TAR Bologna, sez. I, sentenza 2023-09-07, n. 202300509

Pubblicato il 07/09/2023

N. 00509/2023 REG.PROV.COLL.

N. 00529/2018 REG.RIC.

N. 00400/2020 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Emilia Romagna

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 529 del 2018, proposto da
Bbk S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato M Z, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Regione Emilia Romagna, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato G P C, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

sul ricorso numero di registro generale 400 del 2020, proposto da
Bbk S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato M Z, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Regione Emilia Romagna, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato G P C, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio G P C in Bologna, Galleria Marconi n. 2;

per l'annullamento

quanto al ricorso n. 529 del 2018:

-della nota Regione Emilia Romagna PG/2010/0270582 del 3.11.2010, recante in oggetto" Proposta di vendita a trattativa privata diretta di immobile di proprietà regionale a soggetti titolari di diritto di opzione, ai sensi della deliberazione Giunta Regionale n. 1551/2004 e ss mm. e L R. n. 10 del 25/2/2000 e ss. mm. e ii." nella parte in cui il prezzo di vendita dell'immobile viene "determinato in complessivi € 755.000,00 come da parere di congruità tecnico-economica redatta dall'Agenzia del Territorio Direzione Regionale per l'Emilia Romagna Ufficio Provinciale di Ravenna;

-della nota Regione Emilia Romagna PG/2011/151330 del 21.06.2011 recante in oggetto " Proroga del termine esercizio diritto di opzione", nella parte in cui conferma le condizioni per l'esercizio del diritto di opzione di cui alla nota PG 2010/0270582;

-di tutti gli atti presupposti preparatori connessi e consequenziali ed in particolare nota Agenzia del Territorio prot n. 2132 del 13.6.2011 e perizia tecnica estimativa del 11/05/2010 prot. n. 4779/2011;

quanto al ricorso n. 400 del 2020:

-della Nota Regione Emilia Romagna PG/2010/0270582 del 3.11.2010, recante in oggetto" Proposta di vendita a trattativa privata diretta di immobile di proprietà regionale a soggetti titolari di diritto di opzione, ai sensi della deliberazione Giunta Regionale n. 1551/2004 e ss mm. e L R. n. 10 del 25/2/2000 e ss. mm. e ii." nella parte in cui il prezzo di vendita dell'immobile viene "determinato in complessivi € 755.000,00 come da parere di congruità tecnico-economica redatta dall'Agenzia del Territorio Direzione Regionale per l'Emilia Romagna Ufficio Provinciale di Ravenna;

della Nota Regione Emilia Romagna PG/2011/151330 del 21.06.2011 recante in oggetto " Proroga del termine esercizio diritto di opzione", nella parte in cui conferma le condizioni per l'esercizio del diritto di opzione di cui alla nota PG 2010/0270582;

di tutti gli atti presupposti preparatori connessi e consequenziali ed in particolare nota Agenzia del Territorio prot n. 2132 del 13.6.2011 e Perizia tecnica estimativa del 11/05/2010 prot. n. 4779/2011.

Visti i ricorsi e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Regione Emilia Romagna e di Regione Emilia Romagna;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 12 luglio 2023 il dott. A F e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Con ricorso in riassunzione depositato in data 9.7.2018 e rubricato sub R.G. n. 529/2018, a seguito di sentenza n. 2601/2017 del Tribunale di Bologna di dichiarazione del difetto di giurisdizione del giudice ordinario in favore del giudice amministrativo, la società B.B.K. srl ha impugnato la nota di data 3.11.2010 con cui la Regione Emilia Romagna ha proposto la vendita a trattativa privata diretta “ di immobile di proprietà regionale a soggetti titolari di diritto di opzione, ai sensi della deliberazione Giunta Regionale n. 1551/2004 e ss mm. e L R. n. 10 del 25/2/2000 ” nella parte in cui il prezzo di vendita dell'immobile medesimo è stato determinato in complessivi euro 755.000,00, nonché gli ulteriori atti presupposti e successivi meglio indicati in epigrafe.

Nelle premesse in fatto, per quanto qui rileva, la ricorrente ha esposto quanto segue:

-la Regione Emilia Romagna ha concesso in uso alla ricorrente, con convenzione del 13.10.1999, un immobile con destinazione sala da ballo denominata “Santa Fè-Matilda”, per la durata di nove anni, successivamente prorogata di anno in anno;

-in considerazione del D.L. n. 112/2008, convertito con legge n. 133/2008, che ha disposto il riordino, gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di Regioni, Comuni e altri enti locali, la Regione Emilia Romagna ha provveduto a individuare una serie di beni immobili non suscettibili di utilizzazione istituzionale e pertanto non strategici e, tra questi, ha indicato l’immobile oggetto della concessione, inserendolo nel piano di dismissione degli immobili relativo all’anno 2010 (DGR n. 1688/2009);

-con nota di data 3.11.2010, la Regione ha comunicato alla società B.B.K. Srl, in qualità di concessionaria dell’immobile, la possibilità di esercitare il diritto di opzione riconosciuto per l’acquisto “ ai sensi della deliberazione della Giunta Regionale n. 1551/04 e s.m. e della L.R. n. 10 del 25.02.2000 s.m.i .”;

- contestualmente è stato comunicato anche l’importo per l’eventuale acquisto dell’immobile, pari ad Euro 755.000,00, come determinato dalla perizia tecnica estimativa redatta dall’Agenzia del Territorio – Direzione Regionale per l’Emilia Romagna – Ufficio Provinciale di Ravenna, con assegnazione alla B.B.K. Srl di un termine perentorio di 90 giorni per accettare l’offerta;

-ritenendo il prezzo indicato dalla Regione eccessivo e, comunque, determinato in violazione dei criteri di cui alla L. R. n. 10/2000, l’odierna ricorrente ha proposto ricorso cautelare d’urgenza avanti al Tribunale di Bologna ex art. 700 c.p.c.;

-a seguito della costituzione in giudizio della Regione, le parti hanno convenuto sulla possibilità di chiedere all’Agenzia del Territorio un supplemento istruttorio, ragione per la quale il giudizio cautelare è stato abbandonato e l’Amministrazione Regionale ha avviato il procedimento istruttorio (al quale ha partecipato anche la ricorrente depositando due perizie estimative), prorogando il termine per l’esercizio del diritto di opzione;

- in data 21.6.2011 la Regione ha concluso il supplemento istruttorio di cui sopra, dando atto che l’Agenzia del Territorio aveva confermato integralmente la precedente stima e ha comunicato la possibilità per la società ricorrente di esercitare il diritto di opzione alle medesime condizioni e prezzo stabilite nel precedente invito, entro il nuovo termine del 30.8.2011;

- al fine di evitare di vedersi pregiudicata la facoltà di esercitare il proprio diritto all’acquisto, la odierna ricorrente si è vista costretta, da un lato, ad esercitare il diritto di opzione di cui sopra, peraltro riservando ogni e più opportuna azione nei confronti della Regione Emilia Romagna anche in ordine alla giusta determinazione del prezzo dell’immobile e alla eventuale ripetizione dell’indebito e, dall’altro, a rivolgersi al Tribunale Ordinario prima e, dopo la declaratoria in ordine alla giurisdizione, all’adito Tribunale Amministrativo Regionale, per ottenere le declaratorie in ordine agli impugnati atti e provvedimenti e l’accertamento del giusto prezzo del bene immobile posto in vendita dalla Regione Emilia Romagna.

Tanto premesso, la ricorrente ha formulato, in sintesi, le seguenti censure: “ 1) Violazione di legge ed eccesso di potere per travisamento dei fatti in quanto la stima operata è assolutamente incongrua ed assunta in violazione dei parametri fissati dalla L.R. 25.2.2000 n. 10 per la determinazione del valore del bene come prezzo nell’offerta per l’esercizio del diritto di opzione rispetto ai valori correnti di mercato (incongruità) e poiché non è stata valutata l’indennità per i miglioramenti apportati dal concessionario ”;
la Regione avrebbe violato l’art. 10 della L.R. n. 10/2000 che indica, quale prezzo di vendita, il valore catastale e, in caso di deroga da tale valore, prevede comunque la congruità del prezzo;
per il concessionario è, inoltre, prevista un’indennità per le migliorie apportate;
il metodo di valutazione utilizzato dall’Agenzia del Territorio (stima analitica in base al valore di trasformazione) conduce a un risultato che si scosterebbe di molto dai correnti valori di mercato;
il prezzo di 755.000,00 euro sarebbe pari quasi al doppio del valore di mercato, come dimostrato da due differenti perizie prodotte agli atti;
“ 2) Violazione delle norme procedimentali e dei principi generali dell’attività amministrativa ”;
l’art. 10 della L.R. n. 10/2000 prevede che possa essere effettuata una perizia di stima e su tale stima può essere chiesto il parere dell’Agenzia del Territorio, ma nel caso in esame la stima non è stata fatta, atteso che la Regione ha affidato la perizia di stima direttamente alla Agenzia del Territorio, senza fare alcuna propria valutazione;
“ 3) Eccesso di potere per carenza di motivazione, ingiustizia manifesta e difetto di istruttoria ”;
l’Amministrazione Regionale non avrebbe adeguatamente motivato il provvedimento in ordine alla determinazione del prezzo e neppure le ragioni per le quali ha disatteso le contestazioni tecniche di cui alle due perizie presentate dalla ricorrente (che avevano determinato il prezzo in euro 450.000,00);
il prezzo di mercato da attribuire ad un immobile oggetto di dismissione non potrebbe essere il frutto di scelte arbitrarie, dovendo rispettare i criteri (“congruità del prezzo”) stabiliti per legge;
l’attività dell’Amministrazione non comporterebbe l’esercizio di una discrezionalità amministrativa ma una valutazione “in relazione a fatti posti dalla legge a presupposto dell’operare (che è vincolato) alla stregua di conoscenze e regole tecniche”.

La ricorrente ha, dunque, chiesto l’annullamento degli atti impugnati, accertando e dichiarando l’illegittimità, invalidità e inefficacia dell’offerta di acquisto della Regione in relazione al prezzo richiesto per l’immobile in questione e accertandone, eventualmente anche a mezzo di Consulenza Tecnica d’Ufficio, il giusto prezzo.

Si è costituita in giudizio la Regione Emilia Romagna, la quale ha puntualmente contestato le censure avversarie, chiedendone il rigetto per infondatezza.

Con sentenza n. 381 del 29.4.2019, Questo Tribunale ha sollevato conflitto di giurisdizione con il giudice ordinario, disponendo la rimessione del fascicolo alle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, ai fini dell’indicazione del giudice dotato della giurisdizione nella causa in oggetto.

Con ordinanza n. 7831/2020 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno dichiarato la giurisdizione del giudice amministrativo, rimettendo ad esso le parti.

Con istanza depositata in data 23.5.2020, la ricorrente ha chiesto la sollecita fissazione dell’udienza di discussione per la prosecuzione del processo rubricato al n. 529/2018.

Con ricorso depositato in data 17.6.2020 e rubricato sub R.G. n. 400/2020, B.B.K. Srl ha inteso riassumere, a seguito della richiamata pronuncia della Corte di Cassazione sul conflitto negativo di giurisdizione sollevato con la sentenza n. 381/2019, il suddetto giudizio R.G. 529/2018 riproponendo i motivi in fatto e in diritto promossi con l’atto introduttivo, nonché le istanze istruttorie avanzate con il predetto ricorso.

Anche in questo giudizio si è costituita la Regione Emilia Romagna, la quale ha riproposto le argomentazioni difensiva già prodotte nel ricorso R.G. n. 529/2018.

Alla Pubblica Udienza del 12 luglio 2023, entrambi i ricorsi sono stati trattenuti in decisione, come da rispettivo verbale di causa.

Preliminarmente va dato atto che parte ricorrente, in sede di udienza, ha chiesto il rinvio della discussione di entrambi i ricorsi.

Giova ricordare, a tal proposito, che il comma 1 bis dell’art. 73 del CPA – comma inserito dall’art. 17, comma 7, lett. a) n. 2, D.L. 9 giugno 2021, n. 80, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2021, n. 113 –dispone che “ Non è possibile disporre, d'ufficio o su istanza di parte, la cancellazione della causa dal ruolo. Il rinvio della trattazione della causa è disposto solo per casi eccezionali, che sono riportati nel verbale di udienza, ovvero, se il rinvio è disposto fuori udienza, nel decreto presidenziale che dispone il rinvio ”.

Ebbene, il Collegio ritiene che nel caso in esame non sussistano i presupposti integranti un’ipotesi di “casi eccezionali” che consentirebbe il rinvio della trattazione delle cause, anche in considerazione dei plurimi rinvii già concessi in precedenza.

Il Collegio ha, pertanto, trattenuto la causa in decisione.

Sempre in via preliminare, è necessario prendere atto dell’identità dei due ricorsi in epigrafe indicati, identità che giustifica la loro trattazione congiunta mediante riunione processuale, peraltro già disposta con ordinanza collegiale n. 597 del 5.10.2020, assunta nel ricorso sub R.G. n. 529/2018.

Tanto premesso, i ricorsi così riuniti, i cui motivi, per quanto formalmente distinti, possono essere trattati unitamente, essendo connessi sotto il profilo logico-giuridico, sono infondati e vanno, pertanto, respinti.

Pare opportuno, preliminarmente, delineare il quadro normativo di riferimento che regola la fattispecie di cui si discute.

L’art. 10 della legge regionale n. 10/2000 –recante “ Disciplina dei beni regionali - Abrogazione della L.R. 10 aprile 1989, n. 11 ”-, nella formulazione applicabile ratione temporis al caso in esame, dispone(va) al secondo comma che “ Salvo quanto disposto dai commi 3 e 4, il prezzo di vendita delle unità immobiliari urbane è individuato, di norma, in base ai valori catastali correnti ”;
al terzo comma dispone(va) che “ Qualora il valore di mercato dell'immobile, sulla base di una preventiva perizia di stima effettuata dalla struttura competente in materia di patrimonio o da incaricati scelti tra persone competenti per materia ed iscritte ai relativi albi professionali, se non pubblici dipendenti, o da organi tecnici di altre amministrazioni, risulti discostarsi sensibilmente dal prezzo come determinato al comma 2, e comunque in misura non inferiore al dieci per cento, il bene immobile viene alienato al prezzo risultante dalla perizia di stima. Ai sensi dell'articolo 107 del D.P.R. 24 luglio 1977, n. 616 (Attuazione della delega di cui all’art. 1 della legge 22 luglio 1975, n. 382), su tale stima può essere richiesto il parere di congruità alla competente Agenzia del territorio, da rendere entro i termini previsti dall'articolo 16, commi 1 e 2, della legge 7 agosto 1990, n. 241 (Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi), e successive modificazioni ed integrazioni ”.

Con deliberazione di G.R. n. 1688/2009 è stato adottato il “ Piano di alienazione e valorizzazione del patrimonio non strategico della Regione Emilia Romagna ”, demandando al Responsabile del Servizio Patrimonio di dare attuazione al Piano “ nel rispetto degli indirizzi e dei programmi adottati, in attuazione della L.R. 10/2000 e ss.mm., con delibera di Giunta Regionale n. 1551 del 30/07/2004 e successivamente precisati con delibere della Giunta Regionale n. 1236 del 25/07/2006, n. 172 del 20/02/2006, n. 630 del 02/05/2006 e n. 1993 del 29/12/2006 ”. La DGR n. 172/2006, in relazione alla vendita di immobili ad uso non abitativo e terreni, ha previsto che “ (…) il valore dell’immobile è determinato sulla base di una apposita perizia di stima che può essere verificata, sotto il profilo della congruità, dall’Agenzia del Territorio ”.

Tanto premesso in ordine al perimetro normativo di riferimento, va evidenziato che, in considerazione della prossima dismissione (in quanto inserito nel piano delle dismissioni per l’anno 2010) dell’immobile concesso alla ditta ricorrente e adibito a sala da ballo, l’Amministrazione Regionale incaricava l’Agenzia del Territorio - Direzione Regionale per l'Emilia Romagna - Ufficio Provinciale di Ravenna di determinare il più probabile valore dell’immobile in questione;
con perizia di data 11.5.2010, l’Agenzia del Territorio stimava il valore dell’immobile in euro 755.000,00;
con successiva nota del 3.11.2010 –oggetto di gravame - la Regione Emilia Romagna comunicava alla società ricorrente la possibilità di acquistare, nell’esercizio del diritto di opzione quale concessionaria ed entro il termine indicato, il suddetto immobile al prezzo determinato dall’Agenzia del Territorio. A fronte delle contestazioni della società ricorrente in ordine al prezzo di vendita (contestazioni fondate su due perizie di parte), l’Amministrazione Regionale richiedeva all’Agenzia del Territorio di verificare la correttezza della stima dell’immobile, stima che era confermata dall’ente preposto, il quale evidenziava, altresì, l’impossibilità di prendere in considerazione le perizie redatte unilateralmente dalla ricorrente.

Alla luce di tali premesse, le censure di parte ricorrente si dimostrano infondate.

Sotto un primo profilo, si rileva che alcuna violazione dell’art. 10 della legge regionale n. 10/2000 è riscontrabile nel caso in esame.

Se è pur vero, infatti, che tale disposizione, come sopra ricordato, dispone in linea generale che il prezzo di vendita delle unità immobiliari urbane sia individuato “ di norma ” in base ai valori catastali correnti (art. 10, comma 2), è altrettanto vero che le medesima disposizione prescrive che nel caso in cui il valore di mercato dell’immobile, sulla base di una perizia di stima effettuata dalla struttura competente in materia di patrimonio ovvero dagli altri soggetti ivi indicati, si discosti sensibilmente dal prezzo come determinato dai valori catastali e comunque in misura non inferiore al dieci per cento, il bene immobile venga alienato al prezzo risultante dalla perizia di stima (art. 10, comma 3).

Nel caso della proposta di vendita dell’immobile in questione si è verificata l’ipotesi di cui al terzo comma dell’art. 10, atteso che la perizia resa dall’Agenzia del Territorio –ente incontestabilmente competente in materia e preposto, tra l’altro, proprio alla stima dei valori di beni immobiliari – ha acclarato che il bene concesso in uso alla ricorrente aveva un valore sensibilmente superiore a quello catastale e certamente ben superiore alla percentuale indicata dalla richiamata disposizione normativa.

Sotto distinto ma connesso profilo, va peraltro osservato che la stessa deliberazione di G.R. n. 172/2006 –avente ad oggetto precisazioni in ordine agli indirizzi per la valorizzazione del patrimonio regionale non strategico, di cui alla DGR n. 1551/2004, assunta in attuazione della L.R. n. 10/2000-, non espressamente gravata dalla ricorrente, ha previsto, in relazione alla vendita di immobili ad uso non abitativo, come quello di cui si discute, che “ il valore dell’immobile è determinato sulla base di una apposita perizia di stima che può essere verificata, sotto il profilo della congruità, dall’Agenzia del Territorio ”.

Anche sotto tale aspetto, pertanto, l’Amministrazione Regionale ha agito nel pieno rispetto della disciplina vigente, con la conseguenza che la procedura utilizzata per la determinazione del prezzo di vendita dell’immobile è immune dalle censure avanzate in ricorso.

Parimenti infondate risultano le doglianze con cui la ricorrente lamenta che l’Agenzia del Territorio, nell’effettuare la stima del valore del bene immobile (quantificato in euro 755.000,00), avrebbe utilizzato una metodologia errata, che avrebbe determinato un valore ben lontano da quello di mercato.

Va premesso che le censure di parte ricorrente incidono su valutazioni tecnico-discrezionali operate dell’ente incaricato di redigere la perizia di stima senza evidenziare alcun profilo di irragionevolezza o illogicità della stima medesima, profili che, in effetti, risultano del tutto insussistenti nel caso in esame. Al contrario, la stima effettuata dall’Agenzia del Territorio appare puntuale, dettagliata, approfondita e sicuramente esaustiva.

Nel proprio atto di stima, invero, l’Agenzia del Territorio, in relazione ai criteri e alle metodologie estimative, ha precisato che “ considerata la scarsa dinamicità del mercato immobiliare della località, delle peculiarità del bene correlate alle prescrizioni urbanistiche, si ritiene che l’unico metodo di stima idoneo alla definizione del valore di mercato sia quello analitico incentrato sul <
valore di trasformazione >. Il valore dell’immobile scaturirà dalla differenza tra il previsto prezzo di mercato del bene trasformato ed il costo della trasformazione . L’ipotesi che viene assunta a base del procedimento stesso consiste nel ritenere che l’attuale e più probabile valore di mercato di un immobile coincida con il massimo prezzo che un imprenditore-trasformatore può essere disposto ad accettare, in condizioni di ordinarietà , per l’acquisto dell’immobile medesimo. E’ opportuno precisare che, nel campo della teoria estimativa, ordinario assume il significato di più diffuso in senso statistico ”.

Dopo l’indicazione del metodo estimativo, l’Agenzia del Territorio ha dettagliatamente esposto la stima analitica in base al valore di trasformazione, chiarendo che “ Scelto il tipo economico (valore di mercato) e il procedimento di stima (analitico basato sul valore di trasformazione), si precisa che il terzo momento del giudizio di stima è articolato sull’individuazione dei dati di fatto e dei dati ipotetici, e cioè degli elementi tecnici e degli elementi economici che caratterizzano il complesso oggetto di stima ” e indicando dettagliatamente i dati tecnici e egli elementi economici.

Come già precisato, la stima effettuata dall’ente incaricato risulta approfondita, dettagliata e puntuale in ordine ai criteri e ai dati utilizzati.

Deve, inoltre, aggiungersi, che l’Agenzia del Territorio, soggetto la cui competenza in materia non è messa in discussione, ha effettuato la stima in qualità di ente pubblico terzo, privo di interesse nella vicenda per cui è causa.

Anche sotto tale profilo, dunque, le doglianze di parte ricorrente vanno disattese.

Destituita di fondamento è la censura (articolata nel secondo motivo) con cui la ricorrente lamenta che l’Amministrazione Regionale non avrebbe potuto affidare direttamente la stima del valore dell’immobile all’Agenzia del Territorio, in quanto la normativa di riferimento prevede che si possa effettuare una perizia di stima e su tale stima possa essere chiesto il parere dell’Agenzia del Territorio.

La censura appare, invero, strumentale e comunque di difficile comprensione.

Proprio la circostanza che l’art. 10 della L.R. 10/2000 preveda che sulla stima resa dai soggetti ivi indicati possa “ essere richiesto il parere di congruità alla competente Agenzia del territorio “ significa che tale ente –munito, si ribadisce, di specifiche competenze in materia – certifica la congruità della stima eseguita da altri soggetti –evidentemente non muniti di analoghe competenze tecniche- con la evidente conseguenza che la stima resa direttamente dall’Agenzia del Territorio risulta sicuramente congrua e affidabile.

Parimenti infondata risulta la censura con cui si lamenta l’inadeguatezza della motivazione del provvedimento gravato, anche per la (asserita) mancata considerazione delle perizie prodotte dalla parte ricorrente.

L’Amministrazione, come già evidenziato, ha affidato la perizia di stima all’Agenzia del Territorio e, a seguito delle contestazioni della parte ricorrente in ordine alla congruità del prezzo di vendita dell’immobile, alla luce della predisposizione di due perizie di parte, ha disposto un supplemento istruttorio, richiedendo all’Agenzia del Territorio di verificare la correttezza della stima.

Con nota del 13.6.2011, l’Agenzia del Territorio ha chiarito, quanto alle due perizie di parte, che “ non possono essere prese in considerazione in quanto mancanti di riferimenti oggettivi. La normale prassi estimale prevede che qualsiasi perizia estimativa per essere idonea debba essere supportata da riferimenti oggettivi (atti di compravendita e/o offerte di vendita, prezziari relativamente ai costi). Entrambe le perizie non contengono detti elementi. In particolare non è stata alcuna dimostrazione dell’importo unitario dei negozi assunto a base della stima ”;
quanto alla valutazione in ordine alla congruità del prezzo individuato con la perizia di stima, ha evidenziato che “ Il bene oggetto di stima è stato valutato dallo scrivente con riferimento che al maggio 2010, la stima è stata effettuata in base a riferimenti oggettivi, quali valori desunti da atti di compravendita di beni simili, adeguatamente ponderati per poterli rendere omogenei ed idonei al bene oggetto di stima. Il valore dell’immobile definito in perizia pari a euro 755.000,00 è un valore riferito quell’epoca, non può essere messo a confronto con valori di epoche diverse. Il valore predetto è quello derivato dalla più proficua utilizzazione, tra quelle ammissibili dalle norme urbanistiche, e corrisponde a quello massimo potenzialmente ritraibile dalla vendita del compendio. Ad ogni buon conto si comunica che l’andamento del mercato immobiliare della località di Marina di Ravenna, nel corso del 2010 ed anche nel primo semestre 2011, ha risentito della crisi economica nazionale manifestando un evidente rallentamento nel numero delle compravendite, non seguito dalla diminuzione dei prezzi degli immobili in genere ”.

Appare, dunque, evidente che, a differenza di quanto sostenuto in ricorso, gli atti impugnati risultano adeguatamente motivati per relationem, sia in riferimento alla quantificazione del prezzo individuato nella perizia di stima, sia in riferimento alle contestazioni fondate sulle due perizie di parte.

Pertanto, contrariamente a quanto lamentato in ricorso, il prezzo di mercato attribuito all’immobile in questione dall’Amministrazione Regionale sulla base della puntuale stima effettuata dall’Agenzia del Territorio non è frutto di scelte arbitrarie, ma risulta fondato su oggettivi elementi di valutazione, nel pieno rispetto delle disposizioni normative applicabili.

In definitiva, le censure di parte ricorrente non sono condivisibili, in quanto si traducono nella pretesa di determinare, in via unilaterale, il prezzo di vendita dell’immobile in discussione, imponendolo all’Amministrazione Regionale la quale, al contrario, anche al fine di scongiurare possibili profili di responsabilità erariale, deve procedere alla stima della valore del bene immobile da dismettere nel rispetto della disciplina normativa di riferimento, come correttamente avvenuto nel caso in esame

In conclusione, le censure articolate nei motivi di ricorso sono infondate e i ricorsi, come sopra riuniti, vanno respinti, unitamente a tutte le domande (anche istruttorie) in essi formulate.

Le spese di casa sono liquidate in dispositivo in base alla regola della soccombenza.