N. 13836/2009 REG.SEN.

N. 01608/2002 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

Sul ricorso numero di registro generale 1608 del 2002, proposto da:
B M G F, rappresentato e difeso dagli avv. M B M, D G, con domicilio eletto presso D G in Roma, p.zza Adriana, 8;

contro

Soc Scip Soc Per Cartolarizzazione Immobili Pubblici Srl, rappresentato e difeso dagli avv. F A, A B, F B, F S, con domicilio eletto presso F A in Roma, via Bertoloni, 44/46;
Inps - Istituto Nazionale della Previdenza Sociale, rappresentato e difeso dagli avv. P C, G D R, con domicilio eletto presso P C in Roma, via Frezza, 17 C/ Uff Legale Inps;
Ministero dell'Economia e delle Finanze, rappresentato e difeso dall'Avvocatura dello Stato, domiciliata per legge in Roma, via dei Portoghesi, 12;
Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, Agenzia del Demanio;

nei confronti di

Consorzio G 6 Advisor, rappresentato e difeso dagli avv. Stefano Beghi, Stefano Cianci, Filippo Donati, con domicilio eletto presso Alfonso Celotto in Roma, via Due Macelli 66;

per l'annullamento

previa sospensione dell'efficacia,

dei provvedimenti relativi alla messa all'asta di vendita in data 21.2.02 di immobile condotto in locazione.

Visto il ricorso con i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Soc Scip Soc Per Cartolarizzazione Immobili Pubblici Srl;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Inps - Istituto Nazionale della Previdenza Sociale;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Ministero dell'Economia e delle Finanze;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Consorzio G 6 Advisor;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 8 luglio 2009 il dott. Carlo Modica de Mohac e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue:

FATTO

Il ricorrente è conduttore di due appartamenti in un immobile, sito in Roma, Piazza Adriana n. 8, il primo all’interno 4, contraddistinto in NCEU, al foglio 406, numero 146, sub. 29 di mq. 197 ed il secondo all’interno A, contraddistinto in NCEU, al foglio 406, numero 146, sub 35, di mq 95. 35 di mq. 95, di proprietà dell’INPS, ceduto alla S.C.I.P. affinché ne realizzi la vendita mediante processo di cartolarizzazione.

Gli appartamenti occupati dal ricorrente dovevano essere posti in vendita, con il sistema dell’asta pubblica, unitamente all’intero stabile di Piazza Adriana n. 8, con evidente lesione del diritto del conduttore alla prelazione prevista per legge.

Il ricorrente, pertanto, ha impugnato, chiedendone l’annullamento, i decreti dell’Agenzia del Demanio, emessi in data 27 e 30/11/2001, pubblicati sulla G.U. n. 290 del 14/12/2001, il conseguente decreto interministeriale di trasferimento, emanato in data 30/11/2001, il provvedimento di messa all’asta di vendita per il 21/2/2001, e di tutti gli atti presupposti, conseguenti e successivi.

Instauratosi il contraddittorio, le parti resistenti si costituivano in giudizio, chiedendo il rigetto del ricorso.

Si costituiva, altresì, in giudizio il Consorzio G 6 Advisor, nella qualità di controinteressato, chiedendo il rigetto del ricorso.

Con ricorso per motivi aggiunti notificato in data 18/2/2002 e depositato il 20/2/2002, il ricorrente ha chiesto l’annullamento dell’avviso di rettifica dell’asta pubblica, per la vendita degli immobili trasferiti alla S.C.I.P. dall’INPS, fissata per la data del 21/2/2002, limitatamente al lotto 100 e pubblicato sui quotidiani “La Repubblica” e “Il Messaggero” del 15/2/2002.

Con un successivo ricorso per motivi aggiunti (notificato al fine di impugnare i D.M. 15/3/2002 e 16/7/2002, recanti disposizioni integrative e interpretative dei D.M. 30/11/2001 e 18/12/2001, disciplinanti l’operazione di cartolarizzazione degli immobili degli enti previdenziali) il ricorrente ha insistito per l’accoglimento delle domande proposte.

La domanda cautelare proposta dal ricorrente è stata accolta.

All’udienza dell’8 luglio 2009, uditi i difensori delle parti costituite, i quali hanno insistito nelle rispettive richieste, deduzioni ed eccezioni, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Diversamente da quanto opposto da alcune delle parti resistenti la giurisdizione sulla materia di causa appartiene a questo Tribunale amministrativo, trattandosi di posizione di interesse legittimo a fronte dell’esercizio di poteri organizzativi dell’Amminitrazione nella fase di individuazione degli immobili da dismettere e delle modalità di alienazione, in materia non di giurisdizione esclusiva (Sezioni Unite 12 marzo 2007 n. 5593)..

1.1. Nel merito il ricorso è fondato, nei termini seguenti.

Con due motivi di gravame tra loro correlati, il ricorrente deduce l’illegittimità dei decreti dell’Agenzia del Demanio, emessi in data 27 e 30/11/2001, pubblicati sulla G.U. n. 290 del 14/12/2001, il conseguente decreto interministeriale di trasferimento, emanato in data 30/11/2001, il provvedimento di messa all’asta di vendita per il 21/2/2001.

Il ricorrente deduce che gli immobili, dallo stesso condotti in locazione, sono stati classificati come immobili commerciali e, pertanto, accorpati ad altre unità immobiliari di altri edifici. Successivamente, essi sono stati trasferiti in blocco alla S.C.I.P., che li ha posti in vendita, in unico lotto.

Inoltre, deduce che la legge n.140/2001 aveva identificato i singoli immobili di proprietà degli enti previdenziali da trasferire a titolo oneroso alla società di cartolarizzazione, affinché fossero messi in vendita con modalità diverse a seconda che si trattasse di immobili commerciali e non commerciali.

Peraltro, il decreto ministeriale del 27/9/2000 aveva inserito gli immobili condotti in locazione dal ricorrente in un’apposita lista(lista B), contenente tutti gli immobili classificati come non commerciali, da mettere in vendita con le modalità previste nella legge sulla dismissione straordinaria degli immobili.

I decreti impugnati, invece, hanno incluso gli immobili, condotti in locazione dal ricorrente, nella lista contenente tutti gli immobili soggetti ad uso commerciale (lista A), per la quale è stata disposta la vendita con il sistema dell’asta.

A tale inclusione ha fatto seguito l’emanazione dell’avviso d’asta di vendita per il 21/2/2001 dell’intero immobile di Piazza Adriana n. 8, come lotto unico, nel quale sono state illegittimamente incluse le unità abitative condotte in locazione dal ricorrente. Al riguardo, quest’ultimo deduce che l’avviso di vendita gravato ha violato i diritti spettanti ai conduttori degli immobili soggetti a dismissione.

Pertanto, il ricorrente lamenta un duplice ordine di violazioni, che di seguito si espongono.

Da un lato i decreti dell’Agenzia del Demanio non hanno, in maniera illegittima, inserito gli immobili, condotti dallo stesso in locazione ad uso promiscuo studio/abitazione, nell’elenco degli immobili soggetti ad uso non commerciale, impedendone la vendita singolarmente e quindi non consentendo il previo esercizio del diritto di opzione da parte del ricorrente.

Dall’altro lato, anche ammettendo che sia esatta la qualificazione operata dall’Agenzia del Demanio, i beni in questione sono stati accorpati e posti in vendita in un unico lotto, senza indicazione dei dati catastali ed in particolare dei subalterni.

La pretesa principale di considerare i beni in questione come ad uso abitativo non è fondata tenuto conto della diversa qualificazione derivante dai contratti di locazione.

La subordinata doglianza merita invece accoglimento. L’avviso d’asta ha illegittimamente posto in vendita gli immobili condotti in locazione dall’odierno ricorrente, accorpandoli ad altri immobili siti nello stesso edificio e negli edifici viciniori, considerandoli come se si trattasse un unico edificio e ponendoli in vendita in un unico lotto.

L’art. 1 dell’Allegato 3 del Decreto Interministeriale del 18/12/2001, prevede che le unità abitative qualificate come commerciali devono essere poste in vendita, sulla base di un procedimento articolato in due fasi. Nella prima fase ciascun immobile è offerto in vendita in blocco in un lotto singolo. Nella seconda fase gli immobili sono offerti in vendita in lotti aggregati. All’esito della prima fase, esperito positivamente l’incanto, il decreto prevede il carattere provvisorio dell’aggiudicazione, in modo da consentire l’esercizio del diritto di prelazione ai conduttori degli immobili posti in vendita.

Nel caso in esame, invece, le controparti coinvolte hanno emanato un unico avviso d’asta, all’interno del quale hanno accorpato in un unico lotto beni immobili tra loro eterogenei, impedendo, di fatto, al ricorrente l’esercizio del legittimo diritto di prelazione.

L’illegittimità è ancora più evidente se si considera la rettifica dell’avviso d’asta, gravata dal ricorrente con il primo ricorso per motivi aggiunti. Ed invero, a fronte delle doglianze del ricorrente, le controparti coinvolte hanno emanato un avviso in rettifica, dove sono stati inseriti i dati catastali degli immobili facenti parte del lotto n.100, in cui sono ricompresi sia gli immobili condotti in locazione dal ricorrente, sia altri immobili siti nello stesso edificio di Piazza Adriana n. 8, ma anche unità immobiliari di altri edifici (Piazza Adriana n. 10 e Via Crescenzio n. 17/A). L’avviso d’asta, come modificato dall’avviso in rettifica, ha ad oggetto, tra gli altri, anche il lotto n. 100, erroneamente configurato come un unico immobile, mentre in realtà è composto da subalterni provenienti da diversi edifici, creato artificiosamente e senza rispettare le procedure previste dal Decreto Interministeriale del 18/12/2001. Sul punto soccorre l’insegnamento della Cassazione (III Sezione 17 settembre 2008 n. 23749) che ai fini della legittimità della vendita in blocco di immobili non residenziali richiede che gli stessi configurino un unicum, cioè un complesso immobiliare dotato di una propria effettiva individualità strutturale e funzionale, tanto da non potere essere oggettivamente frazionabili in distinti trasferimenti di singole parti.

2. In considerazione delle superiori osservazioni, il ricorso va accolto nei termini indicati, con conseguente annullamento dei provvedimenti impugnati.

Si ravvisano giuste ragioni per compensare le spese.