Trib. Roma, sentenza 19/02/2024, n. 3377

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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, nell'udienza del 19/02/2024, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 423 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 tra AR IS LL ( C.F. [...]) - nata a [...], il [...], residente in Roma, Largo San Pio V n. 16, rappresentata e difesa congiuntamente e/o disgiuntamente per procura alle liti in atti dall' Avv. Daniela Caleca (cf. [...]) del Foro di Tivoli e dall'Avv. Valentina Capitani (CF [...]) del Foro di Tivoli, elettivamente domiciliata in Monterotondo (Rm), Via Salaria, 150, presso lo studio delle predette procuratrici (pec daniela.caleca@pecavvocatitivoli.it e valentina.capitani@pecavvocatitivoli.it ) Attore Contro Soc. Oriental s.r.l. (C.F e P.IVA 14107611007) in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. Rossi Marco Francesco (C.F [...]), con sede legale in Via della Giuliana n.103 Roma (pec orientalsrlpec@pec.it.) Convenuto contumace Conclusioni: come in atti Fatto e diritto
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Con citazione ritualmente notificata la sig.ra LI AR IS conveniva in giudizio la Soc. Oriental s.rl. per sentir convalidare lo sfratto “per finita locazione ex art.657 c.p.c” inerente l'immobile sito in Roma Via della Giuliana n.103 e “con riserva di agire separatamente per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio dell'immobile e di quelli eventualmente derivanti dalla ritardata restituzione dell'immobile inclusi eventuali da ripristino”. Premetteva parte attrice di avere stipulato in data 1.02.2017 con la società convenuta un contratto di locazione ad uso commerciale dell'immobile predetto censito al N.C.E.U del Comune di Roma al Foglio 398, Particella 24, Sub 1 per la durata di sei anni (decorrente dal 1.2.2017 con tacito rinnovo alla scadenza per uguale periodo) registrato in data 19.07.2017 presso l'Ufficio di Roma 1 dell'Agenzia delle Entrate alla serie 3T numero 014888 (CID TJN17T014888000YG);
che in data 31.01.2023 essendo intervenuta la prima scadenza sottoscrivevano apposita scrittura privata nella quale convenivano la risoluzione , il rilascio dell'immobile e stante la sussistenza di una posizione debitoria del conduttore la Soc. Oriental s.r.l si impegnava altresì a corrispondere al locatore l'importo di euro 10.000 a titolo di saldo dei canoni di locazione non corrisposti con ripristino dello stato dei luoghi;
che malgrado gli accordi intrapresi, la Soc. Oriental s.r.l. non ottemperava a quanto pattuito senza rilasciare l'immobile né provvedeva al pagamento del debito maturato persistendo peraltro una notevole morosità pregressa e per l'indennità in corso;
che, pertanto, la società godeva dell'immobile in assenza di un valido titolo sotteso, continuando ad occupare l'unità immobiliare predetta a titolo totalmente gratuito senza corresponsione alcuna dell'indennità di occupazione per il periodo decorrente da febbraio 2023 con grave pregiudizio economico per l'attrice. Parte convenuta rimaneva contumace. All'udienza dell'8.1.2024 il giudice denegava il rilascio e disponeva il mutamento del rito;
fissava l'udienza odierna del 19.2.24 con termine per la notifica al contumace del provvedimento di mutamento del rito ex art.426 c.c.
In data 2.2.2024 la parte attrice depositava memoria integrativa con la quale insisteva nell'ordine di rilascio dell'immobile e in forza della risoluzione del titolo contrattuale chiedeva altresì: “ …Condannare la società ORIENTAL s.rl. al ripristino del locale commerciale de quo nello stato di fatto e di diritto originario, ritenendo indenne il locatore da tutte le spese necessarie;
..condannare infine la società Oriental s.rl. al pagamento della somma complessiva di euro 20.000,00 (venitimila/00) di cui euro 10.000,00 a tiolo di indennità di occupazione ed euro 10.000,000 a tiolo di canoni pregressi insoluti e non pagati, oltre interessi dalle scadenze al saldo;” oltre spese di lite. In difetto di richieste istruttorie la causa veniva decisa all'udienza del 19.2.2024.
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La domanda va accolta nei limiti della richiesta di condanna di parte convenuta al rilascio dell'immobile. Va precisato che l'azione di sfratto per finita locazione ex art.657 c.p.c. è stata irritualmente proposta giacché alcuna pronuncia risolutiva per scadenza contrattuale poteva essere emessa in via giudiziale con valore costitutivo avendo già le parti – con la scrittura del 31.1.2023 – provveduto esse stesse, alla prima scadenza, a “risolvere” il contratto. Difettava solo l'adempimento del conduttore all'obbligazione di rilascio che va, questa sì, disposta giudizialmente, mancando l'adempimento spontaneo all'obbligazione assunta in data 31.1.2023. L'art. 657 c.p.c. individua, infatti, nella “scadenza” del rapporto il presupposto della cessazione del vincolo da cui, stante il divieto di interpretazione analogica, la inapplicabilità del procedimento sommario quando la cessazione dipenda non dalla scadenza, ma da altra causa, come nel caso di specie (accordo risolutivo). Disposto il mutamento del rito può questo giudice, accertata (e non disposta) la risoluzione, condannare il conduttore al rilascio. Come si legge in Trib. Roma, sez. VI, 6 luglio 2017, n. 13911, giudice Imposimato: « ... è irrilevante che l'attore abbia fatto irrituale ricorso alla procedura prevista dall'art. 657 c.p.c.;
questa si è già svolta e si è conclusa, senz'alcun pregiudizio per la parte intimata, con il provvedimento denegativo dell'ordine di rilascio, reso all'esito dell'udienza di convalida... l'erronea scelta del rito, inizialmente adottato dall'attore per la proposizione della domanda, è stata superata dal provvedimento pronunciato ex art. 667 c.p.c.: dunque, all'esito della fase del processo regolata dalle disposizioni appropriate alla natura della materia controversa (art. 447-bis c.p.c.) — fase in cui la parte convenuta ha beneficiato delle stesse facoltà difensive che avrebbe avuto a disposizione, ove la lite fosse stata introdotta con ricorso — il tribunale deve dirsi a tutti gli effetti investito del potere-dovere di decidere, giustappunto con provvedimento in forma di sentenza, sulla domanda di merito comunque articolata dall'attore (si tratta del principio di conversione delle nullità processuali, codificato nell'art. 159 comma 3 c.p.c., e praticato da giurisprudenza unanime;
v. tra le tante, sul punto, Cass. n. 22075/2014: “il rito non