Trib. Roma, sentenza 04/10/2024, n. 14970

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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Daniela Gaetano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 79894 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2019 e vertente
TRA
AN ZI, nato a [...] il [...], codice fiscale [...]e
AN SE, nata a [...] il [...], c.f. [...]
(Avv. Ciro Fiore) ATTORI
E
CC TE, nato a [...] il [...], c.f. [...]
(Avvocati A.C. Ruggeri Rosa e Matteo Riccardi) CONVENUTO
E
DI ZO KA (nata a [...] il [...], c.f. [...]) in proprio e quale amministratrice di sostegno di DI ZO IA (nato a [...] il [...], c.f.
[...])
DI ZO AN, nato a [...] il [...], c.f. [...]
CC IA NE, nata a [...] il [...], c.f. [...]
(Avv. Francesca Arcangeli) CONVENUTI
Conclusioni precisate in vista dell'udienza del 5.4.2024 svolta in forma scritta ex art. 127 ter c.p.c.
Per ZI OR e SE OR:
“[…] piaccia all'Ill.mo giudice adito, reiectis contrariis:
1) In via principale accertare e dichiarare i fatti di cui in premessa, e conseguentemente dichiarare ex artt.1418 e 1419, secondo comma, parzialmente nullo il contratto di compravendita stipulato in data 26.6.2013, rep. n. 413.518, racc. n. 25.258, registrato a Roma 2 il 28.6.2013, al n.16612, a rogito del notaio Dr. Domenico Vitagliano, tra i sig.ri CI IA NE, CI TE, Di
RI US, Di RI IA, Di RI AN, ed i sig.ri ZI OR e
SE OR limitatamente alla clausola di cui all'art.4, con riferimento alla pattuizione del prezzo di vendita nella misura illegittima di €.348.000,00 con conseguente sostituzione automatica

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ex art. 1339 c.c. del prezzo originariamente convenuto con quello calcolabile ex lege e quindi con rideterminazione dello stesso nella misura di quello massimo di cessione pari ad euro 106.078,92;

2) per l'effetto ed in ogni caso condannare i sig.ri CI IA NE, CI TE, Di RI
US, Di RI IA, Di RI AN al pagamento in favore degli odierni attori della somma di €.241.921,08 corrisposto in eccedenza per l'immobile oggetto della presente causa, ovvero alla diversa somma ritenuta di giustizia per gli esposti motivi, oltre accessori nella misura di legge;

3) In via gradata condannare gli odierni convenuti al pagamento in favore degli attori della somma necessaria all'affrancazione del diritto di superficie sull'immobile de quo e quindi alla rimozione del vincolo relativo alla determinazione del prezzo massimo di cessione, da determinarsi in corso di causa, con maggiore dei costi necessari sia per avvalersi dell'assistenza di un tecnico che per la stipula dell'atto notarile di affrancazione;

4) Rigettare tutte le domande ed eccezioni proposte dai convenuti;

5) con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio, oltre iva, cap e rimborso forfettario.”
Per TE CI:
“[…] si riporta integralmente alle proprie conclusioni così come rassegnate e depositate agli atti di questa procedura in data 26.01.2024.
In particolare accertata la presentazione dell'istanza di affrancazione presso il Comune di Roma con prot. n. QI/2020/0061707, a cura e spese delle parti oggi convenute, si insiste per il rigetto della domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto per tutti i motivi rassegnati con comparsa di costituzione e successivi scritti difensivi depositati in atti.
Con vittoria di spese e onorari.”
Per KA Di RI anche quale amministratrice di sostegno di IA Di RI, e per
AN Di RI e IA NE CI:
“[…] ci si riporta alle note di trattazione scritta depositate per l'udienza del 21.9.2022, da intendersi qui trascritte;
alla comparsa di costituzione e risposta;
alle memorie ex art. 183, VI c., n. 1 ed alle conclusioni formulate in entrambi gli atti, nonché alle istanze istruttorie articolate nell'atto di costituzione e nelle memorie ex art. 183, VI c., n. 2 c.p.c., delle quali si chiede l'accoglimento integrale, con conseguente rigetto della domanda di parte attrice. Si ribadisce che, con il deposito dell'Istanza di affrancazione, gli odierni convenuti hanno fatto tutto quanto in loro potere e dovere, manifestando la massima buona fede e correttezza, sia sostanziale, che processuale, che esclude in radice qualsivoglia forma di loro responsabilità.

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2) Si ribadisce l'intento speculativo della domanda attorea, presentata quando ancora nessun danno, neppure potenziale, poteva (e può) ravvisarsi dai fatti per cui e causa in capo agli attori.
3) Per inciso, si rappresenta che il Dipartimento urbanistica del Comune di Roma ha attivato delle corsie preferenziali, per accelerare le pratiche di affrancazione, nei casi in cui si abbia intenzione di vendere l'immobile e si sia all'uopo stipulato un contratto preliminare;
basta depositare l'istanza urgente e la pratica viene evasa in tempo reale;
ergo, nessun danno neanche futuro potrebbero risentire gli odierni attori.
4) Si ribadisce altresì la genericità ed indeterminatezza della domanda risarcitoria ex adverso avanzata, atteso che parte attrice non ha dedotto, allegato, provato alcun danno concreto e risarcibile, limitandosi a lamentare, in maniera fortemente contraddittoria, un danno generico e futuro;
solo per questa circostanza, la domanda sarebbe meritevole di rigetto.
5) Si insiste, pertanto e perseverando parte attrice in una spropositata domanda risarcitoria, nell'ammissione delle richieste istruttorie articolate nell'atto di costituzione e nella seconda memoria, in quanto rivolte a dimostrare fatti e circostanze (la conoscenza dello stato giuridico dell'immobile;
la sussistenza di altre proprietà intestate nella stessa zona, la compartecipazione di soggetti terzi esperti del settore immobiliare e, in generale, di compravendite, ecc……) che possono avere incidenza sulla consapevolezza di parte attrice e dei convenuti e, conseguentemente, sull'entità del risarcimento preteso.
6) Nella denegata ipotesi di ammissione delle istanze istruttorie di parte attrice, si chiede di essere ammessi a prova contraria.
7) Si ribadisce l'ingiustizia della richiesta risarcitoria ex adverso avanzata, la quale, se accolta nella sua interezza, comporterebbe una non consentita speculazione da parte degli odierni attori che si vedrebbero oggi riconosciuta una somma pari alla differenza di prezzo tra il prezzo pagato e il prezzo massimo di cessione e, un domani, otterrebbero l'intero prezzo corrispondente al valore di mercato del bene, che, una volta affrancato, non subirebbe piu alcuna limitazione. Con un arricchimento assolutamente non dovuto e consentito e senz'altro speculativo oltre ogni limite.
8) Si ritiene giusta una pronuncia di rigetto e/o comunque di cessazione della materia del contendere, atteso che, con l'avvio della procedura di affrancazione (in itinere e dipendente oggi dalle tempistiche dell'Ente locale, in alcun modo addebitabili ai convenuti), non vi sia più ragione di qualsivoglia pretesa risarcitoria da parte degli attori.
Ciò premesso, gli odierni convenuti precisano le conclusioni come da comparsa di costituzione e, per l'effetto, chiedono che:

1. Nel merito: rigettare la domanda attrice perché infondata sia in fatto che in diritto e comunque non provata;
anche in virtù di quanto è emerso dalla ricostruzione fattuale dell'intera vicenda che

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avalla, ove ce ne fosse ancora bisogno, tutta l'infondatezza e pretestuosità nonché l'intento lucrativo della domanda dei OR, per tutti i comportamenti contrari ai principi di buona fede, correttezza, abuso del diritto dominicale;

2. Ulteriormente nel merito: rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata e, in ogni caso, dichiarare l'illegittimità e/o l'infondatezza della richiesta di nullità parziale della clausola negoziale contenente la previsione del prezzo difforme per tutti i motivi adotti nel paragrafo n. II della comparsa di costituzione e risposta;
nonché dichiarare
l'infondatezza e/o illegittimità e/o pretestuosità della richiesta economica attorea per il palese abuso del diritto dominicale e per il principio della cd. speculazione inversa, così come argomentato i nel paragrafo n. III della comparsa di costituzione e risposta;
insistendo nel rigetto della richiesta restituzione della somma di € 241.921,08, oltre interessi legali fino al soddisfo, pari all'asserito prezzo in eccedenza pagato al momento dell'acquisto;

3. In via subordinata: fermo restando la validità di tutte le eccezioni e considerazioni proposte dagli odierni Convenuti e, quindi, insistendo nel rigetto della domanda attrice perché infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata;
nella denegata ipotesi in cui l'ill.mo Giudicante adito non dovesse condividere le pregresse richieste di parte Convenuta Voglia, in ogni caso, stante la presentazione della domanda di affrancazione, limitare l'ammontare del danno risarcibile al costo dell'affrancazione stessa, caducando, in tal modo, qualsiasi ulteriore richiesta risarcitoria aggiuntiva
o comunque connessa alla procedura di affrancazione, secondo anche quanto stabilito dalla novellata Legge 23 dicembre 1998 n. 448;

4. Con condanna di parte Attrice al pagamento di spese ed onorari di giudizio da attribuirsi al procuratore antistatario o, in subordine, alla