Trib. Torino, sentenza 07/01/2025, n. 42

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Giudice Unico
dott.ssa Anna Castellino
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 22173/2023
avente per oggetto: recesso
promossa da
CA IO (C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv. MANUELA
CAPORALE e dell'avv. EMANUELA ANTONELLA BARISON, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in VIA PIETRO PALMIERI 25, TORINO
Parte attrice contro
BI.RO S.P.A. (C.F. 01804360012), con il patrocinio dell'avv. MICHELE GALASSO presso il cui studio è elettivamente domiciliato in VIA CASTEGGIO 8, TORINO
Parte convenuta
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice:
Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Torino, rejectis contrariis
-in via istruttoria:
- si insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie di cui alle proprie memorie ex art. 171 ter c.p.c.;

- nel merito, in via principale:
pagina 1 di 15 - accertate la sussistenza delle difformità edilizie ed urbanistiche degli immobili oggetto del preliminare di compravendita nonché i vizi e difetti e, dunque, l'inadempimento della BI.RO alle proprie obbligazioni, dichiarare illegittimo il recesso esercitato dalla convenuta poiché in carenza di fondati presupposti e, per l'effetto, dichiarare ex art. 1385 c.c. il diritto del Sig. CA ad ottenere il pagamento del doppio della caparra confirmatoria, per l'importo di € 129.000,00, dichiarando tenuta
e condannare la BI.RO al pagamento del predetto importo, o alla veriore somma che risulterà accertata in corso di causa, oltre rivalutazione ed interessi;

- rigettare la domanda riconvenzionale avversaria poiché infondata in fatto ed in diritto e, comunque, del tutto sfornita di prova;

- nel merito, in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi che codesto Ill.mo Giudicante dovesse ritenere dovuta un'indennità di occupazione, rideterminare l'importo in ragione del periodo intercorso dal termine di
15 giorni comunicato con il recesso dalla BI.RO in data 7.6.2023 fino all'effettivo rilascio in data
13.7.2023 ed il quantum dell'indennità sulla base dell'inferiore importo che risulterà accertato in corso di causa.
Con il favore di competenze e spese legali e tecniche.
Parte convenuta
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale, per tutte le ragioni in fatto ed in diritto illustrate in narrativa, cosi provvedere:
Nel merito e in via principale
Rigettare integralmente le domande ex adverso formulate in quanto infondate tanto in fatto che in diritto per le ragioni esposte in narrativa.
Nel merito e in via riconvenzionale
Accertato l'inadempimento del signor AN CA alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita degli immobili per cui è causa, ritenere legittimo il recesso comunicato in data
07.06.2023 da BI.RO S.P.A e per l'effetto dichiarare quest'ultima tenuta a trattenere la somma di
Euro 64.500,00 già versata dal signor CA, a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385
c.c.
Accertare e dichiarare l'occupazione sine titolo del signor CA AN degli immobili de quibus dal
21.10.22 al 10.07.2023 e per l'effetto dichiarare tenuto e condannare lo stesso al pagamento in favore della BI.RO s.p.a. della somma di Euro 34.200,00, oltre le spese anticipate dalla BI.RO e
pagina 2 di 15 quantificate in Euro 3.319,88, nonché interessi legali dalle singole scadenze al saldo o della diversa somma accertata in corso di causa.
In via istruttoria
Si insiste per l'ammissione delle richieste istruttorie di cui alle memorie 171 ter n. 2 e n 3 nelle parti non ammesse dall'Ill.mo Giudicante.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione del 12.12.2023, IS AN ha convenuto in giudizio la BI.RO S.p.a., allegando:
- che nell'ottobre 2022 intercorrevano tra le parti trattative per la compravendita di due appartamenti contigui, totalmente ristrutturati a nuovo e ammobiliati, siti in Torino, Via Filadelfia
232/6, pubblicizzati dalla BI.RO S.p.a., proprietaria e costruttrice, come loft di particolare pregio e design;

- che in particolare, l'annuncio così recitava: “splendido e caratteristico Loft è frutto di una trasformazione ex-novo di un opificio post industriale. Finemente ristrutturato con i migliori materiali e le più moderne soluzioni costruttive, si presenta con arredi realizzati su misura…” nonché privo di spese condominiali “spese condominiali: nessuna”;

- che riguardo ad uno degli appartamenti, sia nell'annuncio sia nella brochure predisposta dalla venditrice, corredata di fotografie, veniva espressamente indicato che era dotato nel soppalco di una seconda camera da letto, munita di impianto di condizionamento e prese elettriche e puntualmente arredata con un divano letto matrimoniale;

- che lo stato dell'immobile, così come visionato dall'attore, appariva quello dettagliatamente descritto e raffigurato nella brochure;

- che in ragione di ciò egli si determinava all'acquisto delle due unità con l'intenzione di accorparle;

- che, pertanto, in data 19.10.2022, le parti concludevano contratto preliminare relativo ai due loft ed ai pertinenziali posti auto scoperti, censiti al NCEU al foglio 1386, particella 36, subalterni
151, 152, 145 e 146, al prezzo complessivo di € 645.000,00;

- che al momento della sottoscrizione del preliminare la BI.RO S.p.a. affermava che tutti i lavori erano ultimati, fatta eccezione per l'installazione dei pannelli fotovoltaici;

- che contestualmente alla conclusione del preliminare l'attore corrispondeva l'importo di €
67.080,00, Iva compresa, a titolo di caparra confirmatoria;

- che il termine per la stipula del rogito veniva fissato al 31.03.2023;

- che nelle more gli immobili venivano consegnati al promissario acquirente, che ivi si trasferiva;

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- che fin da subito l'attore si avvedeva della presenza di difetti e vizi, quali infiltrazioni di acqua meteorica, problemi all'impianto elettrico, errata rasatura delle pareti, irregolare altezza del davanzale, mancanza di alcuni parapetti, errato montaggio del box doccia;

- che la convenuta si rendeva disponibile a risolvere tutte le problematiche sopraindicate, che, in
effetti, venivano sanate;

- che successivamente il Sig. IS affidava ad un professionista di fiducia l'incarico di verificare lo stato di fatto dell'immobile;

- che all'esito della valutazione tecnica, affidata all'Arch. Morelli, costui verificava non solo la presenza di vizi e difetti nell'esecuzione dei lavori, ma altresì la sussistenza di difformità dell'eseguito rispetto a quanto licenziato nei titoli edilizi;

- che in particolare veniva accertata la sussistenza delle seguenti difformità: la mancata realizzazione di antibagno e ventilazione forzata;
l'assenza di rampa per il superamento delle barriere architettoniche;
la realizzazione delle finestre con davanzale a quota inferiore rispetto a quella di legge, con parapetti delle finestre (montati successivamente alla firma del compromesso), che non rispettano la normativa (art. 107 R.E. Torino);

- che inoltre in un loft risultava che la divisione fra zona giorno e notte, che da progetto era caratterizzata da un muretto di altezza 100 cm., in realtà era stata ottenuta mediante la realizzazione di un muro di 2 metri;

- che infine il locale soppalco del loft censito al subalterno 152 era di dimensioni maggiori dell'assentito, con parziale pavimentazione in vetro priva di collaudo strutturale;

- che l'Arch. Morelli concludeva attestando l'impossibilità di regolarizzare il soppalco per come realizzato;

- che il Permesso a costruire in deroga n. 4/S/2019 precisa espressamente nella relazione illustrativa la creazione al piano primo di due unità abitative con “realizzazione di un soppalco ad uso deposito nell'unità B1”;
- che considerata l'indisponibilità della promittente venditrice ad addivenire ad una soluzione conciliativa stragiudiziale, in data 13.3.2023 egli depositava istanza di mediazione con la quale auspicava di addivenire ad una risoluzione consensuale del contratto e restituzione della caparra versata;

- che però la mediazione aveva esito negativo;

- che nel mese di maggio 2023 la BI.RO., ferma nel proprio intendimento ed incurante delle
insanabili difformità esistenti nell'immobile promesso in vendita, pretendeva il rilascio degli
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immobili, il pagamento di un'indennità di occupazione dalla consegna, per € 3.000,00 mensili (€

1.600 Loft 1 e € 1.400,00 Loft 2) oltre le utenze ed oneri condominiali;

- che con diffida del 7.6.2023 la BI.RO comunicava poi il recesso dal contratto preliminare di vendita ex art. 1385 c.c. adducendo l'inadempimento del promissario acquirente e ritenendosi legittimata a trattenere la caparra, pari ad € 64.500,00 oltre Iva (€ 67.080,00);

- che già nel mese di maggio 2023 gli immobili risultavano pubblicizzati dalla BI.RO S.p.a., in vendita o in locazione, e la descrizione rimaneva ingannevole, indicando la presenza di due camere da letto anche nel loft censito al subalterno 152 e la planimetria allegata all'annuncio individuava espressamente il soppalco come “camera rialzata”.
In forza di tali allegazioni, parte attrice agisce perché questo Tribunale, accertato l'inadempimento contrattuale della promittente venditrice a causa delle insanabili difformità edilizie presenti negli immobili, dichiari illegittimo il recesso esercitato dalla convenuta e, per conseguenza, accerti e dichiari il diritto dell'attore ad ottenere il pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata.

2. Si costituiva in giudizio la BI.RO S.p.a., la quale contestava la domanda avversaria, allegando:
- che gli immobili erano stati oggetto di vendita nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, ben noto alla parte promissaria acquirente, come riportato anche all'art. 2 del preliminare;

- che gli immobili erano stati consegnati all'attore già in data 21.10.2022;

- che in data 01.11.2022 il Sig. IS era anche stato autorizzato ad affittare uno dei due loft ad