TAR Milano, sez. II, sentenza 2019-02-13, n. 201900312

Pubblicato il 13/02/2019

N. 00312/2019 REG.PROV.COLL.

N. 02340/2015 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2340 del 2015, proposto da
Comune di Villa Guardia in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. R T, con domicilio eletto presso il suo studio in Milano, via Conservatorio 17;

contro

Co.Ge.Me. S.r.l., R.B.M. Immobiliare S.r.l., Venezia 2000 S.r.l. non costituite in giudizio;

Airone 2005 S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall' avv. S P, con domicilio eletto presso il suo studio in Milano, via Rugabella, 1;

per l’adempimento della “Convenzione relativa al Piano Particolareggiato n. 8 di terreni da edificare a residenza e ad attività commerciali-direzionali” del 10 marzo 1993 e della successiva “Modifica ed integrazioni alla vigente convenzione relativa al Piano Particolareggiato n. 8 terreni da edificare a residenza e ad attività commerciali/direzionali” del 21 luglio 2004.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio della società Airone 2005 S.r.l.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 4 dicembre 2018 la dott.ssa Silvana Bini e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Il Comune di Villa Guardia (da ora anche solo Comune), ha approvato con deliberazione consiliare n. 3 del 24 gennaio 1992 il Piano Particolareggiato n. 8 (da ora anche solo “P.P.8”), per l’edificazione di un’area che nell’allora vigente strumento urbanistico era inserita in zona “C4/B di espansione rada” a destinazione residenziale.

Il 10 marzo 1993 tra il Comune e i lottizzanti, le società Camporeggio S.r.l. e Immobiliare Masano S.r.l. è stata sottoscritta la “Convenzione relativa al Piano Particolareggiato n. 8 di terreni da edificare a residenza e ad attività commerciali-direzionali”.

Tra i vari obblighi, in capo ai lottizzanti erano previsti:

a) la cessione gratuita al Comune delle aree necessarie per la realizzazione delle urbanizzazioni (art. 3);

b) la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria (art. 4);

c) la realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria (art. 5).

Con atto stipulato il 27 maggio 1994 i lottizzanti, proprietari delle aree, procedettero alla “Cessione aree a standard P.P. N. 8”.

Successivamente, con le deliberazioni del Consiglio comunale n. 44 del 31 maggio 2002, n. 95 del 24 ottobre 2003, n. 3 del 30 gennaio 2004 e n. 40 del 26 aprile 2004, l’Amministrazione comunale approvò una variante al “P.P.8” finalizzata, tra l’altro, alla cessione immediata di tutte le aree di proprietà degli attuatori in aggiunta a quelle già cedute in forza della convenzione originaria, nonché all’individuazione di aree nel sottosuolo per l’edificazione di autorimesse private nel rispetto dei parametri di legge, a fronte dell’impegno degli operatori privati alla realizzazione di una piazza al di sopra delle medesime autorimesse.

A seguito della variante al Piano venne sottoscritto in data 21 luglio 2004 un atto pubblico di “Modifica ed integrazioni alla vigente convenzione relativa al Piano Particolareggiato n. 8 terreni da edificare a residenza e ad attività commerciali/direzionali”, in cui si prevede, alla lettera “D)” dell’“art. 4 – aree a standard da cedere” che il Comune “ concede ai soggetti attuatori (per le quote indivise citate al punto 1 (uno) delle premesse) il diritto di superficie nel sottosuolo relativamente alle aree conterminate in BLU e contrassegnate con triangolini BLU nel tipo planimetrico che viene allegato sotto la lettera -I- al presente atto, (...) Su tali aree i soggetti attuatori si riservano il diritto di fare e mantenere ai sensi dell’art. 955 del Codice Civile, al di sotto dell’area, sopra descritta, una costruzione destinata a boxes-autorimesse e posti auto;
costruzione che (...) avrà accesso: direttamente dalla piazza mediante rampa che insisterà su parte dei mappali 4403 e 4395, (...) Resta inteso che la manutenzione, tanto ordinaria che straordinaria, della piazza e il suo ripristino, una volta ultimati i lavori di costruzione nel sottosuolo, saranno a totale carico dei soggetti attuatori. (...) Il valore dell’area interessata dalla concessione da parte del “COMUNE DI VILLA GUARDIA” del diritto di superficie nel sottosuolo, come sopra identificato è di Euro 63.950,26 (...) In sostituzione del versamento di Euro 63.950,26 (...) relativo alla concessione del diritto di superficie del sottosuolo sopramenzionato i soggetti attuatori si impegnano a realizzare (...) l’area a parcheggio pubblico in fregio al previsto impianto natatorio comunale (...) il cui costo è stato quantificato in Euro 79.034,52 (...) ”.

Il successivo art 5 della convenzione in esame (definita convenzione di modifica e integrazione degli obblighi connessi all’attuazione del “P.P.8”), ribadiva la necessità di completare le urbanizzazioni del “comparto 3” non terminate (una quota parte dei parcheggi;
la rete d’illuminazione pubblica dei parcheggi;
le reti tecnologiche connesse alla realizzazione dei parcheggi;
il completamento dell’acquedotto del tratto finale di via Fiume;
la piantumazione del parcheggio all’angolo tra via Varesina e via Tevere).

Con atto notarile del 17 novembre 2004, l’Amministrazione e gli operatori privati procedettero all’esatta identificazione catastale delle aree di proprietà comunale oggetto della costituzione del diritto di superficie nel sottosuolo.

Detto atto fu parzialmente integrato e aggiornato con la successiva “Modifica di convenzione – Piano Particolareggiato N. 8 – Modifica diritti reali sui mappali 5212 - 5215 Comune di Villa Guardia – Censuario di Maccio” del 4 maggio 2005, che prevedeva l’estensione del diritto di superficie nel sottosuolo a favore delle imprese lottizzanti anche alle aree già corrispondenti ai mappali 5214 e 5215 (odierni mappali 5261, 5262, 5263, 5264 e 5265).

Con atto di “Divisione” dello stesso 4 maggio 2005 i lottizzanti, tra cui anche alcuni degli attuali convenuti medio tempore subentrati, (le società COGEME s.r.l., Immobiliare Prisma s.r.l., Impresa Costruzioni Nessi &
Majocchi s.p.a. e Impresa Costruzioni geom. L C s.p.a.) sciolsero la comunione relativa al diritto di superficie nel sottosuolo dell’area di proprietà comunale, costituito con la “Modifica” della convenzione relativa al “P.P.8.” del 21 luglio 2004, con l’individuazione e attribuzione di quattro distinti “lotti”.

A seguito di successivi trasferimenti di proprietà delle aree, le società attuatrici del Piano Particolareggiato n. 8 rimanevano COGEME s.r.l., RBM Immobiliare s.r.l., Venezia 2000 s.r.l. e Airone 2005 s.r.l.

Per la realizzazione delle opere di urbanizzazione previste nelle convenzioni attuative del “P.P.8” - area a parcheggio pubblico in prossimità della scuola materna, area a parcheggio pubblico in prossimità del previsto impianto natatorio comunale, vasca di laminazione, opere di sistemazione a verde e percorsi relativi alla piazza pubblica soprastante le autorimesse realizzate in diritto di superficie, furono rilasciati i relativi titoli edilizi (docc. n.13, 14, 15 e 16), a nome di tutti i lottizzanti.

Tuttavia le opere non furono mai completate, nonostante gli atti di sollecito del Comune: una prima nota del 21 febbraio 2014, prot. 2324/2014, con cui veniva intimato alle società odierne lottizzanti di:

«(...) provvedere immediatamente a:

a) mettere in sicurezza tutta l’area, provvedendo a sostituire la recinzione fatiscente e garantendo l’impossibilità di accesso al cantiere da parte del personale non autorizzato,

b) liberare le porzioni della piazza pubblica impropriamente occupate da materiali di cantiere,

c) riordinare l’area di cantiere, che attualmente versa in stato di abbandono,

d) rendere fruibili i parcheggi pubblici posti in fregio al lotto di proprietà di Venezia 2000 srl,

e) sostituire i cordoli ammalorati e posare i necessari pezzi speciali di raccordo tra la cordonatura ed il piano viario,

f) completare a regola d’arte le opere connesse alla vasca di laminazione,

g) completare l’illuminazione pubblica anche del comparto di via Fiume,

h) nominare il direttore dei lavori per le opere inerenti la piazza pubblica,

i) produrre copia della notifica preliminare ai sensi del D. Lgs 81/2008 dei lavori inerenti la piazza pubblica,

j) produrre copia del certificato di prevenzione incendi relativo alle autorimesse».

In data 8 aprile 2014 è stata quindi emanata l’ordinanza contingibile e urgente n. 23, prot. n. 4470/2014, imponendo il Sindaco alle società lottizzanti «di procedere alla messa in sicurezza del cantiere ubicato in via Tevere nel comparto denominato “PP8” e finalizzato alla realizzazione di una piazza nell’area delimitata dalle palazzine realizzate dalle ditte”.

L’ordinanza, a dire dell’Amministrazione ricorrente, non è stata in alcun modo adempiuta.

Da ultimo, con provvedimento prot. n. 11600/2014 dell’8 settembre 2014 il Responsabile dell’Area Edilizia privata e territorio del Comune ricorrente ha ingiunto alle società sopra indicate «di eseguire a regola d’arte tutte le opere di urbanizzazione primaria previste nella “Convenzione” urbanistica rep. 15859 del 21 luglio 2004, con particolare ma non esclusivo riferimento:

(1) all’illuminazione pubblica del parcheggio e del tratto di via Fiume realizzato dai lottizzanti;

(2) al parcheggio del comparto 3 in fregio ai lotti Airone 2005 S.r.l. e Venezia 2000 S.r.l., con la rimozione di tutto il materiale e di tutti i manufatti esistenti su suolo pubblico;

(3) al completamento della vasca di laminazione, con messa in esercizio della pompa;

(4) alla piantumazione delle aree verdi;

(5) al ripristino della piazza;

(6) alla segnaletica orizzontale;

(7) al perfezionamento delle reti tecnologiche, come da richieste formulate dagli erogatori di pubblici servizi, (...)».

Solo la società Airone 2005 s.r.l. – a dire dell’ente ricorrente – ha dato riscontro alla prima nota, del 21.2.2014, anticipando che entro il 30 aprile 2014 avrebbe assegnato l’appalto per l’esecuzione dei lavori di competenza.

Lamenta tuttavia l’Amministrazione ricorrente che anche la società Airone non ha però ancora completato i lavori.

Con ricorso notificato in data 13.10.2015 e depositato il 22.10.2015 il Comune ha evocato in giudizio la società CO.GE.ME., R.B.M. Immobiliare s.r.l.,