CGARS, sez. I, sentenza 2021-11-04, n. 202100986

Pubblicato il 04/11/2021

N. 00986/2021REG.PROV.COLL.

N. 00045/2018 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il CONSIGLIO DI GIUSTIZIA AMMINISTRATIVA PER LA REGIONE SICILIANA

Sezione giurisdizionale

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 45 del 2018, proposto da
F E s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati G I e G I, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avv. G I in Palermo, viale Libertà n. 171;

contro

Comune di Gela, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato G S, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Gela, corso Vittorio Emanuele, 175;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Sicilia (Sezione Prima) n. 1627/2017, resa tra le parti, sul ricorso volto all'accertamento del diritto dell'impresa ricorrente in prime cure, odierna appellante, al risarcimento dei danni subiti e subendi in conseguenza dell'illegittimità dei provvedimenti annullati con sentenza del

TAR

Sicilia Palermo sez. II n. 478/15 del 17.2.2015, e per la condanna del Comune di Gela al pagamento delle somme dovute alla ricorrente, odierna appellante, a titolo di risarcimento danni, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data di maturazione del diritto e fino all'effettivo soddisfo.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Gela;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 13 ottobre 2021 il Cons. M S B e uditi per le parti gli avvocati come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con sentenza non definitiva n. 1021/2020 il ricorso in appello è stato accolto in parte ed è stata disposta consulenza tecnica d’ufficio volta a quantificare, in conformità ai criteri dettati da questo Giudice, i danni patiti dall’impresa appellante.

Con ordinanza collegiale istruttoria n. 349/2021 è stata accolta l’istanza di proroga avanzata dal consulente d’ufficio e sono stati riformulati i termini già indicati nella richiamata decisione n. 1021/2020.

Entro i termini come riassegnati (in data 28.6.21) il consulente ha depositato la relazione con allegati e la parcella delle proprie competenze.

2. Rinviando, per maggiore completezza, ad una integrale lettura dell'elaborato finale di consulenza tecnica d'ufficio, è qui sufficiente rilevare che il consulente ha rassegnato le seguenti considerazioni e conclusioni.

2.1. Dopo aver delineato il mandato ricevuto, volto all’accertamento del danno connesso all'illegittima sospensione e al conseguente differimento dei lavori, in termini di aumento dei costi di costruzione, prolungamento delle spese generali, mancato utile a causa della ritardata disponibilità delle unità abitative da collocare sul mercato, ha premesso che per rispondere ai quesiti avrebbe dovuto:

quanto al quesito “a”

I. sviluppare il computo delle opere, valutandole secondo il prezzario vigente alla data del 8.8.2013, scomputando l’utile d’impresa,

II. computare le opere edili ai sensi del prezzario 2018 (ciò perché i prezzari Regionali delle opere pubbliche negli anni di riferimento sono stati pubblicati dalla Regione Siciliana nel 2013 e nel 2018, per cui tra il 8.8.2013 -data di sospensione dei lavori- ed il 18.5.2015 -data di passaggio in giudicato della sent. n.478/2015- è rimasto vigente il prezzario del 2013), scomputando l’utile d’impresa,

III calcolare la differenza tra i due importi e, assumendo un aumento lineare dei prezzi dal 2013 al 2018, calcolare il prezzo di interesse al 2015 con interpolazione lineare;

IV. Computare il deterioramento strutturale del calcestruzzo armato delle 16 ville durante il periodo di sospensione e sviluppare un computo per le opere di ripristino.

In particolare, la “sosta obbligata” imposta al cantiere della F E s,r,l, aveva esposto le strutture in cemento armato alla attivazione di questo processo, attesa l’impossibilità per l’Azienda di completare sia le impermeabilizzazioni dei tetti, che le finiture, che i sistemi di canalizzazione e deflusso delle acque meteoriche;
tutti accorgimenti che avrebbero consentito di preservare, come nella media, il calcestruzzo armato delle strutture. Oltretutto, il complesso residenziale oggetto di ricorso dista poche centinaia di metri dal mare ed è pertanto soggetto ad una atmosfera particolarmente corrosiva, per cui le strutture, lasciate allo stato grezzo, subiscono l’innesco del deterioramento del processo del calcestruzzo che può essere compensato sulla base del costo delle opere di ripristino necessarie a preservare le strutture dell’innesco dell’ammaloramento;
quindi il CTU ha sviluppato un computo, basato sui prezzi esposti dal prezzario regionale delle opere pubbliche, finalizzato a quantificare le opere di ripristino del calcestruzzo armato sul 20% della superficie dei tetti e delle strutture orizzontali direttamente esposte, sul 5% delle superfici dei solai intermedi e sul 10% delle superfici esposte delle strutture intelaiate e delle superfici delle pareti in cemento armato degli scantinati.

Per rispondere al quesito “b” il consulente espone di dover

I. computare le spese generali sostenute per la realizzazione delle opere edili, stimate ai sensi del prezzario 2013,

II. computare le spese generali sostenute per la realizzazione delle opere edili, stimate ai sensi del prezzario 2018,

III calcolare la differenza tra i due importi e, assumendo un aumento lineare dei prezzi dal 2013 al 2018, calcolare il prezzo di interesse al 2015 con interpolazione lineare.

Quanto al quesito “c” l’indagine è volta a:

I. sviluppare una ricerca di mercato finalizzata alla stima del valore commerciale di vendita degli immobili oggetto di consulenza, calcolare una quota di profitto nella misura del 10% del valore di mercato per la vendita e valutare il rendimento di questo patrimonio investito in BOT per il tempo intercorso tra la data di sospensione dei lavori e la data di passaggio in giudicato della sentenza n.478/2015;

II. sviluppare una indagine di mercato finalizzata alla stima del valore commerciale locativo degli immobili oggetto di consulenza, calcolando la quota di profitto che la F E s.r.l. avrebbe ottenuto, nel medesimo arco di tempo, dalle locazioni;

III. calcolare la media degli importi di cui alle voci I.) e II.);

IV. quantificare, attraverso i dati OMI, l’eventuale deprezzamento degli immobili nell’intervallo temporale intercorso tra la data di ipotetica fine dei lavori del 1 gennaio 2015 e la nuova ipotetica data di fine lavori 10 ottobre 2016 (calcolata dalla trasposizione della data del 1 gennaio 2015 di un intervallo temporale di 648 giorni, cioè del numero di giorni trascorsi tra la sospensione dei lavori e la data di passaggio in giudicato della sent. n.478/2015).

2.2. IL C.T.U., dopo aver rilevato che l’insediamento per il quale è causa può essere considerato, per collocazione e destinazione, con aspettative di pregio, dato che la lottizzazione insiste a circa 6 km da Gela e, al contempo, ad una distanza dal mare di appena 300-400 m, per cui la vicinanza al mare e, contemporaneamente, al Comune conferisce ai fabbricati la vocazione di residenza continuativa, ha esposto i risultati ottenuti applicando i criteri sopra indicati per il calcolo delle varie voci di danno.

2.3. Quanto al primo quesito

A) Importo di cui al computo opere - prezzario 2013 euro 5.033.231,00

B) Importo di cui al computo opere prezzario 2018 euro 5.116.224,00

C) Importo spese generali di cui al computo opere - prezzario 2013 (5.033.231,00*0,1136/1,25)

euro 457.420,00

D) Importo spese generali di cui al computo opere - prezzario 2018 (5.116.224,00*0,1136/1,25)

euro 464.963,00

E) Importo di cui al computo opere - prezzario 2013 sottratte spese generali (differenza di cui alle voci a e c) euro 4.575.812,00

F) Importo di cui al computo opere - prezzario 2018 sottratte spese generali (differenza di cui alle voci b e d) euro 4.651.262,00

G) Differenza di cui alle voci F) e E) moltiplicata per il rapporto 648/1778 euro 27.498,00

H) Importo di cui al computo interventi di ripristino sulle strutture in c.a. euro 118.365,00

TOTALE (somma voci G+H) euro 145.863,00

2.4. In ordine al quesito “b”, relativo alla quantificazione del danno emergente connesso al prolungamento delle spese generali, secondo quanto previsto dal prezzario regionale, che offre un criterio presuntivo di ragguaglio delle spese generali improduttive, il CTU ha:

a) a partire dal computo delle opere, redatto ai sensi del prezzario 2013, vigente alla data del 8.8.2013, stimato le spese generali che, come indicato nello stesso prezzario, ammontano al 13,64%;

b) a partire dal computo delle opere, redatto ai sensi del prezzario 2018, stimato esclusivamente le spese generali che, anche in questo caso, ammontano al 13,64%;

c) valutato la differenza tra gli importi di cui ai punti b) e a) e moltiplicato quanto ottenuto per il rapporto 648/1778 (in analogia a quanto chiarito nella risposta al quesito precedente), con i seguenti

risultati:

A) Importo di cui al computo opere - prezzario 2013 € 5.033.231,00

B) Importo di cui al computo opere - prezzario 2018 € 5.116.224,00

C) Importo spese generali (13,64%) di cui al computo opere - prezzario 2013 (5.033.231,00*0,1364/1,25) € 549.226,00

D) Importo spese generali (13,64%) di cui al computo opere - prezzario 2018 (5.116.224,00*0,1364/1,25) € 558.282,00

E) Differenza di cui alle voci D) e C) moltiplicata per il rapporto 648/1778 € 3.300,00.

2.5. Quanto al quesito “c”, relativo alla quantificazione del danno emergente connesso al mancato utile a causa della ritardata disponibilità delle unità abitative da collocare sul mercato (la sentenza parziale di questo C.G.A. ha chiesto la quantificazione di due distinti profili di danno: il primo discendente dal mancato impiego dell’utile, il secondo relativo alla contrazione dei valori immobiliari a partire dal 2015), il C.T.U. ha sviluppato una indagine di mercato finalizzata alla stima del valore commerciale di vendita e locativo degli immobili oggetto di consulenza e per la formulazione del più probabile valore di mercato immobiliare ha adottato la procedura di stima sintetico-comparativa.

Ai valori di riferimento, estrapolati da analisi di mercato, ha applicato una riduzione del 10%, rispetto alle richieste del mercato, per tenere conto del divario tra prezzo richiesto e prezzo finale di vendita, e una riduzione del 5%, rispetto alle richieste del mercato, per tenere conto del divario presunto tra prezzo richiesto e prezzo finale di locazione.

Assumendo una quota di profitto nella misura del 10% del valore di mercato per la vendita, come indicato in sentenza, ed essendo pari ad € 5.574.400 il valore di mercato per la vendita stimato dal CTU, la quota di profitto sarebbe stata € 557.440, importo che, ove vantaggiosamente impiegato mediante l’acquisto di buoni ordinari del tesoro (BOT), avrebbe consentito un introito netto nell’ordine del 0,311% annuo che, nell’intervallo temporale di 648 giorni (intercorsi tra la data di sospensione dei lavori e la data di passaggio in giudicato della sent. n.478/2015) equivalenti a 1,775

anni, avrebbe determinato un reddito pari a:

Reddito da investimento in BOT = € 557.440 x 0,311% annuo x 1,775 = € 3.077,00.

Il Consulente ha poi calcolato la quota di profitto che la F E avrebbe ottenuto, nel tempo intercorso tra la data di sospensione dei lavori e la data di passaggio in giudicato della sent. n.478/2015, dalle locazioni:

- Rendita annua dalle locazioni € 202.400,00

- Intervallo temporale espresso in anni = 648/365 = 1,775

- Quota di profitto acquisibile dalle locazioni € 202.400,00 X 1,775 = € 359.260,00

per pervenire alla definitiva quantificazione del danno emergente connesso al mancato utile mediando i valori precedentemente ottenuti (359.260,00 + 3.077,00) e pervenendo così all’importo finale di € 181.168,50, cui aggiungere gli interessi fino al soddisfo, che dal 18.5.2015 alla data della perizia incidono per € 3.197,49.