TAR Cagliari, sez. II, sentenza 2010-04-26, n. 201000940

N. 00940/2010 REG.SEN.

N. 01103/2000 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

Sul ricorso numero di registro generale 1103 del 2000, proposto da:
Società Cooperativa a r.l. Mille, rappresentata e difesa originariamente dall’avv. G M e poi, a seguito di rinuncia al mandato, dagli avv.ti S B, A I, G M L e C S, con domicilio eletto in Cagliari presso lo studio di questi ultimi, via Salaris n. 29;

contro

il Comune di Capoterra, in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso dall'avv. C M, con domicilio eletto in Cagliari, viale Bonaria n. 80, presso lo studio del medesimo legale;
il Dirigente p.t. dell’Ufficio Tecnico del Comune di Capoterra, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

previa sospensione dell'efficacia,

della determinazione del Dirigente del Servizio urbanistica - edilizia privata del Comune di Capoterra n. 388 del 1° giugno 2000, avente ad oggetto conguaglio oneri concessori dovuti per la concessione edilizia n. 176/1995..

Visto il ricorso con i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Capoterra;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 24 febbraio 2010 il dott. T A e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

In data 24 novembre 1994 la società ricorrente presentava al Comune di Capoterra domanda per il rilascio della concessione edilizia per la costruzione di un nuovo fabbricato, loc. “Sa Maddalena”, Isolato G, lotto 4.

Con nota n. 19447/94 del 27 giugno 1995 l’amministrazione comunale comunicava alla stessa ricorrente la quantificazione dei contributi concessori dovuti in relazione a tale domanda, con la seguente ripartizione:

contributo per opere di urbanizzazione: lire 2.588.350;

contributo per costo di costruzione: lire 13.651.500.

Con la medesima nota venivano altresì indicate le modalità di versamento degli anzidetti importi.

La Cooperativa Mille pagava ritualmente le somme richieste.

Seguiva, quindi, il rilascio della concessione edilizia n. 176/1995.

Con successivi atti, meglio precisati negli estremi identificativi nell’atto introduttivo del giudizio, la cooperativa Mille procedeva ad assegnare ai soci la proprietà degli immobili edificati.

Sennonchè, in data 1° giugno 2000, il Comune di Capoterra, con la determinazione oggi impugnata, assumendo di essere incorso in un errore di calcolo al momento del rilascio del titolo edificatorio, procedeva alla determinazione del conguaglio degli oneri concessori relativi alla concessione edilizia n. 176/1995, richiedendo alla ricorrente, a titolo di costo di costruzione, l’ulteriore importo di lire 3.258.375.

Con il ricorso in esame, notificato il 27 luglio 2000 e depositato il successivo 3 agosto, la cooperativa Mille lamenta l’illegittimità dell’anzidetta richiesta comunale per i seguenti motivi:

- Eccesso di potere per carenza di istruttoria ed insufficienza della motivazione – Eccesso di potere per illogicità manifesta, contraddittorietà con precedenti atti della medesima amministrazione – Eccesso di potere erroneità dei presupposti – Vizio di illogicità e irragionevolezza nell’applicazione ed interpretazione delle normative: in quanto nell’atto impugnato mancherebbe l’indicazione di elementi, fattuali e normativi, idonei a consentire la comprensione delle ragioni della ritenuta erroneità dei calcoli effettuati nel 1995;

- Difetto di legittimazione passiva: in quanto, in conseguenza degli atti di assegnazione degli immobili ai soci della cooperativa, vi sarebbe stata una modificazione del lato passivo dell’obbligazione, sicché la richiesta del comune si sarebbe comunque dovuta indirizzare a questi ultimi;

- Violazione di legge: per la mancata indicazione dei presupposti, di fatto e di diritto, che hanno determinato l’adozione del provvedimento impugnato.

Concludeva quindi la ricorrente chiedendo, previa sospensiva, l’annullamento dei provvedimenti impugnati, con risarcimento del danno e vittoria delle spese.

Per resistere al ricorso si è costituita l’Amministrazione intimata che, con memoria di replica depositata il 12 settembre 2000, ne ha chiesto il rigetto, vinte le spese.

Alla camera di consiglio del 22 agosto 2000 l’esame dell’istanza cautelare è stato rinviato per essere deciso unitamente al merito della causa.

A seguito della rinuncia al mandato del legale della ricorrente, la causa è proseguita col patrocinio dei nuovi legali indicati in epigrafe (atto di costituzione depositato il 13 giugno 2007).

La difesa della ricorrente ha quindi depositato una memoria ulteriormente illustrativa della vicenda in esame, corredandola di una perizia tecnica di parte in ordine alle caratteristiche tipologiche degli edifici realizzati.

Con ordinanza collegiale n. 120 del 18 dicembre 2009, il Tribunale ha disposto l’acquisizione di documentazione ritenuta necessaria ai fini del decidere.

Quanto richiesto è stato depositato in Segreteria il 23 gennaio 2010.

Alla pubblica udienza del 24 febbraio 2010, sentiti i difensori delle parti, la causa è stata posta in decisione.

DIRITTO

A seguito dell’istruttoria esperita è stata depositata agli atti del giudizio, dal Dirigente del 2° Settore Edilizia Privata, Urbanistica e Ambiente del Comune di Capoterra, una relazione illustrativa dalla quale possono agevolmente evincersi le ragioni che hanno indotto il Comune intimato all’adozione del provvedimento impugnato.

Ed invero, ferma restando la quantificazione degli oneri di urbanizzazione secondaria come già determinata al momento del rilascio della concessione edilizia, si precisa che la richiesta di conguaglio disposta dal Comune di Capoterra nei confronti della Cooperativa Mille ha riguardato il solo costo di costruzione dell’immobile, come rideterminato in conseguenza della nuova qualificazione tipologica della costruzione realizzata dalla ricorrente.

Più precisamente, si è applicata la percentuale del 2% prevista per la tipologia “villa mono-plurifamiliare” anziché quella dello 0,5%, in un primo tempo considerata, prevista per la tipologia “ville a schiera”.

Ciò in quanto, a seguito di un più approfondito esame delle caratteristiche costruttive del fabbricato in questione (vedi planimetrie allegate alla relazione tecnica depositata il 23 gennaio 2010), l’ufficio comunale ha ritenuto, appunto, di ricondurlo alla tipologia “villa mono-plurifamiliare”.

La prima questione da esaminare è, dunque, alla luce delle contestazioni della ricorrente, la verifica circa la correttezza della nuova qualificazione dell’edificio operata dall’Amministrazione comunale.

Orbene, con riguardo al lotto n. 4, la valutazione degli uffici comunali deve ritenersi corretta.

Nella stessa perizia tecnica di parte ricorrente, infatti, si legge testualmente:

“Il decreto dell’Assessore degli Enti Locali, Finanze e Urbanistica del 31/01/1978 n. 71/U individua tre categorie tipologiche ai fini della determinazione del contributo di concessione afferente al costo di costruzione ai sensi della legge 28/01/1977 n. 10 ed esattamente:

Abitazioni in ville mono-plurifamiliari

Edifici isolati e plurifamiliari

Edifici a torre o a schiera, tipologie dei centri rurali sardi, non localizzate in zone classificate “F” turistiche dai vigenti strumenti urbanistici.

La successiva circolare assessoriale interpretativa del 23 marzo 1978 n. 5/D specifica quanto segue:

Per ville mono-plurifamiliari devono intendersi:

1) Edifici mono-bifamiliari;

2) Edifici Plurifamiliari con accessi indipendenti agli appartamenti, ad eccezione degli edifici di cui al terzo gruppo;

b) Per edifici isolati plurifamiliari devono intendersi:

1) Gli edifici costituiti da un massimo di tre piani fuori terra e con più appartamenti serviti da uno o più corpi scala condominiali.

c) Nel terzo gruppo rientrano gli edifici a torre o in linea, quelli plurifamiliari con oltre tre piani fuori terra o con oltre due corpi scala condominiali, quelli a schiera, formati da corpi contigui allineati comunque articolati e le tipologie tradizionali dei centri rurali sardi, ricadenti in zone A,B,C.”.

Orbene, dalle planimetrie allegate dalla difesa comunale, si ricava agevolmente che nel lotto n. 4 sono state edificate talune ville, di cui due sostanzialmente bifamiliari, unite da una tettoia.

Nell’assunto della ricorrente la presenza di tale tettoia rappresenterebbe un elemento d’unione tale da integrare quei “corpi contigui allineati” che, ai sensi della circolare dell’Assessore regionale all’Urbanistica n. 5/D del 23 marzo 1978, consentono di qualificare le villette come costruzioni “a schiera”.

Il Collegio non condivide tale argomento.

La previsione della circolare in questione, infatti, con l’espressione “corpi contigui”, intende individuare, quale presupposto della tipologia delle ville a schiera, la comunanza di strutture murarie che uniscano l’una all’altra le diverse costruzioni, non rivelandosi per contro decisivo, a tal fine, il rilievo che tra i corpi di fabbrica esista, quale elemento di collegamento, una piccola copertura per auto o pedoni del tutto autonoma rispetto alla struttura muraria degli edifici.

Ne segue che le unità immobiliari realizzate nel lotto 2 conservano la loro piena autonomia e indipendenza malgrado la presenza della precitata tettoia, rivelandosi dunque corretta la decisione dell’Amministrazione di procedere alla rettifica dell’importo dovuto dalla ricorrente per il costo della costruzione, con conseguente infondatezza della censura.

E’ altresì infondato il secondo motivo di impugnazione, con il quale la ricorrente lamenta il difetto di legittimazione passiva in ordine alla richiesta di pagamento operata dal Comune di Capoterra in quanto, in conseguenza degli atti di assegnazione degli immobili ai soci della cooperativa, vi sarebbe stata una modificazione del lato passivo dell’obbligazione, sicché la richiesta del comune si sarebbe comunque dovuta indirizzare a questi ultimi.

E’ invero pacifico (art. 4 legge n. 10/1977) che gli oneri di costruzione connessi al rilascio di una concessione edilizia debbano essere assolti da colui che chiede l’autorizzazione e, successivamente, realizza le opere di trasformazione edilizia ed urbanistica assentite, ovvero dai suoi successori o aventi causa nella titolarità del titolo edilizio subentrati nell’esercizio dell’attività edificatoria, restando infondata la pretesa di rivolgere la richiesta di tale adempimento ai soggetti acquirenti delle opere realizzate in forza dell’autorizzazione edilizia (cfr: Cass. Civ., III, 17 giugno 1996 n. 5541).

E’ invece parzialmente fondato l’ultimo motivo di impugnazione, con il quale la ricorrente lamenta il fatto che l’amministrazione intimata, nel procedere alla quantificazione del conguaglio, non abbia scomputato la volumetria della cantina originariamente prevista e realizzata dalla ricorrente con una superficie minore di quella prevista in progetto.

Risulta infatti agli atti del giudizio che la ricorrente, in data 8 ottobre 1996, ha trasmesso, in relazione al titolo edilizio per cui è causa una modifica progettuale con la quale comunicava (cfr: relazione dell’ing. Mario Rubiu) “…la non realizzazione della cantina”.

Tale modifica è stata presentata ai sensi del D.L. 25 marzo 1996 n. 154, art. 9, comma 7, lett. f, h e l, per il quale la presentazione di una variante che non incida sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non cambi la destinazione d'uso e la categoria edilizia e non alteri la sagoma e non violi le eventuali prescrizioni contenute nella concessione edilizia, è subordinata alla denuncia di inizio dell'attività ai sensi e per gli effetti dell'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, come modificato dall'articolo 2 della legge 24 dicembre 1993, n. 537.

Poiché nessuna determinazione contraria risulta intervenuta da parte dell’amministrazione, la variante deve ritenersi assentita.

L’invocata operazione di scomputo, invece, non risulta effettuata dal Comune di Capoterra che, anzi, nella relazione acquisita in via istruttoria afferma di non avere mai avuto notizia della non realizzazione della cantina.

Poiché, invece, risulta provato il deposito della variante in corso d’opera presso la casa comunale, in mancanza di contrarie allegazioni del comune procedente, il ricorso merita accoglimento nei limiti della somma richiesta anche per la cantina non realizzata.

Il comune di Capoterra, pertanto, dovrà procedere alla rideterminazione dell’importo dovuto dalla ricorrente effettuando, se del caso, specifici sopralluoghi nelle unità abitative realizzate al fine di verificare, in concreto, le caratteristiche strutturali delle stesse e determinare, in tal modo, l’esatto importo del suo credito.

In ragione della reciproca soccombenza sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio.