TAR Aosta, sez. I, sentenza 2015-08-07, n. 201500056

N. 00056/2015 REG.PROV.COLL.

N. 00008/2015 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Valle D'Aosta

(Sezione Unica)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 8 del 2015, proposto da:
La Vallée Real Estate S.r.l., in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall'avv. B S, con domicilio eletto presso lo Studio dell’avv. Fabrizio Callà in Aosta, piazza Narbonne, n. 16;

contro

Comune di Fontainemore, in persona del Sindaco pro tempore, non costituito;

per l'annullamento

- della lett. prot. n. 4436 del 27 novembre 2014, pervenuta alla ricorrente tramite PEC in pari data, emessa dal Responsabile del Servizio Tecnico - Edilizia Privata del Comune di Fontainemore quale Responsabile del procedimento di rilascio del permesso di costruire per "ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso per modifica facciata" richiesto dalla Società ricorrente in data 29 settembre 2014 (pratica edilizia n. 57/14), integrante rigetto della domanda di permesso di costruire relativamente al richiesto cambio di destinazione d'uso;

- nonché di tutti gli atti connessi, presupposti e conseguenti, ivi compresa, per quanto occorrer possa, b) la lettera prot. n. 3988 del 28 ottobre 2014, a firma del Responsabile del Servizio Tecnico - Edilizia Privata del Comune di Fontainemore, pervenuta alla Società ricorrente in pari data tramite PEC, con cui venivano comunicati i motivi ostativi all'accoglimento della domanda di permesso di costruire per "ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso per modifica facciata" richiesto dalla Società ricorrente in data 29 settembre 2014 (pratica edilizia n. 57/14).

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Viste le memorie difensive;

Visti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 11 giugno 2015 la dott.ssa Valentina Mameli e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Con l’atto introduttivo del giudizio la ricorrente espone di aver presentato, in data 24 gennaio 2008, al Comune di Fontainemore domanda di concessione edilizia (protocollata con il n. 0310) per la realizzazione di un complesso di edilizia residenziale (composto da una pluralità di alloggi) in località Mont Marlet sui mappali di proprietà nn. 468-469-470 e 479 (fusi nell'attuale mappale n. 822) del foglio 22 rientranti in zona B, sotto zona Ba1.

Ai fini dell'assentibilità dell'intervento, il Comune richiedeva alla Società l'assunzione di un atto unilaterale d'obbligo con cui vincolare l'uso delle nuove abitazioni a "prime case" in favore dei residenti o stabilmente dimoranti del Comune di Fontainemore, escludendo quindi l'uso a dimora secondaria, al fine di garantire i cd "equilibri funzionali": infatti, secondo quanto previsto dall'allora vigente PRGC (cfr. art. 8 bis comma 2.1 delle NTA del PRGC), non si sarebbero potute assentire ulteriori concessioni per fabbricati ad uso residenziale secondario fino a quando non fosse stato colmato il relativo deficit di concessioni per fabbricati destinati ad albergo, pensioni o locanda, deficit connesso al fatto che - sempre secondo tale norma previgente - il volume dei fabbricati destinati ad uso residenziale secondario sul territorio comunale non avrebbe potuto superare il rapporto massimo (da verificarsi annualmente) di 3 a 1 con il volume dei fabbricati destinati ad albergo, pensione o locanda.

Pertanto la Società, in data 9 settembre 2008, sottoscriveva una dichiarazione di vincolo (registrata in data 11 settembre 2008 n. rep. 21836 - raccolta n. 15273) con la quale si obbligava " ad utilizzare e/o a consentire l'utilizzazione delle unità abitative solo per residenza primaria di persone residenti in Fontainemore o stabilmente dimoranti, con esclusione di utilizzazione per uso vacanza o dimora secondaria ", altresì impegnandosi a rendere noto tale atto di vicolo ad eventuali aventi causa e a segnalare al Comune il trasferimento di proprietà, il cui atto avrebbe dovuto richiamare gli obblighi assunti.

Tale vincolo veniva assunto per la durata di 10 anni decorrenti dalla data di ottenimento dell'autorizzazione di abitabilità.

Ciò posto, ottenuto il titolo abilitativo richiesto, la Società avviava i lavori di realizzazione delle unità immobiliari e li terminava nel luglio del 2012.

Nel ricorso proposto la ricorrente espone che nel frattempo le condizioni del mercato subivano un profondo mutamento, riscontrandosi un’assoluta carenza di domanda di prima casa da parte dei residenti di Fontainemore, anche considerato che la crescita in termini demografici o di nuovi nuclei familiari sul territorio comunale era praticamente nulla.

Quindi gli alloggi costruiti dalla società rimanevano invenduti.

Inoltre il nuovo piano regolatore, entrato nel frattempo in vigore, diversamente dal precedente, non richiamava né prevedeva più il necessario rispetto degli equilibri funzionali tra immobili a uso residenziale secondario, da un lato, e alberghi, pensioni o locande, dall’altro.

Pertanto, la ricorrente in data 29 settembre 2014 presentava istanza di rilascio di permesso di costruire ai sensi degli artt. 59, comma 1 lett. a), 60 e 60 bis LR n. 11/98, per “ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso per modifica della facciata” delle unità immobiliari realizzate (per la quale aveva già ottenuto autorizzazione paesaggistica), al fine di modificare la destinazione attuale (abitazione permanente o principale) in destinazione ad abitazione temporanea, confidando nel positivo riscontro della stessa.

Tuttavia, il Comune, con comunicazione di preavviso di rigetto dell'istanza in data 28 ottobre 2014, riteneva il cambio di destinazione d’uso in contrasto con l’atto di vincolo di destinazione per residenza primaria di durata decennale assunto dalla Società.

Questa presentava osservazioni evidenziando la sopraggiunta necessità di ritenere ormai superato quel vincolo in virtù non solo della mutata situazione economica, ma soprattutto della sopravvenuta e più favorevole normativa urbanistica.

Il Comune, con nota prot. 4436 del 27 novembre 2014, rigettava la richiesta di cambio di destinazione d'uso, ritenendo che “ considerato che a tutt’oggi non è stato colmato il relativo deficit di concessioni per fabbricati destinati ad albergo, pensioni o locande, il vincolo permane a rispetto della norma ”.

Avverso il diniego e la comunicazione di preavviso di rigetto la Società presentava il ricorso indicato in epigrafe, chiedendone l’annullamento.

Il Comune - pur ritualmente intimato - non si costituiva in giudizio.

All’udienza pubblica dell’11 giugno 2015 la causa veniva chiamata e trattenuta per la decisione.

DIRITTO

Il ricorso è affidato ai motivi di gravame di seguito sintetizzati:

1) insufficiente motivazione;
eccesso di potere per travisamento dei fatti e carenza ed incompletezza dell’istruttoria;
eccesso di potere per contraddittorietà, difetto di proporzionalità ed ingiustizia grave e manifesta: il provvedimento sarebbe fondato unicamente sull'idoneità del preesistente vincolo a garantire quanto disposto in tema di equilibri funzionali dal previgente PRG, ormai non più in vigore e non recherebbe motivazione circa l’eventuale necessità della sua permanenza anche alla luce della nuova normativa di piano sopravvenuta, vigente al momento della domanda di cambio di destinazione d'uso, profondamente mutata proprio con riferimento agli equilibri funzionali da garantire sul territorio e pertanto tale da aver privato di ragione giustificativa la permanenza del vincolo stesso, posto che il parametro di assentibilità di un intervento edilizio è da rinvenire nella normativa vigente al momento della domanda;

2) violazione dell’art. 10 bis L. 241/1990 sotto il profilo del mancato riscontro alle osservazioni dell’interessato nell’ambito del procedimento: in relazione alle argomentazioni esposte dalla ricorrente nelle proprie osservazioni (con particolare riferimento al mutato quadro non solo economico ma soprattutto giuridico e alla sua idoneità a privare di fondamento la permanenza del vincolo, oramai ingiustificato e superato) l’Amministrazione non avrebbe puntualmente e motivatamente preso posizione circa la loro inidoneità a superare il preannunciato diniego, essendosi limitata ad una mera formula di stile priva di concreto contenuto motivazionale;

3) eccesso di potere per disparità di trattamento: il provvedimento di rigetto dell'istanza di permesso di costruire sarebbe altresì illegittimo in quanto negherebbe alla ricorrente la possibilità di effettuare un intervento di trasformazione d'uso che ad altri soggetti sarebbe invece oggi consentito in quanto ammesso - nella zona in cui ricade l'immobile - dal nuovo PRG e ciò unicamente per la sussistenza di un vincolo posto a tutela di esigenze pubbliche ormai nel frattempo superate.

I motivi di ricorso come sopra sintetizzati, in quanto intimamente connessi nelle argomentazioni dedotte, possono essere esaminati congiuntamente, dovendosi dare prevalenza ai profili sostanziali delle censure formulate.

Il ricorso è fondato.

Ai sensi dell’art. 74 comma 3 della l.r. 6 aprile 1998 n. 11 “ la destinazione d'uso finale deve essere ammessa dal PRG e dal PTP nell'area o nell'immobile interessati;
quando una destinazione d'uso non sia ammessa dal PRG o dal PTP nell'area o nell'immobile interessati... non sono consentite trasformazioni edilizie o urbanistiche preordinate a quella destinazione e non è consentito destinare quell'immobile, o parte di esso, a quell'uso, ancorché in assenza di opere edilizie ”.

Avuto riguardo allo strumento di piano vigente al momento della relativa istanza, va osservato che nella zona in cui ricade il compendio immobiliare in questione - zona 13, sottozona Ba1 – sulla base della tabella di cui all’art. 46, comma 2 delle NTA del nuovo PRGC:

- quanto agli usi e alle attività consentite, è prevista la destinazione ad abitazione temporanea - dbis1, secondo la categoria di cui all’art. 73 della l.r. 11/1998 (cfr. art. 10 comma 6 delle NTA);

- quanto agli interventi realizzabili, sono ammessi interventi di mutamento di destinazione d'uso (cfr. art. 8, comma 1 lett. d-1).

Le disposizioni normative sopra indicate, che consentono l’assentibilità dell’intervento così come richiesto, costituiscono il parametro normativo in relazione al quale condurre il procedimento iniziato con l‘istanza presentata dal ricorrente. Tuttavia il provvedimento impugnato non fa alcun riferimento all’attuale strumento di piano.

Il diniego opposto si fonda sulla base dell’atto di vincolo di destinazione d’uso per residenza primaria sottoscritto dalla Società nel 2008, sotto la vigenza di una diversa normativa di piano.

Tuttavia deve ritenersi che la sopravvenuta normativa, più favorevole per la Società, ha privato di efficacia l’atto di vincolo, avendo fatto venir meno la “causa” che lo sosteneva, da rinvenirsi in un presupposto normativo ormai non più attuale.

Va inoltre osservato, sotto il profilo del difetto motivazionale ed istruttorio, la discrasia tra la comunicazioni dei motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza (fondata sulla circostanza che al cambio di destinazione d’uso osterebbe l’atto di vincolo di destinazione d’uso a residenza primaria sottoscritto dal costruttore) e il provvedimento di rigetto, con cui l’Amministrazione assume la permanenza del vincolo in ragione del fatto che non sarebbe stato colmato il relativo deficit di concessioni per fabbricati destinati ad albergo, pensioni e locande. Tale ultima affermazione, peraltro, non risulta supportata da alcuna specifica evidenza fornita dall’Amministrazione in sede procedimentale, costituendo ciò un’evidente omissione quanto meno in punto di motivazione.

In conclusione il ricorso merita accoglimento e va disposto l’annullamento degli atti impugnati, con conseguente obbligo dell’Amministrazione di rideterminarsi.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.