Pubblicato il 15/02/2024

N. 00177/2024 REG.PROV.COLL.

N. 01614/2018 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1614 del 2018, proposto da
E S, rappresentato e difeso dagli avvocati Carmelo D'Antone e E B, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Pisa, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati S C e G M, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

M G Z, non costituita in giudizio;

e con l'intervento di

ad adiuvandum :
Alessandro Nundini, rappresentato e difeso dagli avvocati Carmelo D'Antone e Antonia De Lorenzo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- del provvedimento del dirigente della direzione attività produttive del Comune di Pisa prot. n. 77387/2018 del 9 agosto 2018 con il quale è stata disposta “la sospensione della SCIA del 22/6/2018” presentata dal ricorrente per esercitare “l’attività di parcheggio” su di una area posta nella frazione di Tirrenia;

- di ogni altro atto del procedimento o comunque connesso, presupposto o conseguente in quanto lesivo degli interessi del ricorrente.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Pisa;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 11 gennaio 2024 la dott.ssa Silvia De Felice e viste le conclusioni delle parti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Il ricorrente, titolare di omonima ditta individuale, è comproprietario di un’area sita a Tirrenia, destinata dal vigente regolamento urbanistico a parcheggio, acquistata nel 2000 in forza di decreto di trasferimento emesso dal Tribunale Livorno.

In data 22 giugno 2018 lo stesso ha presentato una S.C.I.A. per l’avvio, sull’area, dell’attività di parcheggio privato ad uso pubblico, a pagamento.

Con provvedimento del 9 agosto 2018 - dopo avere comunicato le ragioni ostative all’avvio dell’attività suddetta e acquisite le osservazioni difensive presentate dall’interessato - il Comune di Pisa ha affermato che l’area in esame sarebbe destinata a parcheggio ad uso gratuito ad esclusivo servizio dell’adiacente Condominio (denominato “Imperiale”), in forza dell’atto d’obbligo stipulato nel 1985 tra il Comune di Pisa e gli originari proprietari del bene e regolarmente trascritto presso la competente Conservatoria, espressamente richiamato anche nel decreto di trasferimento del Tribunale di Livorno in forza del quale il ricorrente ne è divenuto proprietario.

Il Comune ha perciò subordinato l’esercizio dell’attività di parcheggio ad uso pubblico a pagamento alla preventiva autorizzazione da parte dei condomini, inibendola nelle more.

2. Avverso detto provvedimento è insorto il ricorrente.

Con la prima censura il ricorrente evidenzia l’illegittimità del provvedimento impugnato nella parte in cui ha subordinato l’esercizio dell’attività di parcheggio privato ad uso pubblico al consenso dei condomini del complesso immobiliare adiacente.

Sull’area, infatti, non sarebbero mai stati realizzati i posti auto pertinenziali di cui all’art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 da porre a servizio delle unità immobiliari facenti parte del Condominio e i rispettivi proprietari, oggi, non potrebbero vantare alcun diritto all’uso esclusivo di parcheggi sorti solo molti anni dopo la vendita degli appartamenti e che non hanno quindi costituito oggetto dei relativi contratti.

Il ricorrente denuncia anche la contraddittorietà del comportamento tenuto dall’Amministrazione, che già nel 1995 avrebbe autorizzato in sanatoria interventi edilizi aventi ad oggetto la realizzazione di un parcheggio ad uso pubblico sull’area di interesse, senza pretendere il consenso dei condomini.

Con la seconda censura il ricorrente evidenzia che nel caso di specie non potrebbe operare nemmeno il vincolo di destinazione del parcheggio “ad uso pubblico gratuito in favore dei proprietari ed utenti dei negozi, degli uffici e degli spazi ricreativi al primo interrato”, previsto dall’atto d’obbligo del 1985.

Difatti, all’esito della procedura fallimentare l’area è stata frazionata e venduta al ricorrente separatamente dall’edificio principale, venendo così meno ogni collegamento funzionale con lo stesso, come dimostrato dal rilascio, nel 1995, da parte dello stesso Comune, dell’autorizzazione alla realizzazione del parcheggio ad uso pubblico sopra ricordato.

Con la terza censura il ricorrente precisa che, in ogni caso, l’atto d’obbligo del 1985 avrebbe potuto imporre ai proprietari dell’area solo la creazione di posti d’auto pertinenziali per le unità immobiliari presenti nei piani interrati dell’edificio ex art. 41 sexies della citata l. n. 1150/1942, e non un generico vincolo di destinazione dell’area a parcheggio “ad uso pubblico gratuito in favore dei proprietari ed utenti dei negozi, degli uffici e degli spazi ricreativi al primo interrato”, poiché l’Amministrazione non può gravare il destinatario di un provvedimento amministrativo di obblighi che non trovino il loro presupposto in una specifica previsione di legge, pena la nullità o l’inefficacia delle relative previsioni.

In ogni caso, il diritto all’uso del posto auto si sarebbe ormai prescritto, poiché dalla data in cui è stato trascritto l’atto unilaterale d’obbligo (1985) e dalla data in cui è stata rilasciata la concessione in sanatoria per la realizzazione di parcheggi sull’area in esame (1995) sarebbero decorsi più di venti anni senza che nessuno dei potenziali aventi diritto abbia mai esercitato il diritto stesso.

3. Il sig. Alessandro Nundini, comproprietario dell’area, ha depositato atto di intervento ad adiuvandum , richiamandosi integralmente alle censure formulate dal ricorrente.

4. Il Comune di Pisa si è costituito in giudizio per resistere alle pretese attoree.

5. All’udienza pubblica dell’11 gennaio 2024, la causa è stata trattenuta in decisione senza discussione, come da richiesta delle parti.

DIRITTO

1. Le censure sopra sintetizzate, che si esaminano congiuntamente, sono fondate, nei termini di seguito precisati.

Dalla documentazione versata in atti risulta innanzi tutto che l’intervento di ristrutturazione sul complesso immobiliare denominato “Imperiale” è stato autorizzato con licenza edilizia n. 388/1972.

Nel 1985 è stata presentata domanda di sanatoria per opere non conformi al progetto assentito, realizzate nei piani interrati dell’edificio principale.

Ai fini del rilascio di detta sanatoria, con atto d’obbligo stipulato in data 22 luglio 1985, i proprietari del complesso immobiliare si sono impegnati, tra le altre cose, ad utilizzare lo spazio antistante il Viale Tirreno (oggi di proprietà del ricorrente) quale dotazione necessaria dell’edificio principale, da destinare in parte a verde e in parte a parcheggio. L’area destinata a parcheggio, inoltre, doveva essere “riservata ad uso pubblico gratuito in favore dei proprietari ed utenti dei negozi, degli uffici e degli spazi ricreativi al primo interrato” (cfr. doc. 1 del Comune di Pisa).

Con atto rilasciato dal Sindaco nel 1995, sull’area in esame è stata autorizzata la realizzazione di un “parcheggio di uso pubblico” (cfr. doc. 2 del Comune).

Negli anni successivi, come riconosciuto nella stessa memoria difensiva del Comune, i proprietari dell’area o le società dagli stessi incaricate, hanno presentato varie S.C.I.A. per l’esercizio dell’attività di parcheggio ad uso pubblico a pagamento sull’area stessa (cfr. doc. 3 del Comune, doc. 5 del ricorrente), senza che fosse sollevata alcuna contestazione da parte dell’Amministrazione o dei proprietari delle unità immobiliari site nell’edificio principale.

Alla luce di tali dati non risulta, pertanto, che nell’area siano mai stati realizzati i posti auto pertinenziali destinati al servizio esclusivo delle unità abitative presenti nel Condominio “Imperiale”, come previsto dall’art. 41 sexies , comma 1 della l. n. 1150/1942. Né vi è prova che tali parcheggi abbiano formato oggetto dei contratti di compravendita delle unità abitative.

In ogni caso, in base al consolidato insegnamento giurisprudenziale, il diritto attribuito ex lege ai proprietari delle singole unità immobiliari sugli spazi di parcheggio, dei quali il venditore si sia riservato la proprietà, è di natura reale e può estinguersi per non uso con il decorso di venti anni in base al combinato disposto dell'art. 1014 c.c., n. 1 e art. 1026 c.c., fermo restando in ogni caso il vincolo di destinazione, che ha carattere pubblicistico e permanente. Proprio il carattere pubblico e permanente del vincolo di destinazione pone quest'ultimo al riparo dalle vicende private, essendo indifferente, ai fini del corretto assetto urbanistico del territorio, se l'area di parcheggio sia goduta dai proprietari di quei medesimi appartamenti in relazione ai quali essa è stata calcolata, ovvero da terzi, come dimostrato anche dall'evoluzione dell'art. 41 sexies della l. n. 1150/1942, cui la l. n. 246 del 2005, art. 12, comma 9, ha aggiunto un comma 2, in base al quale gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse (cfr., per tutte, Cass. civ., sez. II, 21 novembre 2016, n. 23669 e giurisprudenza ivi citata).

Così come sono soggetti all’ordinaria prescrizione decennale ex art. 2496 c.c. i vincoli di destinazione, di natura prettamente obbligatoria, previsti dall’atto d’obbligo del 1985.

Pertanto, anche a voler ritenere che ai proprietari delle unità immobiliari facenti parte del Condominio fosse stato riconosciuto - ex lege o ex contractu - un diritto all’uso dei parcheggi, lo stesso oggi sarebbe prescritto.

Ed invero, dagli atti non risulta che - dalla vendita delle unità immobiliari presenti nell’edificio principale, dalla data di stipula dell’atto d’obbligo del 1985, o dal rilascio dell’autorizzazione del 1995 per la realizzazione del parcheggio ad oggi - l’area sia mai stata utilizzata come parcheggio pertinenziale ad uso gratuito ed esclusivo dei condomini o che siano state avanzate pretese o contestazioni in tal senso. Anzi, come sopra evidenziato, vi è prova del fatto che i proprietari svolgono sull’area - ormai da tempo - attività di parcheggio ad uso pubblico a pagamento, come comunicato al Comune mediante apposite segnalazioni.

Occorre infine rammentare, per completezza, che con il decreto del Tribunale di Livorno adottato nell’anno 2000, il complesso immobiliare originario è stato frazionato e l’area destinata a parcheggio è stata trasferita autonomamente all’odierno ricorrente;
ciò ha determinato, sotto altro profilo, il superamento del vincolo di pertinenzialità necessaria tra l’edifico principale e l’area di parcheggio previsto nell’atto d’obbligo del 1985, nel quale si vietava – appunto – il frazionamento e l’autonoma alienazione di quest’ultima.

2. In conclusione, il ricorso è fondato e va accolto.

Per l’effetto, il provvedimento impugnato deve essere annullato.

3. Le spese di lite sostenute dal ricorrente vanno poste a carico del Comune di Pisa, secondo il criterio della soccombenza.

Le stesse, invece, possono essere compensate nei riguardi dell’interveniente.