Cass. civ., sez. III, sentenza 20/04/2004, n. 7498

M REPUBBLICA ITALIANA ORIGINALE 07498/ 04 LA

CORTES PREMA DICASSAL

Oggetto Locazione di SEZIONE TERZA CIVILE albergo Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R.G.N. 9059/03 Dott. E L Presidente 1 Rel. Consigliere Dott. R P 14380 Cron. - Consigliere Dott. I P 1780 Consigliere Rep. Dott. F M Ud. 02/02/04 ConsigliereDott. A S ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: R A, elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZA S CROCE IN GERUSALEMME, presso lo studio dell'avvocato L L, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato R L, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro M T, elettivamente domiciliata in ROMA VIA G B

VICO

31, presso lo studio dell'avvocato ENRICO SCOCCINI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato R J, giusta delega in atti; 2004 - controricorrente 189 avverso la sentenza n. 1461/02 della Corte d'Appello di 1 TORINO, emessa il 26/04/02 e depositata il 24/10/02 (R.G. 1300/00); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/02/04 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. G N che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 1'11.6.1992, Terzina MzCon atto notificato conveniva davanti al Tribunale di Aosta A R per sentir dichiarare cessato alla data dell'11.4.1992 il contratto con il quale gli aveva concesso in affitto l'albergo Hotel Baita Gran S. Bernardo, con conseguente condanna del convenuto al rilascio. Il convenuto eccepiva che il contratto di affitto dissimulava una locazione di immobile;
sosteneva che, ai sensi dell'art. 1, comma 9-septies, della legge 5.4.1985 n. 118, il contratto non integrava un affitto di azienda alberghiera, bensì una locazione di immobi- le, avendo in questo il conduttore iniziato una nuova attività alberghiera, poiché quella svolta nei locali in anni precedenti era definitivamente cessata;
chiede- va il rigetto della domanda, dovendosi applicare la du- rata legale prevista dalla legge n. 392 del 1978;
in 2 subordine, nel caso di accoglimento della avversa do- manda, chiedeva, in via riconvenzionale, la condanna della controparte al pagamento del valore delle miglio- rie, addizioni e dotazioni apportate all'azienda. Il tribunale, con sentenza del 2.2.1996, accoglieva la domanda;
qualificava il contratto come affitto di azienda e lo dichiarava cessato alla data dell'11. 4.1992;
condannava il convenuto al rilascio; accoglieva parzialmente la riconvenzionale, riconoscen- do dovuto l'indennizzo, escluso, ai sensi della clausola n. 6 del contratto, per le migliorie, soltanto per le 匹 addizioni, delle quali procedeva ad individuazione di- sponendo la prosecuzione del giudizio per la quantifi- cazione dell'importo dovuto. Pronunciando sull'appello del R, la Corte d'appello di Torino, con sentenza del 21.10.1996, lo rigettava. Confermava la qualificazione del contratto come affitto di azienda alberghiera;
rigettava le do- glianze concernenti l'esclusione dall'indennizzo di al- cune addizioni, e la qualificazione come semplici mi- gliorie di vere e proprie addizioni, nonché quelle ri- volte al denegato indennizzo della differenza di valore delle consistenze di inventario all'inizio ed alla fine del rapporto, richiesto ai sensi degli artt. 2561 e 2562 c.C. 3 ! Avverso la sentenza il R proponeva ricorso per cassazione. Con il primo motivo, censurava la qualifi- cazione del contratto come affitto di azienda, denun- . ciando violazione dell'art. 1, comma 9-septies, della legge 5.4.1985 n. 118;
con il secondo mezzo, denuncian- do violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c., 1592, 1593, 2561 e 2562 c.c., e vizio di motivazione, il ricorrente svolgeva due censure, rivolte al rigetto delle domande riconvenzionali dirette a conseguire il valore attuale delle migliorie ed addizioni, ed il rimborso della dif- ferenza del valore delle consistenze di inventario ini- R.EM ziali e finali. La Cassazione, con sentenza n. 10767/99, accoglieva il primo motivo;
dichiarava assorbiti gli altri, cassa- va con rinvio alla Corte d'appello di Torino. Il R riassumeva il giudizio davanti chiedendo alla corte: di qualificare il contratto come locazione, con conseguente rigetto della domanda di cessazione del rapporto alla scadenza pretesa dalla Mz;
di condan- nare la predetta al risarcimento del danno da anticipa- ta risoluzione del rapporto, non più ripristinabile, da accertarsi mediante C.T.U., nonché al pagamento della indennità per la perdita dell'avviamento, al pagamento delle somme corrispondenti al valore delle opere di ma- nutenzione straordinaria e delle addizioni, al pagamen- 4 to delle somme corrispondenti al valore della diffe- renza attiva delle consistenze aziendali. La Mz resisteva e contestava tutte le avverse pretese. La corte d'appello, con sentenza del 24.10.2002, rigettava l'appello e compensava le spese del giudizio di cassazione e di quello di appello. Considerava la corte che il contratto doveva essere qualificato come locazione;
che erano inammissibili le doglianze mosse dal R, con i motivi di ricorso per cassazione di- chiarati assorbiti dalla sentenza n. 10767/99, alla precedente sentenza di appello;
che, comunque, tali do- glianze erano infondate e che la sentenza appellata do- veva quindi essere confermata. Avverso la sentenza il R ha proposto ricorso affidandone l'accoglimento a quattro per cassazione, motivi. Ha resistito, con controricorso, la Mz. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Il primo motivo denuncia: violazione e falsa ap- plicazione dell'art. 1, comma 9-septies, della legge 5.4.1985 n. 118, dell'art. 27 e SS. e dell'art. 79 del- la legge n. 392 del 1978, degli artt. 2556, 2700 e 2717 c.c., degli artt. 112 e 116 c.p.c., tutti in relazione all'art. 360, n. 3 e n. 5, c.p.c., per violazione e 5 falsa applicazione di norma di diritto nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione. Assume il ricorrente che la corte d'appello in sede di rinvio avrebbe erroneamente qualificato il contratto intercorso tra la Mz ed il R come affitto di azienda alberghiera anziché come locazione di immobile. 2. Il motivo non è fondato. 2.1. La Corte di cassazione, sentenza n. 10767/99, accogliendo il primo motivo di ricorso avverso la pre- cedente sentenza della Corte d'appello di Torino, ha considerato: Q che, ai fini dell'applicazione della norma det- tata dall'art. 1, comma 9-septies, della legge 5.4.1985 n. 118, secondo cui "si ha locazione di immo- bile, e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l'attività alberghiera sia stata iniziata dal condutto- re", l'ipotesi che l'inizio dell'attività alberghiera ad opera del conduttore coincida con la prima destina- zione (in assoluto) dell'immobile all'esercizio di una azienda alberghiera non differisce, nella sostanza, dall'ipotesi che quest'ultima, iniziata dal locatore, si sia poi completamente dissolta, con la dispersione di tutti i suoi elementi costitutivi e in primo luogo dell'avviamento, e sia stata, a distanza di tempo, ri- costituita nello stesso immobile ex novo dal condutto- re; che, nella specie, era stata prospettata una si- tuazione siffatta, poichè il R aveva sostenuto che le aziende alberghiere precedentemente gestite dalla Mz e da L S, suo affittuario, erano del tutto cessate, e che quella da lui ricostruita sul- le rovine di un disordinato insieme di beni obsoleti era risultata priva di qualsiasi legame di continuità con le precedenti ed in ogni senso nuova: che la corte d'appello aveva negato ingresso a tali ragioni, ritenendo, con interpretazione stretta- R mente letterale, la norma applicabile alla sola ipotesi し di una azienda alberghiera gestita per la prima volta in assoluto in un immobile, ed aveva conseguentemente omesso l'esame critico delle circostanze di fatto alle quali l'appellante affidava la sua tesi; che al detto esame, alla stregua del suindicato principio di diritto, doveva provvedere il giudice di rinvio. 2.2. La Corte d'appello di Torino, in sede di rin- ha escluso che l'attività alberghiera intrapresa vio, dal R nell'immobile costituisse attività del tutto nuova rispetto a quella in precedenza ivi esercitata prima dalla Mz ed in seguito da L S, suo affittuario;
al riguardo ha svolto le tre seguenti 7 argomentazioni, osservando: che non era ravvisabile alcun apprezzabile inter- vallo di tempo tra la gestione del R e quella pre- cedente dello S, perché le rispettive deten- zioni si erano succedute senza soluzione di continuità; era infatti risultato che lo S, dopo aver ge- stito l'albergo nella stagione estiva del 1985, aveva riconsegnato l'azienda alla Mz nell'ottobre di tale anno, mentre la consegna delle chiavi al R, come da lui riconosciuto nel corso del suo interrogatorio, era avvenuta alla fine di ottobre o agli inizi di no- vembre 1985;
e ad eguale conclusione doveva pervenirsi anche volendo tenere conto, non già del passaggio della detenzione, ma del momento in cui il R aveva otte- nuto la licenza, nel marzo del 1986, dovendosi esclude- re che la chiusura dell'albergo per un periodo di cir- ca quattro mesi, nel quale erano stati eseguiti dal R lavori di manutenzione, potesse aver determinato l'estinzione della precedente azienda, tanto più che, come riferito dal teste Prato, la chiusura non era sta- ta totale; che l'istruttoria svolta aveva smentito la tesi del R, secondo cui l'azienda era stata da lui rico- struita sulle rovine di un disordinato insieme di beni obsoleti;
il R, in sede di interrogatorio, aveva infatti riconosciuto che l'inventario, oggettivamente contenente un elenco di beni sufficiente a far ritenere un albergo a due stelle dotato del necessario, rispec- chiava le attrezzature di cui l'esercizio era dotato, ed aveva ammessO di aver gestito l'albergo, che era dunque con le sue attrezzature in grado di funzionare; di conseguenza, l'azienda non poteva ritenersi estinta, per assoluta inidoneità di locali ed attrezzature, an- corchè alcuna di queste fosse in cattivo stato o neces- sitasse, per usura o cattiva qualità, di essere sosti- tuita, non equivalendo l'opera di revisione e manuten- zione compiuta dal R alla realizzazione ex novo de- gli elementi essenziali dell'azienda; che, oltre all'insegna ed alla denominazione (Ho- tel Baita Gran S. Bernardo), anche l'avviamento identificarsi essenzialmente nelladell'azienda, da 서 non clientela, era stato acquisito dal R, essendo ri- sultato, dalle dichiarazioni della teste Prato, titola- re di altra struttura alberghiera, che, in occasione dell'ospitalità data a scolaresche, i genitori dei ra- gazzi venivano indirizzati all'albergo, e che tale flusso di persone era continuato anche dopo che era iniziata la gestione del R. 2.3. La valutazione circa l'avvenuto inizio dell'attività alberghiera da parte del concessionario 9 dell'immobile, ai fini della qualificazione del con- tratto come locazione di immobile, secondo la presun- zione posta dell'art. 1, comma 9-septies, della legge 5.4.1985 n. 118, costituisce accertamento di fatto ri- servato al giudice di merito. La motivazione adottata al riguardo dalla corte d'appello è congrua ed esente da errori di diritto e resiste alle critiche mosse dal ricorrente, che si risolvono in una inammissibile di- considerate dalla versa valutazione delle circostanze sentenza impugnata. denunciando violazione 3. Con il secondo motivo, 383, comma 1, e 394 c.p.c. in relazione dell'art. all'art. 360, n. 4, c.p.c., il ricorrente rileva che erroneamente la corte d'appello, in relazione ai motivi del ricorso per cassazione proposto dal R avverso la prima sentenza di appello dichiarati assorbiti dalla Corte di cassazione, ha proceduto al loro esame, valu- tandone l'ammissibilità e la fondatezza secondo i cri- teri propri del giudizio di legittimità. 4. Con il terzo motivo, denunciando violazione de- gli artt. 112, 115 e 384 c.p.c., dell'art. 1592 e SS. c.c., dell'art. 1362 e SS. C.C. e dell'art. 2561 e SS. C.C., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all'art. 360, n. 3 e n. 5, c.p.c., il ricorrente, rileva che le valutazioni svolte 10 dal giudice di rinvio per giungere in sostanza alle stesse conclusioni alle quali era pervenuta la prece- dente sentenza di appello sono sorrette da motivazione superficiale, omissiva e contraddittoria. 5. I due motivi vanno congiuntamente esaminati. Ha affermato la corte d'appello, come premessa di metodo, che, avendo la Cassazione dichiarato assorbito, in quanto riflettente questioni il cui esame era condi- zionato alla conferma della pronuncia di cessazione del rapporto d'affitto, il secondo motivo del ricorso M con il quale, denunciando violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c., 1592, 1593, 2561 e 2562 C.C., e vizio di motivazione, il ricorrente aveva censurato la prima sentenza di appello nella parte in cui aveva rigettato la domanda diretta a conseguire il valore attuale delle migliorie ed addizioni, e la domanda di rimborso della differenza del valore tra le dotazioni aziendali elen- cate nell'inventario iniziale e di quelle presenti al momento della cessazione del rapporto -, il compito del giudice di rinvio riguardava in primo luogo la pronun- cia sul giudizio di legittimità di tale motivo, e, solo nell'eventualità in cui le doglianze fossero risultate fondate per ragioni giuridiche, la formulazione del giudizio di merito proprio del giudizio di rinvio. Tale affermazione non è condivisibile. Nella specie 11 la Cassazione aveva dichiarato assorbito il secondo mo- tivo del ricorso perché concernente questioni il cui esame era condizionato alla conferma della pronuncia di cessazione del rapporto d'affitto, costituendo esse og- getto di domanda riconvenzionale proposta dal convenuto nel caso di accoglimento della domanda di cessazione del rapporto. Ora, in relazione a motivi dichiarati as- sorbiti non spetta certo al giudice di rinvio procede- re al loro esame in sostituzione del giudice di legit- timità. La dichiarazione di assorbimento, nel caso di cassazione con rinvio, importa soltanto che le que- stioni poste con il motivo non esaminato perché assor- bito dall'accoglimento di altro motivo restano impre- giudicate e devono essere esaminate, ove se ne realizzi la condizione, in sede di rinvio. Nel caso in esame, una volta confermato l'accoglimento della domanda della Mz, in relazione alla ritenuta cessazione del rapporto di affitto, dove- vano quindi essere esaminate le doglianze mosse dal R alla sentenza di primo grado circa il parziale accoglimento delle domande riconvenzionali proposte in via subordinata all'accoglimento della domanda, ed aventi ad oggetto i miglioramenti, le addizioni ed il differenziale di valore tra dotazioni aziendali origi- narie e finali. 12 Ora, pur riconoscendo come erroneo e superfluo preliminare compiuto dalla corte territoriale l'esame giudice di rinvio circa l'ammissibilità dei mo- quale tivi del ricorso per cassazione, va tuttavia rilevato che la censura svolta con il secondo motivo, ancorché fondata, non può condurre alla cassazione della deci- sione, poiché la corte ha poi ricondotto il suo esame nel corretto alveo del giudizio di rinvio, dal momento che ha provveduto ad esaminare le doglianze proposte dal R avverso la sentenza di primo grado, dichia- rando di condividere le considerazioni e le valutazioni già espresse dalla precedente sentenza di appello. E' avverso tale parte della decisione che è rivolto il terzo motivo, che risulta infondato. La corte d'appello ha, in sostanza, fatto proprie le argomentazioni adottate dalla precedente sentenza, incentrate sulla delimitazione dell'area dell'indennizzo alle sole addizioni, con esclusione delle semplici migliorie, in virtù di espressa clauso- la contrattuale (la n. 6), sulla mancanza di prova cir- ca l'esecuzione di alcune delle asserite addizioni e sulla persistente esistenza di altre, suscettive di rimozione, nonché sullo stato finale della consistenza delle dotazioni in rapporto a quella indicata nell' in- ventario eseguito all'inizio del rapporto. 13 E le critiche mosse a tali apprezzamenti, in quanto si risolvono in censure di fatto, non possono essere versate in un motivo di ricorso per cassazione. 6. Con il sesto motivo, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 244 e 345 c.p.c., degli artt. 210 e 213 c.p.c. e dell'art. 24 della legge n. 241 del 1990, ed insufficiente e contraddittoria moti- vazione, in relazione all'art. 360, n. 3 e n. 5, u c.p.c., il ricorrente assume che erroneamente la corte S л . б d'appello ha dichiarato inammissibili le prove per te- R sti richieste dall'appellante, ha respinto la richie- sta di ordinare l'esibizione di documenti e di richie- dere informazioni alla P.A. e non ha disposto la ri- chiesta C.T.U. 7. Il motivo non è fondato. Circa la mancata ammissione delle prove, il ricorso non ne riferisce il contenuto e ciò non consente di va- lutarne la decisività, con conseguente inammissibilità della censura. Circa il diniego di ordinare, ex art. 210 c.p.c., al sindaco ed al questore l'esibizione di documenti, 7 la corte d'appello ha adeguatamente motivato la sua de- cisione negativa osservando che la disciplina ammini- strativa vigente dava al R ampia possibilità di ac- cedere ai documenti in oggetto, che riguardavano diret- 14 tamente la parte richiedente, e che, per la stessa ra- gione, non sussistevano le condizioni per attivare il potere del giudice di richiedere informazioni alla P.A. A Ed egualmente motivato é il rifiuto di disporre C.T.U., avendone ravvisato la corte il carattere del tutto esplorativo, in assenza di precisi elementi fat- t tuali di riferimento sulla esistenza delle pretese ad- dizioni. 8. In conclusione, il ricorso è rigettato. 9. Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza.