Pubblicato il 11/09/2019

N. 01229/2019 REG.PROV.COLL.

N. 00691/2018 REG.RIC.

N. 01299/2018 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 691 del 2018, integrato da motivi aggiunti, proposto da
T S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato U F, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Firenze, via Maggio 7;

contro

Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio per la Città Metropolitana di Firenze e le Province di Prato e Pistoia, Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo, rappresentati e difesi dall'Avvocatura Distrettuale Firenze, presso la quale sono domiciliati per legge in Firenze, via degli Arazzieri 4;
Comune di Firenze, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Antonella Pisapia e Annalisa Minucci, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso la sede dell’Avvocatura comunale in Firenze, Palazzo Vecchio, piazza della Signoria 1;

nei confronti

Ape Regina di E L &
C. S.a.s., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Nicoletta Felli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Firenze, via delle Mantellate 8;
Condominio Costa S. Giorgio, non costituito in giudizio;

sul ricorso numero di registro generale 1299 del 2018, proposto da
Ape Regina di E L &
C. S.a.s., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Nicoletta Felli e Giuseppe Alessandro Giannotta, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio della prima in Firenze, via delle Mantellate 8;

contro

Comune di Firenze, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Annalisa Minucci e Antonella Pisapia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso la sede dell’Avvocatura comunale in Firenze, Palazzo Vecchio, piazza della Signoria 1;
Regione Toscana, in persona del Presidente pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Nicola Gentini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

T S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato U F, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dello stesso in Firenze, via Maggio 7;
Condominio Costa S. Giorgio 30-Costa Scarpuccia 7/9/11, non costituito in giudizio;

per l'annullamento,

quanto al ricorso n. 691 del 2018:

- del nulla osta n. 19883/2017, rilasciato dalla Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per la Città metropolitana di Firenze e le province di Pistoia e Prato, avente ad oggetto “Firenze – Costa San Giorgio, 30 - Sottotetto Chiesa dei SS. Cristina e Agostino – Richiesta di nulla-osta per RIapertura di finestre nel sottotetto della Chiesa adibito a studio ufficio. Immobile distinto al N.C.F.U. al foglio n. 173 part. N. 436 – sub 16. Immobile vincolato con D.M. del 20/12/1976 Legge 1089/1939 – Proprietà: Società Ape Regina s.a.s. – Richiedente: Sig E L – Autorizzazione ai sensi dell'art. 21 del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio – D.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 e successive modifiche ed integrazioni – (Risposta alla lettera del 25/07/2017, pervenuta il 25/07/2017, agli atti prot. n. 0016906 del 17/08/2017 – Pos. A.2242) Prog. .378/17” e conosciuta dalla ricorrente in data 28.2.2018;

- dell'autorizzazione paesaggistica, a oggi non conosciuta, rilasciata dal Comune di Firenze e, presumibilmente, avente per oggetto i medesimi interventi edilizi;

- di ogni atto presupposto, connesso e/o conseguenziale ancorché allo stato non conosciuto ed oggetto di istanza di accesso agli atti ad oggi priva di riscontro;

e, con motivi aggiunti depositati in data 16.10.2018:

- del nulla osta n. 19883/2017, rilasciato dalla Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per la Città metropolitana di Firenze e le province di Pistoia e Prato, avente ad oggetto “Firenze – Costa San Giorgio, 30 - Sottotetto Chiesa dei SS. Cristina e Agostino – Richiesta di nulla-osta per RIapertura di finestre nel sottotetto della Chiesa adibito a studio ufficio. Immobile distinto al N.C.F.U. al foglio n. 173 part. N. 436 – sub 16. Immobile vincolato con D.M. del 20/12/1976 Legge 1089/1939 – Proprietà: Società Ape Regina s.a.s. – Richiedente: Sig E L – Autorizzazione ai sensi dell'art. 21 del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio – D.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 e successive modifiche ed integrazioni – (Risposta alla lettera del 25/07/2017, pervenuta il 25/07/2017, agli atti prot. n. 0016906 del 17/08/2017 – Pos. A.2242) Prog. .378/17” e conosciuta dalla ricorrente in data 28.2.2018;

- del nulla osta ex articoli 21 e 22 D.lgs. 42/2004, n. 3586, in data 17.4.2018, adottato in variante al prog. 378/17, prot. n. 19883, in data 26.9.2017, rilasciato dalla Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per la Città metropolitana di Firenze e le province di Pistoia e Prato, e conosciuto dalla ricorrente in data 19.6.2018;

- di ogni atto presupposto, connesso e consequenziale, anche allo stato non conosciuto.

Quanto al ricorso n. 1299 del 2018:

dell'ordinanza n. 487/2018 del 19.06.2018, a firma del Dirigente del Servizio Edilizia Privata della Direzione Urbanistica del Comune di Firenze, avente ad oggetto “presa d'atto inefficacia SCIA n. 11504/2017”, dell'ordinanza n. 521/2018 del 12.07.2018 avente ad oggetto “integrazione ordinanza n. 487 del 19.06.2018, nonché di ogni e qualsiasi altro atto presupposto, connesso e/o conseguente, ancorché incognito alla ricorrente, ed, in particolare, dell'ordinanza n. 324/2018 del 26 aprile 2018 a firma del medesimo Dirigente del Servizio Edilizia Privata della Direzione Urbanistica del Comune di Firenze, avente ad oggetto la sospensione lavori (già invero conclusi) e l'avvio del procedimento volto all'annullamento della medesima SCIA n. 11504/2017;
della nota, che risulterebbe trasmessa al Comune in data 11.06.2018 con prot. n. 192360, non conosciuta dalla ricorrente, ma di contenuto analogo a quello della nota successivamente comunicata alla ricorrente con prot. n. 310161 recante la stessa data, del Settore Sismica della Regione Toscana, Direzione Ambiente ed Energia, sede di Firenze.

Visti i ricorsi, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio della Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio per la Città Metropolitana di Firenze e le Province di Prato e Pistoia, del Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo, del Comune di Firenze, della Regione Toscana, di Ape Regina di E L &
C. S.a.s. e di T S.r.l.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 5 giugno 2019 il dott. P G e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. T S.r.l. è proprietaria di un appartamento per civile abitazione in Firenze, Costa S. Giorgio 30, all’interno della ex chiesa dei Santi Cristina e Agostino, munito di terrazza panoramica con affaccio sul Lungarno.

L’unita immobiliare soprastante, adibita a studio, è di proprietà della Ape Regina di E L e C. S.a.s. (di seguito, solo Ape Regina). Quest’ultima, in forza di segnalazione certificata di inizio attività presentata il 24 novembre 2017, nel febbraio 2018 ha intrapreso e in breve tempo portato a termine lavori di restauro e risanamento conservativo per la riapertura di due finestre sulla facciata dello stabile, in corrispondenza della terrazza posta al livello inferiore.

Trattandosi di edificio vincolato, l’intervento è stato preceduto dal nulla osta della Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio per la Città Metropolitana di Firenze e le Province di Prato e Pistoia, rilasciato per atto del 26 settembre 2017.

L’assenso della Soprintendenza si basa sulla preventiva esecuzione di uno studio termografico, che avrebbe rivelato la probabile preesistenza delle aperture, poi murate, di foggia analoga ad altre sei finestre presenti sulla facciata, a livello del sottotetto, anch’esse in precedenza murate ma più “leggibili” perché tamponate solo parzialmente e comunque ben visibili al di sotto dell’intonaco esterno, rimosso durante lavori di ripristino.

1.1. Della riapertura – o apertura – delle due finestre si duole la predetta T S.r.l., che, contestando la preesistenza delle aperture, con il ricorso iscritto al n. 691/2018 R.G. impugna il nulla osta della Soprintendenza e, al buio, l’autorizzazione paesaggistica che presume essere stata rilasciata per lo stesso intervento dal Comune di Firenze.

Con motivi aggiunti, il gravame è stato esteso in corso di causa al nulla osta rilasciato dalla medesima Soprintendenza il 17 aprile 2018, in variante al progetto autorizzato originariamente e, in particolare, per la parziale modifica (traslazione) della posizione delle finestre.

1.2. Frattanto, il Comune di Firenze – dietro sollecitazione di T S.r.l. e del Condominio di Costa S. Giorgio 30 – aveva peraltro provveduto a ingiungere ad Ape Regina la sospensione dei lavori, in realtà già conclusi, e a dichiarare con ordinanze del 19 giugno e del 12 luglio 2018 l’inefficacia della S.C.I.A. in virtù della quale l’intervento era stato eseguito, nonché della successiva S.C.I.A. in variante, relativa alla traslazione delle finestre.

Anche il Settore Sismica della Direzione Ambiente ed Energia della Regione Toscana si era interessato alla vicenda, ancora una volta su sollecitazione di T S.r.l.;
e, dopo aver verificato lo stato dei luoghi, aveva attestato – rivolgendosi alla proprietà e al Comune – la necessità di predisporre, ai sensi dell’art. 182 l.r. toscana n. 65/2014, un progetto a sanatoria comprovante la rispondenza delle finestre alle normative antisismiche vigenti al momento della loro apertura e a quelle attuali, ovvero un apposito progetto di adeguamento.

Gli atti e provvedimenti adottati dal Comune di Firenze e dalla Regione sono stati a loro volta impugnati dalla società Ape Regina con il ricorso iscritto al n. 1299/2018 R.G..

1.3. Nell’uno e nell’altro giudizio si sono costituite le amministrazioni procedenti e le parti controinteressate.

Le due cause sono state discusse congiuntamente e trattenute per la decisione nella pubblica udienza del 5 giugno 2019, preceduta dallo scambio di memorie difensive e repliche ai sensi dell’art. 73 c.p.a..

2. I giudizi in trattazione si presentano connessi sotto il profilo oggettivo e soggettivo. Deve pertanto disporsene la riunione.

La vicenda sostanziale e amministrativa, comune alle due controversie, origina dall’intervento eseguito dalla Ape Regina S.a.s. sull’unità immobiliare di sua proprietà, ricavata nel sottotetto della ex chiesa dei Santi Cristina e Agostino, in Firenze alla Costa S. Giorgio 30.

L’intervento è consistito nella “riapertura” di due finestre sulla facciata del prospetto laterale del fabbricato, in corrispondenza della terrazza di pertinenza dell’appartamento sottostante, di proprietà della T S.r.l.. Secondo la prospettazione offerta dalla Ape Regina, si tratterebbe di due finestre preesistenti, da lungo tempo murate, la cui presenza, non essendosi potuti eseguire saggi sull’intonaco della facciata, ovvero sulla parete interna, sarebbe emersa grazie a un’indagine termografica, condotta cioè mediante l’impiego di una camera a raggi infrarossi che permette di individuare differenze di temperatura indicative della differente composizione dei materiali di costruzione. L’indagine avrebbe appunto evidenziato, al di sotto dell’intonaco della parete esterna dell’edificio, la presenza di “probabili tamponature di aperture preesistenti”, constatabile dalla “diversa tipologia di tessitura muraria” (così il rapporto redatto dal tecnico del laboratorio cui lo studio è stato affidato, in atti).

Conseguiti i nulla osta della competente Soprintendenza, i lavori sono stati realizzati in forza di S.C.I.A. del 24 novembre 2017, seguita da altra S.C.I.A. del 24 aprile 2018 in variante del progetto inizialmente presentato, essendo stato accertato in corso d’opera un leggero slittamento delle misure e della posizione delle finestre rispetto a quelle ricavate dallo studio termografico.

Con le ordinanze nn. 478 e 521/2018, il Comune di Firenze – sollecitato dagli esposti di T S.r.l. e del Condominio Costa S. Giorgio 30 – ha dichiarato in autotutela l’inefficacia delle segnalazioni di inizio attività, ai sensi dell’art. 21- nonies della legge n. 241/1990.

La motivazione dei provvedimenti comunali fa riferimento a tre aspetti, che possono essere così sintetizzati:

- mancanza dell’autorizzazione condominiale circa l’inserimento delle finestre sulla facciata, parte comune dell’edificio;

- mancata trasmissione del progetto all’ufficio tecnico regionale ai fini dell’autorizzazione prevista dagli artt. 93 e 94 del d.P.R. n. 380/2001, trattandosi di immobile ricadente in zona sismica. Sul punto, il Comune rinvia alle note del Settore Sismica della Regione Toscana in data 18 maggio e 11 giugno 2018, ove si afferma che, all’esito di sopralluogo, la preesistenza delle finestre non potrebbe dirsi dimostrata in modo palese. L’ufficio regionale, prendendo posizione sui risultati dell’indagine termografica, ne smentisce l’univocità, sostenendo che essi avrebbero dovuto essere confermati da ulteriori saggi e documentazione fotografica, da raccogliersi in ultimo al momento della demolizione della parete, a riprova e convalida di quanto inizialmente ipotizzato;
e, in considerazione dei dubbi residui, conclude in via cautelativa e secondo il principio di precauzione per la necessità di una specifica progettazione antisismica, se del caso da presentare in sanatoria;

- inosservanza delle distanze previste dal codice civile tra le finestre e la terrazza sottostante, di proprietà Thoni, non contenendo la pratica edilizia alcuna indicazione al riguardo.

A completamento della ricostruzione del fatto, è utile precisare sin da ora che l’unità immobiliare di proprietà della Ape Regina ha formato oggetto dal 1986 di una pratica di condono edilizio relativa, fra l’altro, alla riapertura di una finestra prospiciente la Costa Scarpuccia e alla realizzazione abusiva di un camino mediante ripristino di un’antica canna fumaria sulla stessa parete oggi interessata dalla presenza delle finestre contestate da T S.r.l.. La sanatoria è stata rilasciata dal Comune di Firenze con concessione del 13 giugno 2018.

2.1. Poiché l’iniziativa in autotutela del Comune di Firenze investe i titoli edilizi legittimanti l’intervento “a valle” dell’assenso della Soprintendenza, assume carattere pregiudiziale l’esame dell’impugnativa proposta dalla società Ape Regina, affidata a quattro motivi in diritto.

Con il primo motivo del ricorso n. 1299/2018, viene criticata la scelta dell’amministrazione comunale di recepire acriticamente le valutazioni espresse dal Settore Sismica della Regione, essendo evidente che i funzionari regionali non avrebbero inteso esprimere un dato tecnico oggettivo, ma una loro personale “opinione”, oltretutto smentita per tabulas dai risultati della termografia. Nel far questo, il Comune avrebbe altresì trascurato l’opposto giudizio tecnico della Soprintendenza, che aveva ritenuto la termografia concludente circa la preesistenza delle due aperture sulla facciata, senza oltretutto tenere conto del fatto che gli stessi tecnici della Regione avevano rilevato la presenza nella parete di architravi metalliche, elemento che costituirebbe la dimostrazione certa della preesistenza delle aperture. L’istruttoria comunale sarebbe stata inoltre insufficiente per essere stata omessa l’audizione dei muratori chiamati a eseguire l’intervento, i quali avrebbero potuto confermare le caratteristiche della muratura rinvenuta.

Con il secondo motivo, la società Ape Regina invoca l’art. 1102 c.c. per contestare che l’intervento richiedesse il consenso del condominio.

Con il terzo motivo, si afferma che gli eventuali diritti dei terzi asseritamente lesi dal titolo edilizio troverebbero tutela unicamente dinanzi al giudice civile e non giustificherebbero l’esercizio dei poteri amministrativi di annullamento d’ufficio, che, in ogni caso, potrebbero venire esercitati solo in presenza di ragioni di pubblico interesse e tenendo in considerazione gli interessi dei destinatari oltre che quelli dei controinteressati, valutazione di cui non vi sarebbe traccia di sorta negli atti impugnati.

Con il quarto motivo, infine, la società ricorrente deduce che le ordinanze impugnate sarebbero viziate anche sotto il profilo della competenza, giacché l’adozione di eventuali provvedimenti ripristinatori riferiti a immobili vincolati spetterebbe alla Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio, titolare della tutela del vincolo.

2.1.1. I motivi saranno esaminati congiuntamente.

Gli artt. 33 e 37 del d.P.R. n. 380/2001 attribuiscono all’amministrazione competente a vigilare sull'osservanza del vincolo l’adozione di eventuali misure ripristinatorie di abusi commessi su immobili vincolati. Essi fanno peraltro salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, ivi comprese quelle adottate dai Comuni nell’esercizio dei poteri di vigilanza sui diversi profili attinenti alla violazione della disciplina urbanistico-edilizia.

Tanto premesso, i provvedimenti qui impugnati non esorbitano dagli ordinari poteri del Comune, il cui intervento in autotutela è circoscritto agli aspetti edilizi della S.C.I.A. presentata dalla Ape Regina. La circostanza che alla base vi sia sempre la medesima questione di fatto della preesistenza o meno delle finestre non comporta, infatti, alcuna sovrapposizione tra le valutazioni comunali e quelle compiute dalla Soprintendenza circa la compatibilità dell’intervento con il vincolo gravante sullo stabile.

Nel merito, Ape Regina lamenta che il Comune di Firenze avrebbe indebitamente disatteso le conclusioni espresse dalla Soprintendenza, mediante il nulla osta all’intervento, in ordine alla preesistenza delle due finestre.

In realtà, come si è visto, l’operato del Comune trae spunto dal parere espresso dal Settore Sismica della Regione Toscana, secondo cui la termografia ante intervento poteva ritenersi utile in fase di prima valutazione, fermo restando che ulteriori saggi e documentazione fotografica, da eseguirsi al momento della demolizione delle presunte tamponature, avrebbero dovuto confermare l’ipotesi della preesistenza.

A fronte di giudizi tecnici muniti, nell’uno e nell’altro caso, di un innegabile margine di opinabilità, il giudice non può tuttavia esimersi dal rilevare che i dubbi rappresentati dall’amministrazione regionale appaiono non irragionevoli proprio alla luce dei risultati dell’indagine termografica, che conclude in termini di probabilità e non di certezza.

Se così è, a ben vedere le valutazioni della Regione e della Soprintendenza non sono necessariamente incompatibili fra loro, ma rappresentano il frutto dei diversi parametri di giudizio applicati in relazione ai diversi beni-interessi oggetto di tutela. Anche a voler condividere, cioè, la valutazione della Soprintendenza circa l’idoneità dei risultati probabilistici dell’indagine termografica a garantire la tutela del vincolo (ma sul punto si rinvia a quanto si dirà trattando del ricorso n. 691/2018), questo non rende illegittima la pretesa della Regione di avvalersi, al diverso fine della sicurezza antisismica dell’edificio, di un metro di giudizio più severo e di esigere che l’ipotesi avallata in prima battuta dalla termografia trovasse un successivo riscontro.

Del resto, un tale riscontro sarebbe stato agevolmente disponibile dalla proprietà, la quale, con la diligenza e prudenza imposte dalle conclusioni non definitive dello studio termografico, avrebbe dovuto documentare per immagini le fasi dell’attività realizzata e le caratteristiche della muratura rinvenuta al di sotto degli intonaci della parete, prima di procedere alle demolizioni.

Il tecnico incaricato dalla società Ape Regina riferisce che il tamponamento delle finestre sarebbe stato costituito da mattoni sodi non ammorsati nella muratura portante all’esterno (si veda in particolare la nota del 6 giugno 2018, indirizzata al Settore Sismica regionale), ma di tale affermazione manca qualsiasi comprova fondata su elementi obiettivi.

È, pertanto, del tutto coerente con la delicatezza dell’interesse tutelato dagli artt. 93 e 94 del d.P.R. n. 380/2001 la decisione del Comune di adeguarsi alle valutazioni del Settore Sismica della Regione, scelta che non può ritenersi viziata per essere stata omessa l’audizione del personale incaricato di eseguire l’intervento (un approfondimento istruttorio dall’attendibilità di per sé problematica, non può rimproverarsi al Comune di aver privilegiato la ricerca di una dimostrazione di tipo documentale, ancora una volta a maggior garanzia della tutela antisismica).

Va osservato, infine, che non irragionevolmente il dubbio circa la preesistenza delle finestre è stato ritenuto permanere dai tecnici regionali, e quindi dal Comune di Firenze, pur a seguito degli ulteriori sopralluoghi e dei saggi eseguiti sulle murature delle finestre nell’estate del 2018. Le architravi rinvenute in corrispondenza delle finestre appaiono sì di antica fattura e arrugginite, ma la mancata documentazione dei lavori di apertura delle finestre – imputabile, lo si ripete, alla stessa società Ape Regina – impedisce di escludere che esse non siano di nuova posa in opera. Si aggiunga che la presenza di architravi non è evidenziata dallo studio termografico.

Il mancato rispetto della disciplina in materia antisismica implica altresì la contrarietà dell’intervento all’art. 1122 c.c., che fa divieto ai condomini di eseguire opere suscettibili di arrecare danno alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio, indipendentemente dall’eventuale assenso del condominio, qui oltretutto mancante.

2.1.2. È noto che, nel giudizio amministrativo avente ad oggetto l’impugnazione di un provvedimento plurimotivato, come nella specie, il rigetto delle censure proposte contro uno dei capi motivazionali rende superfluo l’esame di quelle relative alle altre parti del provvedimento (per tutte, cfr. da ultimo Cons. Stato, sez. V, 7 giugno 2019, n. 3846).

Nondimeno, il collegio non intende esimersi dal dare anche conto dell’infondatezza delle censure riguardanti le valutazioni operate dal Comune sul mancato rispetto delle distanze.

Al contrario di quanto sostenuto dalla Ape Regina, la disciplina urbanistico-edilizia da osservarsi ai fini del rilascio dei titoli edilizi è ordinariamente integrata dalle disposizioni del codice civile in materia di distanze fra le costruzioni, ivi comprese quelle in materia di distanze dalle vedute, dirette non soltanto a regolare rapporti privatistici, ma anche a tutelare l’interesse pubblico a una corretta edificazione.

Correttamente, dunque, il Comune di Firenze ha ritenuto che le segnalazioni certificate presentate dalla Ape Regina fossero viziate nella parte in cui non attestavano – con il corredo delle relative misurazioni – il rispetto della distanza imposta tra le finestre e la terrazza di proprietà della T S.r.l. dall’art. 905 c.c., norma che si applica anche in ambito condominiale, qualora occorra risolvere conflitti fra le singole porzioni in proprietà esclusiva (fra le altre, cfr. Cass. civ., sez. II, 27 giugno 2018, n. 17002;
id., 3 gennaio 2014, n. 54;
id., 11 giugno 2013, n. 14652).

La circostanza che l’unità immobiliare soprastante la terrazza di proprietà Thoni già disponesse di un’apertura sulla facciata in questione è, dal canto suo, irrilevante, posto che la realizzazione di due aperture di dimensioni ben maggiori di quella preesistente (inglobata in una delle nuove finestre) comporta comunque un vistoso e non consentito aggravio della servitù di veduta rivendicata dalla Ape Regina.

Anche per questo profilo il ricorso all’autotutela risulta legittimo, non rilevando che i vizi non siano stati rilevati dal Comune in sede di iniziale verifica della S.C.I.A. (il termine di diciotto mesi stabilito per l’esercizio dell’autotutela dall’art. 21- nonies della legge n. 241/1990 è pacificamente rispettato).

2.1.3. Le ragioni di interesse pubblico che legittimano il ricorso all’autotutela sono indicate espressamente dal Comune di Firenze nell’ordinanza n. 478/2018 e mutuate dalla successiva ordinanza n. 521/2018. Esse afferiscono ai principi di prudenza a tutela dell’incolumità pubblica e privata sottesi alle valutazioni del Settore Sismica regionale e recepiti dal Comune.

La società Ape Regina denuncia la violazione dell’art. 21- nonies , cit., assumendo che il Comune avrebbe pretermesso la considerazione della destinataria dell’atto, imposta dalla norma.

In senso contrario, basti osservare che si verte in una di quelle situazioni in cui l’interesse pubblico tutelato dall’amministrazione procedente ha rilievo “autoevidente” e prevale di per sé sull’affidamento rivendicato dalla parte privata, di modo che il riferimento alle disposizioni di tutela concretamente violate – nella specie, le disposizioni in tema di rischio sismico – basta a integrare l’esposizione dei motivi che sorreggono l’esercizio dello jus poenitendi (per tutte, cfr. Cons. Stato, A.P., 17 ottobre 2017, n. 8).

2.2. Accertata l’infondatezza dell’impugnazione proposta da Ape Regina S.a.s., deve passarsi all’esame del ricorso n. 691/2018 R.G., proposto da T S.r.l. per l’annullamento del nulla osta rilasciato dalla Soprintendenza Archeologia Belle Arti di Firenze, Pistoia e Prato il 26 settembre 2017, prot. n. 19883, e il successivo nulla osta in variante del 17 aprile 2018, prot. n. 3586, quest’ultimo impugnato con motivi aggiunti.

2.2.1. Preso atto della rinuncia della società ricorrente alle domande proposte nei confronti del Comune di Firenze (l’autorizzazione paesaggistica impugnata “al buio” è risultata non essere mai stata emessa dal Comune), in via pregiudiziale va affrontata l’eccezione di irricevibilità del ricorso, sollevata dalla controinteressata, la quale sostiene che l’impugnazione, notificata il 30 aprile 2018, sarebbe tardiva rispetto all’inizio dei lavori, risalente al 12 febbraio e preventivamente comunicato a T S.r.l., la quale sarebbe stata a conoscenza dei provvedimenti abilitativi e avrebbe a sua volta autorizzato la collocazione del ponteggio sulla terrazza di sua proprietà.

L’eccezione è infondata.

Alla stregua dei principi enucleati dalla giurisprudenza, estensivamente applicabili nella fattispecie, il termine decadenziale per l’impugnazione dei titoli edilizi decorre dall’inizio dei lavori, allorché si contesti l’ an dell’edificazione, ovvero, ove se ne contesti il quomodo , dal momento in cui sia materialmente apprezzabile la reale portata dell'intervento. E’ peraltro ammesso che chi vi abbia interesse fornisca la prova certa di un momento diverso (anticipato o successivo) della conoscenza del provvedimento abilitativo, anche a mezzo di presunzioni: in particolare, per quanto qui interessa, la prova di una conoscenza anticipata da parte di chi eccepisce la tardività del ricorso può essere data attraverso la prova dell’avvenuta esposizione del cartello di cantiere contenente precise indicazioni sull’opera da realizzare, la quale fa insorgere nel titolare dell’interesse contrario alla realizzazione dell’opera l’onere di esercitare sollecitamente l’accesso documentale in modo da poter tempestivamente esercitare il diritto all’impugnazione (fra le molte, cfr. Cons. Stato, sez. IV, 22 gennaio 2019, n.534;
id., 23 maggio 2018, n. 3075;
id., 25 ottobre 2017, n. 4931;
id., 15 novembre 2016, n. 4701).

Nella specie, è la stessa ricorrente T S.r.l. a produrre in giudizio la fotografia del cartello di cantiere, apposto sin dall’inizio dei lavori, recante gli estremi del nulla osta rilasciato dalla Soprintendenza e della S.C.I.A. presentata al Comune di Firenze. Tuttavia, la descrizione delle opere riportata sul cartello (“opere di restauro e risanamento conservativo”) è generica al punto di non consentire in alcun modo di apprezzarne le possibili ricadute negative a carico delle proprietà confinanti, con l’ulteriore conseguenza che neppure può ipotizzarsi nei confronti dei vicini – a partire da T S.r.l. – un onere di immediata attivazione.

La circostanza che tutti i condomini sarebbero stati notiziati anticipatamente del contenuto dei lavori non trova poi conferma nella documentazione di causa. Dovendosi perciò farsi applicazione della regola generale, che identifica il dies a quo dal quale decorre il termine per impugnare nella conclusione delle opere, o comunque nel momento della piena conoscenza del contenuto dei titoli abilitativi, il ricorso risulta notificato tempestivamente l’ultimo giorno utile (il lunedì 30 aprile 2018, cadendo di domenica l’ultimo giorno calcolato a decorrere dal 28 febbraio 2018, data della contestazione scritta inoltrata ad Ape Regina dal legale di T S.r.l.).

2.2.2. Con il primo motivo di cui al ricorso introduttivo del giudizio, T S.r.l. critica l’istruttoria condotta dalla Soprintendenza. La tesi della preesistenza delle finestre, argomentata dalla Ape Regina sulla scorta del più volte ricordato studio termografico, non sarebbe credibile, né adeguatamente documentata. Essa apparirebbe ulteriormente contraddittoria ove si consideri che, confrontando l’intervento eseguito con le planimetrie allegate alla pratica di condono edilizio del 1986, la finestra posta sul lato di Costa San Giorgio si sovrapporrebbe perfettamente con il camino e la canna fumaria oggetto di sanatoria;
e, ad avviso della ricorrente, risulterebbe poco credibile che nella stessa sede del camino e della canna fumaria potesse preesistere un’apertura tale da giustificare oggi la riapertura di una finestra.

La censura è intimamente connessa con il secondo motivo aggiunto, avverso il nulla osta in variante, parimenti volto a evidenziare l’assenza di una più approfondita istruttoria da parte della Soprintendenza, tenuto anche conto dei rilievi successivamente svolti dal Settore Sismica della Regione Toscana.

I motivi sono fondati.

L’istruttoria espletata dalla Soprintendenza fiorentina ai fini del rilascio dei nulla osta alla riapertura delle finestre è consistita nell’acquisizione degli elaborati tecnici e della documentazione fotografica prodotta dalla proprietà, inclusi i risultati dell’indagine termografica eseguita sulla parete interessata. Gli atti impugnati, in motivazione, si limitano a un generico rinvio a quanto allegato alla pratica, senza esprimere alcuna autonoma valutazione aggiuntiva circa gli esiti dell’istruttoria;
e poiché della preesistenza delle finestre non vi sono evidenze documentali storiche, l’autorizzazione alla loro riapertura non può che reputarsi fondata, da parte della Soprintendenza, sui risultati della termografia, unico riscontro della possibile presenza di tamponature nascoste dagli intonaci della parete.

Esaminando il ricorso n. 1299/2018 R.G. ( supra , par. 2.1.1.), si è però già osservato come lo studio termografico non offra conclusioni certe, evidenziando “probabili tamponature di aperture preesistenti”. E proprio l’assenza di certezze avrebbe dovuto suggerire, nell’ottica della più accorta tutela del vincolo, l’esecuzione di ulteriori verifiche nella fase di esecuzione dei lavori, a maggior ragione a seguito della richiesta di variante presentata dalla proprietà e motivata in ragione della non perfetta coincidenza fra i risultati della termografia e il concreto stato dei luoghi, quale rilevato, ma non documentato, nel corso dei lavori.

Nessuna verifica o indagine ulteriore è stata invece disposta dalla Soprintendenza, i cui atti, d’altro canto, non forniscono alcuna illustrazione delle valutazioni effettuate e della scelta compiuta, con particolare riguardo alla piena attendibilità riconosciuta all’indagine termografica – per inciso, eseguita da un laboratorio privato in presenza del solo rappresentante e del tecnico della Ape Regina – al punto da non richiedere ulteriori conferme, che avrebbero potuto essere facilmente ottenute nella fase iniziale dell’intervento (se del caso, per arrestare la prosecuzione dei lavori). Né è chiaro, in assenza di specifica motivazione sul punto, se e quali altri elementi la Soprintendenza abbia inteso valorizzare, a partire dalla presunta uniformità della facciata cui fanno cenno le difese di Ape Regina, ma che non è affatto evidente a colpo d’occhio, se si considera che il tratto di facciata interessato dall’apertura delle finestre non costituisce diretta prosecuzione di quello corrispondente all’unità immobiliare vicina.

Si aggiunga che nessun approfondimento è stato effettuato circa le effettive dimensioni delle aperture che si sono date per preesistenti, ciò che vizia ulteriormente l’operato dell’amministrazione procedente.

La fondatezza delle doglianze inerenti le valutazioni tecnico-discrezionali rimesse alla Soprintendenza assorbe tutti i rimanenti profili di gravame, di stampo più strettamente edilizio e attinenti alla tutela dei diritti dei terzi vicini, peraltro già in buona parte trattati con l’esame del ricorso n. 1299/2018.

3. In forza di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso n. 691/2018 R.G., proposto dal T S.r.l., deve essere accolto per l’annullamento dei nulla osta rilasciati dalla Soprintendenza.

All’opposto, il ricorso n. 1299/2018 R.G. proposto da Ape Regina S.a.s. va respinto.

3.1. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo (nel ricorso n. 691/2018 R.G., fra la ricorrente e il Comune di Firenze sussistono giusti motivi di compensazione).