Trib. Cagliari, sentenza 02/01/2025, n. 1

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Cagliari
Sezione seconda civile in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Paolo Piana, pronuncia, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2078 dell'anno 2016 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi promossa da
RK MI (C.F. [...]), nato a [...] il [...], residente via
Angelo Carau n. 4, 09134, in Cagliari-Pirri, con il patrocinio dell'avv. Maurizio BALLOI, elettivamente domiciliato in via S. Satta 7, Cagliari, presso il difensore;
parte attrice contro
BITHIA SOCIETA' COOPERATIVA A R L. in liquidazione coatta amministrativa (C.F.
01781960925);
in persona del Commissario Liquidatore e legale rapp.te pro tempore, dott.
Mario SALARIS;
con il patrocinio dell'avv. Oscar REPETTO (C.F. [...])
e dell'avv. SANNA PAOLO (C.F. [...]), con studio in via Gianturco, 13,
09125 Cagliari;
elettivamente domiciliata in Piazza Giovanni XXIII 27, Cagliari, presso
l'avv. Oscar REPETTO;
parte convenuta
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione del 09/02/2016, regolarmente notificato il 24.02.2016, RK MI ha convenuto in giudizio davanti a questo Tribunale BITHIA SOCIETA'
COOPERATIVA ARL, esponendo:
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 2078/2016 R.A.C.
Verbale udienza - pagina 1 a. di avere sottoscritto in data 31/10/2000 – quale promissario acquirente, con
RL DU, rappresentante di BITHIA SOCIETA' COOPERATIVA
A R L., quale promettente venditrice – un contratto preliminare per la vendita di un immobile da costruire, al prezzo 270.000.000 di lire, corrispondenti a
139.443,37 euro, oltre IVA ed oneri previsti dall'art. 5 del contratto;

b. di avere pagato tra il 2000 e il 2008 129.500,00 euro, cosicchè il saldo del prezzo era di 9.943,37 euro, al netto dell'IVA;

c. di avere concordato con BITHIA, nel corso della costruzione, l'esecuzione di migliorie per 15.657,50 euro;

d. che l'immobile era stato poi edificato in Cagliari, via Garau Angelo n. 4;

e. che l'immobile gli era assegnato, con delibera del Consiglio di Amministrazione della società cooperativa in data 16/02/2009;

f. di avere intanato ottenuto il mutuo regionale per l'acquisto della casa;

g. che il contratto definitivo non era stato stipulato a causa di un pignoramento immobiliare trascritto sull'immobile in data 25.09.2009, da tale RE PE.
2. Nell'atto di citazione il MI ha rassegnato le seguenti conclusioni:
“piaccia al Tribunale Ill.mo rejectis contrariis:
1) Accertato l'inadempimento contrattuale della Bitihia Società Cooperativa a r.l., ut supra, all'obbligo di concludere per atto pubblico il contratto definitivo di assegnazione, pronunciare sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e trasferire in favore dell'attore la proprietà esclusiva dell'immobile edificato dalla BITHIA Società
Cooperativa a r.l., sito in Cagliari via Angelo Garau e distinto in Catasto al Foglio 1,
Mappale 7738 sub 2, subordinando il pagamento del residuo prezzo di € 9.943,37
[oltre l'IVA su € 139.443,37] alla verifica, sia della regolarità urbanistica della sua realizzazione, che della insussistenza dei vizi edilizi interni ed esterni sulla costruzione medesima, nonché alla eliminazione a cura e spese della Bithia del pignoramento trascritto contro tale immobile da tale Oppes RE, a causa del quale pende la procedura esecutiva immobiliare n. RES 551/2009 nanti il Tribunale di
Cagliari e, qualora da siffatte verifiche, risultasse la necessità per l'attore di sostenere
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 2078/2016 R.A.C.
Verbale udienza - pagina 2 delle spese, sia per rendere urbanisticamente regolare l'immobile, che per eliminare i vizi edilizi interni ed esterni, nonché si rendesse necessario sostenere ulteriori spese per la cancellazione della trascrizione del pignoramento de quo, rideterminare il prezzo pattuito riducendo dell'importo pari a tali esborsi.
2) Con vittoria di compensi e spese.
3. La convenuta non si è costituita in giudizio ed è stata dichiarata contumace.
4. Con la seconda memoria prevista dall'art. 183 comma 6 c.p.c., depositata il 13/09/2016,
l'attore ha prodotto documenti, tra cui la nota di trascrizione dell'atto di citazione alla conservatoria dei registri immobiliari di Cagliari, registro generale n. 4894, registro particolare n. 3717, presentazione n. 26 del 29/02/2016.
5. Con nota depositata il 07/02/2017, l'attore ha chiesto che venisse dichiarata l'interruzione del processo, in quanto la società convenuta era stata posta in liquidazione coatta amministrativa.
6. Il giudice ha dichiarato l'interruzione del processo con provvedimento del 13/02/2017.
7. Con ricorso depositato il 16/02/2017, l'attore ha riassunto la causa.
8. Con ordinanza del 21/02/2017 il giudice cui la causa era assegnata ha fissato l'udienza del
27/06/2017, per la prosecuzione del processo e più precisamente per provvedere sulle istanze istruttorie.
9. Con ordinanza del 22/02/2018 il giudice ha nominato consulente tecnico d'ufficio
l'ingegnere Davide SERRA, al fine di “verificare la regolarità urbanistica dell'immobile
(anche in relazione al c.d. allineamento catastale)” disponendo che “in caso di riscontro negativo il consulente procederà alla indicazione degli eventuali accorgimenti (anche di natura tecnica) necessari per porvi rimedio con indicazione dei relativi costi”.
10. Con provvedimento presidenziale del 21/03/2018, la causa è stata assegnata ad altro giudice.
11. L'incarico peritale è stato affidato al consulente tecnico d'ufficio nell'udienza del
12/06/2018.
12. Il 01/12/2018 il consulente tecnico d'ufficio ha depositato la relazione peritale con risposta ai quesiti, nella quale ha accertato:
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 2078/2016 R.A.C.
Verbale udienza - pagina 3 a. “la non regolarità urbanistica dell'immobile” in quanto:
- “Nell'unità sono state riscontrate minori altezze interne utili degli ambienti
(queste rientranti nella tolleranza attualmente consentita dalla normativa regionale in materia di edilizia del 2%), minori distanze dal confine sul prospetto laterale denominato in progetto 2/B (queste comunque rientranti nelle norme di attuazione del PUC del Comune di Cagliari per la destinazione urbanistica della zona RCB3 – PRU “Barracca Manna”). Inoltre, dall'analisi della documentazione depositata presso l'Ufficio competente, è emerso come
l'unità non sia dotata di certificato di agibilità, come nessuna pratica sia stata inoltrata a tal fine e come la documentazione per il suo rilascio risulti incompleta.”;

- “risultavano non ultimati ed in fase di completamento i lavori per la realizzazione della viabilità del piano di lottizzazione nella via A. Garau, con la conseguente mancanza del loro certificato di collaudo definitivo”;

b. che “per la loro sanatoria occorre presentare una richiesta di accertamento di conformità