Corte d'Appello Brescia, sentenza 15/01/2024, n. 61

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Prima civile, composta dai Sigg.: Sent. N.
Dott. US Magnoli Presidente rel. Cron. N.
Dott. Maria Tulumello Consigliere Rep. N.
Dott. Vittoria Gabriele Consigliere R. Gen. N. 1741/2018 ha pronunciato la seguente Camp. Civ. N. S E N T E N Z A nella causa civile n. 1741/2018 R.G. promossa con atto di citazione notificato in data 31/10/2018 e posta in decisione all'udienza collegiale del 19/07/2023
d a
IMMOBILIARE DEFA CASA S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. ENRICO GIAVALDI,
OGGETTO: APPELLANTE
Vendita di cose immobili c o n t r o
CA NN, CA ET, CA US OL e CA IE, con il patrocinio dell'avv. ANGELO BRANCHI,
APPELLATI
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Cremona pubblicata in data 5/04/2018 n.3/2018.
CONCLUSIONI
CONCLUSIONI DI PARTE APPELLANTE
In via principale nel merito:
- accertato l'inadempimento di parte appellata e la conseguente minor volumetria realizzabile sull'immobile oggetto di vendita e permuta tra la Defa Casa Srl ed i convenuti rispetto a quella prevista nel progetto di cui al permesso di costruire rilasciato dal Comune di DI in data 27.12.2007 – prat ed. 119/2007, condannare gli stessi in via tra loro solidale a risarcire il danno a favore della società attrice, per le causali di cui agli atti di causa, nell'ammontare accertato in corso di causa o ritenuto equo e di giustizia. Il tutto maggiorato di interessi e rivalutazione monetaria;

- respingersi l'appello incidentale proposto dagli appellati AN siccome infondato in fatto e diritto. pagina 1 di 54

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Spese ed onorari del doppio grado di giudizio rifusi.
In via istruttoria: ammettersi prova per testi sulle seguenti circostanze, precedute dall'espressione
“vero che”:
1) La Immobiliare Defa Casa Srl è società che opera nell'acquisto, edificazione, ristrutturazione e vendita di beni immobili.
2) Nell'ambito della propria attività veniva in contatto con i sig.ri AN DA, AN PI, AN NN e AN GI OL, proprietari di un complesso immobiliare posto in Comune di DI, catastalmente individuato al fg. 19 con i mappali 205, 211, 213, 574 e 575 di cui erano intenzionati ad effettuare la vendita.
3) L'immobile era proposto in vendita dai proprietari corredato da un “permesso di costruire” rilasciato dal Comune di DI in data 27.12.2007, relativo alla pratica edilizia n. 119/2007, avente ad oggetto la ristrutturazione e l'ampliamento degli immobili esistenti con realizzazione di appartamenti e negozi.
4) L'immobile oggetto di trattativa presentava una capacità edificatoria di mc. 3.170,13 ed in forza del permesso di costruire già ottenuto dai sig.ri AN, risultava realizzabile sulla proprietà dei venditori una cubatura di mc. 3.150,00 (Doc.
2).
5) Il prezzo, a seguito di trattativa, era determinato di comune accordo tra le parti, in euro 275 al mc. e quindi arrotondato ad euro 865.000,00 complessivi.
6) In data 5 giugno 2008 era sottoscritto tra le parti il contratto preliminare di compravendita (Doc. 3), nel quale i venditori affermavano e garantivano che “la volumetria realizzabile è di mc 3150 così come da C.E. n. 119/07 già autorizzata dal Comune di DI”.
7) Poiché la S.r.l. Defa Casa intendeva accelerare i tempi di realizzazione di quanto previsto nel permesso di costruire ottenuto dai sig.ri AN, richiedeva ed otteneva che, prima della intestazione definitiva dell'immobile, le fosse volturata la relativa pratica edilizia.
8) Detta volturazione, con l'assenso degli aventi diritto, era rilasciata dal Comune di DI in data 17 giugno 2008 (Doc. 4).
9) In data 8 gennaio 2009 la Defa Casa Srl acquistava la proprietà AN con atto pubblico a rogito del Notaio Tommaso Gianì (Doc. 5), il cui prezzo era determinato in euro 885 mila comprensivo della quota parte di oneri già corrisposti dai sig.ri
AN al Comune di DI.
10) La possibilità di realizzare l'intervento edilizio conformemente al progetto di costruzione presentato dai sig.ri AN al Comune di DI è stata la condizione determinante sia nella formazione del consenso della Immobiliare Defa Casa Srl sia nella determinazione e pattuizione del prezzo.
11) La società acquirente procedeva, conformemente al progetto, alla demolizione di alcuni fabbricati e ad incaricare il Geom. Galli di effettuare un rilievo celerimetrico
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dell'area per una corretta collocazione dei manufatti da realizzare.
12) Dal rilievo strumentale emergeva che il lotto era più piccolo di quello dichiarato nella pratica edilizia e che la cubatura realizzabile era di soli mc. 2.914,30 anziché di mc. 3.170,13 con una differenza di ben mc. 255,98 (Doc. 6).
13) A causa della mancanza di superficie e volumetria, la Defa Casa Srl non ha potuto realizzare una delle villette oggetto di concessione edilizia e quella realizzata risulta priva di giardino e spazi esterni.
14) La minore superficie del lotto rispetto al permesso di costruire ha comportato la necessità di sospendere i lavori e concordare con l'Ufficio Tecnico comunale una soluzione progettuale differente, compatibile con la reale dimensione dell'immobile oggetto di compravendita, con conseguente ritardo nella esecuzione dei lavori e maggiori oneri tecnici.
15) La Defa Casa Srl ha effettuato il pagamento dell'ICI relativa agli immobili per euro 5.310,00 annui, che continua a gravare sulla società acquirente che si trova nella impossibilità di procedere nella edificazione e quindi alla loro vendita.
16) La Defa Casa Srl ha eseguito, su incarico dei sig.ri AN, lavori sull'immobile confinante analiticamente descritti nella specifica che si esibisce al teste, sopportando costi per complessivi euro 11.249,20 oltre IVA (Doc. 7).
Si indica a teste: Geom. Ugo Tonetti c/o Ufficio Tecnico Comune di DI;
Geom. Ezio Galli, Dovera;
De PO MA, DI;
De PO ND, DI, Dott.
Tommaso Gianì, Crema.
Ammettersi CTU volta (sulla base dello stato dei luoghi e degli accertamenti svolti nel corso del giudizio dal Consulente nominato Geom. Antonella DE NO che ha attestato la falsa rappresentazione dei luoghi, la minor superficie reale esistente, la non realizzabilità del progetto di costruzione presentato dai convenuti il 21.12.2007 prot. N. 23245 approvato dal Comune di DI che ha rilasciato il relativo permesso di costruire in data 27.12.2007 prot. N. 23485/VI.03 pratica edilizia n.
119/2007), a quantificare:
a) il minor valore dei beni compravenduti ed i maggiori costi sopportati,
b) quale sia stata la maggiore incidenza dei costi generali sul cantiere in conseguenza della minore volumetria edificabile,
c) i danni conseguenti alla ritardata esecuzione dei lavori.
CONCLUSIONI DI PARTE APPELLATA ED APPELLANTE INCIDENTALE
In via principale:
A) Respinta ogni contraria istanza, eccezione, domanda e conclusione, rigettare l'appello principale proposto dalla Immobiliare Defa Casa S.r.l. nei confronti di AN PI, NN, DA e GI OL, attesa la manifesta infondatezza in fatto ed in diritto dei motivi posti a fondamento del gravame principale.
B) Per l'effetto, confermare la sentenza n. 3/2018 del 28.03.2018 del Tribunale di pagina 3 di 54

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Cremona, pubblicata in data 05.04.2018, nei capi e nei punti oggetto del gravame principale.
C) Spese e compensi di patrocinio di entrambi i gradi di giudizio, rifusi.
In via di appello incidentale:
A) In parziale riforma della sentenza del Tribunale di Cremona n. 3/2018, resa inter partes in data 28.03.2018, pubblicata in data 05.04.2018, mai notificata, condannare l'appellante principale Immobiliare Defa Casa S.r.l., per le causali di danno analiticamente dedotte dagli appellati nei propri atti, a risarcire a favore di AN PI, NN, DA e GI OL una somma capitale integrativa, complessivamente determinata nella misura di € 125.016,13=, oppure nella maggiore
o minore somma ritenuta di giustizia, da determinarsi all'occorrenza anche in via equitativa, maggiorata degli interessi legali sulle somme rivalutate in base agli indici
Istat dal fatto al saldo.
B) Fermi tutti i punti e le parti della sentenza di primo grado, non oggetto di specifica impugnazione.
C) Con rifusione delle spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria:
Si chiede l'ammissione della prova per testi, da ritenersi pienamente ammissibile e rilevante ai fini della decisione da assumere, sui capitoli (di seguito trascritti) già ritualmente e tempestivamente articolati dagli odierni appellati agli atti della causa di primo grado nella memoria istruttoria del 22.12.2011, con i testi ivi indicati:
1) “Vero che, con riferimento al negozio di Via Garibaldi n. 16 (già di proprietà AN e non oggetto di permuta) affittato dal sig. VI, la mancata consegna del locale (catastalmente identificato come Foglio 19, particella 211, Sub. 502 oggetto invece del contratto per cui è causa) da destinare ed utilizzare parte come pertinenza e parte come servizio igienico, ha comportato per i signori AN la necessità di approntare soluzioni alternative e di emergenza”;

2) “Vero che provvedevo all'adeguamento provvisorio del ripostiglio, quale pertinenza del negozio del sig. VI”;

3) “Vero che provvedevo alla predisposizione di un locale bagno estemporaneo”;

4) “Vero che effettuavo il ripristino e la ricostruzione dello scarico fognario”;

5) “Vero che la mancata e immediata realizzazione delle pertinenze di cui ai capitoli 2 e 3 ha comportato una riduzione del canone locatizio del negozio di Via Garibaldi 16 a me affittato (Doc. n. 31 del fascicolo di primo grado) per la durata di anni due per un corrispettivo complessivo di € 2.000,00=”;

6) “Vero che la mancata e immediata realizzazione delle pertinenze di cui ai capitoli 2 e 3 ha comportato un ritardo di oltre sei mesi per l'avvio dell'attività commerciale del sig. VI e conseguente mancata percezione dei canoni d'affitto per tale periodo”.
Si indicano a testi:
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- HI EN, residente a [...];

- VI ON, residente a [...].
Sempre in via istruttoria:
A) AN NN, AN PI, AN DA e AN GI
OL, richiamate integralmente le