Pubblicato il 13/03/2023

N. 01620/2023 REG.PROV.COLL.

N. 04205/2018 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4205 del 2018, proposto da
C C, rappresentata e difesa dagli Avvocati N P e V V, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso lo studio dell’Avvocato F V in Napoli, via F.S. Correra n. 250;

contro

l’Istituto Nazionale della Previdenza Sociale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’Avvocato V D M, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Romeo Gestioni S.p.A., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli Avvocati Sabino Laudadio e Ciro Rolando, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

della nota dell’Istituto Nazionale Previdenza Sociale – INPS, a firma del Direttore Centrale Patrimonio e Archivi INPS, datata 16 luglio 2018, prot. US - 2018 - 19887, recante invito a esercitare il diritto di opzione all’acquisto dell’immobile sito in Napoli, via Cilea n. 32, scala U, piano 1°, interno 5, censito in catasto al fg. 13, part. 407, sub. 11, e di ogni altro presupposto, connesso e conseguenziale, tra cui la perizia tecnico-estimativa redatta dall’Ing. Faraco e dai geometri Contiello, Del Giudice e Ventre.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio dell’Istituto Nazionale della Previdenza Sociale e di Romeo Gestioni S.p.A.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza smaltimento da remoto del giorno 9 febbraio 2023 il Consigliere Rita Tricarico e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue:

FATTO e DIRITTO

1. La parte ricorrente è conduttrice dell’appartamento situato al 1° piano, scala U, interno 5, dell’edificio di proprietà dell’I.N.P.S. (già appartenente all’I.N.P.D.A.I.) ubicato in Napoli, via Francesco Cilea n. 32.

1.1. Nel quadro dell’articolata vicenda di dismissione degli immobili degli Enti previdenziali avviata con la legge n. 335 del 1995 e con il d.lgs. n. 104 del 1996, che aveva riguardato anche lo stabile in questione, nel 2007 la ricorrente ed altri inquilini del medesimo condominio proponevano azione innanzi al Giudice ordinario avverso il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, il Ministero dell’Economia, la SCIP - Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici S.r.l. e l’I.N.P.S. (già I.N.P.D.A.I.), esponendo di essere conduttori di alloggi già di proprietà dell’I.N.P.D.A.I., trasferiti all’I.N.P.S. con l’art. 42 della l. n. 289/2002 e lamentando di essere stati esclusi in modo arbitrario e ingiustificato dal diritto di acquistare tali alloggi alle stesse condizioni riconosciute agli altri inquilini degli Enti previdenziali, poiché gli immobili erano stati considerati di pregio con decreto interministeriale del 13.04.2007, così da poter essere alienati a prezzo di mercato ai sensi dell’art. 3, commi 7, 8 e 13, del d.l. n. 351 del 2001, convertito con modificazioni dalla l. n. 410 del 2001, senza alcuna riduzione del prezzo medesimo.

La tesi sostenuta era che gli attori si trovassero già nella condizione di rivendicare la titolarità delle unità immobiliari, sulla base di un prezzo da ricavare sulla base del valore catastale, moltiplicato per 100, in forza di quanto disposto dall’art. 6, comma 1, 5 e 6, del D. Lgs. n. 104/1996.

Deducevano, infatti, di avere esercitato il diritto di opzione nei termini di legge e, conseguentemente, che si era perfezionato il contratto ai sensi degli articoli 1329 e 1131 c.c. e che il loro diritto di proprietà fosse in semplice attesa di formalizzazione per atto pubblico o sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.

La controversia civilistica in questione si chiudeva in primo grado con la sentenza di accoglimento del Tribunale di Napoli n. 2840/2010, che tuttavia veniva successivamente riformata dalla Corte d’Appello di Napoli con sentenza n. 174/2018, pronuncia quest’ultima avverso la quale veniva proposto ricorso per cassazione.

1.2. Con la nota indicata in epigrafe, l’I.N.P.S. comunicava di avere “avviato la procedura di dismissione nel rispetto della normativa vigente” , invitando la ricorrente ad “esercitare il diritto di opzione all’acquisto entro 120 giorni dal ricevimento della presente, pena la decadenza” , in relazione al su indicato appartamento per un prezzo pari a 186.000,00 euro.

In particolare, dall’esame della perizia tecnico - estimativa dell’I.N.P.S. si desumeva che il prezzo di vendita era stato determinato in base al valore di mercato e in applicazione di un criterio di valutazione sintetico - comparativo, prendendo in considerazione “immobili similari, di prezzo noto, desunto da pubblicazioni, riviste specializzate e da indagini di mercato esperite in zona” , nonché in base a “valori ricavati dagli Indicatori di Mercato, adottando quale parametro il metro quadrato di superficie lorda vendibile” .

2. Avverso la richiamata nota veniva proposto il ricorso in esame, affidato a molteplici motivi di doglianza.

2.1. Con la prima censura, parte ricorrente deduce l’illegittimità della nota impugnata, nella parte in cui ha stabilito il prezzo di vendita in misura pari al prezzo di mercato in applicazione dell’art. 3, commi 8 e 13, del D.L. 351/2001.

In primo luogo evidenzia che la stima ai valori di mercato del prezzo di vendita, ivi indicata, sarebbe illegittima, perché propone un prezzo di vendita diverso da quello stabilito dal d.lgs. n. 104/1996, pari al valore catastale moltiplicato per 100.

A sostegno della sua tesi, sottolinea il disposto di cui all’art. 3, comma 20, del d.l. n. 351 del 2001, in base al quale “Le unità immobiliari definitivamente offerte in opzione entro il 26 settembre 2001 sono vendute, anche successivamente al 31 ottobre 2001, al prezzo e alle altre condizioni indicati nell'offerta. Le unità immobiliari, escluse quelle considerate di pregio ai sensi del comma 13, per le quali i conduttori, in assenza della citata offerta in opzione, abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sono vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà di acquisto” .

2.2. In via subordinata, la ricorrente contesta la nota impugnata sotto ulteriori vari profili:

- l’I.N.P.S. avrebbe dovuto comunque abbattere del 30% il prezzo stimato ai valori di mercato, come previsto dalla normativa sopravvenuta introdotta dal d.l. n. 351 del 2001 per gli immobili non di pregio; invece la decurtazione è stata negata perché l’immobile sarebbe stato escluso dalla variante di PRG dal centro storico ove è situato e per questo classificato di pregio ex d.m. 13.04.2007, malgrado la d.G.R. n. 323 del 2004, che aveva approvato la variante in questione, prescrivesse di considerare estranei alla delimitazione del centro storico come perimetrato nelle tavole 7 di PRG gli immobili di proprietà degli enti previdenziale costruiti dopo il 1943 individuati nelle stesse tavole 7 come “unità edilizie di recente formazione e normati dall’art. 124 delle NTA” ;

- deduce, inoltre, l’incompetenza dell’I.N.P.S. nel procedere all’attività di stima dell’immobile in questione, che avrebbe dovuto, invece, essere rimessa all’Agenzia del territorio, quale organo munito, nel caso di specie, di più chiara terzietà ed obiettività rispetto allo stesso Ente previdenziale procedente;

- la stima avrebbe preso come