Trib. Nocera Inferiore, sentenza 08/01/2025, n. 62

N. …….................sent.
N………………….R.G.
N………………….cron.
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE N…………………...rep.

Udienza del 18/12/2024 OGGETTO…………….... G.M. Dott. ssa Lucia Esposito
…………………………. Il Giudice
invitate le parti a precisare le conclusioni e, letto l'art. 429 cod. proc. civ., ordinata la
…………………………. discussione della causa con note di trattazione scritta, decide la controversia pronunciando NOTIF. SENTENZA la sentenza incorporata al presente verbale depositando telematicamente il dispositivo e la
concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
…………………………. NOTIF. APPELLO
………………………….

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Nocera Inferiore, in persona del G.M., Dott. ssa Lucia Esposito, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ., la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 6553/2019 del R.G.A.C, avente ad oggetto LOCAZIONE DI BENI IMMOBILI, pendente TRA RA ZZ, C.F. [...], elett.te dom.ta in VIA F. CORREALE, 48 NOCERA INFERIORE, presso lo studio dell'Avv. PETROSINO ARMANDO, che la rapp. e dif. giusta procura in calce al ricorso;
RICORRENTE E THE ART OF FLOWERS AND LIGHT SRL, in persona del legale rappresentante p.t., LL OR IA, corrente in Nocera Inferiore, alla Via S. Allende, n. 97, p.i.: 04808860656, rappresentata e difesa, giusta procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione, dall'avv. Rosa Bruno, C.F.: [...], presso il cui studio, sito in Pagani (Sa), C.so E. Padovano, n. 64, elettivamente domicilia;
RESISTENTE
CONCLUSIONI Con note sostitutive dell'udienza del 18/12/2024 le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate. MOTIVI DELLA DECISIONE Con ricorso ritualmente notificato, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza, IZ UR agiva in giudizio per sentire accogliere le seguenti conclusioni : “- Accertare e dichiarare che la resistente ha violato le regole del rapporto contrattuale;
- conseguentemente dichiarare il grave inadempimento contrattuale;
- per l'effetto, dichiarare risolto il contratto di locazione per uso diverso e conseguentemente disporre il rilascio dell'immobile;
in ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari”. Parte ricorrente premetteva quanto segue: di essere proprietaria di un immobile sito in Nocera Inferiore alla via G. Falcone n. 68, della superficie complessiva di mq 55 circa, composto da locale terraneo con retro e bagno, identificato al NCEU foglio 11, particella 110/B, sub 6, categoria C1, classe 3, rendita catastale € 351,60;
che detto immobile era condotto in locazione per uso commerciale dalla società the Heart of Flowers Light srl per l'attuale canone mensile di € 250,00, in virtù del contratto dell'1/11/2016, registrato presso
N.R.G. 6553/019 - G.M. DOTT. SSA LUCIA ESPOSITO 1

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l'agenzia delle Entrate, ufficio di Pagani in data 18/11/2016, serie 3T, n. 6202;
che, per diverse mensilità il conduttore si sarebbe reso inadempiente nel puntuale pagamento del canone, in quanto avrebbe pagato oltre il termine previsto dall'art. 4 del contratto e che il pagamento sarebbe avvenuto utilizzando lo strumento del vaglia postale invece che recarsi presso il domicilio della locatrice, come previsto da contratto;
che la conduttrice, in più occasioni, avrebbe impedito la visita dell'immobile alla locatrice, in violazione dell'art. 11 del contratto, nel quale la conduttrice si sarebbe impegnata a consentire l'accesso nell'immobile per controllare lo stato di manutenzione dello stesso, ragione per cui il rapporto con la conduttrice si deve intendere turbato e molestato;
che, in data 18/12/2018, l'Ing Cristiano SP eseguiva un primo sopralluogo per conto della locatrice, impeditogli dalla conduttrice, ma che detto ing. SP eseguiva comunque un sopralluogo visivo sommario, avendo approfittato della circostanza che il locale era ad accesso pubblico;
che da detto sopralluogo sommario rilevava che l'impianto elettrico non era adeguato alla normativa vigente, che vi erano lesioni al balcone, che il pavimento era macchiato di ruggine e vi erano lesioni all'intonaco interno ed esterno;
che dal sopralluogo del tecnico di fiducia emergeva che il negozio era sprovvisto di contatore dell'acqua come comunicato ed accertato dalla Gori spa e dai Vigili Urbani;
che questo stato di cose avrebbe provocato danni ai servizi igienici e tecnici del locale, che, quindi, non sarebbe utilizzabile nel rispetto della normativa igienico-sanitaria;
che, all'esito di una verifica, la conduttrice sarebbe inadempiente per quanto riguarda la nettezza urbana, in quanto la conduttrice non si sarebbe intestata l'utenza;
che, con riferimento alle finalità di utilizzo del locale, come da contratto, in esso si sarebbe dovuta svolgere “attività di consulenza e servizi alla persona”, ma solo con l'accesso del 5/1/2019, la locatrice sarebbe venuta a conoscenza che la conduttrice svolgeva “attività di commercio al minuto di detersivi ed oggetti per la casa”, anch'esso motivo di risoluzione per grave violazione relativa alla destinazione d'uso;
che, nel 2019, la IZ chiedeva notizie sulla società locataria al Comune di Nocera Inferiore e l'ente riferiva che la società era dotata di un serbatoio di ca. 100 litri di acqua collegato ai servizi igienici e che veniva usata anche per la pulizia dei locali;
che l'allocazione di detto serbatoio rappresentava un'opera di manutenzione straordinaria non autorizzata;
che da ulteriori controlli era emerso che il legale rappresentante della società convenuta sarebbe stato deferito all'A.G. per allaccio abusivo al servizio idrico;
che con pec del 30.10.2019 l'ing. SP, tecnico di fiducia della IG.ra IZ, comunicava alla società conduttrice che si sarebbe recato presso il locale in questione per un sopralluogo “con la supervisione di tecnici”;
che detta pec veniva riscontrata negativamente dal legale di fiducia della società conduttrice senza che avesse l'avallo della società;
che per quanto descritto sarebbe venuto meno il rapporto di fiducia base del contratto, essendo emersi gravi inadempimenti che comporterebbero la risoluzione dello stesso;
che vano risultava il tentativo di mediazione, conclusosi con esito negativo per la mancata partecipazione al procedimento della resistente. Si costituiva la resistente eccependo l'insussistenza di qualsivoglia inadempimento della conduttrice. Premetteva che nell'aprile 2018, la ricorrente IZ UR, unitamente ai suoi familiari, al fine di costringere la resistente a corrispondere una cifra più alta del canone di locazione e, in caso di mancata adesione, a rilasciare, senza ricorrere all'autorità giudiziaria, l'immobile adibito a deposito, sito in Nocera Inferiore alla III Traversa Via Borsellino n. 8, ove la società ricorrente colloca ancora tutti i prodotti necessari per approvvigionare sia il negozio di detersivi e casalinghi (denominato “Sweet Home” ovvero il negozio per cui oggi è causa, sito alla Via Falcone, n. 68) sia per depositare tutta la strumentazione necessaria per
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svolgere anche l'altra attività oggetto della società, relativa al campo dell'illuminazione, poneva in essere condotte moleste dirette a rendere impossibile lo svolgersi sereno dell'attività commerciale per indurre, appunto, la resistente ad abbandonare il locale della III Traversa di Via Borsellino, n. 8, ubicato vicino all'abitazione della IG.ra IZ UR (residente a[...]) e strettamente unito all'abitazione della figlia della ricorrente, VE NA (costruiti sulla stessa p.lla e per il Comune di Nocera aventi addirittura lo stesso civico). Poiché, nonostante le condotte moleste, la ricorrente continuava a svolgere la propria attività, in data 3 maggio 2018, la IG.ra IZ UR, unitamente al coniuge, VE EP, arbitrariamente chiudeva il cancello che dava accesso al deposito senza consegnare le chiavi alla società ricorrente, così spossessando la resistente del deposito ove erano allocati tutti i detersivi e prodotti che venivano rivenduti nel locale di Via Falcone, n. 68. A questo punto, la società resistente ricorreva all'autorità giudiziaria ed otteneva, previo accertamento sommario della veridicità della esposizione dei fatti narrati, anche alla luce della inverosimiglianza delle tesi difensive delle controparti, IZ UR ed VE EP, oltre la consegna delle chiavi, il provvedimento del 31 ottobre 2018 emesso dal Tribunale di Nocera Inferiore all'esito del procedimento n. 3114/2018 R.G., con il quale il giudice motivava circa la certezza del compimento dello spoglio ad opera di IZ ed VE;
la prima, soprattutto per il vantaggio che ne traeva come proprietaria e per la prova certa circa la riscossione dell'assegno dell'agosto 2016 dalla stessa odierna ricorrente. Evidenziava che, nel corso del giudizio per possessoria, la resistente si vedeva costretta a depositare querela nei confronti del genero della odierna ricorrente, OV BI, compagno della figlia VE NA, abitanti al civico successivo a quello del locale deposito (lo stesso civico come risulta dalla documentazione del Comune), in casa indipendente separata dal detto deposito da un muretto di bassa recinzione, facilmente scavalcabile, per condotte poste in essere, da controparte e suoi familiari, sempre per indurre la odierna resistente a non proseguire il giudizio relativo alla possessoria. Aggiungeva che dal provvedimento del 31 ottobre 2018 la ricorrente, unitamente al coniuge (solo formalmente separato dalla stessa), non avendo ottenuto ciò che si erano prefissati, al fine di dimostrare la propria forza non solo economica (IZ UR è proprietaria di diversi immobili, tutti condotti in locazione ad uso commerciale da diversi conduttori, sia in Via Falcone, con numeri civici consecutivi e vicini a quello per cui oggi è causa, sia alla III Traversa di Via Borsellino ove sono anche ubicate le abitazioni