Trib. Cassino, sentenza 04/11/2024, n. 1315

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CASSINO
Sezione civile
in persona del giudice designato dott. Virgilio Notari ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2836/2020 del R.G.A.C., vertente
TRA
UA IT S.A.S., ora CO.IM.I. S.R.L., (c.f. 01545190603), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede a Sora (FR), in Via delle Industrie n. 21, elettivamente domiciliata a Sora (FR), in Via Lungoliri Cavour n. 6, presso lo studio dell'avv. Alfredo Bellisario, dal quale è rappresentata e difesa giusta procura in calce al ricorso introduttivo
E
PROVINCIA DI FROSINONE (c.f. 01633570609), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata a Frosinone, in Piazza Antonio Gramsci n. 13, presso il Palazzo
Provinciale, rappresentata e difesa dall'avv. Mariacristina Iadecola giusta procura in calce alla memoria del 27/5/2021
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso dell'11/9/2020 la IN VI s.a.s. ha agito nei confronti della Provincia di
Frosinone per vedere accertato l'inadempimento, ad opera dell'ente, delle obbligazioni nascenti dal rapporto locatizio intercorso tra le parti. A sostegno della domanda la società ha premesso di aver messo a disposizione della controparte un plesso scolastico di sua proprietà, sito a Sora (FR), in Via Trieste, in forza di un contratto di durata novennale, stipulato il 25/6/2013 e destinato a protrarsi dall'1/7/2013 all'1/7/2022. Ha fatto presente, inoltre, che per il godimento del bene, sede dell'Itas di Sora (FR), era stato concordato un corrispettivo annuo di € 170.000,00. A detta della IN VI s.a.s. la resistente, adducendo presunti vizi del compendio immobiliare, con raccomandata del 10/1/2018 avrebbe intimato il recesso dalla locazione, erroneamente qualificato come disdetta, in assenza dei gravi motivi richiesti dall'art. 27, ultimo comma, della L.
n. 392/78;
ad onta di tale iniziativa l'edificio sarebbe stato riconsegnato solo l'11/3/2019;
l'ultimo pagamento effettuato dall'ente, pari a € 24.083,34, avrebbe riguardato i compensi scaduti alla data del 31/8/2018;
al momento della restituzione, in ogni caso, sarebbero emersi danni alle strutture e ai locali quantificabili, sulla scorta di una perizia di parte, in € 623.746,36. Fatte salve tali censure, l'istante ha evidenziato che il 15/7/2014 la Provincia di Frosinone aveva decurtato il corrispettivo dovuto in misura del 15% ai sensi dell'art. 24 del D.L. n. 66/2014, convertito in L.
n. 89/2014, e che tale atto si sarebbe dovuto considerare arbitrario stante la riduzione, di identico ammontare, effettuata dall'ente negli anni precedenti in applicazione dell'art. 3 della legge n.
135/2012. Alla stregua di quanto precede la IN VI s.a.s. ha chiesto la condanna della resistente al versamento dei canoni maturati dalla data del recesso alla scadenza naturale del contratto, alla restituzione delle somme decurtate nei termini visti e al risarcimento dei pregiudizi conseguenti alla negligente manutenzione o all'omessa custodia del fabbricato, a carico

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dell'amministrazione in base alla comune volontà delle parti, comprensivi degli introiti persi per
l'impossibilità di locare o vendere la scuola a terzi, con vittoria di spese, competenze e onorari.
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Costituita con comparsa del 27/5/2021, la Provincia di Frosinone ha prospettato una ricostruzione dei fatti di causa in parte diversa rispetto a quella desumibile dall'atto introduttivo. A proposito della cessazione anticipata del rapporto negoziale la resistente ha precisato, segnatamente, che il recesso intimato il 10/1/2018 era dipeso non solo dal riscontro di criticità, difetti di manutenzione straordinaria e vizi, noti alla IN VI s.a.s., di consistenza tale da rendere
l'Itas di Sora insicuro per il personale e per gli studenti, ma anche dall'esigenza, espressa a chiare lettere nella raccomandata pervenuta alla società, di risolvere il dissesto finanziario dell'amministrazione, annoverabile al pari delle altre circostanze addotte nella missiva tra i motivi
a cui si riferisce l'art. 27 della L. n. 392/1978. Sui tagli ai compensi ha riferito, invece, di aver provveduto, in attuazione della L. 89/2014, a un'unica riduzione, pari a 15%, delle somme stabilite nel contratto del 25/6/2023, dovendosi ricondurre le altre decurtazioni lamentate in ricorso, da un lato, alla rinegoziazione delle clausole che aveva fatto seguito al rinnovo della locazione, protrattasi in virtù di vari accordi succedutisi nel tempo, fin dal 15/11/1972, e, dall'altro, alla necessità di rivedere gli importi di diretta pertinenza della IN VI s.a.s. per effetto della cessione, a decorrere dal 3/5/2017, di parte dell'edificio scolastico al Trust denominato Colle Iaverra nell'ambito di una procedura espropriativa immobiliare. Secondo la
Provincia di Frosinone altrettanto infondate si rivelerebbero le doglianze dell'istante rispetto alla data di riconsegna del fabbricato, a disposizione della locatrice dal 31/8/2018 per effetto di intimazioni formali o messe in mora e riconsegnato, comunque, quantomeno dal 28/1/2019;
del tutto generici e indeterminati, oltre che esorbitanti apparirebbero, infine, i danni prospettati dalla ricorrente, ristorabili con la rimessa in pristino e idonei a dare luogo, rispetto al lucro cessante pure rivendicato dall'interessata, a un'indebita sovrapposizione di poste risarcitorie. Sul rilievo dell'infondatezza nell'an e nel quantum di ogni avversa pretesa l'ente ha chiesto il rigetto integrale della domanda;
in subordine, l'accertamento del proprio diritto, in ipotesi di condanna, a eseguire le riparazioni necessarie al recupero della piena funzionalità del plesso scolastico;
pure in questo caso con il favore delle spese processuali.
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Dopo l'esperimento delle prove orali l'ing. Vincenzo UC è stato nominato consulente tecnico
d'ufficio per l'accertamento dell'origine e dell'entità dei danni occorsi all'istante e la valutazione dei costi necessari a eliminare eventuali vizi o difformità imputabili alla Provincia di Frosinone.
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Ricostruiti in questa maniera gli aspetti essenziali della controversia, il Tribunale reputa che le istanze della IN VI s.a.s.