Trib. Salerno, sentenza 11/03/2024, n. 1316

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
Seconda sezione civile
in persona del giudice dott. Andrea Luce, ha deliberato di pronunziare la
seguente
S E N T E N Z A
nel processo civile d'appello iscritto al n. 890/2021 del ruolo generale degli
affari contenziosi, rimesso in decisione all'udienza del 29 novembre 2023 e
pendente
TRA
Comune di Pagani (C.F. 80020730653), in persona del Sindaco in carica,
rappresentato e difeso, per procura allegata alla comparsa di costituzione del
29 gennaio 2024, dall'avvocato Virginia Galasso (C.F. [...]),
elettivamente domiciliati presso la Casa comunale, in Piazza d'Arezzo
-attore-
E
ME “I.A.C.P. FUTURA S.R.L.” (C.F. 03308030653), dichiarato con la
sentenza n. 37/2012 del 19 luglio 2012 del Tribunale di Salerno, costituitosi in
persona dei curatori dott. Gianpiero Sabatino e avvocato Vincenzo Nocilla,
elettivamente domiciliati in Salerno, Via San Benedetto 26, presso lo studio
dell'avvocato Francesco Florimonte (C.F. [...]), che li
rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e in
forza del decreto del giudice delegato del 12 aprile 2021;
Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. (C.F. e P. I.V.A. 09339391006), in
persona del suo legale rappresentante pro tempore, in nome e per conto di
BNP Paribas S.A. - Succursale Italia (C.F. e P. IVA 04449690157), con sede
in Milano, alla piazza San Fedele n. 1/3, giusta procura generale conferita alla
B.N.L. S.p.A. con atto a rogito del Notaio dott. Edoardo Rinaldi il 18 giugno
2013, rep. n. 3262 e racc. n. 1792), nella sua qualità di Servicer della
medesima BNP Paribas S.A., giusta cessione di crediti pubblicata in Gazzetta
Ufficiale della Repubblica Italiana, Parte Seconda, n. 73 del 22 giugno 2013,
rappresentata e difesa, in virtù di procura generale alle liti per atto del dott.
Mario Liguori, notaio in Roma, del 26 ottobre 2007 rep. n. 151216, dall'avvocato
Luigi Adinolfi (C.F. [...]), presso il cui studio elettivamente
domicilia in Salerno, alla via Francesco Conforti n. 11 -convenuti-
NONCHÉ
Istituto Autonomo Case Popolari di Salerno -convenuto-
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
1.- Con citazione notificata il 28 gennaio 2021, il Comune di Pagani
evocò in lite dinanzi al Tribunale di Salerno il ME della I.A.C.P. Futura
S.r.l., la Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. e l'Istituto Autonomo Case Popolari
di Salerno, deducendo che: era proprietario dei lotti di terreno costituiti dalle
particelle n. 1582 (ex 899b) e 1587 (ex 1096b) del foglio n. 8 nonché dalle
particelle 219, 278, 279, 226, 225, 2551 del foglio 5 e 8, sub. 2, e 1681 del
foglio 8;
detti immobili erano ricompresi tra le aree, indicate nel vigente Piano
Regolatore Generale, da destinarsi ad interventi di interesse pubblico per la
realizzazione di abitazioni di edilizia economica e popolare, ed erano pervenuti
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all'ente in virtù di atti espropriativi effettuati, per sua delega, dall'Istituto
Autonomo Case Popolari di Salerno;
aveva ceduto all'I.A.C.P. Futura S.r.l., il
diritto di superficie su dette aree, al fine della realizzazione di programmi di
costruzione, con convenzioni del 17 maggio 2000 e del 27 gennaio 2004, ai
sensi dell'art. 35 della legge n. 865 del 22 ottobre 1997;
detta società, che
aveva completato solo l'intervento edilizio di cui alla prima convenzione, non
avendo ultimato le opere di urbanizzazione previste dalla seconda convenzione,
“in spregio di tutte le normative di settore” aveva concluso con la Banca
Nazionale del Lavoro S.p.A. due contratti di finanziamento, in data 10 ottobre
2003, a rogito del notaio Raimondo Malinconico, rep. n. 54790 e racc. n. 20212,
e in data 1° agosto 2007, a rogito sempre del notaio Raimondo Malinconico,
rep. n. 62143 e racc. n. 24807, con i quali era autorizzata l'accensione
dell'ipoteca a favore dell'istituto di credito sui detti beni;
con sentenza n.
37/2012 del 19 luglio 2012 il Tribunale di Salerno aveva dichiarato il IM
della I.A.C.P. Futura S.r.l.;
la Curatela fallimentare aveva chiesto che il
Comune di Pagani si pronunciasse in merito alla richiesta di decadenza del
diritto di superficie esistente sulle convenzioni innanzi citate, istanza inevasa
dall'ente, ed aveva successivamente adito il TAR di Salerno perché,
dichiarasse la definitiva decadenza, unitamente a quella delle convenzioni
esistenti, stante la sua impossibilità di poter subentrare nelle concessioni;
il
giudice amministrativo, con sentenza n. 778/2018, ritenendo illegittimo il
silenzio formatosi sull'istanza da cui era sortito il ricorso, lo aveva accolto,
“affermando l'obbligo dell'Amministrazione Comunale, di adottare… il chiesto
provvedimento di decadenza”;
il Comune di Pagani, in ottemperanza alla
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predetta Sentenza, con deliberazione di Consiglio Comunale n. 58 del 30 luglio
2018, aveva dichiarato le decadenza del diritto di superficie e delle convenzioni,
ridiventando unico proprietario delle aree indicate e degli immobili ivi edificati;

vane erano state le interlocuzioni del funzionario comunale incaricato con
l'istituto di credito “al fine di inquadrare le varie posizioni di debito-credito ed
addivenire, man mano a transazioni con la stessa, titolare di ipoteca iscritta”,
anche in considerazione della posizione degli assegnatari provvisori degli
immobili che, “non avendo stipulato l'atto pubblico definitivo, si trovano a non
essere riconosciuti, come tali, da parte del ME, quantunque titolari di un
preliminare e di una quota di finanziamento erogati dalla Regione Campania sui
rispettivi appartamenti realizzati e nei quali stabilmente vivono”;
la BNL aveva
notificato alla Curatela del IM un precetto di pagamento e poi un
pignoramento immobiliare, avviando l'esecuzione forzata “su circa 80
appartamenti realizzati, già provvisoriamente assegnati a vari prenotatari, che
sono ivi residenti”, oltre che su altri immobili realizzati nel Comune di Fisciano,
facenti parte di altro intervento immobiliare, iniziato dalla I.A.C.P. Futura S.r.l. in
ragione di altro contratto di finanziamento, alieno rispetto agli interessi ascritti
con il presente atto di citazione;
la Curatela, poi, aveva chiesto l'ammissione al
passivo del dissesto del Comune di Pagani, in ragione di quanto previsto nelle
convenzioni, per l'importo di € 8.597.560.
Tanto premesso, l'ente territoriale invocò la “dichiarazione di nullità
dell'ipoteca iscritta sui beni innanzi indicati, in fatto, ai punti 1) e 2) la cui
indisponibilità proviene dalla legge”, in vista di “un'azione di risarcimento danni,
non oggetto del presente giudizio”, alla quale avrebbe dato seguito “in
pag. 4/18 conseguenza dell'eventuale vendita esecutiva, di cui al procedimento pendente
presso il Tribunale di Nocera Inferiore – Esecuzioni Immobiliari R.G. n. 6/2020,
dei beni realizzati, in regime di diritto superficiario, sugli immobili innanzi
descritti o su eventuali azioni che l'Ente dovesse subire in conseguenza della
predetta vendita”, argomentando della “illiceità della causa e dei motivi, per
contrarietà a norme imperative e la frode alla legge” dei richiamati contratti di
finanziamento.
A fondamento della domanda prospettò che “Con i contratti di
finanziamento effettuati, si sono superate e violate sia le norme generali, in
materia di credito fondiario, sia quelle specifiche dettate in ragione degli
interventi di interesse e pubblica utilità di cui trattasi”: il soggetto mutuante,
benché fosse a conoscenza che gli interventi edilizi erano sorti nel regime
dell'art. 35 della legge n. 865/1971, come modificato dall'art. 3, comma 6, della
legge n. 662/1996 e dall'art. 31, comma 46 e ss., della legge n. 448/1998,
aveva “erogato e conseguentemente iscritto ipoteca in violazione della norma
che prevede che i predetti interventi devono essere assistiti da un “MUTUO
FONDIARIO” e non da un finanziamento all'imprenditore realizzante
l'intervento”, così violando il limite di finanziabilità imposto dagli artt. 38 e 39 del
T.U. Bancario approvato con legge n. 385/1993.
Dedusse, inoltre, che l'intervento di una società di diritto privato –
l'I.A.C.P. Futura S.r.l. – in luogo dell'ente pubblico – l'Istituto Autonomo per le
Case Popolari di Salerno – erano state aggirate, nella piena consapevolezza
dell'istituto di credito, le ragioni a fondamento delle norme che affidano agli enti
pubblici la realizzazione di programmi di edilizia residenziale pubblica
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(impossibilità di autoscioglimento e di IM, oltre che di alienazione dei
beni alla loro destinazione tipica, sottrazione alle regole di diritto comune anche
in tema di esecuzione forzata), con conseguente “contrarietà alle normative in
vigore” e qualificazione della dazione di ipoteca come “atto illecito in ordine alla
sua causa, al motivo e in frode alla legge … con artifici tesi a superare le
disposizioni legislative di tutela, superato, poiché come si è detto la BNL, a
fronte dell'ipoteca iscritta, sta pignorando e attuando una esecuzione
immobiliare indivisa, aggredendo, piuttosto che i singoli beni, le intere aree
realizzate”;
e tanto anche in ragione del “completo dispregio delle normative di
tutela dedicate agli interventi assistiti da norme specifiche e su interventi
finanziati con il concorso della Regione Campania e per come stabilito dall' art.
8 comma 3 della L. N. 179 del 1992, come modificata dall' art. 1 , comma 5
della L. N. 136 del 30-04-1999” e delle