Pubblicato il 15/02/2024

N. 01515/2024REG.PROV.COLL.

N. 05311/2017 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quinta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5311 del 2017, proposto da
A M, L G, C F, M O, rappresentati e difesi dall'avvocato D M, con domicilio come da Pec dei Registri di Giustizia;

contro

Colonia S.r.l., rappresentata e difesa dall'avvocato R M, con domicilio come da Pec da Registri di Giustizia;
Comune di Ravenna, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato M A, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per l'Emilia Romagna (Sezione Seconda) n. 00336/2017, resa tra le parti

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Colonia S.r.l. e di Comune di Ravenna;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 28 novembre 2023 il Cons. D C e uditi per le parti in collegamento da remoto l'Avv. Marangoni D.; l'Avv. Annecchino M. e l'Avv. Menniti R., noti all'ufficio;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1.Con ricorso proposto innanzi al Tribunale amministrativo regionale per l’Emilia Romagna, i Sig.ri M A, G L, F C e O M chiedevano l’annullamento e comunque domandavano l’accertamento dell’illegittimità di una DIA presentata dalla società Colonia Immobiliare s.r.l. per l'esercizio di attività di residenza turistica alberghiera, ai sensi dell’art. 19 della Legge 7 agosto 1990, n. 241 e art. 5 L.R. Emilia-Romagna n. 16/04, presentata il 28 aprile 2010, concernente l'apertura di un nuovo esercizio alberghiero denominato “ Villa Marina ” sito in Ravenna- Frazione Marina di Ravenna, Viale delle Nazioni (ora Viale Della Pace) n. 465.

2. La società Villa Marina Srl, originariamente proprietaria dell’intero complesso condominiale menzionato, aveva frazionato e venduto singole unità immobiliari. Tra gli acquirenti figuravano i ricorrenti.

2.1. Villa Marina srl otteneva poi l’autorizzazione all’esercizio della residenza turistico-alberghiera.

2.2. Con provvedimento PG. 70587/09 del 10 luglio 2009, il Comune di Ravenna revocava l’autorizzazione all’esercizio dell’attività ricettiva e successivamente invitava gli interessati a ricostituire la gestione unitaria con destinazione alberghiera, prospettando che, in mancanza, l’uso del complesso potesse essere interdetto.

2.3. Alcuni condomini costituivano pertanto la società Colonia srl, presentando la DIA innanzi menzionata.

2.4. I Sig.ri M A, G L, F C e O M impugnavano pertanto innanzi al giudice di prime cure la suddetta DIA, chiedendo in ogni caso l’accertamento dell’illegittimità della stessa, articolando plurime censure. Proponevano inoltre azione risarcitoria.

2.4.1. Con il primo motivo assumevano la violazione dell’art. 7 della L. n. 241/1990, poiché non erano stati avvisati dell’avvio del relativo procedimento.

2.4.2. Con il secondo motivo lamentavano la violazione dell’art. 5 della L. reg. n. 16/2004, della legge n. 28 del 1990 nonché delle circolari regionali n. 4787/05 e n. 5105 del 2005, in quanto tali disposizioni sancivano il principio dell’assoluta incompatibilità fra il frazionamento della proprietà e la destinazione alberghiera.

2.4.3. Con il terzo motivo prospettavano l’eccesso di potere per mancanza di legittimazione della Colonia immobiliare S.r.l. a ottenere il titolo abilitativo, in assenza della disponibilità di tutti i proprietari dei singoli appartamenti costituenti “ Villa Marina ”.

2.4.4. Con l’ultimo motivo contestavano l’eccesso di potere per illogicità, disparità di trattamento e contraddittorietà manifesta, in quanto la DIA avrebbe avuto l’effetto di obbligare il singolo proprietario a trasferire l'uso del bene, circostanza quest’ultima che avrebbe dovuto essere verificata dall’Amministrazione comunale.

2.5. Il giudice di primo grado, con sentenza n. 336/2017, respingeva il ricorso, condannando i ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite.

In particolare, il Tar:

-rilevava l’infondatezza della prima censura, con la quale si assumeva la violazione dell’art. 7 della L. n. 241/1990, rappresentando la denuncia di inizio attività un procedimento a istanza di parte, che non dà luogo a un vero e proprio procedimento assoggettato alla Legge n. 241/1990, non instaurando alcun procedimento autorizzatorio destinato a culminare in un atto finale di assenso, espresso o tacito, da parte dell'Autorità;

- riteneva, altresì, infondati gli ulteriori motivi del ricorso, osservando come dai singoli contratti di frazionamento stipulati dai ricorrenti e dalla concessione edilizia n. 1152 del 26 gennaio 1999, che aveva autorizzato il recupero del fabbricato con variazione d’uso in residenza turistica alberghiera, poteva desumersi la destinazione a residenza turistica alberghiera dell’intera struttura. Inoltre, in tal senso militavano anche l’atto di compravendita del complesso immobiliare stipulato con il Comune di Ravenna, mediante il quale la società acquirente si era impegnata a rispettare il vincolo di destinazione alberghiera, nonché il regolamento, diretto a disciplinare la gestione condominiale del complesso, che all’art. 7 imponeva ai proprietari di affidare la gestione delle singole unità abitative alla società Villa Marina. Di conseguenza, la sussistenza di un vincolo di destinazione condizionava irrimediabilmente l’utilizzo delle singole proprietà;

-evidenziava che con la DIA gravata il Comune di Ravenna aveva solo autorizzato la società Colonia Immobiliare a gestire unitariamente il complesso alberghiero in considerazione della citata destinazione d’uso. Peraltro, la denuncia era stata presentata solo dopo aver acquisito il consenso di un numero considerevole di unità abitative componenti il complesso;

-alla luce delle precedenti argomentazioni, respingeva l’istanza risarcitoria, che comunque non risultava supportata da riscontri documentali né congruamente provata.

3. I Sig.ri M A, G L, F C e O M hanno proposto appello, chiedendo la riforma della sentenza impugnata sulla base di plurime censure.

3.1. Di seguito la sintesi dei motivi di appello sostanzialmente proposti in questa sede.

Con il primo motivo gli odierni appellanti lamentano l’erroneità della sentenza nella parte in cui non ha ritenuto che l’ente comunale dovesse comunicare l’avvio del procedimento. In tesi di parte appellante, invece, l’esercizio di un’attività da parte di un soggetto terzo su una proprietà altrui sottoporrebbe il procedimento all’art. 7 della L. n. 241/1990.

3.2. Con il secondo motivo censurano la sentenza di prime cure per aver travisato il principio dell’assoluta incompatibilità fra il frazionamento della proprietà e la destinazione alberghiera, in quanto quest’ultima richiederebbe l’unitarietà della proprietà o, nel caso di intervenuto frazionamento, l’esistenza di contratti cogenti che attribuiscano al gestore il godimento per uso alberghiero di tutte le unità, seppur frazionate. Di conseguenza, con il frazionamento, l’immobile avrebbe perso definitivamente la destinazione alberghiera, sicché la DIA per la gestione alberghiera del complesso dovrebbe intendersi inesistente.

3.3. Con il terzo motivo e quarto gli appellanti assumono l’erroneità della statuizione di prime cure per non aver ritenuto priva di legittimazione la società Colonia ad ottenere il titolo abilitativo. In realtà, la società non avrebbe acquisito preventivamente la disponibilità di tutte le unità abitative. Né potrebbe attribuirsi rilievo alla concessione edilizia e alla destinazione urbanistica, in quanto la mera consapevolezza della destinazione a residenza turistico alberghiera inserita tra le clausole contrattuali non sarebbe sufficiente, secondo la prospettazione attorea, a far sorgere l’obbligazione. Ancora, nessun valore avrebbe il regolamento condominiale citato dal primo giudice, posto che lo stesso non sarebbe stato firmato dagli odierni appellanti. Infine, l’affermazione del Tar sarebbe arbitraria e indeterminata laddove aveva ammesso la gestione unitaria di una residenza turistico-alberghiera sulla base di un “ numero considerevole di unità abitative ”. Diversamente, il gestore avrebbe dovuto ottenere la disponibilità di tutte le unità immobiliari.

3.4. Infine, gli odierni appellanti hanno riproposto l’istanza risarcitoria per l’impossibilità di godimento dell’immobile di loro proprietà, domandando altresì la condanna alle spese delle controparti, nonché la rifusione di tutte quelle corrisposte in esecuzione della sentenza impugnata e della ordinanza cautelare n. 966/2010 del 26 novembre 2010.

4. Si sono costituiti in giudizio il Comune di Ravenna e la Colonia s.r.l., chiedendo il rigetto integrale dell’appello.

5. Successivamente, in data 23 agosto 2023, il difensore del Comune di Ravenna ha notificato e depositato agli atti del giudizio la comunicazione di cessazione del rapporto di lavoro e della iscrizione all’albo degli avvocati a decorrere dal 1° settembre 2023, facendo presente che anche l’altro difensore costituito nel presente giudizio, Avv. Enrico Baldrati, aveva cessato il rapporto di lavoro e la iscrizione all’albo degli avvocati a decorrere dal 1° giugno 2022.

5.1. In data 14 settembre 2023, gli appellanti hanno poi notificato l’atto di riassunzione, depositato il successivo 20 settembre.

5.2.