Pubblicato il 13/12/2022

N. 07752/2022 REG.PROV.COLL.

N. 04204/2018 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4204 del 2018, proposto da
A P, rappresentato e difeso dagli avvocati N P e V V, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avv. F V, in Napoli, via F.S. Correra, n. 250;

contro

Istituto Nazionale della Previdenza Sociale, rappresentato e difeso dall'avvocato V D M, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

R G S.p.A., rappresentata e difesa dagli avvocati S C, S L e Ciro Rolando, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento:

- della nota dell’Istituto Nazionale Previdenza Sociale - INPS a firma del Direttore Centrale Patrimonio e Archivi INPS datata 16 luglio 2018, prot. US - 2018 - 19924, recante invito a esercitare il diritto di opzione all’acquisto dell’immobile sito in Napoli, via Cilea n. 32, scala U, piano 1°, interno 2, censito in catasto al fg. 13, part. 407, sub. 8;

- di ogni altro presupposto, connesso e conseguenziale, tra cui la perizia tecnico-estimativa.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio dell’Istituto Nazionale della Previdenza Sociale e di R G S.p.A.;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore la dott.ssa M C all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 12 ottobre 2022 tenutasi in collegamento da remoto secondo le vigenti disposizioni processuali;

Uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Con ricorso notificato il 5 novembre 2018 il ricorrente, conduttore di un appartamento situato nell’edificio di proprietà dell’I.N.P.S. (già appartenente all’I.N.P.D.A.I.) ubicato in Napoli, via Cilea n. 32, impugna la nota del 16 agosto 2018 notificatale il 18 agosto 2018, con la quale l’I.N.P.S. gli ha offerto in vendita l’appartamento per il prezzo di € 389.000.

Riferisce di aver ricevuto dall’I.N.P.D.A.I., già in data 20.12.1999, l’interpello per l’acquisto dell’appartamento e di avervi aderito formalmente nel termine assegnatogli, comunque prima del 31.10.2001, data che segna – quanto alla determinazione del prezzo di cessione - il passaggio al regime normativo di cui all’art. 3, comma 20, d.l. n. 351/2001 convertito in l. n. 410/2001 che ha modificato quello previgente stabilito dal d.lgs. n. 104/1996.

Con il primo ordine di censure (non formalmente rubricate e di seguito riassunte) il ricorrente critica la stima del prezzo contenuta nella nota impugnata:

La stima, indicata nella nota impugnata, sarebbe illegittima perché propone un prezzo corrispondente ai valori di mercato, quindi diverso da quello stabilito dal d.lgs. 104/1996 pari al valore catastale moltiplicato per 100; allega a sostegno della sua tesi il d.l. n. 351/2001 il cui art. 3, comma 20, stabilisce “…. Le unità immobiliari, escluse quelle considerate di pregio ai sensi del comma 13, per le quali i conduttori, in assenza della citata offerta in opzione, abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sono vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà di acquisto ”.

1.1.) In via subordinata contesta la nota impugnata sotto vari profili:

a) l’I.N.P.S. avrebbe dovuto abbattere del 30% il prezzo stimato ai valori di mercato, come previsto dalla normativa sopravvenuta introdotta dal d.l. n. 351/2001 per gli immobili non di pregio; invece la decurtazione è stata negata in applicazione dell’art. 3, comma 8, d.l. n. 351/2001 perché l’I.N.P.S. ha erroneamente considerato di pregio l’immobile in questione, in quanto situato nel centro storico, senza tener conto del fatto che la d.G.R. Campania n. 323/2004, che ha approvato la variante al PRG, prescrive: “ di considerare estranei alla delimitazione del centro storico come perimetrato nelle tavole 7 di PRG gli immobili di proprietà degli enti previdenziali costruiti dopo il 1943 individuati nelle stesse tavole 7 come “unità edilizie di recente formazione e normati dall’art. 124 delle NTA ”.

b) l’I.N.P.S. non avrebbe competenza in materia di stima dell’immobile che sarebbe invece riservata all’Agenzia del territorio;

c) per la stima l’I.N.P.S. avrebbe adottato, quali parametri di riferimento, i prezzi delle proposte di vendita pubblicizzati da agenzie immobiliari e non quelli effettivi di compravendite di immobili e unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe, come invece prescritto dall’art. 3, comma 7, del d.l. n. 351/2001; l’inattendibilità del prezzo così stimato sarebbe poi resa evidente, con conseguente vizio di motivazione e di istruttoria e difetto dei presupposti, dai valori dell’osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate inferiori di circa € 1000 al mq.

2) Con il secondo ordine di censure deduce:

a) difetto di istruttoria e travisamento dei fatti sullo stato effettivo dei luoghi e delle parti comuni (deterioramento della colonna fecale, pavimentazione frontalini dei balconi sconnessi, copertura danneggiata, infiltrazioni e distacco di intonaco dalle facciate etc.);

b) errore nella valutazione dell’immobile sul presupposto che sia libero, ma invece è occupato;

c) che l’accertamento è stato condotto sulla base delle risultanze catastali, senza alcuna indagine sullo stato di fatto che, per alcuni immobili, è stato modificato e ciò avrebbe imposto la verifica dei titoli edilizi legittimanti;

d) l’applicazione di un metodo di stima monoparametrico per punti di merito, giudicato inattendibile, in luogo del metodo MCA;

e) carenza di istruttoria perché non risulta accertato il prezzo di compravendite recenti di immobili similari in zona, né la stima è stata preceduta da una consultazione presso l’Agenzia delle Entrate sul valore di contratti di compravendita registrati di recente;

f) applicazione arbitraria di un tasso di sconto del 5% delle offerte di vendita assunte come parametro comparativo, benché il mercato registri una flessione del 24%;

g) applicazione di un coefficiente di correzione del valore unitario dell’appartamento pari a 0,95%, in contrasto con lo stato di manutenzione rilevato dalla stessa perizia dei tecnici incaricati dall’I.N.P.S. della stima;

h) che la stima non terrebbe conto del coefficiente di piano.

Il ricorrente chiede disporsi la sospensione del giudizio ex art. 295 c.p.c. in attesa della definizione del giudizio civile che deve stabilire se la manifestazione della volontà di acquistare l’appartamento resa a riscontro dell’interpello dell’I.N.P.D.A.I. del