Corte d'Appello Ancona, sentenza 13/03/2025, n. 415

Corte d'Appello di Ancona
SEZIONE PER LE CONTROVERSIE DI LAVORO E PREVIDENZA

Allegato al verbale di udienza in data 13 Marzo 2025.
Reg.Gen. N.822/2024

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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Ancona, Sezione Civile per le Controversie di Locazione, composta dai seguenti magistrati:
Dr. Luigi SANTINI Presidente relatore
Dr.ssa Angela QUITADAMO Consigliere
Dr.ssa Arianna SBANO Consigliere
all'udienza di discussione in data 13 Marzo 2025, ha pronunciato, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto poste a fondamento della decisione, la seguente
SENTENZA con motivazione contestuale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.

nella causa civile di secondo grado promossa con ricorso depositato in data 27.08.2024, e vertente tra Europa S.r.l. (appellante-appellata incidentale) e PE RU S.r.l. (appellata-appellante incidentale), avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n°1301/2024 emessa dal Tribunale di
Ancona, in data 02.07.2024;
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO.
Con la sentenza impugnata, il Tribunale di Ancona ha accolto il ricorso con cui PE RU
S.r.l. ha chiesto, nei confronti della affittuaria Europa S.r.l., che fosse accertata e dichiarata la cessazione (a far data dal 30.04.2022) del contratto di affitto di azienda (originariamente stipulato
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tra il precedente proprietario, A.C.S. Boriani di Libero Lucconi S.r.l.), avente ad oggetto un'attività di albergo sita in Ancona, via Sentino, a seguito di disdetta comunicata dal custode giudiziario in data 03-04.06.2020, su ordine del G.E., nel corso di una procedura esecutiva immobiliare a carico della A.C.S. Boriani S.r.l.. Più in dettaglio, il Tribunale, previa qualificazione del rapporto quale contratto di affitto di azienda (e non quale locazione commerciale), ha dichiarato inapplicabili gli artt.29 e 34 della legge n.392/78 ed ha conseguentemente dichiarato che il contratto di affitto di azienda stipulato il 12.04.2013 era cessato in data 30.04.2022, condannando Europa S.r.l. a
“rilasciare l'immobile che ne formava oggetto sito in Ancona, via Sentino, foglio 56, mapp. 482, nella piena disponibilità di PE RU s.r.l., libero da cose e/o persone anche interposte”, fissando per l'esecuzione del rilascio la data del 20.09.2024 e dichiarando insussistente il diritto di
Europa S.r.l. a percepire l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Ha altresì respinto la domanda riconvenzionale di Europa S.r.l. di rimborso delle spese straordinarie sostenute e le domande di PE RU S.r.l. di condanna dell'affittuaria al pagamento di una penale ed al risarcimento del maggior danno derivante dal ritardato rilascio dell'immobile.
Avverso tale decisione ha proposto appello la società Europa S.r.l., censurando la sentenza impugnata: 1) per aver erroneamente qualificato il rapporto intercorso tra le parti quale contratto di affitto di azienda, e non quale locazione, con le correlate conseguente sulla durata del contratto;

2) nella parte in cui ha respinto la domanda riconvenzionale di Europa S.r.l. di rimborso delle spese straordinarie che assume di aver sostenuto;
3) nella parte in cui, sulla base della erronea qualificazione giuridica del rapporto, ha dichiarato insussistente il diritto di Europa S.r.l. a percepire l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale;
4) nella parte in cui la ha condannata alla rifusione delle spese di lite. Ha infine riproposto le difese già svolte avverso le domande ex adverso proposte di condanna dell'affittuaria al pagamento di una penale ed al risarcimento del maggior danno derivante dal ritardato rilascio dell'immobile.
Ha quindi concluso come segue: “in via principale, annullare e/o revocare e/o dichiarare illegittima la sentenza impugnata n. 1301/2024 pronunciata in data 2/7/2024 dal Tribunale di
Ancona, R.G. 3460/2023, e per l'effetto rigettare la domanda di PE RU srl, in quanto inammissibile, improponibile e nel merito infondata;
in via riconvenzionale, accertare e dichiarare il diritto di Europa srl ad ottenere il rimborso delle spese di manutenzione straordinaria illustrate in narrativa e per l'effetto condannare PE RU srl, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, con sede ad Ancona, in Piazza San Francesco 7, al pagamento in favore della odierna appellante della somma di € 24.352,16 oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data dei singoli pagamenti al saldo;
in via subordinata riconvenzionale, accertare e dichiarare il diritto di
2 Europa srl all'indennità di avviamento pari a 42 mensilità, per complessivi € 504.000,00 ovvero 21 mensilità pari ad € 252.000,00 per le ragioni esposte in narrativa”.
La parte appellata si è costituita in giudizio ed ha resistito all'appello, del quale ha chiesto il rigetto, assumendone l'infondatezza in fatto ed in diritto, in riferimento a ciascuno dei motivi di gravame. Ha altresì proposto appello incidentale, censurando la sentenza impugnata: 1) per errata interpretazione del contratto, per non avere ritenuto applicabile al rapporto tra Europa S.r.l. ed
PE RU S.r.l. la penale prevista nel contratto di affitto di azienda 12/4/2013; 2) per avere respinto la richiesta di risarcimento danni avanzata da Europa S.r.l.. Ha quindi formulato le seguenti conclusioni: “A) nel merito, preso atto della efficacia dell'intervenuta disdetta 3-4/6/2020 del contratto 8/5/2013, modificato in data 4-25/11/2013, stipulato da AC AN ad EUROPA, disposta dal Giudice della procedura esecutiva immobiliare 309/2014 R.G. ES. Tribunale Ancona con ordinanze 26/9/2019 e 24/11/2019, effettuata dal Custode Giudiziario e confermata dal provvedimento del Giudice dell'Esecuzione 20/1/2021 e dall'ordine di liberazione contenuto nel decreto di trasferimento 3/2/2021 (mai opposti da EUROPA s.r.l. seppur ritualmente costituita nella procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l'immobile di cui è causa), respinga
l'appello proposto da EUROPA s.r.l. perché inammissibile e/o infondato e, per l'effetto confermare la sentenza impugnata del Tribunale di Ancona 2/7/2024 n. 1301/2024 (RG n. 3460/2023 Repert. n.
2750/2024 del 02/07/2024) e, per l'effetto, condanni Europa s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, a rilasciare immediatamente o in breve prefiggendo termine perentorio, l'immobile di cui è causa nella piena ed esclusiva disponibilità di PE RU s.r.l. libero da persone e/o cose;
B) in via incidentale, in riforma parziale della impugnata sentenza del
Tribunale di Ancona n. 1301/2024 pubbl. il 02/07/2024 RG n. 3460/2023 Repert. n. 2750/2024 del
02/07/2024, accolga l'appello formulato in via incidentale da AP RI s.r.l. e per
l'effetto condanni EUROPA s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, alla corresponsione di euro 750,00 pro die a titolo di penale per mancata o ritardata consegna dell'immobile, dalla data del 30/4/2022 sino alla data di effettivo rilascio, e/o della maggiore o minore somma che la Corte riterrà dovuta;
in via subordinata, qualora l'adita Corte dovesse ritenere infondata la domanda di corresponsione delle somme di cui sopra, condanni EUROPA
s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore di AP
RI s.r.l., a titolo di risarcimento danni, della somma di ad euro 11.500,00 al mese dal
30/4/2022 sino all'effettivo rilascio, ovvero della maggiore o minore somma che la Corte riterrà di giustizia;
C) in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui l'adita Corte dovesse accogliere in tutto o in parte l'appello avversario, disponga previa rideterminazione del quantum, la compensazione delle somme dovute da EUROPA s.r.l. in favore di AP RI s.r.l.. Con
3 vittoria di spese e compenso professionale di entrambi i gradi di giudizio, oltre C.P.A 4%, IVA 22%
e spese forfettarie 15% come per legge”.
1.- Con il primo motivo dell'appello principale, l'appellante Europa S.r.l. censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha qualificato il contratto intercorso tra le parti quale affitto d'azienda,
e non invece quale contratto di locazione ad uso commerciale, in relazione al quale la disdetta alla prima scadenza è consentita esclusivamente nelle ipotesi (qui non ricorrenti) di cui all'art.29 legge n.392/78.
Il motivo non è fondato.
Secondo l'appellante principale, pur avendo le parti utilizzato (per ragioni fiscali) il nomen iuris dell'affitto di azienda, nel contratto in data 12.04.2013 la comune intenzione degli originari contraenti (la