Trib. Milano, sentenza 08/01/2025, n. 159
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Testo completo
N. R.G. 58558 / 2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE
In funzione di giudice unico nella persona del dott. Federico Salmeri ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa da:
VA SRL, CF/PI: 04379310289, con gli avv.ti De Simoni Gianluca e De Simoni Carlo
-attrice- contro
ALTERNATIVE MEDIA DUE S.R.L., CF/PI: 13459180157, con gli avv.ti Melgrati Anna e Dinardo
Marco
-convenuta-
e con l'intervento di
PERFECTA IMMOBILIARE S.R.L., con gli avv.ti Carlo Bossi e Giovanna Genna
-intervenuta-
CONCLUSIONI
Per VA SRL
A) Relativamente alla convenuta Alternative Media Due s.r.l.
- Preliminarmente accertato e dichiarato che non può disporsi il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. a AL s.r.l. dell'immobile - ufficio al piano terra, con relativa cantina al piano primo sottostrada, nel fabbricato in Milano, via Francesco Nava, 37, e via Paolo Bassi, 15, in esecuzione specifica del preliminare 28/12/2015 N° 46.395 di Rep. notaio dr. M. Caracciolo di Padova, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Padova 1 il 29/12/2015 al n. 16531 SIT e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Milano 1 il 30/12/2015 al n. 76638 R.G. e n. 53206 R.P. tra AL s.r.l. e Alternative Media Due s.r.l, e ciò in esito al giudizio di opposizione di terzo all'esecuzione ai sensi dell'art. 619 c.p.c. promosso dalla società AL, come da sentenza della Corte di Cassazione n. 17066 pubblicata il 25/07/2023;
1. – In via principale, accertarsi e dichiararsi il grave inadempimento della società Alternative Media
Due al preliminare e, quindi, la legittimità del recesso manifestato dalla società AL con l'atto in
1 data 26/11/2019;
condannarsi, quindi, la società Alternative Media Due a corrispondere ex art. 1385, 2° co., c.c. l'importo di € 284.066,80, pari al duplo della caparra confirmatoria versata all'atto del preliminare, oltre agli intessi moratori ex artt. 4 e 5 del D.Lgs. n. 231 del 2002;
2. - In via subordinata, per la denegata ipotesi in cui non dovesse ascriversi a Alternative Media Due la responsabilità per il mancato trasferimento dell'immobile in esecuzione del preliminare 28/12/2015, condannarsi la società Alternative Media Due alla restituzione alla società AL dell'importo di € 142.033,40, corrispondente alla caparra confirmatoria dalla stessa versata, oltre agli intessi moratori ex artt. 4 e 5 del D.Lgs. n. 231 del 2002;
in entrambi i casi sub 1 e 2, accertarsi e dichiararsi la natura privilegiata del credito della società AL ai sensi e per gli effetti dell'art. 2775-bis c.c. in ogni caso, con sentenza provvisoriamente esecutiva;
con la condanna di Alternative Media Due alla rifusione alla società AL delle spese e competenze di causa.
Relativamente alla intervenuta RF MO s.r.l., rigettarsi le domande ed eccezioni proposte, siccome infondate, con la rifusione delle spese di lite alla società AL.
*
Per ALTERNATIVE MEDIA DUE S.R.L.1
accertata la nullità e/o inefficacia del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 28 dicembre 2015 (il “Preliminare”), ovvero, in subordine, dato atto della impossibilità di darvi esecuzione e pronunciata quindi la risoluzione del Preliminare per impossibilità sopravvenuta;
accertata l'inesistenza del credito ex adverso dedotto, se del caso anche per effetto di compensazione con i crediti vantati dall'esponente, rigettare tutte le domande avversarie per tutti i motivi di cui in atti. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze professionali.
*
Per PERFECTA IMMOBILIARE S.R.L.
Voglia il Tribunale adito, dichiarato preliminarmente ammissibile l'intervento spiegato e rigettata ogni contraria istanza, ragione od eccezione, così provvedere: 1) dichiarare cessata la materia del contendere in relazione all'esecuzione in forma specifica per sopravvenuta vendita in executivis del bene oggetto del contratto preliminare, opponibile alle parti;
2) constatata la responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 2°comma c.p.c., condannare la Società VA S.R.L. a risarcire alla Società PERFECTA IMMOBILIARE S.R.L. il danno cagionato con la trascrizione ingiusta della domanda giudiziale, attesa l'insussistenza del diritto ad ottenere l'esecuzione in forma specifica nel caso di specie;
riconoscendo il danno nella seguente quantificazione:
A) danno emergente conseguente alla restituzione alla OGEM S.R.L. del doppio della caparra confirmatoria (docc. 13 e 14 fasc. RF), originariamente convenuta in Euro 20.000,00 = EURO
20.000,00 B) lucro cessante da determinarsi nell'incremento percentuale, rispetto all'investimento iniziale (pari ad
€ 225.047,00), del 36% = EURO 81.016,92;
C) in via subordinata, voglia il Tribunale condannare la Società VA S.R.L. al risarcimento del danno da determinarsi, da parte del Giudice, in una somma equitativamente determinata;
3) ordinare la cancellazione della domanda giudiziale trascritta presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Milano 1, con nota 19/12/2018 ai numeri 97227/66845, esonerando il competente conservatore da ogni responsabilità al riguardo.
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio.
§ § §
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Sui fatti di causa.
Con contratto preliminare del 28 dicembre 2015 Alternative Media Due s.r.l. (AM) si è impegnata a vendere a AL s.r.l. un immobile sito a Milano per € 350.000,00, con saldo prezzo da versare entro il rogito fissato per il 28 dicembre 2018.
Il prezzo di vendita è stato convenuto in € 350.000,00, di cui: € 142.033,40 (a titolo di caparra confirmatoria) ed € 207.966,60 da versarsi come saldo contestualmente alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.
AM si sarebbe inoltre impegnata a cancellare contestualmente all'atto definitivo di compravendita
l'ipoteca sull'immobile iscritta in favore di AN Popolare di Milano, per l'importo complessivo di €
500.000,00.
AL s.r.l. ha trascritto il contratto preliminare il 30 dicembre 2015, con ogni effetto ai sensi dell'art.
2645 bis c.c.
In data 18 aprile 2017 è stato notificato ai sensi dell'art. 569 c.p.c. a AL s.r.l. il pignoramento sull'immobile predetto, disposto a seguito di iniziativa di Pubblicittà s.r.l. per un credito vantato nei confronti di AM.
Tale pignoramento, successivo alla trascrizione del preliminare, sarebbe inefficace nei confronti di secondo AL s.r.l., secondo la prospettazione attorea.
AL s.r.l. ha così proposto opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. dinanzi al Giudice dell'Esecuzione del Tribunale di Milano per far dichiarare prevalente il suo diritto derivante dal preliminare trascritto rispetto al pignoramento immobiliare successivo, chiedendo: (i) di accertare che la trascrizione del preliminare prevale sul pignoramento, (ii) di dichiarare la nullità e inefficacia del pignoramento e degli atti esecutivi conseguenti e (iii) di disporre l'estinzione della procedura esecutiva e la cancellazione delle relative trascrizioni.
Con ordinanza del 26 febbraio 2018 il GE ha rigettato la richiesta cautelare di sospensione della procedura esecutiva avanzata da AL s.r.l. ed ha fissato il termine perentorio del 30 aprile 2018 per introdurre il giudizio di merito.
3
AL s.r.l. ha dunque introdotto il giudizio di merito (ex art. 619 c.p.c.) dinanzi al Tribunale di
Milano, Sezione Esecuzioni Immobiliari, notificando l'atto introduttivo ad AM, ai creditori intervenuti nella procedura esecutiva (tra cui Pubblicittà s.r.l. e altre società creditrici), nonché al Condominio Bassi
Paolo 15/Nava 37 - Milano).
A seguito del decesso del legale rappresentante di AM e della rinuncia alla eredità da parte dell'erede ex lege Campanile Giovanni, su istanza di AL s.r.l. il Tribunale ha nominato un curatore speciale ex art. 78 c.p.c. per la società venditrice ed un curatore dell'eredità giacente, al fine di garantire la regolare prosecuzione del processo.
Ebbene, AL s.r.l. sostiene che, essendo il contratto preliminare trascritto prima del pignoramento, quest'ultimo sarebbe inefficace nei suoi confronti, ai sensi dell'art. 2645 bis c.c. e della giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. Sez. III Civ., sentenza n. 26102/2016).
Conseguentemente, l'attrice ha chiesto dinanzi al GE di accertare la nullità e l'inefficacia del pignoramento e degli atti esecutivi correlati, inclusa la cancellazione delle relative trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, nonché l'estinzione della procedura esecutiva (R.G. Es. Imm. 3027/15) pendente presso il Tribunale di Milano, in quanto incompatibile con il diritto acquisito da AL s.r.l.
Quanto alla esecuzione del contratto preliminare di vendita, AL s.r.l. ha richiesto più volte ad
AM, anche tramite il curatore speciale e il curatore dell'eredità giacente, di rispettare gli impegni del preliminare, senza ottenere riscontro.
In particolare, ha sollecitato la stipula del rogito (con diffida del 15/10/2018) e ciononostante i rappresentanti di AM non si sono presentati dinanzi al notaio.
La società attrice deduce altresì di avere sostenuto le spese per ottenere una nuova certificazione di agibilità per l'immobile (in data 28/06/2017), necessaria per il trasferimento.
Con l'odierna citazione, dunque, AL s.r.l. ha originariamente chiesto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., con pagamento del saldo prezzo (€ 207.966,60) subordinato alla cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile (€ 500.000,00 a favore di AN Popolare di Milano).
In subordine, ha originariamente chiesto la riduzione del prezzo di acquisto nel caso in cui AM non avesse adempiuto all'obbligo di cancellare l'ipoteca, riduzione da applicarsi per un importo pari al costo necessario per la cancellazione.
La riduzione del prezzo è stata altresì chiesta per eventuali spese relative alla regolarizzazione urbanistica
e catastale dell'immobile.
4
AL s.r.l. ha poi chiesto il risarcimento dei seguenti danni: un importo corrispondente al valore locativo annuo dell'immobile (4-5% del prezzo di compravendita), calcolato dal 28 dicembre 2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE
In funzione di giudice unico nella persona del dott. Federico Salmeri ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa da:
VA SRL, CF/PI: 04379310289, con gli avv.ti De Simoni Gianluca e De Simoni Carlo
-attrice- contro
ALTERNATIVE MEDIA DUE S.R.L., CF/PI: 13459180157, con gli avv.ti Melgrati Anna e Dinardo
Marco
-convenuta-
e con l'intervento di
PERFECTA IMMOBILIARE S.R.L., con gli avv.ti Carlo Bossi e Giovanna Genna
-intervenuta-
CONCLUSIONI
Per VA SRL
A) Relativamente alla convenuta Alternative Media Due s.r.l.
- Preliminarmente accertato e dichiarato che non può disporsi il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. a AL s.r.l. dell'immobile - ufficio al piano terra, con relativa cantina al piano primo sottostrada, nel fabbricato in Milano, via Francesco Nava, 37, e via Paolo Bassi, 15, in esecuzione specifica del preliminare 28/12/2015 N° 46.395 di Rep. notaio dr. M. Caracciolo di Padova, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Padova 1 il 29/12/2015 al n. 16531 SIT e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Milano 1 il 30/12/2015 al n. 76638 R.G. e n. 53206 R.P. tra AL s.r.l. e Alternative Media Due s.r.l, e ciò in esito al giudizio di opposizione di terzo all'esecuzione ai sensi dell'art. 619 c.p.c. promosso dalla società AL, come da sentenza della Corte di Cassazione n. 17066 pubblicata il 25/07/2023;
1. – In via principale, accertarsi e dichiararsi il grave inadempimento della società Alternative Media
Due al preliminare e, quindi, la legittimità del recesso manifestato dalla società AL con l'atto in
1 data 26/11/2019;
condannarsi, quindi, la società Alternative Media Due a corrispondere ex art. 1385, 2° co., c.c. l'importo di € 284.066,80, pari al duplo della caparra confirmatoria versata all'atto del preliminare, oltre agli intessi moratori ex artt. 4 e 5 del D.Lgs. n. 231 del 2002;
2. - In via subordinata, per la denegata ipotesi in cui non dovesse ascriversi a Alternative Media Due la responsabilità per il mancato trasferimento dell'immobile in esecuzione del preliminare 28/12/2015, condannarsi la società Alternative Media Due alla restituzione alla società AL dell'importo di € 142.033,40, corrispondente alla caparra confirmatoria dalla stessa versata, oltre agli intessi moratori ex artt. 4 e 5 del D.Lgs. n. 231 del 2002;
in entrambi i casi sub 1 e 2, accertarsi e dichiararsi la natura privilegiata del credito della società AL ai sensi e per gli effetti dell'art. 2775-bis c.c. in ogni caso, con sentenza provvisoriamente esecutiva;
con la condanna di Alternative Media Due alla rifusione alla società AL delle spese e competenze di causa.
Relativamente alla intervenuta RF MO s.r.l., rigettarsi le domande ed eccezioni proposte, siccome infondate, con la rifusione delle spese di lite alla società AL.
*
Per ALTERNATIVE MEDIA DUE S.R.L.1
accertata la nullità e/o inefficacia del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 28 dicembre 2015 (il “Preliminare”), ovvero, in subordine, dato atto della impossibilità di darvi esecuzione e pronunciata quindi la risoluzione del Preliminare per impossibilità sopravvenuta;
accertata l'inesistenza del credito ex adverso dedotto, se del caso anche per effetto di compensazione con i crediti vantati dall'esponente, rigettare tutte le domande avversarie per tutti i motivi di cui in atti. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze professionali.
*
Per PERFECTA IMMOBILIARE S.R.L.
Voglia il Tribunale adito, dichiarato preliminarmente ammissibile l'intervento spiegato e rigettata ogni contraria istanza, ragione od eccezione, così provvedere: 1) dichiarare cessata la materia del contendere in relazione all'esecuzione in forma specifica per sopravvenuta vendita in executivis del bene oggetto del contratto preliminare, opponibile alle parti;
2) constatata la responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 2°comma c.p.c., condannare la Società VA S.R.L. a risarcire alla Società PERFECTA IMMOBILIARE S.R.L. il danno cagionato con la trascrizione ingiusta della domanda giudiziale, attesa l'insussistenza del diritto ad ottenere l'esecuzione in forma specifica nel caso di specie;
riconoscendo il danno nella seguente quantificazione:
A) danno emergente conseguente alla restituzione alla OGEM S.R.L. del doppio della caparra confirmatoria (docc. 13 e 14 fasc. RF), originariamente convenuta in Euro 20.000,00 = EURO
20.000,00 B) lucro cessante da determinarsi nell'incremento percentuale, rispetto all'investimento iniziale (pari ad
€ 225.047,00), del 36% = EURO 81.016,92;
C) in via subordinata, voglia il Tribunale condannare la Società VA S.R.L. al risarcimento del danno da determinarsi, da parte del Giudice, in una somma equitativamente determinata;
3) ordinare la cancellazione della domanda giudiziale trascritta presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Milano 1, con nota 19/12/2018 ai numeri 97227/66845, esonerando il competente conservatore da ogni responsabilità al riguardo.
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio.
§ § §
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Sui fatti di causa.
Con contratto preliminare del 28 dicembre 2015 Alternative Media Due s.r.l. (AM) si è impegnata a vendere a AL s.r.l. un immobile sito a Milano per € 350.000,00, con saldo prezzo da versare entro il rogito fissato per il 28 dicembre 2018.
Il prezzo di vendita è stato convenuto in € 350.000,00, di cui: € 142.033,40 (a titolo di caparra confirmatoria) ed € 207.966,60 da versarsi come saldo contestualmente alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.
AM si sarebbe inoltre impegnata a cancellare contestualmente all'atto definitivo di compravendita
l'ipoteca sull'immobile iscritta in favore di AN Popolare di Milano, per l'importo complessivo di €
500.000,00.
AL s.r.l. ha trascritto il contratto preliminare il 30 dicembre 2015, con ogni effetto ai sensi dell'art.
2645 bis c.c.
In data 18 aprile 2017 è stato notificato ai sensi dell'art. 569 c.p.c. a AL s.r.l. il pignoramento sull'immobile predetto, disposto a seguito di iniziativa di Pubblicittà s.r.l. per un credito vantato nei confronti di AM.
Tale pignoramento, successivo alla trascrizione del preliminare, sarebbe inefficace nei confronti di secondo AL s.r.l., secondo la prospettazione attorea.
AL s.r.l. ha così proposto opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. dinanzi al Giudice dell'Esecuzione del Tribunale di Milano per far dichiarare prevalente il suo diritto derivante dal preliminare trascritto rispetto al pignoramento immobiliare successivo, chiedendo: (i) di accertare che la trascrizione del preliminare prevale sul pignoramento, (ii) di dichiarare la nullità e inefficacia del pignoramento e degli atti esecutivi conseguenti e (iii) di disporre l'estinzione della procedura esecutiva e la cancellazione delle relative trascrizioni.
Con ordinanza del 26 febbraio 2018 il GE ha rigettato la richiesta cautelare di sospensione della procedura esecutiva avanzata da AL s.r.l. ed ha fissato il termine perentorio del 30 aprile 2018 per introdurre il giudizio di merito.
3
AL s.r.l. ha dunque introdotto il giudizio di merito (ex art. 619 c.p.c.) dinanzi al Tribunale di
Milano, Sezione Esecuzioni Immobiliari, notificando l'atto introduttivo ad AM, ai creditori intervenuti nella procedura esecutiva (tra cui Pubblicittà s.r.l. e altre società creditrici), nonché al Condominio Bassi
Paolo 15/Nava 37 - Milano).
A seguito del decesso del legale rappresentante di AM e della rinuncia alla eredità da parte dell'erede ex lege Campanile Giovanni, su istanza di AL s.r.l. il Tribunale ha nominato un curatore speciale ex art. 78 c.p.c. per la società venditrice ed un curatore dell'eredità giacente, al fine di garantire la regolare prosecuzione del processo.
Ebbene, AL s.r.l. sostiene che, essendo il contratto preliminare trascritto prima del pignoramento, quest'ultimo sarebbe inefficace nei suoi confronti, ai sensi dell'art. 2645 bis c.c. e della giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. Sez. III Civ., sentenza n. 26102/2016).
Conseguentemente, l'attrice ha chiesto dinanzi al GE di accertare la nullità e l'inefficacia del pignoramento e degli atti esecutivi correlati, inclusa la cancellazione delle relative trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, nonché l'estinzione della procedura esecutiva (R.G. Es. Imm. 3027/15) pendente presso il Tribunale di Milano, in quanto incompatibile con il diritto acquisito da AL s.r.l.
Quanto alla esecuzione del contratto preliminare di vendita, AL s.r.l. ha richiesto più volte ad
AM, anche tramite il curatore speciale e il curatore dell'eredità giacente, di rispettare gli impegni del preliminare, senza ottenere riscontro.
In particolare, ha sollecitato la stipula del rogito (con diffida del 15/10/2018) e ciononostante i rappresentanti di AM non si sono presentati dinanzi al notaio.
La società attrice deduce altresì di avere sostenuto le spese per ottenere una nuova certificazione di agibilità per l'immobile (in data 28/06/2017), necessaria per il trasferimento.
Con l'odierna citazione, dunque, AL s.r.l. ha originariamente chiesto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., con pagamento del saldo prezzo (€ 207.966,60) subordinato alla cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile (€ 500.000,00 a favore di AN Popolare di Milano).
In subordine, ha originariamente chiesto la riduzione del prezzo di acquisto nel caso in cui AM non avesse adempiuto all'obbligo di cancellare l'ipoteca, riduzione da applicarsi per un importo pari al costo necessario per la cancellazione.
La riduzione del prezzo è stata altresì chiesta per eventuali spese relative alla regolarizzazione urbanistica
e catastale dell'immobile.
4
AL s.r.l. ha poi chiesto il risarcimento dei seguenti danni: un importo corrispondente al valore locativo annuo dell'immobile (4-5% del prezzo di compravendita), calcolato dal 28 dicembre 2018
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