Trib. Catania, sentenza 02/01/2025, n. 80

TRIBUNALE CIVILE DI CATANIA
SEZIONE QUINTA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario del Tribunale di AN, dott.ssa Agata IA Pia Mauceri, all'esito della trattazione disposta ai sensi dell'art 127 ter cpc con cui l'udienza del 28/11/2024 è stata sostituita dal deposito di note scritte ha pronunciato la seguente ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 8181/2021 R.G.;
promossa da
LI IA IN, nata a [...] il [...], (C.F.: GST MCR 81T58
C351X), residente in [...], elettivamente domiciliata in AN Piazza Trento n.2, presso lo studio elettivamente domiciliati presso lo studio dagli avvocati Giovanna Di Giovanni e Virginia Amenta che la rappresentano e difendono giusta procura in atti;

Ricorrente
Contro
AL LE LE, nata a [...] il [...], (C.F.: LBR NTL 86T65
C351R), residente in [...], elettivamente domiciliata in elettivamente domiciliate in Sant'Agata li Battiati, Via Barriera del bosco
10, presso lo studio dell'avv. Anna IA CR Parasiliti che la rappresenta e difende giusta procura alle liti in atti,
Resistente
Cui è stata riunita la causa civile iscritta al n. 13295/21 RGC
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Promossa da:
AL LE LE, nata a [...] il [...], (C.F.: LBR NTL 86T65
C351R), residente in [...], elettivamente domiciliata in elettivamente domiciliate in Sant'Agata li Battiati, Via Barriera del bosco
10, presso lo studio dell'avv. Anna IA CR Parasiliti che la rappresenta e difende giusta procura alle liti in atti;
intimante- opposta

contro

:
LI IA IN, nata a [...] il [...], (C.F.: GST MCR 81T58
C351X), residente in [...], elettivamente domiciliata in AN Piazza Trento n.2, presso lo studio elettivamente domiciliati presso lo studio dagli avvocati Giovanna Di Giovanni e Virginia Amenta che la rappresentano e difendono giusta procura in atti;
intimata-opponente
Sulle conclusioni delle parti come in atti
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
Con ricorso ex art.447 bis depositato in data 22/06/2021, la ricorrente deduceva di avere
ricevuto dalla resistente il godimento dell'immobile sito in Gravina di AN (CT), via
Giuseppe Giusti n. 2;
- che le parti avevano convenuto l'inizio di un rapporto locativo con
decorrenza da febbraio 2020 mese nel quale avrebbe iniziato e completato i lavori indispensabili
all'interno dell'immobile, che necessitava di interventi di manutenzione straordinaria -
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soprattutto la sostituzione dei sanitari nel vano bagno e nel vano lavanderia, la sostituzione delle
piastrelle, il rifacimento dell'impianto elettrico, la sostituzione della caldaia, nonché la
realizzazione di una parete in cartongesso - al fine di renderlo idoneo alla locazione, con i due
bambini, e abitabile, sostenendo e anticipando i costi che si convenne sarebbero stati considerati
a scomputo dei canoni locativi, dall'inizio del rapporto, il cui ammontare mensile veniva
determinato dalla LB in € 700,00, inclusi gli oneri condominiali, e veniva accettato dalla
US per amicizia, nonostante fosse superiore alla media dei canoni locativi delle palazzine
limitrofe per immobili analoghi.. che la US effettuava i detti interventi, dandone costante
aggiornamento a LE LB (che non vive a AN, ma, a sua detta, a Roma) per telefono
e anche tramite messaggi whatsapp.. ) e foto inviate per whatsapp… - che la US, per i
lavori concordati, sosteneva un costo complessivo di € 9.617,04 di cui:……..
che, quindi, la US attendeva che l'amica si risolvesse a regolarizzare il rapporto locativo
e, nel frattempo, iniziava a pagare regolarmente le utenze,…..………. che la mancata
regolarizzazione del rapporto impediva alla US di trasferire la propria residenza presso
l'immobile, non potendo fruire dei benefici fiscali legati a un regolare contratto di locazione…..
- che la US apprendeva, quindi, che, da un lato, la LB aveva regolarmente percepito
i canoni dall'ex compagno per tutto il 2020, senza procedere a regolarizzare con lei il rapporto
locativo, non sottoscrivendo alcun contratto, e che, dall'altro lato, non aveva restituito alla
ricorrente il quantum dalla stessa corrisposto per gli interventi nell'appartamento, che doveva
essere conguagliato/scomputato con i canoni di locazione che, invece, erano stati pagati alla
LB dal Tirendi;
- che le richieste di consegna della documentazione riguardante la locazione
e di regolarizzazione del rapporto locativo venivano avanzate sia informalmente che attraverso
i legali della US,….. che la LB, dopo aver contattato telefonicamente il legale della
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US, rispondeva all'ultima Racc. A.R. con una missiva (doc. 48_Racc. LB a legale)
nella quale contestava le premesse della costituzione del rapporto locativo, ……ometteva di
avere incamerato un anno di canoni locativi da parte del Tirendi, richiedeva (per la prima volta)
il pagamento delle fatture per le utenze, rappresentando una situazione non aderente alla realtà,
si diceva disponibile alla costituzione di un rapporto locativo con la formula 3 + 2 con
decorrenza ex nunc, chiedendo alla US (che ha un'attività autonoma regolare da anni) di
fare sottoscrivere il contratto anche ad un altro soggetto munito di busta paga o di pensione, a
garanzia del pagamento dei canoni e che, in difetto, avrebbe agito per il rilascio;
a questo
punto, la US procedeva alla registrazione unilaterale del contratto di locazione iniziato
tra le parti nel Febbraio 2020 (doc. 49_registrazione locazione), corrispondendo l'importo di €
319,84 (doc. 50_costi registrazione contratto locazione), comprensivo di sanzioni e interessi,
stante la tardiva registrazione, per i quali la locatrice è obbligata in misura pari al 50% e il cui
rimborso pro quota si chiede;
- che procedeva, altresì, alla volturazione delle utenze a proprio
nome (doc. 51_intestazione utenze), ma con tariffa non residente, ovviamente, con maggior
aggravio di costi”;

chiedeva, pertanto, “PIACCIA ALL'ILL.MO TRIBUNALE ADITO, accertato e ritenuto il
rapporto locativo sorto in data 01.02.2020 tra US CR e LB LE VA e
ritenuto che quest'ultima ha incamerato i canoni locativi relativi all'anno per l'immobile sito in
Gravina di AN (CT), via Giuseppe Giusti n. 2, pur non avendo voluto sottoscrivere alcun
contratto;
accertato e ritenuto che le somme anticipate dalla US per i lavori straordinari
effettuati nell'immobile della LB non sono state poste a scomputo dei canoni locativi 2020 e
che, quindi, vanno restituite;

ritenuto che

la locatrice è obbligata, altresì, al rimborso
dell'importo pari al 50% delle spese di registrazione sostenute dalla US, pari, nel totale,
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ad € 319,84;
condannare LB LE VA, come sopra generalizzata, a restituire a
US IA CR la somma complessiva di € 9.617,04 per quanto in narrativa, oltre alla
somma di € 159,92, quale importo pari al 50% delle spese di registrazione del contratto di
locazione, oltre interessi dai pagamenti al soddisfo;
spese e compensi del presente procedimento.
Veniva fissata l'udienza di comparizione della parti ed assegnato temine per la notifica
del ricorso e del pedissequo provvedimento.
Si costituiva la resistente la quale deduceva che “ A gennaio 2020, l'odierna resistente
accoglieva la richiesta del caro amico LE Tirendi, fortemente preoccupato per il
dilagare della pandemia, di far occupare l'immobile da lei abitato sino a dicembre 2019,
già ammobiliato e dotato di tutti i confort ed il relativo garage di pertinenza, all'ex
compagna GN US la quale offriva l'importo di euro 700,00 al mese,
comprensivo di oneri condominiali. La suddetta richiesta fu accolta, in via provvisoria,
convenendo con la US che, cessata la pandemia, si sarebbe regolarizzata la
situazione, sottoscrivendo un contratto ad hoc con tutte le clausole e garanzie del caso
che L'immobile di 139 meri quadrati con il garage di pertinenza di 29 metri quadrati
(cfr. visure doc.3 e doc.4) è situato in una zona centrale e logisticamente ottimale del
comune di Gravina di AN , è di recente costruzione ed in ottimo stato manutentivo,
sicché non richiedeva alcun lavoro di ristrutturazione e/o manutenzione straordinaria….
le parti concordavano (verbalmente) un canone di euro 620 euro al mese, oltre oneri
condominiali pari ad euro 80,00, il quale a differenza di quanto asserito da parte
ricorrente era nettamente inferiore a quello risultante applicando le quotazioni relative
agli immobili della zona Il contratto non fu, poi, formalizzato per iscritto, ………nel
momento in cui la LB richiedeva la regolarizzazione, previa sottoscrizione del
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contratto da parte di un garante e il versamento dei canoni scaduti, la US non
acconsentiva alle richieste e replicava con pretese economiche infondate per asserite
migliorie al fine di giustificare il protrarsi dell'inadempimento……….. a luglio 2021 la
resistente notificava intimazione di sfratto per morosità Ill.mo Giudice Dott. Cataldo, il
quale prendendo atto dell'eccezione della US in ordine alla nullità del contratto
di locazione orale, giungeva ad “escludere in radice la possibilità di imputare in capo al
conduttore qualsivoglia interesse giuridico a mantenere la disponibilità del detto bene”,
sicché pronunciava in data 20.10.2021 ordinanza provvisoria di rilascio
dell'immobile……. La GN US occupa l'immobile da fine febbraio 2020 e,
nonostante l'ordinanza di rilascio (doc.7) ed il relativo precetto notificato (doc.8), non
lo ha ad oggi liberato………….. da marzo 2020 ad oggi, l'unico importo versato a favore
della resistente è quello corrisposto a mezzo del Tirendi, ed in particolare, come verrà
confermato in sede di prova testimoniale, la GN LB ha ricevuto solo ed
esclusivamente l'importo di euro 620/mese per 5 mesi, oltre oneri