TAR Cagliari, sez. II, sentenza 2011-08-04, n. 201100880

N. 00880/2011 REG.PROV.COLL.

N. 00961/2009 REG.RIC.

N. 00066/2011 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA NON DEFINITIVA

sul ricorso numero di registro generale 961 del 2009, proposto da:
A F, G M, A M, B B, I I, M S, T M, R P, F M, U A, F B, M A, V V, R M, M L C, tutti rappresentati e difesi dagli avv. M P, G G e C T, con domicilio eletto presso lo studio del primo, in Cagliari, via Puccini n. 2;

contro

Comune di Maracalagonis, rappresentato e difeso dall'avv. C R, con domicilio eletto presso il suo studio, in Cagliari, via Dante n. 77;

e con l'intervento di

ad adiuvandum:
- A G T e U P, rappresentati e difesi dall'avv. Eraldo Piu, con domicilio eletto presso il suo studio, in Cagliari, via Torino n. 3;

- I S, V S, S S e S S, rappresentati e difesi dall'avv. S S, con domicilio eletto presso il suo studio, in Cagliari, via Ugo Foscolo n, 28;

ad opponendum:
Condominio di Torre delle Stelle, rappresentato e difeso dagli avv.ti Andrea Pubusa e Paolo Pubusa, con domicilio eletto presso il loro studio, in Cagliari, via Tuveri n. 84;

sul ricorso numero di registro generale 66 del 2011, proposto da:
Condominio di Torre delle Stelle, rappresentato e difeso dagli avv.ti Andrea Pubusa e Paolo Pubusa, con domicilio eletto presso il loro studio, in Cagliari, via Tuveri n. 84;

contro

Comune di Maracalagonis, rappresentato e difeso dall'avv. C R, con domicilio eletto presso il suo studio, in Cagliari, via Dante n. 77;

nei confronti di

- I R, A F, G M, A M, B B, J I, F M, M A, V V, M M, Nuova Associazione Torre delle Stelle s.r.l., tutti rappresentati e difesi dagli avv.ti M P, C T e G G, con domicilio eletto presso lo studio del primo, in Cagliari, via Puccini n. 2

quanto al ricorso n. 961 del 2009:

per l’accertamento:

- dell'obbligo del Comune di Maracalagonis di provvedere, in adempimento della “Convenzione per il piano di lottizzazione sito in Canne e Sisa e Baccu Mandara” n. 3 Rep. in data 2 marzo 1970 (oltre che del contratto aggiuntivo del 10 gennaio 1977 e del verbale di constatazione e di consistenza) e di quanto previsto dall'art. 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, a prendere in carico le opere di urbanizzazione primaria realizzate, nell'ambito della Convezione, sopra detta, dalla società Immobiliare Torre delle Stelle, in località Torre delle Stelle, nonché delle aree su cui queste insistono, passate in proprietà, con nota di trascrizione del 22 aprile 1977, al Comune di Maracalagonis, e ad assumere tutti gli oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria, correlati alla gestione delle medesime opere di urbanizzazione;

- nonché per la conseguente condanna dell'Amministrazione a porre in essere gli atti e i provvedimenti per adempiere agli obblighi discendenti dalla legge e dalla convenzione di lottizzazione, di cui sopra.

quanto al ricorso n. 66 del 2011:

- delle delibere nn 145, 146 e 147 adottate il 6.12.2010 dalla Giunta comunale di Maracalagonis, aventi ad oggetto l'acquisizione di beni vari della lottizzazione Torre delle Stelle;.

Visti i ricorsi e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Maracalagonis in entrambi i ricorsi;

Visto l’atto di intervento ad opponendum nel ricorso n. 961/2009 del Condominio di Torre delle Stelle;

Visto l’atto di intervento ad adiuvandun nel ricorso n. 961/2009 di A G T e U P;

Visto l’atto di intervento ad adiuvandum nel ricorso n. 961/2009 di I S, V S, S S e S S;

Visto la costituzione in giudizio nel ricorso n. 66/2011 di I R, A F, G M, A M, B B, J I, F M, M A, V V, M M e di Nuova Associazione Torre delle Stelle s.r.l.;

Visto l’art. 36, comma 2, C.P.A.;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 18 maggio 2011 il dott. A P e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1) Il ricorso n. 961/2009 è presentato dai sigg.ri A F, G M, A M, B B, I I, M S, T M, R P, F M, U A, F B, M A, V V, R M e M L C.

Tutti i ricorrenti assumono di essere proprietari di immobili compresi nella lottizzazione “Canne e Sisa e Baccu Mandara” (denominata anche lottizzazione “Torre delle Stelle”), realizzata dalla società Immobiliare Torre delle Stelle s.r.l. in forza di convenzione stipulata con il Comune di Maracalagonis in data 2 marzo 1970 e presupposto Piano di lottizzazione approvato con determinazione del Consiglio comunale 2 ottobre 1969, n. 11.

All’art. 1 della Convenzione era espressamente previsto che la società lottizzante assumesse “a proprio carico tutti gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria inerenti alla lottizzazione e non ancora eseguiti”, mentre all’art. 5 la stessa si impegnava “a cedere a titolo gratuito al Comune di Maracalagonis, quando tutte le opere di urbanizzazione saranno completate, la sua proprietà per quanto riguarda aree e opere di urbanizzazione primaria e secondaria e più precisamente: le strade residenziali, gli spazi di sosta e di parcheggio, la rete idrica e di distribuzione e zone 7 e 8 dell’allegato n. 5 del progetto di lottizzazione”.

Pertanto la società lottizzante, in data 4 dicembre 1976, aveva poi sottoscritto con il Comune di Maracalagonis apposito Verbale di constatazione, sulla consistenza delle opere di urbanizzazione a quel momento realizzate, e in data 10 gennaio 1977 aveva infine stipulato, sempre con il Comune, un Contratto aggiuntivo, successivamente trascritto, secondo cui (art. 2) “a maggior chiarimento dell’art. 5 della Convenzione stipulata con atto repertorio 3 del 2 marzo 1970, la soc. immobiliare Torre delle Stelle cede contestualmente alla firma del presente atto aggiuntivo a titolo gratuito al Comune di Maracalagonis, accettando per esso il Sindaco, la proprietà delle aree per opere di urbanizzazione primarie e secondarie, per la superficie complessiva di mq. 315.283, di cui 154.823 per viabilità, mq.

5.000 per parcheggio, mq. 30.000 per attrezzature religiose, culturali, sanitarie, per il gioco dello sport e mq. 125.460 per verde pubblico (parco)”. Difatti, con successivo atto del 13 dicembre 1995, il Sindaco di Maracalagonis aveva attestato che “le strade e le infrastrutture di pertinenza (acquedotto e illuminazione pubblica) sono di proprietà del Comune di Maracalagonis, mentre la Regione Sardegna, con nota 2 agosto 2006, prot. 12021/P, su espressa richiesta degli attuali ricorrenti circa la possibilità di rilasciare concessioni edilizie sui lotti non edificati, aveva affermato che “il territorio relativo alla lottizzazione Torre delle Stelle è completamente urbanizzato…e sono stati soddisfatti gli obblighi convenzionali da parte delle ditte lottizzanti”.

Non di meno il Comune di Maracalagonis si è sempre astenuto dal prendere concretamente in carico le opere di urbanizzazione, per cui i ricorrenti - ritenendosi danneggiati da una situazione di fatto in cui tutte le opere di urbanizzazione sono rimaste formalmente prive di un soggetto gestore, con la sola eccezione del servizio idrico, gestito di fatto dal “Condominio Torre delle Stelle” - in data 4 dicembre 2008 hanno present

ato formale istanza al Comune di Maracalagonis, affinché lo stesso provvedesse alla presa in carico ed alla gestione di tutte le opere di urbanizzazione primarie e secondarie, senza però ottenere risposta.

Pertanto il ricorso n. 961/2009 è finalizzato ad ottenere l’accertamento dell’obbligo - e la conseguente condanna - del Comune di Maracalagonis a prendere in carico le predette opere e ad assumere tutti i correlati oneri di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Il gravame è affidato alle seguenti censure:

Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 97 Costituzione, dell’art. 28 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, degli artt. 1 e 5 della Convenzione 2 marzo 1970, n. 3, dell’art. 2 del successivo Contratto aggiuntivo alla stessa Convenzione, degli artt. 1, 7 e 14 della legge regionale 17 ottobre 1997, n. 29, dell’art. 14 del d.lgvo 30 aprile 1992, n. 285 e del d.lgvo 2 febbraio 2001, n. 31.

Con ordinanza 11 novembre 2009, n. 402, questa Sezione ha accolto la domanda cautelare contenuta nel ricorso n. 961/2009, ordinando al Comune di Maracalagonis di intraprendere le iniziative necessarie alla presa in carico del funzionamento e della manutenzione delle opere di urbanizzazione.

Si è costituito in giudizio il Comune di Maracalagonis, osservando che, ancor prima che questa Sezione adottasse la sopra citata ordinanza n. 402/2009, alcune opere di urbanizzazione primaria erano state già prese in carico dall’amministrazione.

È intervenuto in giudizio ad opponendum il Condominio Torre delle Stelle, eccependo l’inammissibilità del ricorso per difetto di notifica ai controinteressati, tra i quali vi sarebbe lo stesso Condominio, indicato in gravame come gestore di alcune delle opere di urbanizzazione. Inoltre il Condominio ha fatto presente di aver impugnato, con separato ricorso n. 66/2011, le deliberazioni n. 145/2010 (relativa alle aree per attrezzature religiose, culturali, sanitarie per il gioco e per lo sport e le aree a verde pubblico), n. 146/2010 (concernente la rete idrica di distribuzione e tutte le pertinenze e accessori) e n. 147/2010 (concernente la rete stradale e tutte le pertinenze e accessori), nel frattempo adottate dal Comune di Maracalagonis a seguito dell’ordinanza cautelare di questa Sezione di cui sopra ed aventi ad oggetto, per l’appunto, l’acquisizione delle citate opere di urbanizzazione.

Con successive memorie difensive del 15 aprile 2011 e del 27 aprile 2011, il Condominio ha osservato ancora, quanto alle strade, di non opporsi alla presa in carico da parte del Comune, purché preceduta da apposita convenzione con lo stesso Condominio, nonché, con riferimento alla rete idrica, che la Corte d’Appello di Cagliari, con sentenza 17 marzo 2011 (emessa all’esito di una controversia tra lo stesso Condominio ed uno dei condomini, che si rifiutava di pagare gli oneri relativi le opere di urbanizzazione), aveva già affermato il diritto del Condominio alla riscossione degli oneri condominiali, sul presupposto che lo stesso avrebbe diritto alla gestione delle opere di urbanizzazione in quanto pervenute nella proprietà pro quota dei condomini in virtù di atti di acquisto stipulati con la Immobiliare Torre delle Stelle s.r.l. prima della Convenzione di lottizzazione e del successivo Contratto aggiuntivo.

A conferma di questa tesi il Condominio ha prodotto in giudizio, oltre alla citata sentenza della Corte d’Appello, anche una ordinanza cautelare del Tribunale Ordinario di Cagliari (22 marzo 2011), ove parimenti si afferma l’obbligo dei condomini di pagare gli oneri condominiali per la gestione delle opere di urbanizzazione e si adombrano dubbi in ordine alla effettiva titolarità delle stesse da parte della Immobiliare Torre delle Stelle s.r.l., nonché sul potere del Comune di Maracalagonis di acquisire in via autoritativa la proprietà delle opere e delle relative aree.

Con memoria difensiva del 27 aprile 2011, la difesa dei ricorrenti ha eccepito il difetto di legittimazione del Condominio, sia perché lo stesso, a ben vedere, neppure esisterebbe, essendo le opere di urbanizzazione rientranti nella proprietà e responsabilità del Comune di Maracalagonis, sia perché, in ogni caso, l’intervento ad opponendum sarebbe stato proposto - in nome e per conto del Condominio - da una persona fisica (l’amministratore) priva di rappresentanza processuale, causa l’assenza di autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Sono intervenuti ad adiuvandum i sigg.ri I S, V S, S S e S S, facendo valere il proprio interesse all’accoglimento del ricorso in quanto proprietari di lotti compresi nella lottizzazione e come tali interessati alla corretta gestione dei servizi pubblici connessi alle opere di urbanizzazione.

Sono parimenti intervenuti ad adiuvandum, nella medesima veste, i sigg.ri A G T e U P.

Alla pubblica udienza del 18 maggio 2011 la causa è stata trattenuta in decisione.

2) Con il ricorso n. 66/2001 il Condominio Torre delle Stelle ha chiesto l’annullamento delle già citate deliberazioni n. 145/2010, n. 146/2010 e n. 147/2011 del Comune di Maracalagonis, aventi ad oggetto l’acquisizione delle opere di urbanizzazione della sopra citata lottizzazione “Torre delle Stelle” unitamente a quelle di altra contigua e collegata lottizzazione, oggetto di separata convenzione stipulata dai lottizzanti con il Comune di Maracalagonis in data 29 febbraio 1972, che sarà nel prosieguo denominata lottizzazione “Cocco e altri”.

Più esattamente il Condominio assume di rappresentare gli interessi dei proprietari di fondi compresi in quattro distinte “porzioni” urbanistiche.

a) La prima è quella compresa nella lottizzazione “Canne e Sisa e Baccu Mandara” (denominata anche “Torre delle Stelle”), convenzionata nel 1970 ad opera della Immobiliare Torre delle Stelle s.r.l. (prima Torre Finocchio s.p.a.).

Il Condominio espone che quest’ultima società, con atto pubblico del 4 giugno 1963, cedette un lotto di terreno compreso nella lottizzazione all’ing. E M e con successivi atti trasferì ad altri centosessanta acquirenti, unitamente ad aree edificabili comprese in lottizzazione, anche la proprietà delle strade e della rete idrica di distribuzione per la quota spettante a ciascun acquirente in relazione all’area edificabile dallo stesso acquistata;
e inoltre, con ulteriore rogito del 20 aprile 1970, cedette alla Fondazione Stand By Foundation altra parte di terreno, per complessivi ettari 12.92.98, compresa nella zona attraversata dalle vie Altair, Antares e Croce del Sud.

Da tali cessioni sarebbe scaturita una “proprietà comune” degli acquirenti/condomini su (almeno parte delle) opere di urbanizzazione, in seguito “ratificata dall’assemblea condominiale con deliberazione del 7 luglio 1973 che inserì nel Regolamento condominiale il riconoscimento, per l’appunto, della proprietà comune e indivisibile tra i condomini sulla rete stradale interna e sulla rete idrica di distribuzione (oltre che su quattro pozzi di emungimento, con relativi serbatoi e centrale di pompaggio), sul parco, sul parco giochi, su di un lotto edificato per la casa del custode, su altro lotto da destinare a nuova casa del custode, su altro ancora da destinare a club nautico e su altro ancora da destinare ad attrezzature sportive. Il Regolamento condominiale fu poi allegato ad un atto notarile del 3 giugno 1975, avente ad oggetto la vendita di un’area edificabile a favore del sig. Guido Evangelista, nonché ad ulteriori e numerosi rogiti aventi ad oggetto la vendita di singole porzioni di lottizzazione destinati ad uso abitativo.

Da tale premessa il Condominio fa discendere, analogamente a quanto dedotto con il primo ricorso, che i richiamati atti di cessione avrebbero privato la Immobiliare Torre delle Stelle s.r.l. del diritto di proprietà su molte delle aree oggetto di opere di urbanizzazione, per cui la stessa non avrebbe poi potuto efficacemente cederle al Comune di Maracalagonis;
tanto è vero che il successivo Contratto Aggiuntivo del 10 gennaio 1977, sollecitato dal CO.RE.CO. con deliberazione del 28 settembre 1976, avrebbe limitato la cessione ad alcune soltanto delle opere di urbanizzazione.

b) La seconda porzione di aree indicata dal Condominio ricorrente è quella relativa alla lottizzazione “Cocco e altri”, oggetto di una convenzione stipulata dai lottizzanti con il Comune di Maracalagonis in data 29 febbraio 1972, ove fu prevista la realizzazione delle opere di urbanizzazione a carico degli stessi lottizzanti, stabilendo che le stesse “passeranno…in piena proprietà al Comune di Maracalagonis entro tre giorni dal collaudo, che sarà effettuato dal Comune entro il primo semestre dall’ultimazione dei lavori” (art. 8).

Il Condominio sostiene, al riguardo, non essere “stato redatto alcun atto traslativo delle aree relative” (pag. 8 del ricorso), che pertanto non sarebbero mai passate in proprietà del Comune;
su dette aree, inoltre, il Condominio avrebbe da tempo realizzato, a cura e spese dei condomini, svariate infrastrutture destinate ad utilizzo collettivo, quali impianti sportivi (campo da calcetto, campo da bocce, campo da basket, campo da pallavolo, campo da tennis) e servizi igienici.

c) La terza porzione di territorio richiamata nel ricorso n. 66/2011 del Condominio riguarda le aree che lo stesso ricorrente definisce “Cussorgiali”, le quali sarebbero state oggetto di insediamenti edilizi ben prima che intervenissero atti di programmazione urbanistica e sulle quali, pertanto, non vi sarebbe stata, né potrebbe esservi, alcuna cessione a favore del Comune di Maracalagonis;
inoltre anche i “cussorgiali” sarebbero stati nel frattempo “ricompresi” nel Condominio, in forza di deliberazione assembleare del 9 aprile 1976, tanto che gli interessati pagherebbero regolarmente le relative quote condominiali.

d) La quarta porzione di territorio citata in ricorso riguarda, infine, la “parte di Torre delle Stelle, a valle della Strada provinciale n. 17 Cagliari - Villasimius” (pag. 11 del ricorso), ricadente in territorio di Sinnai e mai divenuta oggetto di lottizzazione, in quanto inizialmente prevista quale “zona di completamento” dal Piano di Fabbricazione (poi annullato con sentenza del T.A.R. Sardegna del 1992) e solo successivamente inserita in Zona F.

Ciò posto, con il ricorso n. 66/2011 il Condominio ha chiesto l’annullamento delle deliberazioni in epigrafe indicate, deducendo le seguenti censure:

1) Incompetenza e violazione dell’art. 42, comma 2, lett. l), del d.lgvo 18 agosto 2000, n. 267.

2) Violazione degli artt. 8 e segg. della legge 7 agosto 1990 e s.m.i.;

3) Incompetenza e violazione di legge, mancanza o insufficienza della motivazione.

4) Eccesso di potere per contraddittorietà fra atti, carenza di presupposti, illogicità manifesta, incompletezza e difetto di istruttoria, violazione degli artt. 3 e 21 della legge n. 241/1990.

Si è costituito in giudizio il Comune di Maracalagonis, eccependo l’inammissibilità e nullità del ricorso per difetto di legittimazione attiva e nullità della procura ad litem, nonché invocandone il rigetto nel merito.

Si sono costituiti in giudizio, altresì, i controinteressati I R, A F, G M, A M, B B, J I, F M, M A, V V, M M, unitamente alla Nuova Associazione Torre delle Stelle s.r.l., sollecitando la reiezione del ricorso ed eccependone l’inammissibilità sulla base di argomentazioni analoghe a quelle esposte dal Comune.

Con successive memorie difensive il Condominio ricorrente ha ulteriormente argomentato le proprie tesi.

Alla pubblica udienza del 18 maggio 2011 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

In primo luogo il Collegio ritiene di dover disporre la riunione dei due ricorsi in epigrafe indicati, stante la loro evidente connessione sotto il profilo oggettivo e soggettivo;
a ciò consegue che gli atti difensivi e la documentazione versati in atti relativamente a ciascuno dei due gravami potrà essere utilizzata ai fini della trattazione di entrambi, così da assicurare una ricostruzione il più possibile esaustiva delle vicende di causa.

Si osserva, inoltre, fin d’ora, che l’oggettiva impossibilità di ricostruire sulla base delle risultanze processuali numerosi aspetti tecnici e di fatto necessari ai fini della decisione, condurrà il Collegio a disporre un supplemento istruttorio ed una consulenza tecnica d’ufficio, oltre ad una chiamata in causa del terzo, rinviando la definizione del ricorso nel merito. Tuttavia già in queste sede è possibile decidere in ordine alle questioni di rito sottese alle eccezioni pregiudiziali dedotte nei confronti di entrambi i ricorsi e dell’intervento ad opponendum proposto dal Condominio nel ricorso n. 961/2009, per cui la presente pronuncia assume carattere di sentenza interlocutoria ai sensi dell’art. 36, comma 2, C.P.A. Sempre in questa sede, inoltre, il Collegio ritiene opportuno un primo (e non definitivo) esame di alcune questioni giuridiche inerenti il merito, al fine di operare una più chiara delimitazione del thema decidendum e di consentire l’efficiente espletamento della consulenza tecnica.

La successiva trattazione, in ragione della particolare complessità dei fatti di causa, sarà condotta secondo criteri di connessione logico - giuridica, scandita da corrispondenti paragrafi (e ove necessario di sottoparagrafi), senza attenersi all’esposizione contenuta negli atti difensivi.

Nella parte finale della, infine, verrà precisato l’oggetto del supplemento istruttorio, dell’incarico affidato al consulente tecnico d’ufficio e della chiamata del terzo in giudizio.

1) Le eccezioni di inammissibilità dell’intervento ad opponendum del Condominio Torre delle Stelle nel ricorso n. 961/2009 e la simmetrica eccezione di inammissibilità del ricorso n. 66/2011 “a parti invertite”.

I ricorrenti del gravame n. 961/2009 (alcuni dei quali, unitamente alla Nuova Associazione Torre delle Stelle s.r.l., figurano anche quali controinteressati nel ricorso n. 66/2011 proposto dal Condominio) ed il Comune di Maracalagonis hanno sollevato due distinte eccezioni di inammissibilità riguardanti la partecipazione processuale del Condominio.

La prima fa leva sull’assunto che l’amministratore, avendo proposto l’intervento (ed anche il successivo ricorso) in nome e per conto del Condominio, ma senza alcuna autorizzazione dell’assemblea, avrebbe agito in assenza di validi poteri di rappresentanza processuale, i quali non potrebbero discendere dall’art. 1131, comma 1, del codice civile (giacché l’iniziativa processuale in esame non potrebbe essere considerata “atto esecutivo di precedenti deliberazioni assembleari” o “atto conservativo dei beni condominiali”, secondo quanto previsto dall’art. 1130, nn. 1 e 4, codice civile, richiamato dall’art. 1131) e neppure dalle norme del Regolamento condominiale (che si limiterebbe a richiamare il potere di rappresentanza legale dell’amministratore “con i poteri, gli obblighi e le responsabilità stabilite dall’art. 1131 cc.”, in tal modo ribadendo il “regime ordinario” previsto dal codice).

La seconda poggia sull’assunto che il Condominio, a ben vedere, neppure esisterebbe, per mancanza di oggetto, rientrando le opere di urbanizzazione primaria e secondaria nella proprietà e nella responsabilità del Comune di Maracalagonis.

Entrambe le eccezioni non meritano di essere condivise, tanto in relazione all’intervento ad opponendum del Condominio nel ricorso n. 961/2009 quanto alla proposizione del ricorso n. 66/2011 da parte dello stesso Condominio, per le ragioni che si passa ad esporre.

Se, da un lato, in via teorica, condivide le argomentazioni dei ricorrenti (tanto da averle sostanzialmente fatte proprie in una recente sentenza, la n. 784/2011, con cui era stato definito il ricorso n. 24/2011, proposto sempre dal Condominio Torre delle Stelle in relazione ad un caso di silenzio tenuto dal Comune di Maracalagonis), il Collegio osserva, tuttavia, che le stesse non appaiono ora concretamente riferibili alla presente fattispecie processuale, in ragione della obiettiva diversità della res controversa e del differente contenuto delle prospettazioni processuali del Condominio.

In particolare, e cominciando dalla seconda questione, di contenuto più spiccatamente sostanziale, mentre nel precedente ricorso il Condominio neppure aveva affermato con chiarezza l’esistenza di una proprietà dei condomini sulle aree contese (tanto da aver addirittura osservato che quelle aree risultavano di proprietà della Immobiliare Torre delle Stelle s.r.l.), ora dichiara di agire a tutela di un diritto di proprietà pro quota dei condomini, secondo lo schema tipico della “rappresentanza processuale collettiva” previsto dal codice civile. Inoltre il Condominio riconduce la propria legittimazione anche ad una asserita “attività gestoria” sulle opere di urbanizzazione che avrebbe esercitato in questi anni (rectius, che i condomini avrebbero collettivamente esercitato), la quale avrebbe persino trovato conferma in atti amministrativi (cfr., ad esempio, quanto si afferma a pag. 13 del ricorso n. 66/2011, circa l’avvenuto rilascio, a nome del Condominio e da parte del Genio civile di Cagliari, di una concessione avente ad oggetto la deviazione delle acque del Rio Geremeas).

A prescindere dalla esattezza sostanziale di tali asserzioni, che saranno ulteriormente vagliate in sede di decisione nel merito, ciò che ora assume rilievo è la prospettazione operata dalla parte interessata, che nel caso di specie si ricollega a posizioni soggettive potenzialmente idonee a giustificarne la partecipazione processuale (cfr. ex multis, Cassazione civile, Sez. III, 9 aprile 2009, n. 8699, ove si afferma che “La legitimatio ad causam, attiva e passiva, consiste nella titolarità del potere e del dovere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa, mediante la deduzione di fatti in astratto idonei a fondare il diritto azionato, secondo la prospettazione dell'attore, prescindendo dall'effettiva titolarità del rapporto dedotto in causa”).

E, difatti, ove risultasse provato che i condomini sono proprietari pro quota di aree successivamente interessate da opere di urbanizzazione - e che le hanno gestite collettivamente - tale circostanza non potrebbe che giustificare la loro partecipazione al presente giudizio, fermo restando (è opportuno ribadirlo) che giammai potrà parlarsi di legittimazione del Condominio, ma eventualmente di “legittimazione dei singoli condomini collettivamente esercitata”, con tutto ciò che ne consegue in termini di effetti del giudicato, responsabilità risarcitoria, spettanza delle spese processuali, etc, tutti riferibili in ultima analisi ai singoli condomini, ragion per cui é, tra l’altro, necessario che la difesa del Condominio produca in giudizio l’elenco completo dei soggetti che vi partecipano, consentendo così una compiuta individuazione dei destinatari concreti degli atti amministrativi impugnati e degli effetti del presente giudizio.

Quanto alla prima eccezione, che fa leva sul presunto difetto di rappresentanza processuale dell’amministratore condominiale, l’assemblea del Condominio “Torre delle Stelle”, come già riferito in narrativa, con deliberazione del 7 luglio 1993 decise di “riconoscere” la proprietà condominiale su di una serie di aree e corrispondenti opere di urbanizzazione, oggetto di rogiti notarili di vendita a terzi stipulati in epoca precedente alle convenzioni di lottizzazione, tanto che la stessa assemblea stabilì di sussumere il nuovo e corrispondente assetto proprietario all’interno del regolamento condominiale. Tale circostanza di fatto, non specificamente contestata da controparte, dimostra la volontà dell’assemblea di considerare rientranti nella “proprietà condominiale” anche le suddette aree e, quindi, anche tenuto conto della particolare complessità ed incertezza delle richiamate vicende traslative, di porre in essere le iniziative processuali necessarie a tutelare la “proprietà condominiale”. Per cui, in conclusione, l’atto di intervento ad opponendum, così come l’autonomo ricorso n. 66/2011, sono riconducibili alla categoria degli “atti esecutivi” di precedente deliberazione assembleare, come tale attratti al generale potere di rappresentanza processuale attribuito all’amministratore dagli artt. 1130 e 1131 del codice civile.

2) L’eccezione di inammissibilità del ricorso n. 961/2009 proposta dal Condominio Torre delle Stelle e l’integrazione del contraddittorio a favore della Immobiliare Torre delle Stelle s.r.l..

Questa volta è il Condominio ad eccepire l’inammissibilità del gravame n. 961/2009, per difetto di notifica ai controinteressati ed in primo luogo allo stesso Condominio, pur indicato in ricorso quale soggetto gestore di alcune delle opere di urbanizzazione.

Anche questa eccezione è priva di pregio.

Non tanto perché, secondo un diffuso (ancorché non univoco) indirizzo giurisprudenziale, la mancata notifica del ricorso ad un controinteressato non ne determina l’inammissibilità ove lo stesso si sia costituito in giudizio (ancorché al fine di eccepire la nullità o l’assenza della notifica), essendo proprio la costituzione a dimostrare che la parte è stata in grado di esercitare validamente il proprio diritto di difesa (cfr. Consiglio di Stato, Sezione IV, 10 febbraio 2000, n. 721 e 30 novembre 2007, n. 6096;
T.A.R. Lazio, Roma, Sez. III, 25 agosto 2010, n. 31634), in omaggio al principio del “raggiungimento dello scopo” di cui all’art. 156, comma 3, c.p.c.

Ma soprattutto perché il giudizio instaurato con il ricorso n. 961/2009, lungi dall’avere carattere impugnatorio, ha ad oggetto una domanda di accertamento “dell'obbligo del Comune di Maracalagonis di…prendere in carico le opere di urbanizzazione primaria realizzate, nell'ambito della Convezione, sopra detta, dalla società Immobiliare Torre delle Stelle, in località Torre delle Stelle, nonché delle aree su cui queste insistono” ed una correlata domanda di “condanna dell'Amministrazione a porre in essere gli atti e i provvedimenti per adempiere agli obblighi discendenti dalla legge e dalla convenzione di lottizzazione” (cfr. epigrafe del ricorso).

Di conseguenza il rapporto controverso non riguarda interessi legittimi, bensì diritti soggettivi (ancorché di “origine pubblicistica”) e come tale è soggetto - anziché alle regole proprie del giudizio di legittimità - a quelle dettate dagli artt. 102 e 107 c.p.c., anche in virtù del richiamo operato in via generale dall’art. 39 C.P.A., secondo cui “Per quanto non disciplinato dal presente codice si applicano le disposizioni del codice di procedura civile, in quanto compatibili o espressione di principi generali”: quindi la mancata notificazione del gravame ad un contraddittore necessario non ne comporta l’inammissibilità, bensì rende necessaria l’estensione del contraddittorio (cfr. Consiglio di Stato Sez. VI, 27 maggio 2003, n. 2938 e Sez. V, 28 dicembre 2007, n. 6782), che nel caso di specie si è però realizzata “spontaneamente”, almeno per quanto riguarda il Condominio, in virtù del suo intervento ad opponendum nel ricorso n. 961/2009 e della proposizione dell’autonomo (ma connesso) ricorso n. 66/2011.

Nella stessa ottica, ai fini di un compiuto incardinamento della controversia dal punto di vista soggettivo, il Collegio ritiene opportuno disporre fin d’ora - ai sensi dell’art. 28, comma 3, e 51 C.P.A., nei termini che saranno di seguito precisati - la chiamata in causa della Immobiliare Torre delle Stelle s.r.l., nella persona del rappresentante legale (il quale, stando alle allegazioni delle parti costituite, sarebbe ora da individuarsi nel suo liquidatore);
ciò in quanto la posizione giuridica di tale società risulta concretamente implicata (soprattutto) dalle prospettazioni difensive del Condominio, il quale sostiene che alcune delle aree previste in lottizzazione come destinate ad opere di urbanizzazione sarebbero state cedute dalla lottizzante a soggetti terzi già prima della stipula della Convenzione e del Piano di lottizzazione;
con la conseguenza che - ove questa tesi dovesse risultare esatta - la successiva cessione di quelle aree al Comune di Maracalagonis sarebbe avvenuta “a non domino”, con evidenti conseguenze in termini di esposizione risarcitoria della Immobiliare Torre delle Stelle s.r.l.

Invece un’analoga estensione soggettiva del giudizio non si rende necessaria, almeno allo stato, nei confronti dei soggetti che stipularono la distinta convenzione di lottizzazione “Cocco e altri”, per due ragioni: la prima è che i ricorrenti nel gravame n. 961/2009 si propongono tutti quali proprietari di lotti insistenti nella prima convenzione, cioè quella che fa capo alla Immobiliare Torre delle Stelle s.r.l.;
la seconda è che le sopra citate argomentazioni difensive del Condominio, in ordine a pregressi passaggi di proprietà delle aree a soggetti privati, paiono riferirsi esclusivamente a porzioni di terreno comprese nella lottizzazione Immobiliare Torre delle Stelle s.r.l. e non alla lottizzazione “Cocco e altri”. Nulla esclude, comunque, che - ove all’esito delle integrazioni istruttorie e delle conseguenti precisazioni difensive emergesse un differente stato di cose - il contraddittorio debba essere esteso anche ai lottizzanti di “Cocco e altri”.

3) La ricostruzione nel merito della vicenda allo stato attuale delle risultanze processuali.

È opportuno suddividere la successiva trattazione in base alle quattro aree territoriali individuate nel ricorso n. 66/2011, cui già si è fatto riferimento.

3.1) La prima è quella oggetto della Convenzione di lottizzazione stipulata dalla Immobiliare Torre delle Stelle s.r.l. e dal Comune di Maracalagonis in data 2 marzo 1970 (sulla base del Piano di lottizzazione approvato con determinazione del Consiglio comunale 2 ottobre 1969, n. 11)

Nel richiamare per i dettagli la parte in narrativa, giova ricordare che:

- in sede di convenzione risultava: l’impegno della società lottizzante a cedere a titolo gratuito al Comune di Maracalagonis “la sua proprietà” di tutte le opere di urbanizzazione primaria e secondaria (essenzialmente strade residenziali, spazi di sosta e di parcheggio, rete idrica ed elettrica);
nonché l’avvenuta realizzazione di quasi tutte le citate opere di urbanizzazione (restavano da completare “l’impianto sotterraneo per l’energia elettrica” e “l’impianto idrico”);

- nel successivo verbale di constatazione (del 1976), le parti - oltre a confermare l’obbligo di cessione sopra indicato - hanno dato atto dell’avvenuta realizzazione di opere di urbanizzazione per mq. 315.283 (facendo analitico riferimento ai relativi estremi catastali ed alla planimetria allegata), nonché della solo parziale avvenuta realizzazione dell’impianto di illuminazione stradale;

- con il contratto aggiuntivo (del 1977), le stesse parti, “a maggior chiarimento dell’art. 5 della convenzione stipulata con atto repertorio del 2 marzo 1970”, hanno precisato (art. 2 del contratto aggiuntivo) che “la Immobiliare Torre delle Stelle cede contestualmente alla firma del presente atto aggiuntivo a titolo gratuito al Comune di Maracalagonis, accettando per esso il Sindaco, la proprietà delle seguenti aree e correlative opere di urbanizzazione primaria e secondaria: - mq. 154.823 relativi a strade;
- mq. 30.000 relativi opere di urbanizzazione secondaria per attrezzature religiose, culturali, sanitarie per il gioco e per lo sport;
- mq.