Trib. Reggio Calabria, sentenza 24/04/2024, n. 561

TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
I SEZIONE CIVILE N.R.G. 4610/2018
Ordinanza
Il Giudice, visto l'art. 127ter c.p.c.;
esaminate le note sostitutive d'udienza tempestivamente depositate dalle parti;
rilevato che la causa è andata automaticamente in riserva in data 06.04.2024, alla scadenza del termine assegnato per il deposito delle note sostitutive d'udienza ;
visto l'art. 429 c.p.c.;

PRONUNCIA la sentenza di cui ai fogli allegati, costituente parte integrante della presente ordinanza.
Il Giudice
Dott.ssa Elena Luppino
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
I SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico dott.ssa Elena Luppino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al N. 4610 generale per gli affari contenziosi dell'anno
2018, cui è riunito il procedimento n. 751/2019 RG, ritenuta in decisione su conclusioni rassegnate nelle note scritte e decisa ex art. 429 c.p.c., vertente
TRA
FR AM (C.F. [...]), in proprio e n.q. di titolare dell'omonima ditta individuale, elettivamente domiciliato in Reggio Calabria, via S. Caterina, n.
8/D- Reggio Calabria, presso lo studio dell'avv. SAFFIOTI ANTONIO, che lo rappresenta e difende per procura in foglio allegato al ricorso del giudizio n. 4610/2018 RG ed in calce alla comparsa di costituzione del giudizio n. 510/2019 RG - 751/2019 RG
Ricorrente nel giudizio n. 4610/2018 RG
e convenuto nel giudizio n. 751/2019 RG
e
TA NE (C.F. [...]), elettivamente domiciliata in VIA
POSSIDONEA, 30 - REGGIO CALABRIA, presso lo studio dell'avv. VERDIRAME
ANTONIO G., che la rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all'avv. GRIO
DOMENICO, per procure in calce all'atto di citazione del giudizio n. 510/2019, trasformato nel giudizio n. 751/2019 RG ed alla comparsa di costituzione e risposta del giudizio n.
4610/2018 RG
Attrice nel giudizio n. 751/2019 RG
pagina 2 di 39 e resistente nel giudizio n. 4610/2018 RG
RO RO LL (C.F. [...]) e NN
LL (C.F. [...]), elettivamente domiciliati in VIA
POSSIDONEA, 30 - REGGIO CALABRIA, presso lo studio dell'avv. VERDIRAME
ANTONIO G., che li rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all'avv. GRIO
DOMENICO per procura in calce alla comparsa di costituzione
Resistenti nel giudizio n. 4610/2018 RG
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione e risarcimento danni.
CONCLUSIONI: come da note scritte.
CONSIDERATO IN FATTO
Con ricorso, depositato in data 17.12.2018, MP GI, in proprio e nella qualità di titolare dell'omonima ditta individuale, evocava in giudizio dinanzi l'intestato Tribunale
ON RI, EL OV e EL TR DR al fine di ivi ottenere la risoluzione del contratto di locazione da lui concluso con ON RI in data 17.05.2017, registrato il 17.05.2017 presso l'Agenzia delle Entrate di Reggio Calabria al n. 2296 Serie III, per inadempimento di quest'ultima, nonché la condanna dei tre resistenti a risarcirgli la somma di € 226.986,03, oltre interessi e rivalutazione monetaria, a titolo di danno emergente e la somma di € 240.077,56, a titolo di lucro cessante.
In particolare, esponeva che il contratto di locazione ad uso commerciale concluso con la
ON aveva ad oggetto l'immobile sito in Reggio Calabria, località Motta S. OV, via
Dei Mille n. 81 (della superficie complessiva catastale di mq. 307, di cui 198 mq. di locale commerciale composto da n. 3 vani e 109 mq. di veranda a servizio dello stesso, al pian terreno, riportato al Catasto Urbano del Comune di Motta S. OV al Foglio n. 31 part.
1516, cat. C/3, part. 1515, Cat. C/3, part. 1514, cat. C/3), che avrebbe dovuto essere consegnato in data 18.05.2017, mentre la locazione avrebbe dovuto avere decorso dal
05.08.2017 fino al 05.08.2023.
Il locatore aveva dichiarato in contratto che l'immobile rispettava i requisiti edilizi ed urbanistici di cui all'articolo 1578 c.c..
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Dal contratto emergeva la volontà del conduttore di destinare i locali ad attività di ristorazione
e la corrispondente volontà del locatore di concedere il bene unicamente in funzione di quest'attività.
L'art. 8 prevedeva il divieto per il conduttore di apportare modifiche all'immobile se non quelle necessarie per adeguarlo ai requisiti tecnici e sanitari previsti per l'attività di ristorazione, conformemente alla relazione descrittiva delle opere in progetto ed a quanto riportato nella planimetria di progetto, entrambe allegate al contratto.
I lavori erano stati poi espressamente autorizzati in data 20.05.2017 ed erano stati appaltati alla società MA SA in data 05.06.2017.
Il tecnico del conduttore, arch. Brugaletta, aveva presentato la CILA presso il Comune di
Motta S. OV esclusivamente per i locali interni dell'immobile e successivamente, in data
19.10.2017, i tecnici del MP avevano ottenuto la variazione catastale dell'immobile da
C/3 a C/1.
In data 30.10.2017 la MA SA aveva stipulato un contratto di appalto con la IL di
AO MP, affidandole i lavori di cui alla relazione tecnica descrittiva per il corrispettivo di € 103.000,00.
Appena iniziati i lavori la MA SA aveva versato alla IL un acconto di € 12.200,00 per il tramite del socio MP GI.
Con lettera datata 25.01.2017 ma spedita il 26.01.2018 i comproprietari dell'immobile, odierni convenuti, avevano lamentato la variazione catastale dell'immobile e, pur dichiarando di non opporvisi, avevano chiesto un aumento del canone locativo.
Il MP, con pec del 23.02.2018, aveva contestato l'ingiustificata richiesta di aumento del canone ed al contempo li aveva notiziati che il Comune aveva negato il rilascio del certificato di agibilità, in quanto la veranda esterna coperta in “lamierone coibentato” non era conforme alla DIA presentata dalla proprietà il 23.06.2010 ed inoltre l'opera realizzata mancava sia del
Nulla Osta Paesaggistico che del N.O. del Genio Civile.
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Per questi motivi

aveva evidenziato l'inidoneità del bene locato ai fini dell'attività di ristorazione ed aveva invitato i proprietari ad inviargli la documentazione attestante la conformità urbanistica del bene.
A loro volta i proprietari avevano replicato con pec del 06.03.2018 che l'immobile era già dotato del certificato di agibilità rilasciato in data 22.05.2012 e non avevano compreso la ragione per cui ne fosse stato richiesto un altro, visto che i lavori riguardavano solo gli spazi interni dell'immobile. Avevano altresì dedotto che l'opera realizzata non necessitasse di permesso a costruire ma solo della Dia, regolarmente assentita dal Comune per silenzio/assenso.
Unitamente alla missiva avevano inviato il certificato di agibilità 2012, il permesso a costruire
n. 7/2004 e l'approvazione di variante n. 4/2005.
Con pec del 09.03.2018 il MP aveva contestato quanto riportato nella missiva dei proprietari, evidenziando che prima della conclusione del contratto non era stato messo nelle condizioni di verificare la situazione urbanistica della veranda e che comunque i proprietari avevano dichiarato in contratto il rispetto dei requisiti edilizi ed urbanistici di cui all'art. 1578
c.c.. Inoltre, aveva rilevato che il rilascio di un nuovo certificato di agibilità era dipeso dalla realizzazione dei lavori.
Con pec del 19.03.2018 i proprietari avevano risposto che l'immobile era in regola e che i lavori realizzati non richiedevano alcun nuovo certificato di agibilità, non rientrando tra quelli contemplati dall'art. 24, comma 2, D.P.R. 380/01.
Quanto alla veranda avevano rilevato che l'opera ivi realizzata fosse una struttura per ombreggiamento conforme alla DIA del 23.06.2010.
Con pec inviata in data 19.04.2018 il MP aveva comunicato ai proprietari che il contratto di locazione doveva ritenersi risolto per loro inadempimento, stante l'illegittimità della veranda, da cui era scaturita l'impossibilità di ottenere il certificato di agibilità ed aveva formulato richiesta di risarcimento di tutti i danni subiti.
Con successiva lettera del 03.05.2018 il MP aveva specificato i danni prodottisi fino a quel momento, che si stavano ulteriormente aggravando, mentre con lettera del 05.05.2018 i
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resistenti gli avevano richiesto il pagamento dei canoni locativi afferenti alle mensilità di aprile
e maggio 2018.
Poiché le parti non riuscivano a trovare un punto di incontro il MP aveva presentato presso il Comune di Motta S. OV, in data 22.06.2018, un'istanza volta ad ottenere copia conforme con attestazione dell'esito positivo della Denunzia Inizio Attività Edilizia, protocollo n. 0006015 del 23.06.2010, intestata al sig. AO EL, dante causa degli odierni resistenti.
Con lettera del 12.07.2018 i resistenti gli avevano intimato il pagamento dei canoni di giugno e luglio 2018.
Con raccomandata del 10.08.2018 il Comune di Motta S. OV aveva invitato la proprietà al deposito dei calcoli strutturali presso l'Ufficio Sismico Regionale (ex Genio Civile) di Reggio
Calabria e dell'autorizzazione Paesaggistica, ai sensi del D. Lgs. 42/2004, in quanto la struttura presente nella veranda esterna era difforme dalla DIA del 23.06.2010 ed i lavori realizzati non erano conformi alla normativa vigente. Successivamente, poiché la proprietà non aveva ottemperato a quanto richiesto, il Comune aveva rigettato la segnalazione certificata di agibilità prot. n. 7481 del 02.08.2018.
Di questo rigetto il MP aveva notiziato i proprietari con raccomandata e pec del
31.08.2018, diffidandoli al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti ed alla restituzione dei canoni versati dall'agosto 2017 al luglio 2018 (€ 13.200,00) nonchè della caparra di € 3.900,00 e della quota parte della tassa di registrazione relativa agli anni 2017 e
2018 (€ 133,00 per ciascun anno).
I proprietari non avevano mai dato riscontro a queste richieste.
In merito al danno subito rilevava di avere sostenuto i costi per l'allaccio e l'erogazione di energia elettrica per un totale di € 1.711,80 e per l'acquisto di materiale per € 220,50 nonché per i lavori appaltati per l'importo di € 125.660,00.
Ancora, evidenziava che la MA