Trib. Parma, sentenza 08/01/2025, n. 13

N. R.G. 4355/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PARMA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona della Giudice dott.ssa Angela Casalini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4355/2020 promossa da:
CA EO (C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv. DE MICHELE DOMENICO e dell'avv. BERTOZZI MONICA, elettivamente domiciliato in VICOLO DEI MULINI, 6 PARMA, presso i difensori
ATTORE contro
NA TA IC & C. (C.F. 02132020344) IN AR (C.F. [...]) CO AR (C.F. [...]) IB AR
(C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv. TESTA MONICA, elettivamente domiciliato in VIA VITTORIO VENETO N. 38 FIORENZUOLA D'ARDA (PC), presso il difensore avv. TESTA MONICA
MARIO RANIERI (C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv. GIOVANNELLI
BARBARA, elettivamente domiciliato in via chiavari, 5E Parma, presso il difensore avv.
GIOVANNELLI BARBARA
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Conclusioni per parte attrice: “in via principale: accertare e dichiarare le rispettive responsabilità di parte venditrice per inadempimento alla vendita di quanto convenuto e del tecnico convenuto per responsabilità professionale sussistendo ipotesi di vendita di aliud pro alio, In subordine: accertare e dichiarare la sussistenza di responsabilità di parte venditrice per inadempimento alla vendita di quanto convenuto e del tecnico convenuto per responsabilità professionale In ogni caso e conseguentemente:
Condannare i convenuti, in solido tra loro come meglio sarà ritenuto dal giudicante, al pagamento dell'importo di € 29.867,00 per i lavori necessari all'ottenimento dell'abitabilità dell'immobile o per altro importo ritenuto dovuto, oltre ad € 24.000,00 per mancato e/o parziale godimento del bene, o altro diverso importo sarà ritenuto dovuto;
Con vittoria di compensi e spese di causa”.
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Conclusioni per parte convenuta NN S.s. e soci illimitatamente responsabili: “Voglia l'ill.mo
Tribunale adito, contrariis reiectis, - In via preliminare accertato e dichiarato per le ragioni tutte esposte che non si è in presenza di una vendita aliud pro alio e che il Sig. LE LU, ai sensi dell'art.
1495 c.c., è decaduto dal diritto alla garanzia per vizi e che la relativa azione si è prescritta, per l'effetto rigettare la domanda. - Nel merito rigettare integralmente le domande di parte ricorrente perché totalmente infondate in fatto e diritto;
- In via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui venisse accertata una responsabilità delle parti venditrici, ridurre il risarcimento a quanto provato in corso di causa;
- In ogni caso dichiarare l'Ing. AN MA obbligato a tenere indenne e manlevare le parti venditrici, da ogni eventuale conseguenza pregiudizievole dovesse derivare loro dall'accoglimento delle domande tutte proposte dal sig. LE LU nel presente giudizio;
-
Emettere ogni altra pronuncia o statuizione comunque connessa o dipendente alle domande che precedono. Con vittoria di spese, competenze ed onorari”. In via istruttoria si chiede ammettersi prova per testi sulle seguenti circostanze: 1. “Vero che il Sig. LE effettuava dieci sopralluoghi prima della stipula del preliminare di vendita e dell'atto di compravendita dell'immobile oggetto della presente causa”;
2. “Vero che in occasione di almeno un sopralluogo il Sig. LE veniva accompagnato dal perito della Banca e dal padre muratore per visionare lo stato dell'immobile e ottenere il finanziamento, giusto doc. 12 che si rammostra al teste”;
3. “Vero che il Sig. LE in occasione di almeno uno dei sopralluoghi si avvedeva dell'esistenza del pozzo utilizzato per rifornire di acqua il complesso immobiliare”;
4. “Vero che il Sig. LE prima della vendita era stato da me informato dell'assenza nel complesso immobiliare tanto degli allacci alla rete gas, che a quelli alla pubblica fognatura e all'acquedotto pubblico”;
5. “Vero che il Sig. LE formalizzava ben tre proposte di acquisto successive nel tempo, giusti docc. 02, 03 e 14 che vengono rammostrati al teste”;

6. “Vero che in occasione della stipula del contratto preliminare di compravendita le parti concordavano il prezzo in € 80.000,00”;
7. “Vero che il sig. LE otteneva che parte acquirente si accollasse parzialmente il pagamento della parcella del Notaio per € 5.000,00 e che, quindi, i venditori incassassero la somma di € 75.000,00”;
8. “Vero che il 01/10/2018 si svolgeva presso lo studio del Dr.
Marcello Zatti, Notaio in Parma, un incontro tra l'Ing. AN MA, la parte acquirente e le parti venditrici, alla presenza del Sig. GL CO, della Sig.ra RO ET e del Sig. LE
O”;
9. “Vero che in occasione del predetto incontro del 01/10/2018 presso lo studio del Dr.
Marcello Zatti, Notaio in Parma, in mia presenza l'Ing. AN MA comunicava alla parte acquirente
e alle parti venditrici di aver formalizzato il 21/09/2018 presso il Comune di Sissa Tre Casali (PR) una
Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria prot. 0011310/2018, nonché informava di aver presentato il 27/09/2018, sempre al predetto Ente, la Segnalazione Certificata di Conformità
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Edilizia ed Agibilità (SCCEA) n. 29/2018 prot. n. 0011483/2018”;
10. “Vero che il 01/10/2018, in occasione del predetto incontro presso lo studio del Dr. Marcello Zatti, Notaio in Parma, in mia presenza l'Ing. AN MA comunicava alla parte acquirente e alle parti venditrici che l'immobile oggetto della presente causa era urbanisticamente conforme e agibile e quindi vendibile, giusto doc. 03 fascicolo attore/ricorrernte”;
11. “Vero che in occasione dell'incontro avvenuto davanti al Notaio Dr.
Marcello Zatti in data 01/10/2018, in mia presenza, l'Ing. AN comunicava a parte acquirente che, dopo il rogito, avrebbe dovuto iniziare dei lavori di manutenzione straordinaria del complesso immobiliare”;
12. “Vero che il sig. LE in data 08/10/2018 formalizzava la pratica di cui alla CILA
n. 113/2018 per lavori di manutenzione straordinaria del complesso immobiliare”;
13. “Vero che il
01/10/2018, in occasione del predetto incontro presso lo studio del Dr. Marcello Zatti, Notaio in Parma, in mia presenza, il Sig. LE, a fronte dei lavori da svolgere, chiedeva ed otteneva che i promissari venditori riducessero di € 2.500,00 il prezzo del complesso immobiliare”;
14. “Vero che i € 2.500,00 ulteriormente decurtati dal prezzo di vendita venivano corrisposti mediante accollo dei promittenti venditori del saldo di tutte le spese notarili, comprese quelle di mutuo ipotecario, e mediante la consegna di un assegno bancario del valore di € 760,00, intestato al sig. LE CO, giusto doc. 08 che si rammostra al teste”;
15. “Vero che dopo aver ricevuto la richiesta di integrazione documentale, giusto doc. 08 fascicolo ricorrente/attore che viene rammostrato al teste, da parte del Comune di Sissa
Trecasali alla mia presenza il sig. ER TO contattava telefonicamente l'Ing. MA AN”;
16.
“Vero che, nell'occasione di cui al precedente capitolo 15) l'Ing. MA AN affermava che parte venditrice aveva assolto ogni onere relativo alla conformità urbanistica e all'agibilità dell'immobile e che avrebbe contattato lui stesso il Comune per chiarire la situazione”;
17. “Vero che dopo la telefonata di cui al capitolo 16) i contatti tra l'Ing. MA AN e i venditori cessavano”;
18. “Vero che
l'immobile oggetto di causa era dotato al momento del perfezionamento della vendita, di fossa settica tipo imhoff, dotata di pozzetti di ispezione, posta sul lato sinistro dell'immobile oggetto di causa, ove transita il primo stradello d'ingresso”;
19. “Vero che l'immobile oggetto di causa presentava prima della compravendita una portafinestra affacciata sul retro, giusto doc. 16 - tavole denominate “stato di confronto” e “stato di legittimazione” che si rammostrano al teste”;
20. “Vero che i costi necessari per la realizzazione di una fossa settica tipo imhoff, dotata di pozzetti di ispezione per l'immobile oggetto di causa corrispondono ad € 2.000,00”;
21. “Vero che la chiusura della portafinestra della cucina dell'immobile oggetto di causa che il Sig. LE LU intendeva operare, giusto doc. 16 - tavole denominate “stato di confronto” e “stato di legittimazione” che si rammostrano al teste, avrebbe comportato il venir meno del rapporto aero-illuminante del predetto locale, giusta comunicazione del
Comune di Sissa Tre Casali (PR) doc. 06 fascicolo ricorrente/attore che si rammostra al teste”;
22.
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“Vero che la sua abitazione è sita in Comune di Sissa Trecasali (PR) Via Filippina Ovest e dista 100 metri dalla proprietà di LE LU”;
23. “Vero che la sua abitazione è collegata alle reti pubbliche idrica e del gas”;
24. “Vero che le reti pubbliche del gas, dell'acqua e la fognatura transitano lungo la Strada del Bonardo nel comune di Sissa Tre Casali (PR), al di sotto dei terreni agricoli confinanti con la proprietà del sig. LE LU, giusto doc. 18 che si rammostra al teste”;
25.
“Vero che la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria, prot. 0011310/2018 è valida ed efficace e immodificabile ad opera del Comune di Sissa Tre C asali (PR)”;
26. “Vero che la domanda per l'ottenimento del titolo abilitativo per la prosecuzione dei lavori di ristrutturazione edilizia dell'immobile oggetto di causa, sospesi al Sig. LE LU con Ordinanza 70 del
20/12/2018 dal Comune di Sissa Trecasali (PR), potrà essere presentata in assenza del certificato di idoneità statica”;
27. “Vero che la modifica dello stato dell'immobile oggetto di causa da parte del Sig.
LE LU, con gli interventi previsti da Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) n.
113/2018, comporta, a conclusione lavori, la presentazione di una nuova Segnalazione Certificata di
Conformità Edilizia ed Agibilità (SCCEA) ai fini dell'agibilità”. Si indicano a testi sui capitoli da 01 a
14, nonché 18 e 19 il Sig. GL CO domiciliato presso l'Agenzia Immobiliare affiliata
Tecnocasa Franchising network GA&MA Immobiliare Srls, sita in 43017 San Secondo Parmense (PR),
Via G. Garibaldi n. 114/116;
sui capitoli da 06 a 19 la Sig.ra RO ET, residente in [...];
sui capitoli da 19 a 21 e da 25 a 27, MA SU domiciliato in
29010 Castelvetro Piacentino (PC), Via Nuova n. 9;
sui capitoli da 22 a 24 il Sig. CA AU, residente in 43018 Sissa Trecasali (PR), Via Filippina Ovest”;

Conclusioni per parte convenuta AN: “IN VIA PRELIMINARE: accertato che non ricorre, nel caso che qui occupa, l'ipotesi di aliud pro alio, dichiarare prescritta l'azione giudiziaria promossa da LE
LU, trattandosi di vertenza soggetta alle ordinarie azioni edilizie e quindi alle norme in tema di prescrizione dell'azione ex artt. 1495 - 1497 c.c. NEL MERITO: esaminata la relazione del CTU e le sue conclusioni, dalle quali emerge l'insussistenza di responsabilità professionali in capo a MA
AN sia per l'attività svolta nei confronti dell'attore che per quella svolta nell'interesse della convenuta, rigettare le domande tutte avanzate da LE LU nei confronti dell'ing. MA
AN, nonchè rigettare la domanda riconvenzionale trasversale spiegata da NA s.s., ER
IN, ER TO e ER CO nei confronti dell'ing. MA AN, siccome infondate, non provate o come meglio”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 702 bis, c.p.c., depositato in data 25.11.2020 LU LE adiva il Tribunale di
Parma deducendo che in data 4.10.2018 aveva acquistato da NN S.s. (d'ora in avanti, per brevità, pagina 4 di 15

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anche “la Società”) un immobile ad uso abitazione sito