Trib. Milano, sentenza 27/02/2025, n. 1712

N. 48833/2021 R.G.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O T R I B U N A L E D I M I L A N O
-Sezione Quarta Civile-
Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Ilaria Gentile, ha pronunciato ha pronunciato ai sensi dell'art. 281quinquies, co. 1, cpc, nella formulazione vigente alla data di notificazione dell'atto di citazione (9.12.2021), la seguente:
S E N T E N Z A
nella causa di primo grado, iscritta al n. 48833/2021 R.G. il 9.12.2021, giusta richiesta di iscrizione a ruolo depositata in via telematica il 6.12.2021, promossa da: ED VO (C.F.: [...]), IO ME (C.F.: [...]), entrambi residenti in [...], di seguito, per brevità: “NO ME”, rappresentati e difesi dall'avv. Maria Cristina FORTUGNO e con la stessa elettivamente domiciliati in Rho (MI), via Madonna 60, presso e nello studio del detto Difensore, giusta procura speciale alle liti ed elezione di domicilio allegata all'atto di citazione telematico;

-Attori-

contro

: CE LL (C.F.: [...]), IA ZZ (C.F.: [...]), entrambi residenti in [...], di seguito, per brevità: “NO LL”, rappresentati e difesi dagli avv. Pietro MASSAROTTO e Mario Domenico CICCARELLI e con gli stessi elettivamente domiciliati in Milano, via della Commenda 35, presso e nello studio dei detti Difensori, giusta procura speciale alle liti ed elezione di domicilio allegata alla comparsa di costituzione e risposta telematica;

-Convenuti-
* * * TERMINE per il deposito della comparsa conclusionale di replica: 30.10.2024.
* * * pagina 1 di 26 OGGETTO: compravendita immobiliare.
* * * CONCLUSIONI per gli Attori:
“Piaccia all'adito Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così giudicare: A) in via principale, accertato che i signori CE LL e IA ZZ, si sono resi inadempienti all'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita per atto pubblico entro la data essenziale del 18.11.2021, dichiarare la legittimità del recesso dal contratto preliminare concluso il 4.06.2021, da parte dei promissari acquirenti, tenuto conto della dichiarazione di recesso manifestata espressamente nell'atto di citazione e che qui si ribadisce, condannando in solido i signori CE LL e IA ZZ alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata dai signori IO EO e ED ER, e quindi al pagamento a favore di questi ultimi dell'importo di €. 58.000, oltre interessi e rivalutazione come per legge;
Pur ritenendo già fornita la prova del fondamento delle richieste attoree, anche atteso il materiale probatorio già agli atti, B) in via istruttoria

1. si chiede di essere ammessi a provare per testi e con interrogatorio formale delle parti le circostanze di fatto indicate negli atti di questa difesa -oltre alla prova contraria come richiesto e meglio precisato in memoria n. 3 relativamente ai capitoli 2 e 9 della memoria istruttoria avversaria - secondo l'articolazione dei capitoli e le indicazioni testimoniali indicate nelle memorie istruttorie da intendersi qui richiamate e, con ogni e più ampia riserva di ulteriormente dedurre, eccepire, documentare e provare nei termini di legge, che si ritrascrivono per comodità qui di seguito: A. Prova per testi circa la rivelazione delle difformità. Teste: architetto Andrea Todescato.
1) Vero che il teste riceveva incarico nel settembre 2021 dal signor EO di effettuare un sopralluogo presso l'appartamento sito in NA alla via F.lli Imbriani 3 per effettuare i rilievi tecnici necessari a scegliere gli arredi e a stabilire quali lavori di ristrutturazione eseguire?
2) Vero che il teste effettuava il sopralluogo in data 23.09.2021?
3) Vero che a seguito dei rilievi tecnici effettuati nell'occasione del sopralluogo il teste rilevava una mancanza di corrispondenza fra lo stato di fatto dei luoghi e le planimetrie dell'immobile in possesso del cliente sig. EO?
4) Vero che, avendo rilevato la discordanza di cui al capitolo 3) il teste dichiarava al signor
EO che per poter procedere alla ristrutturazione occorreva preliminarmente effettuare il c.d. “accesso agli atti” ed eliminare, se sussistenti, le difformità per ottenere una formale attestazione di conformità da parte degli enti preposti?
5) Vero che le predette indagini e l'attestazione di conformità erano indispensabili per consentire al direttore dei lavori di iniziare le opere di ristrutturazione e di certificarne l'esecuzione a regola d'arte?
6) Vero che, a seguito della situazione di potenziale difformità che lui stesso aveva riscontrato nell'immobile in questione, il teste rifiutava l'incarico di ristrutturazione?
pagina 2 di 26 B. Prova per testi circa l'infondatezza dell'eccezione avversaria relativamente alla mancata stipula del contratto definitivo il giorno 18 novembre 2021 per presunta responsabilità dei promissari acquirenti. La prova che il rogito non si è tenuto per causa imputabile esclusivamente ai promittenti venditori. testi: Notaio dott.ssa Fresca Fantoni, dott. Roberto Zanoni.
7) Vero che, in data 15.10.2021, l'avv. Fortugno informava il Notaio Carla Fresca Fantoni, incaricato della stipula del contratto di compravendita definitiva degli immobili siti in NA alla via F.lli Imbriani 3, delle difformità e delle problematiche emerse con riguardo all'immobile oggetto di compravendita come da lettera allegata al messaggio mail del 15.10.2021 (doc. 26) che si mostra al teste?
8) Vero che nella medesima comunicazione – che sempre si mostra al teste- di cui al capitolo 7), l'avv. Fortugno confermava al Notaio la presenza dei promissari acquirenti al rogito fissato per la data del 25.10.2021, presso lo Studio del medesimo Notaio, per le ore 15.00?
9) Vero che, in data 14 ottobre 2021, l'agente immobiliare che aveva curato la trattativa per la compravendita fra le parti EO/LL, sig. Ferrè, annullava l'appuntamento del 25 ottobre presso lo Studio notarile per la stipula del contratto definitivo di compravendita (come dichiarato dallo stesso Notaio nella mail prodotta come doc. 11 che si mostra al teste)?
10) Vero che, in data 18 ottobre 2021, il medesimo sig. Ferrè, scriveva al Notaio Carla Fresca Fantoni (come da doc. 27 che si mostra al teste) che “entro la serata l'arch. Bossi” avrebbe rilasciato “formale dichiarazione” circa la possibilità di ottenere la sanatoria e l'abitabilità”?
11) Vero che in data 17 novembre 2021 il dott. Zanoni, dello Studio Notarile, informava telefonicamente l'avv. Fortugno di essere ancora in attesa della documentazione da parte dei promittenti venditori necessaria alla stipula del definitivo e che ad ore 18.04 confermava per iscritto la circostanza come da mail (doc. 21) che si mostra al teste?
12) Vero che, la mattina del 18 novembre, lo studio notarile riceveva da parte venditrice la sola documentazione che il dott. Zanoni, per conto del Notaio, trasmetteva ad ore 9.56 all'avv. Fortugno (doc. 25 che si mostra al teste)?
13) Vero che il dott. Zanoni comunicava alle 13.05 del 18 novembre (doc. 22 che si mostra al teste) all'avv. Fortugno che l'appuntamento di quel pomeriggio per il rogito era annullato?
14) Vero che nel corso della comunicazione telefonica intercorsa il 17 novembre con il teste, dott. Zanoni, l'avv. Fortugno, confermava la presenza dei signori EO e ER alla data del 18.11.2021 fissata per la stipula, e chiedeva la possibilità di presenziare al rogito insieme ai propri assistiti e che il dott. Zanoni rispondeva che, a causa della pandemia, l'accesso allo Studio notarile sarebbe stato consentito solo agli acquirenti?
15) Vero che l'avv. Fortugno, nella medesima conversazione telefonica di cui al capitolo 14), rispondeva che avrebbe fornito l'assistenza legale ai signori EO, presenti al rogito, rimanendo all'esterno dello studio?
pagina 3 di 26 16) Vero che l'ultima comunicazione fra la scrivente e lo Studio Notarile della Dottoressa Carla Fresca Fantoni è la mail del 18 novembre (doc. 22 che si mostra al teste) con cui il dott. Zanoni concludeva “verrà indicata una nuova data quanto prima”?
17) Vero che l'ultima data indicata ai promissari acquirenti per il rogito di cui si discute è quella del 18 novembre 2021? Teste: Direttore Banco BPM Ag. Di Milano via Da Giussano dott. Rossano Alberio
18) Vero che il giorno 17 novembre 2021 il signor IO EO, correntista di Banca Popolare di Novara della filiale di via Da Giussano Milano di cui il teste è Direttore, si recava personalmente presso l'Agenzia e informava il Direttore che il giorno seguente, ad ore 15.00, era previsto l'incontro avanti al Notaio incaricato per la stipula di un contratto definitivo di compravendita immobiliare in occasione del quale il signor EO avrebbe dovuto versare il saldo prezzo di €196.000 a favore dei proprietari-venditori?
19) Vero che nelle circostanze di luogo e di tempo di cui al capitolo 18) il signor EO chiedeva al Direttore di preparare una disposizione di bonifico c.d. istantaneo a favore dei signori LL CE e IA ZZ, dell'importo di € 196.000 con data di disposizione e di valuta 18.11.2021?
20) Vero che la forma della tipologia di pagamento – bonifico istantaneo – era stata consigliata dal Direttore stesso al signor EO, come forma equipollente all'assegno circolare?
21) Vero che il Direttore incaricava un proprio funzionario di Agenzia, dott. Fabio Scarlato, di rendersi disponibile dalle 15.00 del giorno 18.11.2021, ad operare per conto del proprio correntista, signor IO EO, al fine di effettuare il pagamento nelle forme indicate nei capitoli 19) e 20) – c.d. bonifico istantaneo - dal conto corrente del signor EO a quello dei signori LL e ZZ?
22) Vero che la filiale ha emesso una disposizione di bonifico istantaneo dell'importo di € 196.000 dal conto e per ordine del signor EO a quello dei signori LL e ZZ, con data, anche di valuta, 18.11.2021, che il Direttore stesso ha visto e controfirmato? Teste: funzionario Banco BPM- dott. Fabio Scarlato 23) Vero che il Direttore dott. Rossano Alberio forniva incarico al teste di restare a disposizione, dalla filiale della