Pubblicato il 31/12/2021

N. 13666/2021 REG.PROV.COLL.

N. 06939/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 6939 del 2021, proposto da
Intesa Sanpaolo S.p.A., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato M S, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato A M, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Regione Lazio, in persona del Presidente pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato E C, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Società Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Emilio Ricci, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Emilia Saliola, non costituito in giudizio;

e con l'intervento di

ad opponendum:
Piero Puliani, rappresentato e difeso dall'avvocato Vincenzo Perticaro, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Mariano Nazio, rappresentato e difeso dall'avvocato Vincenzo Perticaro, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- della delibera dell'Assemblea Capitolina di Roma Capitale n. 34 in data 15.04.2021, conosciuta in data 28.04.2021, avente ad oggetto “Declaratoria di annullamento dell'assegnazione già disposta, ex Delibera C.C. n. 11/2006, a favore della ''Società Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto a r.l.'', per la realizzazione di cubature residenziali pari a mc.

9.029 sul comparto ''B/p'' del P.d.Z. C25 ''Borghesiana Pantano'', fruenti di contributo pubblico regionale e conseguente annullamento, con effetto ''ex tunc'', della Convenzione stipulata a rogito Notaio G U Trasatti di Roma in data 4.07.2007 Rep. n. 40593 racc. n. 21455, per la concessione del diritto di superficie ex art. 35 Legge 865/1971, a seguito della decadenza dell'operatore da soggetto beneficiario del finanziamento regionale disposta con Deliberazione G.R.L. n. 544 del 4.08.2020” (doc. 1);

se, ed in quanto occorra,

- della deliberazione della Giunta Regionale del Lazio n. 544 in data 4.08.2020, pubblicata sul BUR n. 101 in data 13.08.2020, avente ad oggetto “Piano di zona C25, Località Borghesiana Pantano, comparto B/p (Via Rocca di Neto n.22). Intervento di edilizia residenziale agevolata, per la realizzazione di alloggi da concedere in locazione secondo il bando, ex D.M. n. 2523 del 27/12/2001. Decadenza della Società Cooperativa Edilizia Lega S. Paolo Auto a.r.l. quale beneficiaria del finanziamento concesso” (doc. 2);

- di ogni altro atto del procedimento e di tutti gli ulteriori atti e provvedimenti preordinati, presupposti, connessi o consequenziali;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Roma Capitale, della Regione Lazio, della Società Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto e gli interventi di Mariano Nazio e Piero Puliani;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 6 dicembre 2021 la dott.ssa Ofelia Fratamico e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Con il ricorso introduttivo del presente giudizio, Intesa San Paolo s.p.a. ha agito per l’annullamento degli atti in epigrafe indicati, riferiti alle determinazioni assunte dalle amministrazioni intimate in relazione alle vicende riferite al complesso immobiliare realizzato dalla “Società Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto a r.l.” sull'area del comparto B/p del Piano di Zona C25 “Borghesiana Pantano”.

Parte ricorrente ha rappresentato, sotto il profilo fattuale, che:

- con deliberazione della Giunta del 20 giugno 2003 n. 527, concernente la ripartizione dei finanziamenti per la costruzione di alloggi in locazione di cui alle leggi n. 179/1992 art. 8, n. 493/1993 art. 9, n. 21/2003 ed al D.M. delle Infrastrutture e Trasporti n. 2523/2001, la Regione Lazio aveva approvato i bandi di concorso per la concessione di contributi alle cooperative edilizie ed imprese di costruzione e, successivamente, con deliberazione della Giunta 1012 del 29 ottobre 2004, era stata approvata la graduatoria definitiva, con individuazione dei soggetti attuatori – imprese e cooperative – dei programmi ammessi a finanziamento, incluso quello proposto dalla Società Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto (di seguito anche “cooperativa”) riferito alla realizzazione di un intervento di edilizia agevolata di n. 30 alloggi, da cedere in locazione permanente nel Comune di Roma, nell’ambito del programma sperimentale di edilizia residenziale denominato “20.000 alloggi in affitto” di cui al D,M, n. 2523/2001;

- con deliberazione n. 11 del 19 gennaio 2006, il Consiglio Comunale del Comune di Roma aveva disposto l’assegnazione, in diritto di superficie, di volumetrie a favore, tra le altre, della Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto, su un’area insistente nel comparto B/p del P.d.Z. C25 “Borghesiana Pantano”, per la realizzazione di cubature residenziali pari a mc. 9.029, finanziate ai sensi della Legge n. 21/2001;

- con atto d’obbligo rep. n. 40588 del 4 luglio 2007, la cooperativa si era impegnata a destinare alla locazione permanente gli alloggi da realizzare, poi trasformata in locazione avente durata non inferiore a 25 anni, giusta autorizzazione regionale rilasciata con determinazione dirigenziale A01504 del 28 febbraio 2013 ed alla sottoscrizione dell’atto d’obbligo aveva fatto seguito la sottoscrizione, con atto a rogito del Notaio Dott. G U Trasatti, del 4 luglio 2007, Rep. n. 40593 racc. n. 21455 della convenzione ex art. 35 della Legge n. 865/1971 tra il Comune di Roma e la cooperativa, disponendosi la concessione del diritto di superficie sull’area oggetto di assegnazione;

- con atto a rogito del Notaio Dott. G U Trasatti 25 gennaio 2008 rep. n. 41480/22046 registrato il 29 successivo al n. 2101, era stato stipulato tra Sanpaolo Intesa S.p.a. e la cooperativa un contratto di mutuo fondiario per l'importo di euro 2.300.000,00 per la durata di 360 mesi, con iscrizione sulle aree concesse in diritto di superficie di ipoteca per complessivi euro 4.600.000,00, consolidatasi a seguito del decorso dei termini di legge;

- in conformità alla normativa sul credito fondiario, inoltre, con atto a rogito del Notaio Dott. G U Trasatti del 27 giugno 2012 rep. n. 46956 (registrato il 16 luglio 2012 al n. 13632), detta banca e la cooperativa avevano dato atto dell’iscrizione dell’ipoteca, delle erogazioni in preammortamento eseguite, della ultimazione degli edifici ipotecati nel rispetto della disciplina edilizia;

- è accaduto, tuttavia, che la cooperativa si fosse resa inadempiente nei confronti della banca in relazione ai pagamenti dovuti entro le date concordate, sicché l’odierna ricorrente aveva notificato atto di pignoramento immobiliare in relazione ai cespiti gravati da ipoteca, con avvio della procedura esecutiva con ricorso iscritto al numero di R.G. 880/2018 innanzi al Tribunale di Roma;

- nel suddetto giudizio è intervenuta anche Roma Capitale producendo, in data 28.04.2021 (e, quindi, dopo tre anni dall’inizio della procedura esecutiva), l’impugnata delibera dell’Assemblea capitolina, dalla quale emerge che, essendosi la cooperativa resa responsabile di gravi condotte nella gestione dell'iter per la realizzazione degli alloggi, la Regione Lazio ha disposto la decadenza della medesima dal finanziamento assegnato, pur permanendo il vincolo pubblicistico di destinazione degli alloggi realizzati, mentre l’amministrazione comunale ha avviato il procedimento per l'annullamento dell'assegnazione e conseguente risoluzione con effetto “ex tunc”, della convenzione;

- in particolare, con la delibera gravata, l’amministrazione comunale ha disposto: «di dichiarare l'annullamento dell'assegnazione già disposta, ex Delibera Consiglio Comunale n. 96/2004, a favore della “Società Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto a r.l.”, per la realizzazione di cubature residenziali pari a mc.

9.029 sul comparto “B/p” del P.d.Z. C25 “Borghesiana Pantano”, fruenti di contributo pubblico regionale e conseguente annullamento, con effetto “ex tunc”, della Convenzione stipulata a rogito Notaio G U Trasatti di Roma in data 4 luglio 2007 Rep. n. 40593, racc. n. 21455, per la concessione del diritto di superficie ex art. 35 legge 865/1971, a seguito della decadenza della stessa Cooperativa da soggetto beneficiario del finanziamento regionale, come disposto con Deliberazione Giunta Regione Lazio n. 544 del 4 agosto 2020;
di acquisire, ex art. 934 c.c., al patrimonio capitolino, le porzioni immobiliari facenti parte del complesso immobiliare realizzato dalla “Società Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto a r.l.” sull'area del comparto B/p del Piano di Zona C25 “Borghesiana Pantano”, di cui all'allegato “A” parte integrante del presente provvedimento;
di dare mandato alle competenti Strutture dell'Amministrazione capitolina di: - verificare l'attualità dei dati catastali delle porzioni immobiliari con le relative pertinenze, oggetto della presente declaratoria di annullamento;
- redigere apposita perizia di stima finalizzata alla esatta quantificazione delle partite attive e passive derivanti dalla procedura di acquisizione al patrimonio capitolino delle aree concesse, delle porzioni immobiliari ivi realizzate e delle relative pertinenze oggetto del presente provvedimento e, in particolare, l'indicazione di somme eventualmente da riconoscere alla Società Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto a r.l. nonché gli eventuali conguagli da versare a Roma Capitale, da parte della stessa e/o dei prenotatari/locatari degli immobili;
- procedere all’espletamento delle formalità relative all'assegnazione degli immobili oggetto del presente provvedimento, previa verifica dei requisiti soggettivi degli aventi diritto, come previsto dal Bando Regionale in forza del quale l'intervento edilizio ha ricevuto finanziamenti pubblici;
- procedere all'espletamento delle necessarie incombenze presso la competente Conservatoria, per la trascrizione, ai sensi dell'art. 2645 C.C., della presente deliberazione nei Registri Immobiliari».

Su tali basi parte ricorrente, nell’evidenziare il grave pregiudizio per le proprie ragioni di credito scaturente dalle deliberazioni delle amministrazioni intimate, conosciute solo a seguito della produzione da parte di Roma Capitale nell’ambito del giudizio instaurato innanzi al Tribunale di Roma, ha proposto il ricorso introduttivo del presente giudizio per l’annullamento degli atti gravati richiedendo, altresì, l’eventuale accertamento dell’obbligo del Comune di accollarsi il mutuo fondiario sottoscritto tra Sanpaolo Intesa S.p.A. e Soc. Coop. Edilizia Lega San Paolo Auto con atto a rogito del Notaio Dott. G U Trasatti del 25 gennaio 2008 rep. n. 41480/22046 registrato il 29 successivo al n. 2101, ovvero l’obbligo del Comune di restituire a Sanpaolo Intesa S.p.A. quanto erogato in ragione del predetto contratto di mutuo.

A sostegno dell’impugnativa, la difesa della ricorrente ha articolato diciotto motivi di ricorso, con modulazione delle censure in via di graduato subordine. Muovendo dall’assunto che la finalità perseguita dall’amministrazione comunale, sia da individuare nell’acquisizione degli immobili edificati dalla cooperativa liberi dall’ipoteca iscritta dalla banca e consolidata per legge, la difesa della ricorrente ha evidenziato, con ampie argomentazioni, l’effetto sostanzialmente espropriativo delle determinazioni gravate, in assenza della previsione di un indennizzo ed in contrasto con le disposizioni costituzionali e con la CEDU. In tale quadro, la ricorrente ha sostenuto l’illegittimità sia dell’annullamento da parte del Comune dell’assegnazione in diritto di superficie delle volumetrie in favore della cooperativa sia dell’annullamento, da parte dell’amministrazione medesima, con effetto “ex tunc”, della convenzione stipulata con la cooperativa, in quanto fondate sull’erroneo ed illegittimo presupposto che la concessione del finanziamento pubblico costituisca un presupposto legittimante la concessione del diritto di superficie e, di conseguenza, un requisito necessario per la stipula della convenzione, nonché sull’altrettanto erroneo convincimento che la decadenza pronunciata dalla Regione abbia effetto retroattivo, operando, invece, con efficacia ex nunc. Ad avviso della ricorrente, dunque, l’amministrazione avrebbe potuto, al più, disporre – analogamente a quanto avvenuto in relazione ad analoghe fattispecie – la parziale risoluzione della convenzione con efficacia ex nunc, senza incidenza sulla ipoteca iscritta sugli edifici già realizzati in ragione delle particolari garanzie previste dalla stessa convenzione a favore degli enti ed Istituti di credito, evidenziandosi che espressamente l’art. 2 del “Disciplinare Generale di norme, patti, oneri e condizioni della convenzione per la concessione del diritto di superficie ex art. 35 legge 865/71” stabilisce quanto segue: «La facoltà del Comune di ottenere la risoluzione del presente rapporto in uno dei modi da esso previsti, verrà eventualmente esercitata tenendo conto di quanto sopra, al fine di rivalere l'Ente o l'Istituto mutuante nei limiti della minor somma tra lo speso ed il migliorato, con perizia degli Uffici tecnici comunali. Sarà comunque in facoltà del Comune di subentrare nell'accollo del mutuo qualora ritenga di proseguire direttamente o rilevare la costruzione». Dalle previsioni del disciplinare generale, dunque, scaturiscono, ad avviso di parte ricorrente, una serie di garanzie in favore della banca ed in primis, la preclusione per il Comune di “cancellare” l’ipoteca attraverso lo sviato esercizio di poteri di autotutela per di più se ciò si pretende di fare con un’inventata e arbitraria efficacia ex tunc. Le deduzioni successive sono incentrate sulla violazione degli artt. 2 e 14 del suddetto disciplinare, essendo la valutazione discrezionale dell’amministrazione comunale circoscritta esclusivamente alla scelta di proseguire direttamente o rilevare la costruzione, in tal modo assicurando continuità alle finalità pubbliche sottese all’iniziativa, sicché, operata tale scelta, il Comune è obbligato ad accollarsi il mutuo, come reso evidente, tra l’altro, dalla circostanza che con la delibera della G.R. n. 544/2020 la Regione, nel dichiarare la decadenza della cooperativa, ha stabilito “che il mantenimento del finanziamento utilizzato per la realizzazione degli alloggi ed il suo collegamento funzionale ai fruitori finali, determina in capo a Roma Capitale la gestione degli immobili garantendo il mantenimento del vincolo pubblicistico di destinazione del finanziamento, secondo le finalità del bando”. Ne deriva, ad avviso della ricorrente, che l’amministrazione comunale è tenuta ad accollarsi il mutuo sottoscritto tra la cooperativa e la banca, richiedendosi, comunque, in via di subordine l’accertamento dell’obbligo del Comune di riprendere il procedimento e “tenere conto”, come previsto dall’art. 2 del Disciplinare, del diritto di ipoteca. Gli ulteriori mezzi di gravame si appuntano su numerose deduzioni riferite ad ulteriori violazioni del disciplinare, dell’art. 23 c.c., degli artt. 21 bis, ter, nonies e quinquies della l. n. 241 del 1990, dell’art. 934 c.c., nonché sulla violazione delle garanzie di partecipazione procedimentale, su vizi di eccesso di potere in relazione a varie figure sintomatiche, sulla violazione del legittimo affidamento, su profili di contrasto con il diritto unionale. Con specifico riferimento alla deliberazione della Giunta regionale n. 544/2020, la difesa della ricorrente ha dedotto la violazione degli artt. 7 e 8 della l. n. 241 del 1990, non avendo detta amministrazione assicurato la partecipazione procedimentale a fronte dell’ingente credito garantito da ipoteca vantato dalla banca, oltre alla carenza di istruttoria e di motivazione e ad ulteriori profili integranti il vizio di eccesso di potere.

La Regione Lazio si è costituita in giudizio, sollevando eccezioni preliminari di irricevibilità del ricorso per tardività nella parte riferita all’impugnazione della deliberazione della Giunta regionale n. 545/2020 – in quanto pubblicata sul BURL del 13.8.20 ed in quanto nell’ambito della procedura esecutiva introdotta dalla ricorrente nei confronti della Cooperativa Lega San Paolo (RGE 880/2018) detta deliberazione è stata prodotta dall’amministrazione regionale a seguito dell’atto di intervento depositato in data 16 febbraio 2021 –, nonché di inammissibilità, in parte qua, in quanto la deliberazione in argomento non produce effetti diretti nei confronti della banca, come reso evidente dalla circostanza che pur disponendosi la decadenza dal beneficio concesso all’operatore economico “Società Cooperativa Edilizia Lega S. Paolo Auto a.r.l.”, il finanziamento è stato mantenuto e legato indissolubilmente ai soggetti locatari/proprietari (fruitori finali). Con ampie deduzioni, inoltre, la difesa della Regione Lazio ha concluso, comunque, per l’infondatezza delle deduzioni articolate dalla ricorrente anche nel merito.

Si è costituita in giudizio anche Roma Capitale sollevando eccezione di inammissibilità del ricorso per carenza di legittimazione attiva della ricorrente e concludendo, con articolate argomentazioni, per il rigetto del ricorso. Con memoria di replica depositata in data 15 novembre 2021 la medesima difesa ha, altresì, sollevato eccezione di inammissibilità del ricorso per difetto di giurisdizione.

Anche la cooperativa Lega San Paolo si è costituita in giudizio chiedendo l’accoglimento del ricorso in sostanziale adesione a tutte le deduzioni articolate nell’atto introduttivo del presente giudizio.

Sono intervenuti in giudizio ad opponendum anche alcuni conduttori di alloggi realizzati dalla Cooperativa eccependo l’inammissibilità e in ogni caso l’infondatezza nel merito del ricorso.

Con ordinanza n. 4035 del 2021 questa Sezione ha accolto in parte l’istanza cautelare, in relazione alla delibera dell’Assemblea capitolina n. 34 del 15.04.2021, limitatamente agli effetti di tale atto sull’ipoteca iscritta dalla ricorrente sulle aree concesse in diritto di superficie, disponendo, altresì, incombenti istruttori gravanti su Roma Capitale.

Successivamente le parti hanno prodotto ulteriori atti e scritti difensivi, anche in replica, insistendo per l’accoglimento delle rispettive deduzioni.

All’udienza pubblica del 6 dicembre 2021 la causa è stata trattenuta per la decisione.

DIRITTO

Il Collegio deve preliminarmente esaminare l’eccezione di difetto di giurisdizione sollevata dalla difesa di Roma Capitale.

L’eccezione non merita accoglimento.

Come esposto nella narrativa in fatto, la banca Intesa San Paolo ha rilasciato, con atto notarile del 25 gennaio 2008 rep. n. 41480/22046 registrato il 29 successivo al n. 2101, in favore della Cooperativa Edilizia Lega S. Paolo Auto un mutuo fondiario per l'importo di euro 2.300.000,00 e la durata di 360 mesi, con iscrizione sulle aree concesse in diritto di superficie a detta cooperativa, in esito all’articolato procedimento preordinato all’attuazione di un programma sperimentale di edilizia residenziale pubblica, di ipoteca per complessivi euro 4.600.000,00,.

Il petitum sostanziale della presente controversia, chiaramente emergente dall’atto introduttivo del giudizio, attiene alla pretesa di parte ricorrente di preservare i propri diritti di credito ed il relativo soddisfacimento, sull’assunto che la deliberazione comunale impugnata, adottata nell'esercizio del potere autoritativo dell’ente, abbia comportato una radicale incidenza negativa sulla propria posizione, determinando la vanificazione del diritto di garanzia vantato, stante la disposta acquisizione a titolo originario dei beni gravati dall’iscrizione ipotecaria.

Ciò che la ricorrente contesta, dunque, non è il contenuto del rapporto di garanzia inerente al credito garantito – che esula, con tutta evidenza, dalla giurisdizione di questo Giudice – bensì la circostanza che attraverso il potere autoritativo, come esercitato dall’amministrazione e del quale parte ricorrente ha dedotto l’illegittimità per presupposti, contenuto e modalità, sia stata caducata l’ipoteca. La tutela invocata dalla ricorrente si correla, quindi, all’esercizio del potere pubblico in funzione della salvaguardia dei propri interessi, incluso quello al rispetto delle garanzie di partecipazione procedimentale, stante la omessa considerazione da parte dell’amministrazione – pure censurata in ricorso – dell’ipoteca da tempo risalente oggetto di iscrizione, nonostante il mantenimento del vincolo pubblicistico di destinazione del finanziamento erogato dalla Regione, secondo le finalità stabilite nel bando e sebbene l’amministrazione comunale si sia determinata a proseguire l’iniziativa edificatoria, in tal modo contravvenendo, tra l’altro, al disposto dell’art. 2 del Disciplinare Generale di norme, patti, oneri e condizioni della convenzione per la concessione del diritto di superficie ex art. 35 legge 865/71”.

Questione diversa è, invece, quella della sussistenza di una effettiva lesività scaturente dalle deliberazioni impugnate, necessaria a radicare l’interesse all’impugnativa, condizione fondamentale dell’azione che pure incide sulla relativa ammissibilità, aspetto sul quale si tornerà a seguire.

Ancora in rito, deve prima rilevarsi l’inammissibilità del ricorso in rapporto alla deliberazione della GR nr. 544/2020, e l’inammissibilità dell’intervento in giudizio della Cooperativa Lega San Paolo, come correttamente eccepito dalle resistenti, alle argomentazioni delle quali si rinvia per quanto qui non espressamente trattato.

Invero, la deliberazione della Giunta regionale n. 544/2020, pubblicata sul BURL del 13.8.20 e prodotta nel giudizio pendente innanzi al G.O., non ha disposto tout court la revoca del finanziamento bensì solo la decadenza dal beneficio concesso all’operatore economico “Società Cooperativa Edilizia Lega S. Paolo Auto a.r.l.”, in considerazione delle gravi condotte da quest’ultima perpetrate nella gestione dell'iter per la realizzazione degli alloggi;
il finanziamento, infatti, è stato mantenuto con i relativi vincoli, sicché la decadenza dal beneficio, alla luce del complesso delle evidenze emergenti in atti, ha dispiegato una efficacia lesiva esclusivamente nei confronti della cooperativa, legittimata a proporre entro i prescritti termini di decadenza la relativa impugnativa ma che non consta aver ottenuto alcun annullamento della sopra indicata deliberazione.

Del pari non consta che la cooperativa abbia impugnato la delibera dell’Assemblea capitolina, dovendosi al riguardo evidenziare che la posizione dalla medesima rivestita nel presente giudizio non è quella di controinteressato emergendo, invece, una palese posizione di cointeresse, con conseguente inammissibilità di tutte le deduzioni dalla stessa articolate, le quali avrebbero dovuto essere fatte valere con ricorso tempestivamente proposto.

In tale quadro deve, inoltre, evidenziarsi che la circostanza che il finanziamento non sia venuto meno, associata alle previsioni contenute nell’art. 2 del disciplinare (sulle quali, infatti, sono incentrate gran parte delle deduzioni articolate dalla ricorrente), conducono a rilevare l’assenza di interesse della ricorrente a contestare tanto la deliberazione dell’amministrazione regionale quanto le determinazioni con le quali l’amministrazione comunale ha inciso sulla convenzione sottoscritta con la cooperativa.

Per come si chiarirà meglio oltre, l’estinzione del rapporto tra il Comune e la cooperativa, infatti, non comporta il venir meno della garanzia, le cui vicende sono piuttosto condizionate negli sviluppi dalla valutazione da parte dell’amministrazione comunale di proseguire nel perseguimento delle finalità pubbliche sottese all’intervento.

Quest’ultimo profilo, consente di introdurre l’esame del punto principale dal quale dipende l’esito della causa, che è stato anche oggetto di discussione in pubblica udienza con i procuratori presenti, su sollecitazione del Collegio.

Deve, infatti, rilevarsi che, nell’odierna fattispecie, l’istituto di credito ricorrente ha interesse a contestare la legittimità della decadenza retroattiva dell’assegnazione in diritto di superficie di un’area destinata a realizzare programmi di edilizia residenziale al soggetto originario intestatario solo laddove – e nei limiti in cui – prospetta che tale decadenza, risolvendo ex tunc il diritto di superficie con conseguente riunificazione del diritto di proprietà sull’area con quello sugli edifici – farebbe venire meno l’oggetto della garanzia ipotecaria costituita a tutela dell’obbligazione di restituzione del mutuo appositamente concesso al predetto medesimo soggetto intestatario del programma costruttivo, ossia l’odierna Cooperativa interveniente.

Tuttavia, tale prospettazione è priva di riscontro sia fattuale che giuridico.

Da un punto di vista “storico”, nessuna parte della deliberazione impugnata di Roma Capitale dispone direttamente del rapporto obbligatorio tra la Cooperativa decaduta e l’Istituto ricorrente, né si occupa di regolare la sorte delle garanzie del credito di quest’ultimo.

Anzi, la deliberazione – nel limitarsi a sancire la decadenza dall’assegnazione per motivi che non sono oggetto di giudizio – si preoccupa di demandare agli uffici competenti gli adempimenti conseguenziali all’estinzione del diritto di superficie che avviene in ragione della decadenza dell’assegnazione, nel presupposto – corretto – che la proprietà del suolo si riunisce, in conseguenza della decadenza, alla proprietà superficiaria e quindi include gli edifici nel frattempo realizzati che divengono di proprietà di Roma Capitale.

In questo senso ed a tali fini, la delibera si fa carico di precisare che le “competenti Strutture dell'Amministrazione capitolina” dovranno “verificare l'attualità dei dati catastali delle porzioni immobiliari con le relative pertinenze, oggetto della presente declaratoria di annullamento;
- redigere apposita perizia di stima finalizzata alla esatta quantificazione delle partite attive e passive derivanti dalla procedura di acquisizione al patrimonio capitolino delle aree concesse, delle porzioni immobiliari ivi realizzate e delle relative pertinenze oggetto del presente provvedimento e, in particolare, l'indicazione di somme eventualmente da riconoscere alla Società Cooperativa Edilizia Lega San Paolo Auto a r.l. nonché gli eventuali conguagli da versare a Roma Capitale, da parte della stessa e/o dei prenotatari/locatari degli immobili;
- procedere all’espletamento delle formalità relative all'assegnazione degli immobili oggetto del presente provvedimento, previa verifica dei requisiti soggettivi degli aventi diritto, come previsto dal Bando Regionale in forza del quale l'intervento edilizio ha ricevuto finanziamenti pubblici;
- procedere all'espletamento delle necessarie incombenze presso la competente Conservatoria, per la trascrizione, ai sensi dell'art. 2645 C.C., della presente deliberazione nei Registri Immobiliari».

All’evidenza, si tratta di adempimenti tutti conseguenti all’effetto della unificazione della proprietà del suolo con quella sugli edifici costruiti precedentemente in regime di superficie.

Da quanto sopra derivano due conseguenze.

La prima è che, avendo la Regione Lazio disposto soltanto la decadenza dal finanziamento a suo tempo concesso alla Cooperativa, mantenendone invece la titolarità in capo ai singoli locatari/assegnatari, questi ultimi sono divenuti titolari “pro quota” delle rispettive provviste (già erogate) e dei singoli rapporti giuridici conseguenti alla titolarità dell’immobile. Con la conseguenza che rimane salva sia la finalità pubblica dell’iniziativa (che aveva a suo tempo legittimato la localizzazione urbanistica dell’intervento produttivo, come evidenziato dalla difesa di Roma Capitale e che dunque ha titolo per essere ancora mantenuto, con perdurante legittimità edilizia dei fabbricati medio tempore realizzati) che la pertinenza non più collettiva (come in precedenza per il tramite dell’intermediazione dell’ente esponenziale Cooperativa assegnataria), ma “uti singuli” delle quote di finanziamento ai singoli alloggi (costituenti in tal senso “oneri reali”) e quindi ai rispettivi titolari (ossia sui proprietari oppure, nel caso di locatari, l’onere reale graverà sulla proprietà, divenuta pubblica, dell’unità immobiliare, ovvero su Roma Capitale).

La seconda, di evidente rilievo, è che le garanzie ipotecarie costituite in favore dell’odierno Istituto ricorrente restano valide ed efficaci in virtù dell’art. 2816 cod.civ., ai sensi del quale, mentre (primo comma) le ipoteche che hanno per oggetto il diritto di superficie si estinguono nel caso di devoluzione della superficie al proprietario del suolo “per decorso del termine”, quando quest’ultimo si estingue “per altre cause” (secondo comma), le ipoteche costituite sulla proprietà superficiaria e sulla proprietà del suolo “continuano a gravare separatamente i diritti stessi”, fermo restando che rimane ascritto alla competente sede di giurisdizione civile ogni apprezzamento in ordine alla successione nella titolarità passiva del diritto garantito (e della relativa ipoteca) dei proprietari subentrati nella titolarità degli immobili (i singoli assegnatari e Roma Capitale, a seconda dei casi).

A quest’ultimo proposito, va correttamente intesa la previsione di cui all’art. 2 del “Disciplinare Generale di norme, patti, oneri e condizioni della convenzione per la concessione del diritto di superficie ex art. 35 legge 865/71” richiamato in atti.

“La facoltà” ivi costituita “del Comune di ottenere la risoluzione del presente rapporto in uno dei modi da esso previsti”, è “modale” in quanto da esercitarsi “tenendo conto di quanto sopra, al fine di rivalere l'Ente o l'Istituto mutuante nei limiti della minor somma tra lo speso ed il migliorato, con perizia degli Uffici tecnici comunali” e come tale genera una obbligazione monetaria da apprezzarsi in relazione a quanto risulterà stabilito nella perizia;
ne deriva che, ove sussistano i presupposti di fatto, tale previsione genererà un corrispondente rapporto di risarcimento o indennizzo, a seconda dei casi, ma non legittima di per sé l’Istituto mutuante ad impugnare la deliberazione di decadenza.

A non diverso esito conduce l’ulteriore (concorrente e distinta) previsione secondo cui “ Sarà comunque in facoltà del Comune di subentrare nell'accollo del mutuo qualora ritenga di proseguire direttamente o rilevare la costruzione”: in tale parte, l’art. 2 si limita a richiamare la ordinaria facoltà di qualsiasi soggetto che acquisisce la proprietà di un immobile gravato di ipoteca di subentrare nel rapporto garantito per assicurarsene il corretto adempimento (mediante gli opportuni strumenti di legge, come l’accollo, per l’appunto), in modo da prevenire l’escussione del bene ipotecato (che, come nuovo proprietario subentrato, subirebbe in danno, ferme restando le ragioni di rivalsa sul debitore mutuatario inadempiente).

In forza di tale previsione, Roma Capitale ha una semplice "facoltà" e non un obbligo di subentrare nel mutuo, accollandoselo: ciò evidentemente favorirebbe l'Istituto (che avrebbe un solo debitore, per di più solvibile, con il quale rapportarsi, invece che una pluralità di condebitori costituita dai titolari dei diversi diritti su ciascun immobile), ma il mero vantaggio dell'Istituto stesso non implica che l'Amministrazione ha un dovere di esercitare tale facoltà, condizionando ad essa una o più modalità della decadenza dell'originario titolare dalla concessione del diritto di superficie. Ove la facoltà di subentro nel mutuo rimanga non esercitata, l'Amministrazione (per gli immobili che, a seguito dell'estinzione della superficie, siano divenuti di sua proprietà) subirà le iniziative dell'Istituto connesse all'ipoteca, fermo restando che gli eventuali maggiori costi ed oneri potranno essere oggetto, ove ne dovessero ricorrere i presupposti, di corrispondenti azioni indennitarie o risarcitorie.

Anche sotto questi punti di vista, dunque, la posizione dell’Istituto odierno ricorrente non è incisa dalla deliberazione impugnata, potendo lo stesso Istituto far valere gli ordinari strumenti di tutela di diritto comune di cui è titolare (e fermo restando quanto accennato, ossia che, nelle eventuali sedi contenziose di fronte al giudice civile, le modalità con le quali Roma Capitale ha deliberato la decadenza, ove comportino lesioni di ordine patrimoniale in capo all’Ente mutuante, potranno essere opportunamente valutate ai fini risarcitori o indennitari).

Da tutto quanto sopra deriva, dunque, che la deliberazione di Roma Capitale oggetto di gravame non è lesiva per la parte ricorrente, in quanto non esplica effetto alcuno (né direttamente in via provvedimentale autoritativa, né indirettamente quale conseguenza della decadenza) sulla garanzia del credito.

Ciò esime il Collegio dall’esaminare l’atto di intervento ad opponendum spiegato nell’odierno giudizio, nel quale sono articolate deduzioni rivolte a difendere la legittimità degli atti impugnati, le quali sono evidentemente assorbite in quanto già ritenuto o comunque, nella misura in cui sono rivolte a far valere le inadempienze della Soc Coop., esulano dal perimetro del giudizio.

Pertanto, il ricorso va dichiarato inammissibile, sebbene con giuste ragioni, rese palesi dall’esposizione che precede, per la integrale compensazione delle spese di lite tra le parti