. Si costituì il Bolliger, chiedendo, nel merito, il rigetto della richiesta di parte attrice in quanto infondata e, in via riconvenzionale, la nullità delle pattuizioni contenute nelle scritture private con le quali il conduttore assumeva l'obbligo di eseguire lavori di manutenzione straordinaria e la condanna del Fiorentino alla restituzione delle 哦 somme spese per i lavori migliorativi dell'immobile svolti, nonché al versamento di un'indennità ai sensi degli artt. 1592 e 1593 cod. civ. per le migliorie e le addizioni apportate all'immobile. Chiese, altresì, क Ric. 2019 n.23171 sez. S3 - ud. 19-05-2021 -2- la restituzione della porzione del canone dal medesimo versata in eccedenza rispetto a quanto dovuto ex lege 392/1978. Espletata consulenza tecnica d'ufficio e dispostane una successiva integrazione, all'esito dell'udienza di discussione, il Tribunale di Napoli dichiarò risolto il contratto di locazione per inadempimento per morosità del conduttore e condannò per l'effetto R B al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni rimasti non pagati per l'importo di euro 21.691,04, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;
rigettò tutte le ulteriori domande e compensò interamente tra le parti le spese di lite. Avverso detta sentenza propose appello R B. Si costituì G F, resistendo al gravame. La Corte di appello di Napoli, con sentenza n. 368/2019, rigettò il gravame e condannò l'appellante alle spese di quel grado. Avverso detta sentenza R B ha proposto ricorso per cassazione basato su tre motivi e illustrato da memoria. G F ha resistito con controricorso pure illustrato da memoria. Fissato per l'udienza pubblica del 19 maggio 2021, il ricorso è stato trattato in camera di consiglio, in base alla disciplina dettata dal sopravvenuto art. 23, comma 8-bis, del decreto legge n. 137 del 2020, inserito dalla legge di conversione n. 176 del 2020, senza l'intervento del Procuratore Generale e dei difensori delle parti, non avendo nessuno degli interessati fatto richiesta di discussione orale. Il P.G., in prossimità della camera di consiglio, ha depositato conclusioni scritte, concludendo per l'accoglimento del ricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Con il primo motivo, lamentando «violazione e falsa applicazione, ex art. 360 n. 3 c.p.c., del combinato disposto degli artt. 12 della legge 392/78, 79 della legge 392/78 e 11 della legge 359/92», il ricorrente sostiene che il legislatore, con il d.l. 11 luglio Ric. 2019 n.23171 sez. S3 ud. 19-05-2021 -3- 1992, n. 333, convertito con modificazioni, nella legge 8 agosto 1992, n. 359, all'art. 11, ha concepito una deroga all'art. 12 della I. n. 392/1978 prevedendo come condizione necessaria che il locatore rinunciasse espressamente alla facoltà di disdetta alla prima scadenza. Pertanto, l'espresso richiamo all'art. 11 già citato, contenuto nel contratto non sarebbe sufficiente a che sia validamente pattuita la deroga: le parti infatti si sarebbero limitate a prevedere una clausola di rinnovo automatico della locazione per un secondo quadriennio, nell'ipotesi di mancata comunicazione della disdetta al conduttore. Tale rinuncia neppure potrebbe essere sostituita da una durata di fatto della locazione protrattasi oltre la prima scadenza. Il ricorrente conclude, pertanto, che in mancanza di un'espressa rinuncia contrattuale da parte del locatore alla disdetta, come prescritto dal d.l. 11 luglio 1992, n. 333, convertito con modificazioni, nella legge 8 agosto 1992, n. 359, va dichiarata ex art. 79 della legge 392/78 la nullità della pattuizione di un canone extralegale, con conseguente sostituzione automatica delle clausole difformi, ai sensi degli artt. 1339 e 1419, secondo comma, cod. civ., con la norma inderogabile attinente al canone legale. Sostiene ancora il ricorrente che la Corte di appello, a fronte di tale quadro normativo, non avrebbe dovuto interpretare il contratto, in quanto in assenza della condizione necessaria all'applicabilità della deroga, l'interpretazione sottesa alla ricerca della volontà delle parti rappresenterebbe un'attività ultronea. Ciò, in sostanza, in ragione del fatto che il legislatore avrebbe richiesto una "inequivoca" manifestazione di volontà del locatore nel rinunciare alla disdetta del contratto alla prima scadenza.

2. Il secondo motivo investe il medesimo capo della decisione, sotto il profilo della violazione