Trib. Pavia, sentenza 12/11/2024, n. 1471

N. R.G. 828/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giacomo Rocchetti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. R.G. 828/2022, promossa da:
IO ZZ (C.F: [...]), rappresentato e difeso dall'Avv.
SALVATORE FILIPPO PRIOLO del Foro di Pavia;

ATTORE contro
RU OZ (C.F: [...]), AR ME (C.F:
[...]) e EN ME (C.F: [...]), rappresentati e difesi dall'Avv. LAURA MUGGIATI e dall'Avv. GIULIA NEGRINI, entrambe del Foro di Pavia;

CONVENUTI
Oggetto: Vendita di cose immobili.
Conclusioni:
- parte attrice: “Voglia il Tribunale di Pavia, contrariis reiectis: NEL MERITO IN VIA
PRINCIPALE: dichiarata l'intervenuta inefficacia del contratto preliminare del 14 maggio
2001, stipulato fra il dott. RI GA e il defunto sig. ER IO, per
l'avvenuto decorso del termine decennale di prescrizione della stipula del contratto definitivo, disporre il ripristino della situazione preesistente alla data del 14 maggio 2001 e, per l'effetto, ordinare: A) ai signori OZ BR, ER CA e ER RE di restituire al dott. RI GA la caparra confirmatoria a suo tempo versata dall'attore e quantificata, all'esito della disposta Consulenza Tecnica, in €=18.644,94, ovvero in
€=17.993,81, a seconda che gli interessi su caparra vengano calcolati dal Tribunale a far data dal 29.01.2014 (domanda di mediazione) o dal 16.02.2022 (notifica atto di citazione), ovvero in quella somma che sarà ritenuta di giustizia dal Tribunale;
B) al dott. RI
GA di riconsegnare , nello stato attuale, i terreni tuttora nella sua detenzione e, più precisamente (quale minor porzione del Lotto denominato L3): fg 15 mappale 140 - Catasto
Terreni – Comune di Godiasco-LI ME (PV);
fg 15 mappale 288 - Catasto Terreni –
Comune di Godiasco-LI ME (PV);
NEL MERITO IN VIA SUBORDINATA: dichiarata l'intervenuta inefficacia del contratto preliminare del 14 maggio 2001, stipulato fra il dott. RI GA e il defunto sig. ER IO, per l'avvenuto decorso del termine decennale di prescrizione della stipula del contratto definitivo, disporre il ripristino della situazione preesistente alla data del 14 maggio 2001 e per l'effetto, ordinare: A) ai signori OZ BR, ER CA e ER RE di restituire al dott. RI GA la caparra confirmatoria a suo tempo versata dall'attore e quantificata, all'esito della disposta Consulenza Tecnica, in €=20.144,94 ovvero in €=19.493,81, a seconda che gli interessi su caparra vengano calcolati dal Tribunale a far data dal 29.01.2014 (domanda di mediazione) o dal 16.02.2022 (notifica atto di citazione), ovvero in quella somma che sarà ritenuta di giustizia dal Tribunale;
B) al dott. RI GA di riconsegnare , dopo averli riportati allo stato originario di seminativo, i terreni tuttora nella sua detenzione e, più precisamente (quale minor porzione del Lotto denominato L3): fg 15 mappale 140 -
Catasto Terreni – Comune di Godiasco-LI ME (PV);
fg 15 mappale 288 - Catasto
Terreni – Comune di \Godiasco-LI ME (PV). Con vittoria di spese e compensi, oltre
15% rimborso spese generali oltre Iva e Cpa come per legge.”;

- parti convenute: “Voglia il Tribunale adito, ogni contraria e /o diversa istanza respinta,
NEL MERITO E IN VIA RICONVENZIONALE - rigettare ogni domanda formulata dall'attore in quanto inammissibile, infondata in fatto ed in diritto e non provata;
- accertata e dichiarata la prescrizione del contratto preliminare del 14/05/2001, intervenuta il 30/11/2011, condannare il signor RI GA alla restituzione con l'integrale ripristino allo status quo ante degli immobili di cui al fg. 15 mapp. nn. 140 e 288, nonché dei frutti civili quantificati nel valore locatizio dei beni e/o in quello eventualmente diverso stabilito nella espletata CTU. IN VIA SUBORDINATA: senza che ciò possa valere quale rinuncia agli effetti del decorso del summenzionato termine prescrizionale, nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'illegittima domanda attorea di restituzione della caparra confirmatoria dovesse essere accolta, i) condannare il signor RI GA alla restituzione con l'integrale ripristino allo status quo ante degli immobili di cui al fg. 15 mapp. nn. 140 e 288, nonché dei frutti civili quantificati nel valore locatizio dei beni e/o in quello eventualmente diverso stabilito nella espletata CTU, ii) accertare e dichiarare che i convenuti sono obbligati alla restituzione dell'importo richiesto decurtato della quota del signor ER IE, ii) e per l'effetto compensare il credito attoreo con quello vantato dai signori OZ BR, ER CA e RE, alla messa in ripristino, alla corresponsione dei frutti civili quantificati nel valore locatizio dei beni e/o in quello eventualmente diverso stabilito nella espletata CTU sui beni immobili fg. 15 mapp. nn. 140
e 288;
IN VIA DI ULTERIORE SUBORDINE: senza che ciò possa valere quale rinuncia agli effetti del decorso del summezionato termine prescrizionale, nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'illegittima domanda attorea di restituzione della caparra confirmatoria dovesse essere accolta, condannare il signor RI GA alla restituzione con l'integrale ripristino allo status quo ante degli immobili di cui al fg. 15 mapp. nn. 140 e 288, nonché dei frutti civili quantificati nel valore locatizio dei beni e/o in quello eventualmente diverso stabilito nella espletata CTU e compensare il credito attoreo con quello vantato dai signori OZ BR, ER CA e RE, alla corresponsione dei frutti civili quantificati nel valore locatizio dei beni e/o in quello eventualmente diverso stabilito nella espletata CTU sui beni immobili fg. 15 mapp. nn. 140 e 288 e sul loro ripristino. IN VIA ISTRUTTORIA: - nella denegata e non creduta ipotesi in cui siano accolte le domande avversarie, ferma l'eccezione di prescrizione del diritto di credito asserito da controparte, rinnovare la CTU, stabilendo l'incidenza del valore dei mappali
285 e 286, di proprietà di soggetto estraneo alla presente procedura, sull'importo della caparra versata in sede di stipula del contratto preliminare del 14/05/2001. - Con vittoria di spese e compenso di avvocato.”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dello svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 16.02.2022, RI GA conveniva in giudizio avanti all'intestato Tribunale i sig.ri OZ BR, CA ER, RE ER e in qualità di eredi di
IO ER (deceduto il 01.12.2012), erede, a sua volta, del padre IA ER (deceduto nel febbraio 2002), esponendo che:
- con contratto preliminare stipulato in data 14 maggio 2001 (cfr. doc. 1), il sig. IA
ER – tramite procura speciale al figlio, IO ER – prometteva di vendere a
RI GA, che prometteva di acquistare, un lotto di terreni di proprietà del primo, all'epoca oggetto di un Piano di lottizzazione, distinti al N.C.T. del Comune di Godiasco
LI ME (PV) al Foglio 15, mappali 140, 285, 286 e 288, al prezzo complessivo di L.
120.000.000, di cui L. 40.000.000 (€=20.658,27) da lui contestualmente versati a titolo di caparra confirmatoria e con consegna anticipata dei beni promessi;

- secondo le pattuizioni tra loro intercorse, la stipulazione del definitivo avrebbe dovuto aver luogo entro e non oltre il 30 novembre 2001;

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- senonché, i contraenti non erano mai addivenuti alla stipulazione del contratto definitivo di
compravendita né alla data fissata per il rogito, né successivamente;

- il promittente venditore poi decedeva nel febbraio 2002, lasciando eredi i suoi figli
IO ER e PI IG ER, i quali intentarono una lunga controversia ereditaria innanzi al Tribunale di Voghera che vedeva coinvolti, tra gli altri, anche i terreni oggetto del preliminare;

- all'esito della causa civile, definita in sede di appello nell'anno 2012, venivano definitivamente attribuiti a PI IG ER gli immobili di cui al Fg. 15, mapp. 285 e 286 ed a IO ER gli immobili di cui al Fg. 15, mapp. 140 e 288;

- nel frattempo, decedeva anche IO ER;
alla sua successione venivano chiamati la coniuge superstite BR OZ e i suoi due figli, CA e RE ER, i quali, alle richieste verbali avanzate nel tempo dal GA, si dichiaravano finalmente pronti alla stipula del definitivo;

- essendosi verificato, però, anche il declassamento dei terreni da edificabili ad agricoli, nonostante lo spirare del termine del 30.11.2011, l'attore si mostrava interessato e disponibile all'acquisto a condizione che venisse riconsiderata la mutata destinazione dei terreni, previa valutazione da parte di un consulente tecnico;
in alternativa, proponeva la risoluzione del preliminare con reciproche restituzioni di caparra e terreni;

- mentre una soluzione transattiva veniva trovata con PI IG ER, al quale l'attore restituiva i fondi a quest'ultimo assegnati dall'autorità giudiziaria, non altrettanto accadeva con gli eredi di IO ER, malgrado due inviti e susseguenti incontri nei procedimenti di mediazione instaurati - il primo - nel gennaio 2014 (doc. 3) e - il secondo - nell'ottobre 2021 (doc. 5), definiti - entrambi - con verbali di mancato accordo (doc. 4 e 6).
Tutto ciò premesso, dovendosi ritenere estinte le obbligazioni nascenti dal contratto preliminare, essendo al 30.11.2011 compiuti i dieci anni dalla data prevista per la stipula del definitivo, mai avvenuta per inattività di entrambe le parti, l'attore chiedeva ripristinarsi la situazione quo ante domandando la condanna dei convenuti alla restituzione della caparra versata e contestuale riconsegna, da parte sua, dei terreni ancora detenuti, previa determinazione dei frutti prodotti sia dall'una che dagli altri, da accertarsi mediante consulenza tecnica d'ufficio ed eventuale loro compensazione, totale o parziale.
I convenuti BR OZ, CA ER e RE ER si costituivano tempestivamente in giudizio, in qualità di eredi di IO ER, con comparsa di risposta del 18.05.2022, contestando la fondatezza della domanda e chiedendone il rigetto.
Nello spiegare le proprie difese, i convenuti assumevano:

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- che alla data del 30.11.2011 si erano irrimediabilmente prescritti, per effetto dell'inerzia dell'attore, “tanto il suo