Trib. Salerno, sentenza 17/12/2024, n. 5993

Anno 2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SALERNO
– PRIMA SEZIONE CIVILE –
Il Tribunale Ordinario di Salerno – prima sezione civile – in persona del Gop in funzione di Giudice
unico, Dott.ssa Ornella Mannino, al termine della discussione orale disposta ai sensi dell'art. 429 cod.
proc. civ., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta in primo grado al n. 2884/2020 R.G.
TRA
Di GA NO, rappresentato e difeso, giusta procura in calce al ricorso ex art. 447bis cod. proc.
civ., dagli Avv.ti Wladimiro Manzione e GAno Manzione ed elettivamente domiciliato presso il
loro studio in Salerno alla Via Francesco Farao, n. 4
– ricorrente –
CONTRO
Comune di Salerno – in persona del Sindaco pro tempore – rappresentato e difeso, giusta procura
generale ad lites rep. n. 26168/2016, sia congiuntamente che disgiuntamente, dai legali
dell'Avvocatura Comunale Avv.ti Carmine Gruosso ed Aniello Di Mauro unitamente ai quali
elettivamente domicilia in Salerno, alla via Roma, presso il Palazzo di Città-Settore Avvocatura

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Ministero della Giustizia – in persona del Ministro pro tempore – rappresentato e difeso
dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Salerno ed elettivamente domiciliato presso gli Uffici di
quest'ultima in Salerno al Corso Vittorio Emanuele, n. 58
Avv. PI RI – nella qualità di sequestrataria degli immobili di Via Papio, n. 18/20 Salerno
giusta provvedimento di nomina del Presidente del Tribunale di Salerno del 28 settembre 2017 –
R.V.G. 1971/2017 – contumace –
– resistenti –
Conclusioni delle parti: all'udienza di discussione del 17 dicembre 2024 le parti concludevano come
da verbale che qui abbiansi per integralmente richiamato e trascritto. All'esito della discussione orale
disposta ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ., la causa era decisa dandosi pubblicamente lettura del
dispositivo della decisione.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si premette che la presente motivazione viene redatta in forma sintetica, in conformità alla riforma
degli artt. 132 cod. proc. civ./118 Disp. attuaz. cod. proc. civ. di cui alla legge n. 69/2009, direttamente
applicabile alla fattispecie.
Con ricorso ex art. 447bis cod. proc. civ. ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione
dell'udienza di comparizione, il Dott. NO Di GA deduceva: a) di avere concesso in locazione al
Comune di Salerno, che li utilizzava come uffici giudiziari, i propri immobili ubicati in Salerno alla
Via Papio, n. 18/20, in catasto al foglio n. 62, particella n. 322, sub 44, oltre cortile pertinenziale,
allocati nel centro cittadino, in immobile di prestigio e costituiti da un piano seminterrato, da un piano
terra e da un primo piano, oltre all'area scoperta pertinenziale (per complessivi 1.500 mq circa);
b)
che gli immobili versavano inizialmente in buono stato manutentivo, come emerge dal verbale di
consegna dei locali dell'1 agosto 1994;
c) che l'ultimo contratto di locazione sottoscritto dalle parti

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risaliva al 25 gennaio 2007, mentre, a decorrere dall'1 settembre 2015, subentrava ex lege nel rapporto
di locazione, in assenza di consenso da parte del locatore, il Ministero Della Giustizia, residuando
conseguentemente la responsabilità solidale di entrambi i conduttori;
d) che l'ultimo contratto di
locazione era stipulato dal Comune di Salerno in data 25 gennaio 2007, con decorrenza dall'1 agosto
2006, e di poi rinnovato a seguito di mancata disdetta (ai sensi dell'art. 5 del contratto) sino alla
naturale scadenza dal 31 luglio 2018;
e) che successivamente a detta data gli immobili rimanevano
nella disponibilità del Ministero Della Giustizia, con conseguente inadempimento dell'obbligazione
di restituzione degli stessi, in conseguenza del grave stato di degrado, dei danni e delle innovazioni
apportate in assenza di consenso da parte del proprietario, nonché della morosità nel pagamento dei
canoni e degli oneri condominiali e dell'omessa liberazione da beni mobili, attrezzature ed impianti
del conduttore, che rendevano legittimo il rifiuto del locatore a riceversi la riconsegna;
f) che, infatti,
il locatore, attraverso l'Accertamento Tecnico Preventivo Conciliativo ai sensi dell'art. 696bis cod.
proc. civ., ritenuto ammissibile dal Tribunale, che ha generato il procedimento R.G. 4742/2017,
intendeva perseguire l'esigenza ricognitiva tendente ad acclarare, nell'integrità del contraddittorio, lo
stato degradato in cui l'immobile versava ed i danni provocati dalla mancata custodia, da omessa
manutenzione, da interventi anomali, impropri ed invasivi (tra cui innovazioni non autorizzate) anche
su strutture portanti e per uso anormale della cosa locata;
g) che, nelle more dell'Accertamento
Tecnico Preventivo, con ricorso del 20 settembre 2017, che generava il procedimento di volontaria
giurisdizione R.G. Vol. 1971/2017, il Ministero della Giustizia richiedeva al Tribunale di Salerno
l'adozione di un provvedimento di sequestro liberatorio ai sensi dell'art. 1216 cod. civ.;
h) che detta
istanza era accolta dal Tribunale di Salerno che, con provvedimento del 28 settembre 2017,
provvedeva alla nomina del sequestratario degli immobili nella persona dell'Avv. PI RI;

i) che, sia il ricorso del 20 settembre 2017 che il successivo provvedimento di nomina del
sequestratario degli immobili del 28 settembre 2017, non erano tempestivamente portati a conoscenza
del locatore, siccome trasmessi per la notifica il 5 ottobre 2017 e depositati ai sensi dell'art. 140 cod.
proc. civ. il 6 ottobre 2017 (con ritiro da parte del destinatario in data 18 ottobre 2017), in tal modo

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determinando una grave violazione del principio del contraddittorio;
l) che, in data 10 ottobre 2017,
all'insaputa ed in danno del locatore, la Corte di Appello di Salerno ed il sequestratario stilavano un
verbale di consegna degli immobili recante peraltro l'indicazione di subalterni inesistenti;
m) che
avverso l'illegittimo provvedimento di nomina del sequestratario del 28 settembre 2017 il locatore
proponeva reclamo ai sensi dell'art. 79 Disp. Attuaz. Cod. Proc. Civ. al fine di ottenerne la revoca in
merito al quale la Corte di Appello di Salerno si pronunciava negativamente;
n) che anche il
procedimento di mediazione attivato dall'odierno ricorrente, al quale partecipavano sia il Comune di
Salerno che il Ministero Della Giustizia, si concludeva in data 1 luglio 2019 con verbale negativo;
o)
che l'Accertamento Tecnico Preventivo espletato nelle more evidenziava lo stato generalizzato di
degrado, per pessimo stato d'uso e di conservazione, eccedente la normale vetustà, in cui versavano
gli immobili di proprietà del locatore per omissione manutentiva, individuando vizi e difetti ad
impianti e servizi nonché trasformazioni ed innovazioni, alcune delle quali incidenti peraltro su
muratura “portante”, non autorizzate;
p) che, conseguentemente, la sussistenza dei vizi, dei danni e
del degrado cagionati dalle omissioni manutentive e dalle trasformazioni illegittimamente eseguite
dai conduttori (individuati dal Ctu) rendevano legittimo il rifiuto del locatore alla riconsegna degli
immobili, stante l'obbligo gravante sui conduttori di restituire gli immobili nel normale stato di
manutenzione in cui si trovavano all'inizio del rapporto di locazione (attestato dal verbale di consegna
dell'1 Agosto 1994 sottoscritto dal Di GA NO e dal Comune di Salerno).
Conseguentemente conveniva dinanzi al Tribunale di Salerno il Comune di Salerno, il Ministero della
Giustizia e l'Avv. PI RI al fine di: 1) dichiarare l'ammissibilità dell'ATP R.G.
4742/2017 disponendone l'acquisizione;
2) dichiarare la nullità o/e l'inesistenza di valido recesso e
di legittima nomina del sequestratario nonché l'illegittimità della pretesa riconsegna e, per l'effetto,
revocare il provvedimento di nomina del sequestratario del 28 settembre 2017 escludendo l'effetto
liberatorio rispetto alla data di consegna e per l'effetto dichiarando l'inadempimento all'obbligo di
restituire gli immobili con condanna del conduttore al pagamento del corrispettivo convenuto sino
alla consegna, oltre risarcimento del danno;
3) accertare la sussistenza della mora debendi dei

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conduttori e l'insussistenza della mora credendi del locatore, previo riconoscimento della legittimità
del rifiuto del locatore a riceversi la consegna degli immobili viziati e fatiscenti, descritto nell'ATP
(R.G. 4742/2017);
4) condannare il Comune di Salerno ed il Ministero Della Giustizia al pagamento,
in solido ovvero per quanto di rispettiva responsabilità, in favore del ricorrente, degli importi
necessari all'effettuazione dei lavori all'immobile, come indicati e quantificati in ATP, ovvero nella
diversa somma che dovesse risultare dovuta all'esito del giudizio, oltre interessi e rivalutazione a far
data dalla scadenza contrattuale e fino all'effettivo adempimento;
5) condannare il Comune di Salerno
ed il Ministero Della Giustizia al pagamento, in solido ovvero per quanto di rispettiva responsabilità,
in favore del ricorrente, degli importi dovuti per canoni fino alla naturale scadenza del contratto
nonché dell'indennità di occupazione (pari al canone mensile contrattuale maggiorato del 20%) per
l'ulteriore prosieguo della mora debendi ed anche per il tempo necessario alla effettuazione dei lavori
di ristrutturazione dell'immobile, considerando che nell'ATP sono stati stimati in 16 i mesi lavorativi
(e quindi in almeno 24 mesi solari) necessari per le opere ripristinatorie, oltre interessi e rivalutazione,
quantificando anche il danno futuro, oltre aggiornamenti annuali, interessi e rivalutazione;
6)
condannare il Comune di Salerno ed il Ministero Della Giustizia al pagamento, in solido ovvero per
quanto di rispettiva responsabilità, in favore del ricorrente, dei canoni arretrati (a far data dall'1
maggio 2017) nonché al rimborso degli oneri condominiali anticipati dal locatore, oltre interessi e
rivalutazione;
7) condannare il Comune di Salerno ed il Ministero Della Giustizia al pagamento, in
solido ovvero per quanto di