Pubblicato il 04/01/2023

N. 00079/2023 REG.PROV.COLL.

N. 04183/2018 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4183 del 2018, proposto da
E M, rappresentata e difesa dagli avvocati N P e V V, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Istituto Nazionale della Previdenza Sociale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato V D M, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

R G s.p.a., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difeso dagli avvocati S L e Ciro Rolando, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- della nota dell'Istituto Nazionale Previdenza Sociale – INPS a firma del Direttore Centrale Patrimonio e Archivi INPS datata 16.7.2018, prot. US – 2018 – 19920, recante invito ad esercitare il diritto di opzione all'acquisto dell'immobile sito in Napoli, via Cilea n. 32, scala U, piano 4°, interno 17, censito in catasto al fg. 13, part. 407, sub. 23;

- di ogni altro presupposto, connesso e conseguenziale, tra cui la perizia tecnico-estimativa redatta dall’Ing. Faraco e dai geom. Contiello, Del Giudice e Ventre;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio dell’Istituto Nazionale della Previdenza Sociale e di R G s.p.a.;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l’art. 87, comma 4-bis, cod. proc. amm.;

Relatore la dott.ssa Donatella Testini all’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del giorno 12 ottobre 2022, tenutasi in collegamento da remoto secondo le vigenti disposizioni processuali;

Uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La parte ricorrente è conduttrice dell’appartamento situato al secondo piano, scala U, interno 8, dell’edificio di proprietà dell’I.N.P.S. (già appartenente all’INPDAI) ubicato in Napoli, via Francesco Cilea n. 32.

Con la nota indicata in epigrafe, l’I.N.P.S. le ha offerto in vendita il su indicato appartamento al prezzo di mercato pari a 216.000,00 euro.

Avverso il predetto atto insorge la parte ricorrente, deducendone l’illegittimità a mezzo di una serie di censure (non rubricate), che si vengono di seguito a riassumere.

2.1 Con la prima censura, deduce l’illegittimità della nota impugnata nella parte in cui ha stabilito il prezzo di vendita in misura pari al prezzo di mercato in applicazione dell’art. 3, commi 8 e 13, del D.L. 351/2001.

Assume che l’I.N.P.S., invece, avrebbe dovuto applicare il regime di determinazione del prezzo di vendita stabilito dall’art. 6 del d.lgs. 104/96 e, dunque, il valore della rendita catastale moltiplicato per 100.

L’applicabilità dell’innanzi indicato regime di determinazione del prezzo sarebbe prevista dall’art. 3, comma 20, del D.L. n. 351/2001, ai sensi del quale “ Le unità immobiliari, escluse quelle considerate di pregio ai sensi del comma 13, per le quali i conduttori, in assenza della citata offerta in opzione, abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sono vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà di acquisto ”.

Deduce, infatti, la parte ricorrente di aver ricevuto dall’INPDAI, già in data 20.12.1999, l’interpello per l’acquisto dell’appartamento e di avervi aderito formalmente (circostanza di fatto che si evince dalla sentenza della Corte d’appello Napoli 174/2018, in atti, resa inter partes e gravata con ricorso per cassazione ancora pendente) nel termine assegnatole, e comunque prima del 31 ottobre 2001, data che segna – quanto alla determinazione del prezzo di cessione - il passaggio al valore di mercato.

2.2 In via subordinata, contesta la nota impugnata sotto ulteriori vari profili:

a) l’I.N.P.S. avrebbe dovuto comunque abbattere del 30% il prezzo stimato ai valori di mercato, come previsto dalla normativa sopravvenuta introdotta dal d.l. n. 351/2001 per gli immobili non di pregio; invece la decurtazione è stata negata in applicazione dell’art. 3, comma 8 d.l. n. 351/2001 perché l’I.N.P.S. ha erroneamente considerato di pregio l’immobile in questione, in quanto situato nel centro storico, senza tener conto del fatto che la d.G.R. n. 323/2004, che ha approvato la variante al PRG, prescrive: “ di considerare estranei alla delimitazione del centro storico come perimetrato nelle tavole 7 di PRG gli immobili di proprietà degli enti previdenziali costruiti dopo il 1943 individuati nelle stesse tavole come unità edilizie di recente formazione e normati dall’art. 124 delle NTA ”;

b) l’I.N.P.S. non avrebbe competenza in materia di stima dell’immobile che sarebbe invece riservata all’Agenzia del territorio;

c) per la stima l’I.N.P.S. avrebbe adottato, quali parametri di riferimento, i prezzi delle proposte di vendita pubblicizzati da agenzie immobiliari e non quelli effettivi di compravendite di immobili e unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe, come invece prescritto dall’art. 3, comma 7, del d.l. n. 351/2001; l’inattendibilità del prezzo così stimato sarebbe poi resa evidente, con conseguente vizio di motivazione e di istruttoria e difetto dei presupposti, dai valori OMI dell’Agenzia delle Entrate inferiori di circa € 1000 al mq.

2.3 Con il secondo ordine di censure deduce:

a) difetto di istruttoria e travisamento dei fatti sullo stato effettivo dei luoghi e delle parti comuni (colonna fecale, pavimentazione frontalini dei balconi sconnessi, copertura, infiltrazioni, distacco di intonaco dalle facciate, ritrovamento di elementi di amianto frantumato etc.);

b) errore nella valutazione dell’immobile sul presupposto che sia libero, allorquando, invece, è occupato;

c) che l’accertamento è stato condotto sulla base delle risultanze catastali, senza alcuna indagine sullo stato di fatto che, per alcuni immobili, è stato modificato e ciò avrebbe imposto la verifica dei titoli edilizi legittimanti;

d) l’applicazione di un metodo di stima monoparametrico per punti di merito, giudicato inattendibile, in luogo del metodo MCA;

e) carenza di istruttoria perché non risulta accertato il prezzo di compravendite recenti di immobili similari in zona, né la stima è stata preceduta da una consultazione presso l’Agenzia delle Entrate sul valore di contratti di compravendita registrati di recente;

f) applicazione arbitraria di un tasso di sconto del 5% delle offerte di vendita assunte come parametro comparativo, benché il mercato registri una flessione del 24%;

g) applicazione di un coefficiente di correzione del valore unitario dell’appartamento pari a 0,95%, in contrasto con lo stato di manutenzione rilevato dalla stessa perizia dei tecnici incaricati dall’I.N.P.S. della stima;

h) che la stima non terrebbe conto del coefficiente di piano.

La parte ricorrente conclude per l’accoglimento del ricorso, previo accertamento istruttorio sul valore dell’immobile per cui è causa.

3. L’I.N.P.S., costituitasi in giudizio, ha eccepito, in rito, l’incompetenza del T.A.R. Napoli in favore del