Trib. Agrigento, sentenza 13/02/2024, n. 197

TRIBUNALE DI AGRIGENTO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice dott. Gerlando Lo Presti Seminerio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1439/2023 R.G.A.C.
FRA
RE RO NATA A LICATA IL 16/03/36 rapp. e dif. dall'Avv. Giuseppe De Marco
ATTRICE
CONTRO
RV IO TO A TARANTO IL 11/05/64 rapp. e dif. dall'Avv. Angelo Balsamo
CONVENUTO
OGGETTO: risoluzione di contratto locativo
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 16/04/2023 SI RO conveniva in giudizio VA GN. Narrava l'attrice in tal modo premettendo alle istanze giudizialmente dedotte di avere concesso in locazione in virtù
d'apposito contratto del 15/04/2005 registrato il successivo 02/05/2005 per sei anni alla convenuta un immobile sito in Licata nella Piazza Attilio Regolo ad uso diverso dall'abitativo. Deduceva quindi a sostegno dell'azione oggi intrapresa d'avere espresso tramite
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apposita missiva la propria volontà di non voler rinnovare il rapporto locativo che la legava al convenuto una volta spirato il termine contrattualmente previsto per il 15/04/2023. Concludeva pertanto intimandogli licenza per finita locazione chiedendone la convalida.
VA GN costituitosi in giudizio con comparsa responsiva del 26/04/2023 eccepiva l'inefficacia giuridica della disdetta inviatagli irritualmente dall'attrice e chiedeva respingersi le domande attoree. Il giudice con apposito provvedimento riservato del
16/05/2023 a seguito delle eccezioni opposte dal convenuto disponeva il cambiamento di rito del procedimento da ordinario a speciale allo scopo di verificare nel merito della vicenda la giuridica consistenza di tali eccezioni nonché ovviamente delle domande attoree. Celebrata nel merito l'istruttoria esclusivamente attraverso produzioni documentali la causa veniva infine decisa all'udienza del 07/02/2024 come da dispositivo in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di risoluzione contrattuale, nella quale si converte automaticamente la richiesta di convalida una volta disposto il mutamento di rito da sommario a speciale ai sensi degli artt. 667, 426 e 447 bis c.p.c., non è fondata. Pacificamente l'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione ha natura giuridica di una domanda finalizzata ad ottenere la risoluzione del
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rapporto locatizio, per effetto della scadenza del termine, e quindi è atto idoneo a valere come domanda giudiziale di risoluzione del contratto, sia perchè esprime la volontà del locatore contraria ad un'eventuale proroga o rinnovazione del rapporto, sia perchè contiene la vocatio in ius del conduttore, la cui opposizione trasforma il procedimento di convalida in un procedimento ordinario di cognizione che investe il regime giuridico del rapporto e le norme che lo governano. Piace in primo luogo ricordare come per le locazioni ad uso diverso dall'abitativo rientranti nell'alveo normativo di cui all'art. 27 L. 392/78 la durata minima del contratto di locazione sia di sei anni (o nove anni nel caso di attività alberghiere). Se nel contratto è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, ai sensi dell'art. 79 della Legge 392/1978 la clausola contrattuale che prevede una durata inferiore è nulla e la locazione si intende pattuita per la durata prevista dalla legge (sei o nove anni). Con riferimento alla durata del contratto di locazione, il codice civile si limita a stabilire un termine massimo, fissandolo, all'articolo 1573 del codice civile, in 30 anni
e stabilendo che se la locazione è stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, la stessa è ridotta al predetto termine. Nulla viene detto con riferimento alla durata minima del contratto. Il codice, all'articolo 1572
c.c., fa però un'ulteriore precisazione in proposito,
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sancendo che se il contratto di locazione ha una durata che supera i 9 anni, lo stesso è un atto che eccede
l'ordinaria amministrazione. In definitiva, quindi, in linea generale le parti sono libere di accordarsi sul termine di durata della locazione e di decidere quando avrà scadenza naturale il contratto di locazione tenendo conto solo di tali previsioni. Va rilevato che nel caso di specie come appare evincersi dal contenuto del contratto di locazione stipulato inter partes esse hanno pattuito la possibilità di rinnovare automaticamente il rapporto locativo in argomento in assenza di disdetta da inviarsi ad opera della locatrice sei mesi prima della scadenza. Occorre quindi a tal proposito ricordare come nelle locazioni ad uso non abitativo, la clausola che prevede un termine più breve per denegare il rinnovo del rapporto locativo del conduttore alla rinnovazione del contratto locativo espressa sin dalla stipulazione del contratto non è valida. Questo giudice, condivide tale conclusione, ritenendo affetta da nullità parziale la clausola in questione e di conseguenza insussistente
l'obbligo che il rapporto locativo non possa automaticamente rinnovarsi nel caso in cui la disdetta sia inoltrata prima del termine previsto dalla legge per le locazioni ad uso diverso dall'abitativo. Infatti occorre notare che l'art. 79 legge n. 392 del 1978 (il quale sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al
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locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa) non impedisce al conduttore di rinunciare alla possibilità di rinnovare il contratto di locazione, purché ciò avvenga successivamente alla conclusione del contratto. In ogni caso va sottolineato che la clausola a cui nella vicenda che ci