Pubblicato il 21/11/2022

N. 00791/2022 REG.PROV.COLL.

N. 00343/2017 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 343 del 2017, proposto da:
Playline S.r.l. e Immobiliare Pienne S.a.s., in persona dei legali rappresentanti pro tempore, rappresentate e difese dall'avvocato P C, con domicilio eletto presso lo studio Franco Tului in Cagliari, via Dante n. 69;
Real Estate Investimenti Ss, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato G A, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Comune di Sassari, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati M R, S P, M I R e A M A P, con domicilio eletto presso lo studio Raffaele di Tucci in Cagliari, via Tuveri n. 84;

per l'annullamento:

- dell'ordinanza n. 7/2017, senza data – comunicata il 9 marzo 2017 – con la quale il Dirigente del Settore Urbanistica ed Edilizia Privata del Comune di Sassari ha ordinato “nei confronti della ditta Play Line Srl, della ditta Immobiliare Pienne s.a.s., della ditta Real Estate Srl e dell'Ing. Giampiero Manconi, come sopra identificati, l'immediata sospensione dell'attività lottizzatoria descritta in premessa e l'eventuale interruzione delle opere in corso di esecuzione nelle unità immobiliari di loro proprietà presso fabbricato denominato “Il Vialetto”, sito in via Predda Niedda n. 37/L”;

- di ogni altro atto comunque presupposto, connesso e conseguente e, in particolare, delle relazioni 9 novembre 2016 prot. 156096 e 15 febbraio 2017 prot. 23666 del N.V.E. citate nell'ordinanza impugnata.

Visti il ricorso e i relativi allegati.

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Sassari.

Visti tutti gli atti della causa.

Relatore nell'udienza smaltimento del giorno 10 novembre 2022 il dott. A P e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale.

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Le società Playline S.r.l., Immobiliare Pienne S.a.s. e Real Estate investimenti S.r.l., odierne ricorrenti, sono proprietarie, nel complesso, di n. 37 unità immobiliari a destinazione commerciale incluse nel più ampio complesso edilizio denominato Il Vialetto , in Sassari, via Predda Niedda n. 37/L, Zona urbanistica G1.6 ( “Teatri, cinema, spazi e luoghi di pubblico spettacolo, alberghi e centri congressuali” ).

A seguito di sopralluoghi svolti nell’estate del 2016 dal Nucleo di Vigilanza Edilizia -come da relazioni 9 novembre 2016, n. 156096 e 15 febbraio 2017, n. 23666- è stata accertata l’esecuzione (in corso), sulle citate unità immobiliari, di opere edilizie -quali frazionamenti, spostamenti di tramezzature e creazione di nuovi muri divisori, realizzazione di nuovi impianti- dirette a imprimere alle stesse destinazione residenziale.

Su tali presupposti il Dirigente del Settore Pianificazione Urbanistica ed Edilizia Privata, con ordinanza n. 7/2017, comunicata il 9 marzo 2017, ha ordinato alle interessate “l'immediata sospensione dell'attività lottizzatoria descritta in premessa e l'eventuale interruzione delle opere in corso di esecuzione nelle unità immobiliari di loro proprietà presso il fabbricato Il Vialetto” , disponendo, altresì, “la trascrizione a titolo gratuito del presente provvedimento nei registri immobiliari” , con l’avviso che “trascorsi 90 giorni dalla notifica della presente determinazione, le unità immobiliari di cui sopra sono acquisite gratuitamente di diritto al patrimonio comunale” .

In motivazione si legge che le opere sopra descritte sarebbero tali da configurare:

- il non autorizzato mutamento di destinazione d’uso degli immobili implicante una “salto di categoria funzionale” e, come tale “urbanisticamente rilevanti” e perciò implicante “permesso di costruire ai sensi dell’art. 11, comma 7, della L.R. n. 23/1985” ;

- una “ abusiva interferenza sulla potestà pianificatoria dell’uso del territorio” , con stravolgimento dell’assetto “del luogo preesistente determinando un maggior carico urbanistico e incidendo significativamente sulle dotazioni degli standard di zona, agendo non solo sulla struttura dell’edificio ma anche sul suolo circostante in contrasto con quelle che sono le revisioni del Piano Urbanistico Comunale per la zona interessata (che vieta la destinazione residenziale), per cui dovrebbe ritenersi “integrata…la fattispecie della lottizzazione abusiva di tipo misto (cartolare e materiale (ai sensi dell’art. 17 della L.R. 23/1985)” .

Con il ricorso in esame, avviato alla notifica in data 3 maggio 2017, le intestate società hanno chiesto l’annullamento di tale provvedimento, deducendo censure che saranno esaminate nella parte in diritto.

Si è costituito in giudizio il Comune di Sassari, contestando la fondatezza del ricorso.

Alla pubblica udienza del 10 novembre 2022 la causa è stata tenuta a decisione.

DIRITTO

Delle sei censure dedotte in ricorso, la terza e la quarta sono volte a riaffermare la legittimità del mutamento di destinazione d’uso degli immobili censurato dal Comune, mentre la prima, la seconda, la quinta e la sesta mettono in discussione la qualificazione dell’intervento esaminato come lottizzazione abusiva.

La successiva analisi sarà condotta distinguendo tali due gruppi di censure e cominciando dal primo.

Con il terzo motivo le ricorrenti sostengono che il contestato mutamento di destinazione d’uso, in quanto realizzato prima della modifica apportata all’art. 11 della L.R. n. 23/85 da parte della legge regionale n. 8/2015, sarebbe soggetto alla meno rigorosa disciplina originaria, che richiedeva il permesso di costruire solo per mutamenti dalla destinazione residenziale a una diversa destinazione, non anche per mutamenti di segno opposto, come quello ora in discussione.

Tale censura non può essere accolta non avendo parte ricorrente fornito alcun elemento di prova riguardo ai tempi di realizzazione del contestato mutamento di destinazione, per cui lo stesso, in assenza di altri elementi, deve essere fatto temporalmente risalire alla data del suo accertamento da parte degli organi di vigilanza, cioè al 9 febbraio 2016, quando la modifica normativa introdotta dalla L.R. n. 8/2015 era già da tempo operativa, con la conseguente necessità del permesso di costruire.

Con il quarto motivo le ricorrenti sostengono che, anche sulla base di tale disciplina sopravvenuta, il contestato mutamento di destinazione -svolgendosi, pur sempre, all’interno della medesima categoria funzionale “residenziale” - non implicasse la necessità di un nuovo permesso di costruire.

Il motivo è infondato in quanto la destinazione dell’area in questione prevista dal PUC -cioè G1.6 “Teatri, cinema, spazi e luoghi di pubblico spettacolo, alberghi e centri congressuali”- è di matrice indubbiamente commerciale e riconducibile alla categoria “direzionale, commerciale e socio-sanitaria”, che l’art. 11, comma 1, lett. d), della L.R. n. 23/85 e s.m.i. tiene espressamente distinta dalla destinazione residenziale, tanto è vero che una delle odierne ricorrenti, la Real Estate Investimenti, nell’anno 2018 aveva presentato domanda di accertamento di conformità proprio per cambio di destinazione da commerciale a residenziale, la quale era stata respinta (cfr. provvedimento di diniego n 26/2018, versato in atti dalla difesa comunale quale doc. 3) per le stesse ragioni esposte, poi sostanzialmente ribadite nell’ordinanza che costituisce l’oggetto del presente giudizio.

Ciò premesso si passa all’esame delle censure formulate nei confronti della qualificazione degli abusi rilevati in termini di lottizzazione abusiva, le quali possono essere unitamente esaminate e che il Collegio reputa fondate.

Si osserva, infatti, che la fattispecie della lottizzazione abusiva presuppone la realizzazione non autorizzata di interventi edilizi ovvero la vendita di fondi per un non consentito scopo edificatorio, mentre nel caso ora in esame nessuna di tali condizioni alternative sussiste, venendo piuttosto in considerazione delle unità immobiliari legittimamente realizzate e contestate dal Comune solo in relazione alle loro modalità d’uso, nonché, per giunta, costituenti parte (neppure maggioritaria, invero) di un più complesso edilizio regolarmente autorizzato, per cui non si vede come potrebbe configurarsi una lottizzazione (solo) parzialmente abusiva, inserita all’interno di un più ampio complesso regolarmente autorizzato.

Su tali presupposti, dunque, il ricorso va accolto in parte, con il conseguente annullamento dell’ordinanza impugnata limitatamente alla parte in cui qualifica l’intervento in esame quale lottizzazione abusiva e lo sottopone al relativo regime sanzionatorio, mentre per il resto il ricorso deve essere respinto, dovendosi, pertanto, confermare la legittimità della medesima ordinanza impugnata nella parte relativa alla rilevata illegittimità del mutamento di destinazione d’uso impresso alle unità immobiliari di proprietà delle ricorrenti e al conseguente ordine di ripristino della loro originaria destinazione.

Le spese processuali devono essere compensate fra le parti, vista la parziale reciproca soccombenza.