TAR Brescia, sez. II, sentenza 2024-04-15, n. 202400306

Pubblicato il 15/04/2024

N. 00306/2024 REG.PROV.COLL.

N. 00388/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

sezione staccata di Brescia (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 388 del 2022, proposto da
A B, rappresentata e difesa dagli avv. A L e F L, con domicilio digitale come da PEC dei Registri di Giustizia;

contro

COMUNE DI SIRMIONE, rappresentato e difeso dagli avv. F B, G S e S V, con domicilio digitale come da PEC dei Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- del provvedimento del responsabile del SUAP prot. n. 3472 di data 14 febbraio 2022, con il quale la ricorrente è stata diffidata dall'esercizio dell'attività di locazione turistica in due immobili, situati rispettivamente in via Quasimodo (per mancata indicazione della capacità ricettiva) e in via Colombare (per difformità urbanistica, a causa della divisione dell’unica unità immobiliare in due alloggi);

- del regolamento comunale approvato con deliberazione consiliare n. 3 di data 26 gennaio 2022, avente ad oggetto i requisiti qualitativi per le strutture ricettive non alberghiere denominate “case e appartamenti per vacanze” (art. 26 della LR 1 ottobre 2015 n. 27) e per gli “alloggi per finalità turistica in regime di locazione” (art. 53 del Dlgs. 23 maggio 2011 n. 79);

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Sirmione;

Visti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 24 gennaio 2024 il dott. Mauro Pedron;

Uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Considerato quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La ricorrente è proprietaria di due immobili situati nel Comune di Sirmione, rispettivamente in via Quasimodo e in via Colombare.

2. Nel PGT gli immobili sono classificati in zona B1 ( Residenziale esistente e di completamento ).

3. Essendo intenzionata ad avviare un’attività di locazione breve per finalità turistiche, la ricorrente ha preliminarmente presentato al Comune, con riferimento all’immobile di via Colombare, una richiesta di autorizzazione paesistica in data 30 ottobre 2019, la SCIA edilizia n. 147/2020 prot. n. 9290 di data 2 maggio 2020, e la SCIA di agibilità prot. n. 14654 di data 29 giugno 2021.

4. Con comunicazione prot. n. 1114 di data 17 gennaio 2022 la ricorrente poi comunicato al SUAP, ai sensi dell’art. 38 comma 1 della LR 1 ottobre 2015 n. 27 e dell’art. 8 comma 3 del RR 5 agosto 2016 n. 7, l’avvio dell’attività di locazione turistica. La comunicazione riguarda due alloggi ricavati nell’immobile di via Colombare e un alloggio situato all’interno dell’immobile di via Quasimodo.

5. Il responsabile del SUAP, con provvedimento prot. n. 3472 di data 14 febbraio 2022, ha diffidato la ricorrente dall'esercizio dell'attività di locazione turistica, evidenziando l’assenza dei presupposti legittimanti. Con riguardo all’immobile di via Quasimodo, è stata contestata la mancata indicazione della capacità ricettiva e della metratura calpestabile. Con riguardo all’immobile di via Colombare, invece, è stata contestata la difformità rispetto alla SCIA edilizia e alla SCIA di agibilità, a causa della divisione dell’unica unità immobiliare in due alloggi, ciascuno con superficie inferiore al limite minimo di 60 mq prescritto dall’art. 8.10 delle NTA.

6. Contro il provvedimento di data 14 febbraio 2022 la ricorrente ha presentato l’impugnazione oggetto del presente giudizio. Il ricorso è esteso al regolamento comunale approvato con deliberazione consiliare n. 3 di data 26 gennaio 2022, che stabilisce i requisiti qualitativi per le strutture ricettive non alberghiere denominate “case e appartamenti per vacanze” (art. 26 della LR 27/2015) e per gli “alloggi per finalità turistica in regime di locazione” (art. 53 del Dlgs. 23 maggio 2011 n. 79).

7. Le numerose censure possono essere sintetizzate come segue:

(i) in primo luogo, vi sarebbe violazione dell’art. 7 comma 1-e della LR 27/2015, in quanto il Comune non disporrebbe di alcun potere di regolazione dei contratti di locazione turistica stipulati ai sensi degli art. 1 e 5 della legge 9 dicembre 1998 n. 431. Questi ultimi si collocherebbero all’esterno della categoria delle “case e appartamenti per vacanze” di cui all’art. 26 della LR 27/2015, e sarebbero invece attratti nella competenza statale sugli alloggi per finalità turistiche di cui all’art. 53 del Dlgs. 79/2011. In altri termini, tutti gli alloggi di proprietà della ricorrente sarebbero sottratti alla disciplina comunale, e riguardando locazioni turistiche sarebbero regolati semplicemente dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione;

(ii) inoltre, con riguardo all’immobile di via Quasimodo, vi sarebbe violazione dell’art. 8 commi 2 e 3 del RR 7/2016, che per le case e appartamenti per vacanze, compresi gli alloggi o porzioni degli stessi dati in locazione per finalità turistiche per una durata non superiore a 30 giorni ai sensi della legge 431/1998, prevede l’allegazione della sola planimetria in scala, e non la dimostrazione della capacità ricettiva e della metratura calpestabile. La richiesta di tale documentazione sarebbe quindi un errore;

(iii) con riguardo all’immobile di via Colombare, vi sarebbe invece travisamento, in quanto i due alloggi sono stati ottenuti senza nuove opere, riorganizzando gli arredi e mantenendo la destinazione residenziale. La possibilità di locare porzioni di un alloggio unitario è prevista dall’art. 38 commi 8 e 8- bis e dall’art. 40 commi 9 e 10 della LR 27/2015, nonché dall’art. 8 comma 2 del RR 7/2016. Le singole porzioni non dovrebbero quindi possedere i requisiti dell’intero appartamento;

(iv) passando al regolamento comunale sulle case e appartamenti per vacanze, un vizio di carattere generale consisterebbe di nuovo nella mancanza di un potere del Comune in questa materia, se si esclude la funzione di vigilanza espressamente prevista dall’art. 7 comma 1-e della LR 27/2015;

(v) la disciplina comunale nel suo insieme interferirebbe poi con le previsioni della LR 27/2015 e del RR 7/2016 sulle caratteristiche degli alloggi, in quanto l’art. 3 del regolamento comunale estende alle locazioni turistiche i medesimi requisiti delle case e appartamenti per vacanze. È vero che un’identica previsione è contenuta nell’art. 3 comma 3 del RR 7/2016, ma il regolamento regionale dovrebbe essere disapplicato per violazione della delega ex art. 37 della LR 27/2015. Sarebbe comunque fuori dai poteri comunali, e in contrasto con il principio di liberalizzazione di cui all’art. 1 del DL 24 gennaio 2012 n. 1, la richiesta di ulteriore documentazione per la determinazione della capacità ricettiva;

(vi) scendendo nel dettaglio, l’art. 4 del regolamento comunale impone l’eliminazione delle barriere architettoniche sia per le case e appartamenti per vacanze sia per le locazioni turistiche, nel rapporto di almeno 1 unità abitativa ogni 4 o frazione di 4 in capo a un unico gestore, fermo restando quanto previsto dall'art. 7 del DM Lavori Pubblici 14 giugno 1989 n. 236 sull’ammissibilità di soluzioni alternative o di deroghe. Secondo la tesi del ricorso, vi sarebbe sviamento, in quanto lo sbarrieramento è previsto nel citato decreto ministeriale solo in caso di nuova costruzione o ristrutturazione, e dunque non potrebbe essere collegato alla mera stipula di nuovi contratti di locazione;

(vii) l’art. 5 del regolamento comunale, disponendo con riguardo sia alle case e appartamenti per vacanze sia alle locazioni turistiche, stabilisce che contestualmente all'inizio dell'attività devono essere reperiti idonei spazi di sosta privati o in convezione, nella misura di almeno 1 posto auto per unità immobiliare se la SLP è minore o uguale a 55 mq, e di 2 posti auto per unità immobiliare se la SLP è superiore a 55 mq. Anche in questo caso la tesi del ricorso è che vi sarebbe sviamento, in quanto l’adeguamento dei parcheggi presupporrebbe almeno un intervento di ristrutturazione;

(viii) l’art. 6 del regolamento comunale, disponendo con riguardo sia alle case e appartamenti per vacanze sia alle locazioni turistiche, stabilisce che assieme alla comunicazione di inizio attività deve essere prodotta una SCIA di agibilità aggiornata alla situazione reale dell'immobile. La SCIA di agibilità deve attestare la conformità degli impianti (elettrico, idraulico, gas, ascensore, antincendio) che risultino installati in ciascuna unità immobiliare. La tesi del ricorso è che in questo modo il Comune si sostituirebbe alla Regione nella definizione dei servizi e della relativa documentazione, pur essendovi una disciplina puntuale nel RR 7/2016;

(ix) l’art. 7 del regolamento comunale precisa che le condizioni di cui ai precedenti art. 4, 5 e 6 (barriere, parcheggi, agibilità) si applicano in caso di avvio di una nuova attività ricettiva. Secondo la ricorrente, tuttavia, la norma, pur disponendo per il futuro, comporterebbe l’introduzione retroattiva di una nuova e più gravosa disciplina edilizia circa lo sfruttamento delle potenzialità degli immobili esistenti;

(x) l’art. 8 del regolamento comunale, disponendo con riguardo sia alle case e appartamenti per vacanze sia alle locazioni turistiche, stabilisce che, qualora si tratti di strutture ricettive già insediate e non formalmente cessate, è necessario l’adeguamento delle unità abitative ai requisiti indicati nei precedenti art. 4 e 5 (barriere, parcheggi) anche in occasione di un intervento edilizio di manutenzione straordinaria che interessi, seppure parzialmente, la distribuzione interna dei locali o i servizi igienici. Gli