Pubblicato il 02/08/2024

N. 15631/2024 REG.PROV.COLL.

N. 07262/2019 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 7262 del 2019, proposto da
Fin.Tiba Costruzioni S.r.l. in Liquidazione, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati D A, A P, A L O C, F D L, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato U G, dell’Avvocatura Capitolina, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso la sua sede, in Roma, via del Tempio di Giove 21;

per l’accertamento

dell''inadempimento, da parte dell''Amministrazione capitolina, degli obblighi previsti dalla Convenzione ex art. 35 della Legge 22 ottobre 1971, n. 865, a rogito Notaio Nicola Cinotti di Roma rep. N. 140798, racc. n. 54640, sottoscritta in data 30 luglio 2012 da Roma Capitale e dalla medesima Società al fine di ultimare la realizzazione del Piano di Zona B54 Trigoria IV – Via Trandafilo, individuati dalla diffida inviata dalla ricorrente in data 21 dicembre 2018 a mezzo posta elettronica certificata e risarcimento di tutti i danni subiti e subendi da Fin.Tiba in ragione dei gravi inadempimenti posti in essere dall''Amministrazione capitolina nelle fasi di esecuzione della medesima Convenzione.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Vista l’ordinanza collegiale istruttoria nr. 233 del 5.1.2024 che dispone verificazione sui fatti di causa;

Vista la relazione di verificazione depositata il 9 giugno 2024 e le memorie delle parti;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 3 luglio 2024 il dott. Salvatore Gatto Costantino e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

L’odierna ricorrente agisce contro Roma Capitale per l’accertamento dell’inadempimento di quest’ultima agli obblighi assunti nella convenzione d’interesse delle parti, sottoscritta ai sensi dell’art. 35 della l. 22 ottobre 1971 n. 865, in data 30 luglio 2012, con atto a rogito Notaio Nicola Cinotti di Roma rep. n. 140798, racc. n. 54640, in esecuzione del Piano di Zona approvato con DGR 932, del 23 novembre 2007, nell’ambito del più ampio Piano per l’edilizia economica e popolare approvato con DGR 7387 del 1.12.1987, con termine di validità successivamente prorogato.

Espone che le parti private accettavano, ai fini della convenzione, la costituzione di diritti edificatori da utilizzare entro il piano, in luogo di indennità espropriative (n.atto d’impegno prot. n. 73148 del 9 dicembre 2010) per la cessione di loro terreni; il tutto a valere quale corrispettivo in conformità all’art. 35 della l. n. 865/1971.

Precisa la Società– subentrata ad alcune delle parti private originarie secondo quanto meglio specificato in atti - di essersi resa così titolare di una cubatura complessiva pari a 8.869,75 mc a destinazione residenziale, di cui: i). 5.593,75 mc in diritto di superficie (così come calcolati da tecnici qualificati incaricati da Roma Capitale); nonché ii) 3.276 mc in diritto di proprietà, pari al 20% della volumetria residenziale complessiva (così come deciso dal Consiglio Comunale con le delibere nn. 217/1991 e 110/1997).

Con il medesimo atto d’impegno, sempre in accordo con le disposizioni contenute nel citato art. 35 della Legge n. 865/ 1971, Fin.Tiba – che aveva a sua volta sottoscritto l’atto d’impegno, veniva individuata dai proprietari delle aree quale soggetto destinatario finale dei diritti edificatori derivanti dalla cessione a Roma Capitale delle aree stesse, affinché realizzasse su quest’ultime i fabbricati e più in genere le opere previste dai piani di edilizia economica e popolare sopra menzionati; così si realizzava di fatto -attraverso l’acquisizione della volumetria ceduta in compensazione ai proprietari- l’intento espropriativo strumentale alla soddisfazione delle esigenze del piano di zona nonché alla completa attuazione dello stesso.

La ricorrente, con istanza del 19 marzo 2012, inoltrava a Roma Capitale la richiesta di Permesso di Costruire per nuova edificazione per l’esecuzione dei lavori di realizzazione di un edificio residenziale sulle aree site nel piano di zona B55 Trigoria-Trandafilo, accolta con il rilascio di due permessi di costruire aventi n. 165, prot. n. 44376/2013 e n. 166 prot. n. 44401/2013.

I relativi lavori venivano ritualmente avviati da Fin.Tiba in data 10 giugno 2013.

Tuttavia, l’Amministrazione capitolina concludeva la Conferenza di Servizi avviata per l’approvazione del progetto generale previsto dalla Convenzione soltanto in data 19 gennaio 2017; ciò che induceva la necessità di richiedere diverse proroghe del termine di conclusione dei lavori, che venivano ritualmente accodate, essendo il Consorzio (e, dunque, la Società) impossibilitato a dare inizio alla realizzazione delle relative opere di urbanizzazione primaria (a tal proposito la ricorrente richiama le Determinazioni del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – Direzione Edilizia – U.O. Edilizia Sociale prot. nn. QI/45130/2015 del 18 marzo 2015 e QI/75228/2016 del 28 aprile 2016 per quanto concerne le aree concesse a Fin.Tiba in diritto di proprietà e QI/37937/2015 del 6 marzo 2015 e QI/75152/2016 del 28 aprile 2016, relativamente alle aree concesse alla Società in diritto di superficie).

Precisa ancora la Fin.Tiba che, nelle more, aveva completato l’edificazione degli immobili previsti.

La società prosegue poi esponendo che dal 26 settembre 2018 si trova in stato di scioglimento e liquidazione a causa dei danni (patrimoniali e non) che afferma di aver subito nel corso degli anni di ritardo.

Inoltre, lamenta la negligenza dell’Amministrazione nell’ approvazione della tabella dei prezzi massimi di cessione di cui all’art. 11 dell’Allegato F della Convenzione, denominato “Disciplinare generale di norme, patti, oneri e condizioni relativo alle convenzioni per la concessione del diritto di superficie ex art. 35 legge 865/71”. A tal fine riferisce che, su istanza della ricorrente, Roma Capitale, con delibera del 4 luglio 2017, prot. n. 116626, approvava la tabella stabilendo un prezzo massimo di cessione pari a 2.644,26 Euro/mq per tutti gli appartamenti, a eccezione delle unità di cui agli interni 2 e 24, per le quali il prezzo veniva rispettivamente stabilito in 2.643,08 Euro/mq e 2.617,94 Euro/mq. Su tali basi, la ricorrente immetteva nel possesso degli immobili realizzati dieci promissari acquirenti e fissava le date per la stipula degli atti di trasferimento degli alloggi stessi.

A seguire, nelle date del 27 e del 28 luglio 2017, la Società rendeva in favore dell’istituto di credito mutuante le polizze assicurative necessarie alla stipula dell’atto di frazionamento del mutuo, il quale veniva infine sottoscritto da Fin.Tiba in data 31 luglio 2017, per un importo complessivo pari a 2.185.100,00 Euro.

Cionondimeno, con nota prot. n. 139948 dell’11 agosto 2017 il Comune rendeva noto alla Società la sopravvenuta inefficacia della tabella a suo tempo approvata e, per l’effetto, invitava la Società a presentare una nuova tabella, uniformandosi al parametro di 49,48 Euro/mc residenziali del corrispettivo di esproprio.

Tale nota veniva impugnata da Fin.Tiba, ma il ricorso veniva definito con sentenza di rigetto n. 2175 del 27 febbraio 2018.

La Società, in ottemperanza alla sentenza n. 2175/2018 presentava al Comune, per la relativa approvazione, una nuova tabella riepilogativa con la quale, tenendo conto del parametro di cui sopra, determinava un nuovo prezzo massimo di cessione pari a 2.334,71 Euro/mq per tutti gli appartamenti realizzati, con le sole eccezioni degli interni 2 e 24 per i quali il prezzo veniva stabilito rispettivamente 2.333,53 E/mq e 2.308,39 E/mq.

L’istanza rimaneva inevasa e la società diffidava Roma Capitale (diffide dell’8 maggio 2018 e 25 maggio 2018).

La ricorrente lamenta poi l’inadempimento dell’Amministrazione in ordine ad altri profili. Avvalendosi di una facoltà espressamente prevista in Convenzione, Roma Capitale affidava agli operatori riuniti in Consorzio, tra i quali l’odierna ricorrente, l’esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria; Fin.Tiba afferma di avere realizzato tutti i lavori previsti per porre gli acquirenti nella condizione di poter fruire degli immobili realizzati, secondo le modalità e le scadenze determinate nella Convenzione (si tratta, in particolare, della predisposizione degli allacci per fruire dei servizi pubblici collegati al godimento degli immobili, ovvero gas, luce e acqua).

Il Comune, sebbene più volte sollecitato, non avrebbe mai posto in essere le attività procedimentali di sua esclusiva competenza.

In ragion di ciò, con le istanze dell’8 maggio 2018 e 25 maggio 2018 oltreché con le diffide del 22 ottobre 2018 e del 21 dicembre 2018, Fin.Tiba ripetutamente manifestava all’Amministrazione capitolina la necessità di un suo urgente intervento, stante la perdurante sussistenza delle problematiche attinenti:

1. alla mancanza dei fondi a copertura dei costi totali delle opere di urbanizzazione primaria del piano di zona; 2. al mancato completamento delle assegnazioni di cubature di piano di zona con conseguente mancanza dei relativi oneri per le urbanizzazioni; 3. al mancato inserimento nel bilancio comunale delle somme e delle opere a scomputo; 4.