Trib. Cagliari, sentenza 17/05/2024, n. 1281

N. R.G. 3504/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elisabetta Murru ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3504/2019 promossa da:
LL TO (CF [...]) e IL AR IT (CF
[...]), rappresentati e difesi dall'Avv. Marco Perra,
ATTORI
Contro
AI LA (CF [...]), rappresentata e difesa dall'Avv. Fabrizio Esu,
CONVENUTA
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Causa in tema di: compravendita immobiliare e riduzione del prezzo
Trattenuta in decisione sulle seguenti:
CONCLUSIONI
PER PARTE ATTRICE:“siconcludeaffinché il Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, accertato che il valore reale, all'epoca della compravendita dell'immobile sito in Quartu S.E. nella via
Cagliari n. 118 era pari a euro 76.181,07 e non di euro 124.000,00, condannare, ex artt. 1489 e
1480 c.c., AI LA al pagamento in favore dei ricorrenti della differenza di prezzo pari alla somma di euro 47.818,93, oltre gli interessi legali maturati e maturandi da giugno 2007. Con vittoria di spese e di onorari del giudizio.”
PER PARTE CONVENUTA: “si conclude quindi con richiesta al Tribunale ill.mo di rigettare la domanda formulata dai Sigg.ri LL TO e AR IT IL, siccome infondata in fatto e diritto. Con vittoria di spese ed onorari.”
pagina 1 di 14 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. i Signori LL TO e AR IT IL hanno convenuto in giudizio LA AI agendo, in forza del contratto di compravendita dell'immobile sito nel comune di Quartu S.E. nella via Cagliari n. 118 (del 30.5.2007), per ottenere il riconoscimento dei vizi del bene e la riduzione del corrispettivo, con conseguente condanna della parte venditrice alla restituzione della somma di € 47.818,93, quale minor valore del bene venduto (valore stimato in €
76.181,07 a fronte di € 124.000,00 versati).
A sostegno delle suddette istanze hanno allegato:
- di aver acquistato da AI LA, in data 30/05/2007, con rogito notarile, l'immobile sito nel comune di Quartu S.E. nella via Cagliari n. 118, contraddistinto nel N.C.E.U. al foglio 7 mappale
3051 sub 2/6 (doc. 2);

- di aver corrisposto quale prezzo di vendita per l'immobile per cui è causa la somma complessiva pari ad euro 124.000,00;

- che il fabbricato originario è stato realizzato a seguito della Concessione Edilizia n.1570 del

9.03.1962 per l'ampliamento e la sopraelevazione della casa esistente, rilasciata a nome di AI
AL;

- che in data 29.07.1964 la commissione edilizia ha approvato un nuovo progetto e successivamente in data 12.03.1968 veniva approvata dalla commissione edilizia la variante
n.65/68;

- di aver constatato tuttavia, nell'ottobre 2016 in sede di rinegoziazione del mutuo bancario,
l'assenza di alcune rituali certificazioni relative all'immobile, nonché la sua difformità rispetto all'ultima progettazione approvata, ovvero la licenza edilizia n.65 del 12/03/1968;

- di aver a questo punto chiesto chiarimento a AI LA senza ottenere alcun riscontro in merito;

- di aver avviato la procedura di mediazione (n. 232/2017), la quale si concludeva con esito negativo in data 17/05/2018;

- che, in ambito di mediazione, veniva espletata una perizia (doc. n. 5) dall'incaricato Ing. Marco
Dettori;

- che, in esito ai quesiti formulati dalle parti, il tecnico affermava che: “l'immobile in esame, all'epoca dell'atto di compravendita era certamente difforme dall'ultima progettazione approvata, in particolare: - l'immobile era fuso con la restante porzione di immobile al piano terra e pertanto è stato realizzato un frazionamento non autorizzato;
- la parte centrale
pagina 2 di 14 dell'immobile era, come da progetto approvato destinata parte a parcheggio e parte a cortile. In realtà al 30/05/2007, era occupata da cubatura non autorizzata per il disimpegno, per il locale di sgombero e per parte dell'attuale pranzo-soggiorno”. (pag. 5 e 6 relazione Ing. Dettori);

- che, per meglio chiarire, queste differenze consistono, ad oggi, nella chiusura del loggiato presente nel cortile interno, nella realizzazione di un vano cucina sempre nel cortile interno e nella chiusura dell'andito che consentiva l'accesso al parcheggio interno;

- che tali difformità contrastano con la normativa vigente e con i requisiti minimi igienico-sanitari tra cui si segnala che la superficie finestrata del pranzo soggiorno è minore di 1/8 della superficie dell'ambiente, la superficie finestrata di una camera da letto è minore di 1/8 della superficie dell'ambiente, è presente una camera da letto priva di finestra e l'altezza del bagno pari a 216 cm è inferiore al minimo consentito;

- che l'Ing. Dettori affermava (pag.7) che non vi era conformità tra la planimetria catastale presentata l'11/01/1978 e vigente all'epoca dell'atto di compravendita con la planimetria di rilievo rappresentante lo stato di fatto;

- che, secondo l'Ing. Dettori, non sarebbe stato possibile sanare le difformità riscontrate nell'immobile in questione (pag. 8);

- che, attese le irregolarità riscontrate, si indicava il corretto valore dell'immobile in euro
76.181,07 a fronte del prezzo di vendita pari ad euro 124.000,00, con una differenza in pregiudizio degli acquirenti pari ad euro 47.818,93.
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La convenuta, AI LA, si è costituita al fine di contestare integralmente gli avversi assunti.
A sostegno delle proprie istanze ha allegato:
- la nullità del ricorso introduttivo poiché non contenente i requisiti di cui all'art. 702 bis, 1° comma, c.p.c., di cui successivamente se ne ordinava la reintegrazione;

- la reiterata eccezione di nullità del ricorso integrato poiché carente dell'indicazione specifica dei mezzi di prova di cui all'art. 163, n. 5) c.p.c.;

- l'illegittimità della produzione in giudizio della relazione dell'Ing. Dettori, svolta in sede di mediazione, in quanto si pone in aperto contrasto con le disposizioni di cui al primo comma dell'art. 10 del D.lgs. 28/2010 e vìola il principio di riservatezza ex art. 3, 9 e 10 comma secondo del citato D.Lgs.;

- che all'atto della stipula del contratto, come parte integrante di esso, le parti sottoscrissero una planimetria catastale atta ad individuare, in concreto, la specifica porzione di immobile oggetto di vendita come parte del piano terra, giacché la stessa risultava inserita in un contesto immobiliare
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più ampio, ovvero un fabbricato a due piani composto da quattro unità abitative, due delle quali al piano terra;

- che l'immobile compravenduto venne consegnato in regola con le norme urbanistiche, a nulla rilevando la citata licenza edilizia n. 65 del 1968 relativa alla sopraelevazione del fabbricato, e che, infatti, altrimenti non sarebbe stato rogato l'atto e concesso il mutuo per l'acquisto, nelle esatte condizioni di cui alla planimetria allegata al contratto (doc. n. 1 di controparte);

- che i Signori LL e IL hanno abitato la casa per quasi dieci anni senza mai lamentare alcunché;

- che hanno goduto e disposto del bene in modo pieno ed esclusivo, operando essi stessi, per loro stessa ammissione, rilevanti modifiche alla struttura interna ed alle aperture esterne.
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All'esito dell'eccezione di nullità del ricorso per la mancanza di requisiti ex art. 702 bis c.p.c., il ricorso è stato dichiarato nullo poiché non consentiva di individuare gli elementi di fatto e di diritto posti a fondamento delle istanze formulate e, per tale ragione, ne è stata ordinata
l'integrazione.
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Con l'atto integrativo le parti attrici hanno allegato:
- Che l'immobile in oggetto, come si evince dai documenti prodotti, ricade in zona B del vigente Piano Urbanistico Comunale del Comune di Quartu Sant'Elena, in Via Cagliari
n.118,piano terra, distinto al N.C.E.U., foglio 7 mappale 368 sub. 2 graffato con il mappale 369;

- Che il fabbricato originario è stato realizzato a seguito della Concessione Edilizia n.1570 del 9.03.1962 per l'ampliamento e la sopraelevazione della casa esistente, rilasciata a nome di AI
AL;

- Che in data 29.07.1964 la commissione edilizia ha approvato un nuovo progetto,
successivamente in data 12.03.1968 è stata approvata dalla commissione edilizia la variante
n.65/68;

- Che tuttavia la situazione reale dell'immobile, all'epoca della compravendita, manifestava delle differenze rispetto alla planimetria relativa all'ultimo progetto approvato risalente al 1968;

- Che queste differenze consistono, ad oggi, nella chiusura del loggiato presente nel cortile interno, nella realizzazione di un vano cucina sempre nel cortile interno e nella chiusura dell'andito che consentiva l'accesso al parcheggio interno;

- Che queste modifiche sono state rilevate dal consulente in sede di mediazione e hanno causato un incremento della volumetria;

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- Che in particolare tali criticità contrastano con la normativa vigente e con i requisiti minimi igienico-sanitari che limitano il pieno godimento dell'immobile diminuendone il valore;

- che tra le altre difformità è emerso che: la superficie finestrata del pranzo soggiorno è minore di
1/8 della superficie dell'ambiente;
la superficie finestrata di una camera da letto è minore di 1/8 della superficie dell'ambiente;
è presente una camera da letto priva di finestra;
L'altezza del bagno pari a 216 cm è inferiore al minimo consentito;

- che “l'immobile era fuso con la restante porzione di immobile al piano terra e pertanto è stato realizzato un frazionamento non autorizzato;

- Che in tema di compravendita, la fondamentale obbligazione del venditore di consegnare la cosa al compratore, assicurandogliene il godimento, ex art. 1476 c.c., è correlata a particolari garanzie, le quali – riguardanti o l'appartenenza della cosa al venditore (artt. 1478 e 1480 c.c.) o
l'inesistenza su di essa di garanzie reali o di altri vincoli (art. 1482 c.c.) o l'esclusione di oneri o di diritti reali o personali a favore di terzi (art. 1489 c.c.) ovvero l'immunità da vizi (art. 1490 c.c.) o la corrispondenza con le qualità promesse od essenziali (art. 1497 c.c.) – sono volte ad assicurare al compratore, per l'ineliminabile