Trib. Catania, sentenza 14/01/2025, n. 300

TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE

Oggi 14 gennaio 2025, alle ore 9,55, innanzi al giudice Giovanni Cariolo, sono comparsi:
- l'avv. Giovanni FICHERA per EL SA e per AN AR
- l'avv. Marilena PUGLISI per BA s.r.l.
E' pure presente OT PE, figlio della signora AR.
Il giudice invita i difensori a procedere a discussione conclusiva.
L'avv. FICHERA richiama tutto quanto esposto nei propri scritti difensivi, reitera le argomentazioni
poste a sostegno delle domande e contesta tutto quanto esposto e sostenuto dalla difesa di controparte,
richiamando al riguardo quanto già rassegnato in atti;
con specifico riferimento alle note conclusive
depositate nell'interesse di parte conduttrice, l'avv. FICHERA ne contesta il contenuto sia in fatto che
in diritto e, specificamente, contesta la veridicità di talune circostanze offerte al Tribunale
evidenziandone la carenza assoluta di supporto probatorio (ciò, specificamente, con riguardo ad asseriti
accordi aventi ad oggetto il pagamento dei canoni nonché quanto ad asseriti e non provati vizi
dell'immobile);
l'avv. FICHERA rappresenta che nel corso del rapporto contrattuale, della durata, in
atto, di soli due anni, il contegno della conduttrice, oggettivamente caratterizzato da morosità parziale
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nel pagamento dei canoni, è stato parimenti sempre caratterizzato da continui ed estenuanti ritardi nei
pagamenti del dovuto (peraltro mai in termini integrali, risultando ingiustificatamente contestato –
come già evidenziato in atti – l'adeguamento del canone e, quindi, l'obbligo di versamento della
ulteriore somma mensile di euro 50.00);
detto contegno risulta mantenuto anche nelle fasi connesse al
presente giudizio, specificamente nel procedimento di mediazione ove la parte ha posto in essere
condotte per così dire defatigatorie che hanno inciso sul normale e regolare svolgimento dei rapporti fra
contraenti;
in altri termini, l'avv. FICHERA evidenzia come i ritardi ed il contegno di parte conduttrice
siano caratterizzati e giustifichino la chiesta risoluzione per inadempimento.
Infine, quanto al sostenuto diritto al rimborso di spese per interventi sull'immobile, l'avv. FICHERA
richiama quanto previsto in contratto circa la assunzione da parte della conduttrice dei relativi oneri e
rappresenta, conclusivamente, che il canone di gennaio 2025 non risulta in atto ancora corrisposto.
L'avv. PUGLISI contesta tutto quanto sostenuto nell'interesse di parte locatrice sia nei precedenti
scritti che alla odierna udienza;
specificamente, l'avv. PUGLISI contesta quanto evidenziato con
riguardo alla mediazione evidenziando che il contegno di parte conduttrice è stato regolarmente volto,
nella dinamica della ricerca di un accordo, a trovare una soluzione transattiva che, per certi versi,
sebbene mai formalizzata per iscritto, aveva trovato spazio nelle interlocuzioni fra difensori.
L'avv. PUGLISI, quindi, reitera le eccezioni circa gli inadempimenti di parte locatrice con riguardo
all'obbligo di messa a disposizione di immobile idoneo all'uso concordato ed alla mancata esecuzione
degli interventi funzionali all'utilizzo del bene, reiterando altresì quanto dedotto nel corso del giudizio
circa le carenze strutturali dell'immobile che hanno consentito alla conduttrice di servirsi dei locali solo
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come deposito e non per l'esercizio completo della attività commerciale. Sul punto l'avv. PUGLISI
richiama, parimenti, le previsioni contrattuali e, segnatamente, l'art.2 del contratto.
Infine, l'avv. PUGLISI chiede il rigetto delle domande e reitera le richieste formulate con gli scritti
difensivi e da ultimo con le note conclusive, fra cui il rimborso delle spese straordinarie, documentate
in atti.
L'avv. FICHERA contesta tutto quanto anche oggi sostenuto nell'interesse di parte conduttrice,
evidenzia che delle presunte trattative in fase di mediazione non v'è alcuna traccia in atti e, quanto al
richiamo all'art.2 del contratto, evidenzia come le previsioni contrattuali siano esattamente nel senso
sostenuto nell'interesse di parte locatrice, vale a dire che le stesse avrebbero dovuto essere sostenute
dalla conduttrice;
l'avv. FICHERA, inoltre, richiama anche le previsioni di cui all'art.11 del contratto,
che non consentivano alla conduttrice di avanzare qualsivoglia pretesa, come specificato nella clausola
in esame cui fa integrale rinvio.
L'avv. PUGLISI reitera tutte le difese e contesta quanto sostenuto dal Collega e chiede che la causa
venga decisa.
Il giudice si ritira in Camera di Consiglio.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
pagina 3 di 18 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, nella persona del giudice Giovanni Cariolo, ha
pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 573/2024 promossa da:
SA EL, nata a [...] il [...] (C.F.: [...])
AR AN nata a [...] il [...] (C.F.: [...]) entrambe difese dall'avv. Giovanni FICHERA
ATTRICI contro
BA s.r.l., con sede in Catania, via PE IB n.115 (C.F. e P. IVA:
05878870871), in persona del legale rappresentante pro tempore, difesa dall'avv. Marilena
PUGLISI e dall'avv. Alessandro RUSSO;

CONVENUTA

pagina 4 di 18 CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
SA EL e AR AN hanno intimato sfratto per morosità nei confronti di
BA s.r.l. chiedendo la convalida e la emissione di decreto ingiuntivo per le morosità maturate.
La difesa delle locatrici allegava che:
- con contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 01.06.2022 e registrato in Catania il 21.06.2022 al n. 008583 serie 3T – cod. identificativo
TXN22T008583000CC, le sig.re SA EL e AR AN avevano concesso in locazione alla IB s.r.l. l'immobile sito in Catania, via Antonello da Messina n. 2/A, catastalmente identificato al foglio 4, part. 755, sub 24, cat. C/6, consistenza catastale mq 559 circa, piano S1;

- il contratto aveva durata dall'01.06.2022 al 31.05.2028 con canone pattuito per il primo anno in auro 1.200,00, con aumenti di euro 50,00 mensili dal secondo anno in poi e per ogni annualità successiva;

- BA s.r.l. si era resa morosa nel pagamento dei canoni, non corrisposti a partire da settembre 2023;

- la morosità ammontava (a dicembre 2023) ad euro 5.000,00 per canoni nonché ad euro 150,00 corrispondenti alla quota parte della imposta di registro per l'anno 2023.
Poiché i solleciti erano rimasti infruttuosi, parte locatrice chiedeva convalidarsi l'intimato sfratto ed emettersi ingiunzione di pagamento.
§§§§§
BA s.r.l., costituitasi in giudizio, contestava le domande chiedendone il rigetto.
La difesa della conduttrice premetteva che la società, all'inizio del rapporto, aveva regolarmente corrisposto i canoni ed aveva anche sostenuto spese per il '…ripristino di opere murarie in quanto in pessime condizioni, adeguando l'impianto elettrico, come da certificazione allegata, senza mai chiedere aiuti alla proprietà' e sosteneva che, all'inizio della pagina 5 di 18

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stagione invernale, a causa delle piogge, ed in dipendenza della mancata manutenzione delle terrazze, si erano verificate infiltrazioni che avevano inciso non solo sulle opere murarie ma anche sui beni custoditi all'interno dell'immobile, con conseguenti danni.
Le richieste della conduttrice alle locatrici di procedere ad interventi di manutenzione erano rimaste senza riscontro.
Seguiva una situazione di inagibilità dell'immobile che incideva sulla attività imprenditoriale e che, tuttavia, non aveva impedito il pagamento dei canoni, sebbene con 'qualche giorno di ritardo'.
La difesa di parte conduttrice, quindi, si opponeva alla richiesta di convalida e chiedeva disporsi mutamento di rito e, in via riconvenzionale, chiedeva 'accertare e dichiarare le locatrici inadempienti per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare le stesse all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'edificio del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dalla convenuta a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazione'.
§§§§§
All'udienza di prima comparizione la difesa di parte locatrice, pur dando atto dell'intervenuto parziale pagamento, nel mese di settembre 2023. Imputato alla più risalente morosità di giugno
2023, nonché dei pagamenti dei canoni per i mesi di ottobre e dicembre 2023, ha attestato persistenza di morosità con riguardo ai mesi di settembre e novembre 2023 e gennaio 2024.
La difesa di parte locatrice contestava gli eccepiti inadempimenti evidenziando che, secondo le previsioni contrattuali (art.11), parte conduttrice aveva assunto l'obbligo di provvedere a propria cura e spese ai lavori di adeguamento dei locali;
quanto alla situazione della terrazza, la difesa contestava che potesse esserne derivata alcuna inagibilità (posto anche che la attività della BA s.r.l. era proseguita all'interno dell'immobile) e rappresentava che le proprietarie avevano sollecitato la esecuzione degli interventi di competenza del Condominio.
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La difesa della società conduttrice contestava la sussistenza della morosità nei termini esposti, rappresentando l'intervenuto pagamento, sebbene con ritardo, dei canoni di settembre e novembre 2023;
quanto al canone di gennaio, avente scadenza il giorno 10, ne veniva rappresentato il prossimo adempimento.
La difesa della conduttrice sosteneva, ancora, che i ritardi nei pagamenti erano dipesi dagli inadempimenti ascrivibili alle locatrici e veniva chiesto il rigetto della istanza di rilascio. La difesa precisava altresì