Trib. Catania, sentenza 22/01/2024, n. 366
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Testo completo
N. R.G. 16324/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
La dott. Gaia Di Bella, Giudice della V sezione civile del Tribunale di Catania
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 16324/2021 promossa da:
AN AR PI, (C.F. [...]), rappresentata e difesa da se stessa e dall'avv.
PAZZAGLIA ALESSANDRO giusta procura in atti
OPPONENTE
contro
PI NG (C.F. [...]), rappresentato e difeso dall'avv. AUGELLO
GIUSEPPE giusta procura in atti
OPPOSTO
Avente ad oggetto: contratto preliminare di compravendita – recesso
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione del dicembre 2021, l'avv. RA MA IA proponeva opposizione al DI n.
4605/2021, esponendo di aver accettato, in data 12.12.2020 una proposta di acquisto del 11.11.2020, pervenutale per il tramite dell'Agenzia Immobiliare Casale & Casali, da parte dell'odierno opposto ed avente ad oggetto il bene immobile sito in Acicastello di cui era piena proprietaria ed ivi meglio
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descritto;
riferiva che nella proposta veniva offerto il prezzo di € 810.000,00 che avrebbe dovuto essere corrisposto nel modo seguente : € 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria mediante a/b AN
Agric. Pop. Ragusa, € 150.000,00 al preliminare notarile trascritto mediante a/c entro il 21.12.2020;
€
50.000,00 entro il 31.1.2021 con bonifico;
€ 50.000,00 entro il 28.2.2021 con bonifico;
€ 50.000,00 entro il 31.3.2021 con bonifico;
€ 50.000,00 entro il 30.4.2021 cn bonifico;
€ 50.000,00 entro il
31.5.2021 con bonifico ed € 360.000,00 a saldo all'atto entro il 30.6.2021 mediante a/c o mutuo.
Riferiva che in data 27.1.2021 era stato sottoscritto il contratto preliminare di compravendita a rogito
Notaio dott.sa M. Portelli, in cui le modalità di pagamento del prezzo erano state convenute come segue: € 200.000,00 a titolo di caparra confirmatoria versati contestualmente mediante a/c AN
Credem ed € 610.000,00 da pagarsi al rogito in parte mediante accollo del residuo mutuo garantito con ipoteca sullo stesso immobile ( di originari € 322.000,00) e per la parte residua con modalità conformi
a legge;
deducendo che il sig DA si era obbligato ad acquistare per sé o per persona o ente da nominare e che il rogito avrebbe dovuto essere stipulato entro il 30.6.2021, precisava che con coeva scrittura privata del 27.1.2021, su richiesta del promissario acquirente, era stato concordato che
l'importo di € 200.000,00 – successivo al versamento della già versata caparra confirmatoria – sarebbe stato versato attraverso quattro bonifici bancari di € 50.000,00 ciascuno su c/c di essa opponente e che, in effetti alle date convenute, erano stati accreditati n. 4 bonifici bancari provenienti tuttavia da SS
NG RL, estraneo alla trattativa e di cui il sig. DA era poi risultato essere semplice socio;
deducendo di aver inizialmente tollerato i pagamenti in quanto la parte promissaria acquirente si era riservata la facoltà di acquistare per ente o persona da nominare, riferiva che in data 24.6.2021 aveva richiesto di conoscere il nominativo del soggetto che sarebbe intervenuto alla stipula e di confermare le modalità di pagamento del saldo, alternative a quelle previste dal preliminare per l'estinzione del mutuo;
deduceva che con lettera del 25.6.2021 il dott. Cavallaro – commercialista incaricato dall'opposto – aveva riferito che i quattro bonifici erano stati effettuati da SS NG su delegazione di pagamento del sig. DA, che quest'ultimo avrebbe acquistato in proprio e che il saldo prezzo sarebbe stato corrisposto nei modi e termini di cui al contratto preliminare ed in particolare quanto al residuo a saldo di € 191.244,65 mediante a/c di pari importo;
richiamando poi il contenuto della pec del 28.6.2021 in cui essa opponente dichiarava di non accettare la delegazione di pagamento e sollevava perplessità in ordine al rischio di revocatoria per il caso di fallimento della società, narrava di aver fornito disponibilità a rinviare la data prevista per la stipula del rogito al fine di trovare consensualmente soluzioni idonee, invocando, ai sensi dell'art. 1461 cc, la sospensione
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dell'esecuzione della prestazione dovuta e preannunziando la restituzione delle somme ricevute da
SS NG RL. Richiamando la corrispondenza intervenuta con il dott. Cavallaro, che aveva invitato
a confermare la presenza per il rogito e fornito rassicurazioni circa le condizioni patrimoniali di SS
NG , deduceva che con ulteriore missiva del 30.6.2021 aveva riferito di aver fondato la propria volontà contrattuale sulle informazioni fornite in fase precontrattuale, rilevando che ove avesse saputo che il sig. DA avrebbe avuto la necessità di farsi finanziare da un soggetto terzo, non avrebbe sottoscritto il preliminare ovvero non avrebbe accordato le condizioni di pagamento convenute, riservando di avvalersi della facoltà di recesso ex art. 1385 cc ed allegando contabile del bonifico in restituzione di € 200.000,00.
Richiamando la corrispondenza intercorsa successivamente ed in particolare la lettera del 9.7.2021 ( non controfirmata dal sig. DA) dell'avv. Augello, evidenziava che l'opposto non aveva controfirmato la dichiarazione ( informale) richiestagli relativa alla provenienza di tutti gli importi necessari alla compravendita e, pertanto, allegando il proprio diritto a cautelarsi da ogni evento e/o circostanza negativa e/o pregiudizievole, riferiva di aver esercitato il diritto di recesso ritenendo la caparra confirmatoria ricevuta, cui era seguito, in data 4.8.2021 il recesso dell'opposto.
Allegava la violazione da parte del sig. DA dei doveri di correttezza e buona fede ex artt. 1176,
1218 e 1375 cc per aver taciuto la necessità di ricorrere a fondi di un soggetto terzo ( SS NG) per poter adempiere alle proprie obbligazioni e, dunque, per non aver fornito informazioni e circostanze determinanti per la formazione della volontà contrattuale;
richiamando l'art 35 comma 22 D.L n.
223/2006 conv. in L n. 248/2006 e l'art. 49 D.Lgs n. 231/2007 poi modif. dall'art. 32 DL n. 112/2008, ribadiva altresì la legittimità e fondatezza del recesso esercitato ex art. 1385 comma II cc, evidenziando di non aver accettato la delegazione di pagamento e di aver interesse a che la prestazione fosse effettuata dal sig. DA ex art. 1180 cc;
riferiva poi di aver patito pregiudizi derivanti dalla impossibilità di disporre liberamente del bene immobile a causa della perdurante trascrizione, dal necessitato cambiamento dei programmi abitativi e dalla perdita dell'opportunità di vendere a terzi e chiedeva, pertanto, respingersi ogni domanda nei propri confronti, accertarsi la legittimità e fondatezza della sospensione esercitata ex art. 1461 cc e del diritto di recesso ex art. 1385 II comma cc;
chiedeva accertarsi la violazione da parte del sig. DA dei doveri di correttezza e buona fede ex artt. 1176,
1218 e 1375 cc ed il proprio diritto al risarcimento dei danni morali e materiali da quantificarsi nella somma ritenuta di giustizia, previa declaratoria di legittimità della ritenzione della caparra di €
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200.000,00;
chiedeva disporsi la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare del
27.1.2021, con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva LO DA contestando la ricostruzione attorea ed eccependo l'infondatezza dell'opposizione, rilevando che l'obbligo di rendere dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo e la normativa antiriciclaggio erano inerenti la fase del rogito definitivo a cura del Notaio rogante, mai stipulato per l'assenza della parte venditrice e odierna opponente;
richiamando il contenuto del contratto preliminare di compravendita, con il quale esso opposto si era impegnato ad acquistare per sé o pe persona da nominare l'unità immobiliare ivi meglio descritta per il prezzo di € 810.000,00 e contestuale versamento di caparra confirmatoria pari ad € 200.000,00, riferiva che con coeva scrittura erano state stabilite le modalità di pagamento del prezzo in esecuzione della quale, esso opposto tramite SS NG RL – che aveva intenzione di comandare quale acquirente finale – aveva effettuato n. 4 bonifici bancari di € 50.000,00 ciascuno, regolarmente incassati dall'opponente che, in data 25.6.2021, aveva chiesto chiarimenti circa le modalità di pagamento del saldo e la cancellazione del mutuo ( che secondo i patti originari doveva essere oggetto di accollo non privativo);
richiamava la nota del dott. Cavallaro ( incaricato da esso opposto) con cui era stato precisato l'acquisto in proprio ed invitata l'opponente alla stipula del contratto definitivo per il 30.6.2021;
riferiva di aver inviato ulteriore pec in data 28.6.2021, chiedendo conferma della presenza per la data fissata per il rogito, in riscontro alla quale l'opponente con pec di pari data, aveva sollevato perplessità sulla stipula dell'atto definitivo, dolendosi della qualità di SS e dell'inadempimento di esso opposto e rendendosi disponibile a rinviare il rogito invocando la sospensione ex art. 1641 cc;
deducendo che con nota del 29.6.2021 esso opposto chiarito ogni dubbio, riferiva di essersi presentato in data 30.6.2021 dal Notaio munito della somma €. 191.244,65 a mezzo di assegni circolari intestati all'avv. RA, importo che corrispondeva al saldo prezzo (€. 810.000,00 detratti: € 400.000,00 versati tra caparra e bonifici, €. 218.755,35 debito residuo del mutuo Credem
(Finanziamento n. 479 06615179) da accollare, €. 191.244,65 in assegni circolari).
Riferiva che l'opponente non si era presentata al rogito notarile, trasmettendo nota in data 30.6.2021 con cui aveva lasciato intendere di volersi avvalere della facoltà di recesso ai sensi dell'art. 1385, comma II c.c. ed allegando contabile di bonifico di € 200.000,00 effettuato in favore di AE.
Richiamando il contenuto della propria nota del 1.7.2021, con cui, confermando la volontà di puntuale adempimento, si era reso disponibile a riaccreditare la somma di € 200.000,00 e riconvocare la promissaria acquirente per altra data, anche adoperandosi per rendere privativo l'accollo del mutuo,
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deduceva che la stessa aveva replicato con nota del
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
La dott. Gaia Di Bella, Giudice della V sezione civile del Tribunale di Catania
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 16324/2021 promossa da:
AN AR PI, (C.F. [...]), rappresentata e difesa da se stessa e dall'avv.
PAZZAGLIA ALESSANDRO giusta procura in atti
OPPONENTE
contro
PI NG (C.F. [...]), rappresentato e difeso dall'avv. AUGELLO
GIUSEPPE giusta procura in atti
OPPOSTO
Avente ad oggetto: contratto preliminare di compravendita – recesso
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione del dicembre 2021, l'avv. RA MA IA proponeva opposizione al DI n.
4605/2021, esponendo di aver accettato, in data 12.12.2020 una proposta di acquisto del 11.11.2020, pervenutale per il tramite dell'Agenzia Immobiliare Casale & Casali, da parte dell'odierno opposto ed avente ad oggetto il bene immobile sito in Acicastello di cui era piena proprietaria ed ivi meglio
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descritto;
riferiva che nella proposta veniva offerto il prezzo di € 810.000,00 che avrebbe dovuto essere corrisposto nel modo seguente : € 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria mediante a/b AN
Agric. Pop. Ragusa, € 150.000,00 al preliminare notarile trascritto mediante a/c entro il 21.12.2020;
€
50.000,00 entro il 31.1.2021 con bonifico;
€ 50.000,00 entro il 28.2.2021 con bonifico;
€ 50.000,00 entro il 31.3.2021 con bonifico;
€ 50.000,00 entro il 30.4.2021 cn bonifico;
€ 50.000,00 entro il
31.5.2021 con bonifico ed € 360.000,00 a saldo all'atto entro il 30.6.2021 mediante a/c o mutuo.
Riferiva che in data 27.1.2021 era stato sottoscritto il contratto preliminare di compravendita a rogito
Notaio dott.sa M. Portelli, in cui le modalità di pagamento del prezzo erano state convenute come segue: € 200.000,00 a titolo di caparra confirmatoria versati contestualmente mediante a/c AN
Credem ed € 610.000,00 da pagarsi al rogito in parte mediante accollo del residuo mutuo garantito con ipoteca sullo stesso immobile ( di originari € 322.000,00) e per la parte residua con modalità conformi
a legge;
deducendo che il sig DA si era obbligato ad acquistare per sé o per persona o ente da nominare e che il rogito avrebbe dovuto essere stipulato entro il 30.6.2021, precisava che con coeva scrittura privata del 27.1.2021, su richiesta del promissario acquirente, era stato concordato che
l'importo di € 200.000,00 – successivo al versamento della già versata caparra confirmatoria – sarebbe stato versato attraverso quattro bonifici bancari di € 50.000,00 ciascuno su c/c di essa opponente e che, in effetti alle date convenute, erano stati accreditati n. 4 bonifici bancari provenienti tuttavia da SS
NG RL, estraneo alla trattativa e di cui il sig. DA era poi risultato essere semplice socio;
deducendo di aver inizialmente tollerato i pagamenti in quanto la parte promissaria acquirente si era riservata la facoltà di acquistare per ente o persona da nominare, riferiva che in data 24.6.2021 aveva richiesto di conoscere il nominativo del soggetto che sarebbe intervenuto alla stipula e di confermare le modalità di pagamento del saldo, alternative a quelle previste dal preliminare per l'estinzione del mutuo;
deduceva che con lettera del 25.6.2021 il dott. Cavallaro – commercialista incaricato dall'opposto – aveva riferito che i quattro bonifici erano stati effettuati da SS NG su delegazione di pagamento del sig. DA, che quest'ultimo avrebbe acquistato in proprio e che il saldo prezzo sarebbe stato corrisposto nei modi e termini di cui al contratto preliminare ed in particolare quanto al residuo a saldo di € 191.244,65 mediante a/c di pari importo;
richiamando poi il contenuto della pec del 28.6.2021 in cui essa opponente dichiarava di non accettare la delegazione di pagamento e sollevava perplessità in ordine al rischio di revocatoria per il caso di fallimento della società, narrava di aver fornito disponibilità a rinviare la data prevista per la stipula del rogito al fine di trovare consensualmente soluzioni idonee, invocando, ai sensi dell'art. 1461 cc, la sospensione
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dell'esecuzione della prestazione dovuta e preannunziando la restituzione delle somme ricevute da
SS NG RL. Richiamando la corrispondenza intervenuta con il dott. Cavallaro, che aveva invitato
a confermare la presenza per il rogito e fornito rassicurazioni circa le condizioni patrimoniali di SS
NG , deduceva che con ulteriore missiva del 30.6.2021 aveva riferito di aver fondato la propria volontà contrattuale sulle informazioni fornite in fase precontrattuale, rilevando che ove avesse saputo che il sig. DA avrebbe avuto la necessità di farsi finanziare da un soggetto terzo, non avrebbe sottoscritto il preliminare ovvero non avrebbe accordato le condizioni di pagamento convenute, riservando di avvalersi della facoltà di recesso ex art. 1385 cc ed allegando contabile del bonifico in restituzione di € 200.000,00.
Richiamando la corrispondenza intercorsa successivamente ed in particolare la lettera del 9.7.2021 ( non controfirmata dal sig. DA) dell'avv. Augello, evidenziava che l'opposto non aveva controfirmato la dichiarazione ( informale) richiestagli relativa alla provenienza di tutti gli importi necessari alla compravendita e, pertanto, allegando il proprio diritto a cautelarsi da ogni evento e/o circostanza negativa e/o pregiudizievole, riferiva di aver esercitato il diritto di recesso ritenendo la caparra confirmatoria ricevuta, cui era seguito, in data 4.8.2021 il recesso dell'opposto.
Allegava la violazione da parte del sig. DA dei doveri di correttezza e buona fede ex artt. 1176,
1218 e 1375 cc per aver taciuto la necessità di ricorrere a fondi di un soggetto terzo ( SS NG) per poter adempiere alle proprie obbligazioni e, dunque, per non aver fornito informazioni e circostanze determinanti per la formazione della volontà contrattuale;
richiamando l'art 35 comma 22 D.L n.
223/2006 conv. in L n. 248/2006 e l'art. 49 D.Lgs n. 231/2007 poi modif. dall'art. 32 DL n. 112/2008, ribadiva altresì la legittimità e fondatezza del recesso esercitato ex art. 1385 comma II cc, evidenziando di non aver accettato la delegazione di pagamento e di aver interesse a che la prestazione fosse effettuata dal sig. DA ex art. 1180 cc;
riferiva poi di aver patito pregiudizi derivanti dalla impossibilità di disporre liberamente del bene immobile a causa della perdurante trascrizione, dal necessitato cambiamento dei programmi abitativi e dalla perdita dell'opportunità di vendere a terzi e chiedeva, pertanto, respingersi ogni domanda nei propri confronti, accertarsi la legittimità e fondatezza della sospensione esercitata ex art. 1461 cc e del diritto di recesso ex art. 1385 II comma cc;
chiedeva accertarsi la violazione da parte del sig. DA dei doveri di correttezza e buona fede ex artt. 1176,
1218 e 1375 cc ed il proprio diritto al risarcimento dei danni morali e materiali da quantificarsi nella somma ritenuta di giustizia, previa declaratoria di legittimità della ritenzione della caparra di €
pagina 3 di 17
200.000,00;
chiedeva disporsi la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare del
27.1.2021, con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva LO DA contestando la ricostruzione attorea ed eccependo l'infondatezza dell'opposizione, rilevando che l'obbligo di rendere dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo e la normativa antiriciclaggio erano inerenti la fase del rogito definitivo a cura del Notaio rogante, mai stipulato per l'assenza della parte venditrice e odierna opponente;
richiamando il contenuto del contratto preliminare di compravendita, con il quale esso opposto si era impegnato ad acquistare per sé o pe persona da nominare l'unità immobiliare ivi meglio descritta per il prezzo di € 810.000,00 e contestuale versamento di caparra confirmatoria pari ad € 200.000,00, riferiva che con coeva scrittura erano state stabilite le modalità di pagamento del prezzo in esecuzione della quale, esso opposto tramite SS NG RL – che aveva intenzione di comandare quale acquirente finale – aveva effettuato n. 4 bonifici bancari di € 50.000,00 ciascuno, regolarmente incassati dall'opponente che, in data 25.6.2021, aveva chiesto chiarimenti circa le modalità di pagamento del saldo e la cancellazione del mutuo ( che secondo i patti originari doveva essere oggetto di accollo non privativo);
richiamava la nota del dott. Cavallaro ( incaricato da esso opposto) con cui era stato precisato l'acquisto in proprio ed invitata l'opponente alla stipula del contratto definitivo per il 30.6.2021;
riferiva di aver inviato ulteriore pec in data 28.6.2021, chiedendo conferma della presenza per la data fissata per il rogito, in riscontro alla quale l'opponente con pec di pari data, aveva sollevato perplessità sulla stipula dell'atto definitivo, dolendosi della qualità di SS e dell'inadempimento di esso opposto e rendendosi disponibile a rinviare il rogito invocando la sospensione ex art. 1641 cc;
deducendo che con nota del 29.6.2021 esso opposto chiarito ogni dubbio, riferiva di essersi presentato in data 30.6.2021 dal Notaio munito della somma €. 191.244,65 a mezzo di assegni circolari intestati all'avv. RA, importo che corrispondeva al saldo prezzo (€. 810.000,00 detratti: € 400.000,00 versati tra caparra e bonifici, €. 218.755,35 debito residuo del mutuo Credem
(Finanziamento n. 479 06615179) da accollare, €. 191.244,65 in assegni circolari).
Riferiva che l'opponente non si era presentata al rogito notarile, trasmettendo nota in data 30.6.2021 con cui aveva lasciato intendere di volersi avvalere della facoltà di recesso ai sensi dell'art. 1385, comma II c.c. ed allegando contabile di bonifico di € 200.000,00 effettuato in favore di AE.
Richiamando il contenuto della propria nota del 1.7.2021, con cui, confermando la volontà di puntuale adempimento, si era reso disponibile a riaccreditare la somma di € 200.000,00 e riconvocare la promissaria acquirente per altra data, anche adoperandosi per rendere privativo l'accollo del mutuo,
pagina 4 di 17
deduceva che la stessa aveva replicato con nota del
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